Gericht kann (schuldrechtliche) Vereinbarung ersetzen
AG Heidelberg – Az.: 45 C 57/19 – Urteil vom 08.07.2020
1. Die Klägerin Ziff. 4 wird zur Einberufung einer Eigentümerversammlung mit den Tagesordnungspunkten Wahl d. Versammlungsleiters/-in, Verwalterbestellung und Verwaltervertrag sowie Verschiedenes ermächtigt. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger je 1/30 und die Beklagten je 2/5.
3. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung der jeweiligen Gegenseite durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die jeweilige Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 5.000,00 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten um Ermächtigung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung. Die aus 13 Wohnungen und einer Gewerbeeinheit bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft ist seit Jahren in zwei Lager gespalten: zum einen die Kläger und zum andern die Beklagte Ziff. 1 (und der im Sommer 2017 verstorbene .., den die Beklagte Ziff. 1 beerbt hat). Die Beklagte Ziff. 2 wirkt seit nunmehr mindestens sechs Jahren an den Belangen der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mehr mit und ist seit November 2018 unbekannt verzogen. Sie reagiert nicht auf E-Mails und hat eine Auskunftssperre bei der Meldebehörde erwirkt. An sie wurde hier öffentlich zugestellt.
Die Gemeinschaft ist verwalterlos. Abgestimmt wird nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung nach Miteigentumsanteilen, die Kläger haben insoweit die Mehrheit.
Die zweimalige Bestellung der Beklagten Ziff. 1 zur Verwalterin mit den Stimmen ihres „Lagers“ wurde jeweils rechtskräftig für ungültig erklärt (AG Heidelberg, 45 C 24/14 und 45 C 109/14).
Eine gerichtliche Verwalterbestellung (45 C 12/17, Anerkenntnisurteil) ging ins Leere, weil die bestellte Verwalterin nach Rechtskraft des Urteils nicht mehr zur Verwaltung bereit war.
Mit Schreiben vom 05.03.2018 bat die Beklagte Ziff. 1 die übrigen Wohnungseigentümer darum, sie zur Einberufung einer Eigentümerversammlung zwecks Verwalterbestellung zu ermächtigen. Dem stimmten die Klägerin Ziff. 4 und andere Wohnungseigentümer nicht zu.
Mit Mail vom 21.05.2019 bat die Klägerin Ziff. 4 die übrigen Wohnungseigentümer um Zustimmung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung mit dem Tagesordnungspunkt Beschlussfassung über die Bestellung eines Verwalters. Die Beklagten stimmten nicht zu.
Die Kläger tragen vor, die Beklagte Ziff.1 sei nicht bereit, die Bestellung einer neutralen Verwaltung zu unterstützen. Sie wolle die …Verwaltung, nach deren Vertrag die Gefahr bestehe, dass – wie schon früher mit dem Verwalter Rechtsanwalt … (2011-2013) praktiziert – die Beklagte Ziff. 1 nach eigenem Gutdünken die Verwaltung an sich ziehe. Zur Erhaltung und Sicherung des Anwesens seien eine Reihe von Beschlüssen zu fassen, insbesondere wegen des schadhaften Daches. Sie seien sich einig, dass die Klägerin Ziff. 4 die Eigentümerversammlung einberufe, denn sie wohne vor Ort und halte den Kontakt zwischen den hier klagenden Wohnungseigentümern. Es müsse auch die Versammlungsleitung geregelt werden, da sonst der ordnungsgemäße Ablauf der Versammlung angesichts der schwierigen Verhältnisse in der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gewährleistet sei.
Die Kläger beantragen zuletzt:
Die Beklagten werden verurteilt, der Einberufung einer Eigentümerversammlung durch die Klägerin Ziff. 4 und der Versammlungsleitung durch den Kläger Ziff. 3 zuzustimmen,
hilfsweise: Die Beklagten werden verurteilt, der Einberufung einer Eigentümerversammlung durch die Klägerin Ziff. 4, die folgende Tagesordnungspunkte umfasst:
1. Regularien
2. Bestellung einer Hausverwaltung
3. Verschiedenes
und der Versammlungsleitung durch den Kläger Ziff. 3 zuzustimmen.
Die Beklagte Ziff. 1 beantragt
Klageabweisung.
Sie trägt vor, sie werde weiterhin bei WEG-Verwaltungen anfragen, ob diese zur Übernahme des Verwalteramtes bereit seien. Die Bestellung der … sei an der fehlenden Mitwirkung mancher Sondereigentümer gescheitert. Sie habe auf die E-Mail der Klägerin Ziff. 4 vom 21.05.2019 nicht geantwortet, weil es sich um ein formloses Zustimmungsersuchen gehandelt habe und weil ihr zuvor von der Klägerin Ziff. 4 auf ihr eigenes, per Einschreiben übermitteltes Ersuchen um Ermächtigung zur Einberufung und Durchführung einer Eigentümerversammlung vom 05.03.2018 keine Ermächtigung/Zustimmung erteilt worden sei. Deshalb sei sie gegenüber der Klägerin Ziff. 4 nach Treu und Glauben nicht zur Zustimmung verpflichtet. Die anderen Kläger hätten keinen Anspruch auf Zustimmung, weil sie sie nicht zur Zustimmung aufgefordert hätten. Damit fehle das Rechtsschutzbedürfnis. Treuwidrig handelten auch jene Kläger, die ihrem Zustimmungsersuchen nicht zugestimmt hätten. Es werde mit Nichtwissen bestritten, dass die übrigen Kläger auf das Zustimmungsersuchen der Klägerin Ziff. 4 überhaupt die Zustimmung erteilt hätten, so dass diese sich auch widersprüchlich verhielten. Bezüglich der Versammlungsleitung fehle das Rechtsschutzbedürfnis, denn diese könne in der Eigentümerversammlung geregelt werden. Es könne mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden, dass die zerstrittene Wohnungseigentümergemeinschaft einen Verwalter per Mehrheitsbeschluss nicht bestellen werde. Die Verwalterbestellung könne gerichtlich auch ohne den Umweg über die Zustimmung zur Einberufung erreicht werden.
Die Kläger erwidern, es komme nicht darauf an, ob die Beklagte Veranlassung zur Klage gegeben habe, da der Anspruch materiell-rechtlich bestehe. Die Beklagte Ziff. 1 habe auch nach Rechtskraft des Urteils aus dem Jahr 2016 noch Verwaltervergütung bezogen und Verwaltungshandlungen ausgeführt.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen.
Entscheidungsgründe
I. Die zulässige Klage ist überwiegend begründet.
1. Nach den Erfahrungen mit der gerichtlichen Verwalterbestellung fehlt der Klage jedenfalls hier nicht das Rechtsschutzbedürfnis.
2. Die Anspruchsgrundlage findet sich in §§ 21 Abs. 4, 10 Abs. 2 Satz 3 WEG, daher sind die §§ 37 Abs. 2 BGB, 122 Abs. 3 Satz 1 AktienG, § 45 GenossenschaftsG nicht entsprechend anwendbar.
a. Jeder Wohnungseigentümer hat nach § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch auf Einberufung einer Eigentümerversammlung (vgl. Schultzky in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 6. Aufl. 2019, § 24 WEG, Rn. 32). Grundsätzlich obliegt das Recht zur Einberufung der Eigentümerversammlung gem. § 24 Abs. 1 und 2 WEG dem Verwalter oder in den Fällen des § 24 Abs. 3 WEG dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats. Ausnahmsweise sind aber auch die Eigentümer berechtigt, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, sofern die Einberufung einvernehmlich durch alle Wohnungseigentümer erfolgt (BGH, Urteil vom 10. Juni 2011 – V ZR 222/10 –, Rn. 4, juris). Gibt es – wie hier – keinen Verwalter und keinen Verwaltungsbeirat so soll die Möglichkeit einer Klage im Gerichtsstand des § 43 Nr. 1 WEG gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Zustimmung zu einer Ladung, die sich dann als Ladung aller Wohnungseigentümer darstellt, bestehen (Schultzky in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 6. Aufl. 2019, § 24 WEG, Rn. 17b, 32, 33).
Darin erschöpfen sich die Möglichkeiten der Wohnungseigentümer jedoch nicht. So wie sie in einer ins Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung regeln können, dass z. B. der jeweilige Eigentümer einer bestimmten Wohneinheit im Falle der Verwalter- und Verwaltungsbeiratslosigkeit zur Einberufung befugt sein soll, so können sie auch im Einzelfall durch schuldrechtliche Vereinbarung (vgl. Spielbauer in: Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl. 2017, § 10 Allgemeine Grundsätze, Rn. 9, 11) einen Wohnungseigentümer zur Einberufung ermächtigen.
Gäbe es nur die Möglichkeit einer Klage auf Zustimmung zu einer Ladung, die sich dann als Ladung aller Wohnungseigentümer darstellt, müsste diese Ladung bereits hinsichtlich Ort, Zeit und Tagesordnung bestimmt sein, sonst stellte sie keine wirksame Einberufung dar. Der BGH hat im Urteil vom 10. Juni 2011 – V ZR 222/10 –, Rn. 4, juris, eine solche konkrete Ladung gebilligt, nicht aber die Klagemöglichkeit auf die Zustimmung zu einer solchen Ladung beschränkt. Das wäre auch nicht sinnvoll, denn das Gestaltungsurteil wird erst mit Rechtskraft wirksam und es ist nicht vorhersehbar, ob es angefochten und wann es rechtskräftig werden wird. Es ist daher nur zielführend, einen hierzu bereiten Wohnungseigentümer zur Einberufung einer Eigentümerversammlung, ggf. unter Vorgabe einer bestimmten Tagesordnung, durch schuldrechtliche Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG) zu ermächtigen. Der ermächtigte Wohnungseigentümer kann dann nach Rechtskraft des Urteils, mit dem die Vereinbarung ersetzt wird, zeitnah konkret zu einer Eigentümerversammlung an einem bestimmten Ort, zu einer bestimmten Zeit und mit einer bestimmten Tagesordnung laden. Das ist auch hier möglich. Die Einladung erfolgt in Textform, § 24 Abs. 4 Satz 1 WEG) und ist unter Umständen auch per E-Mail zulässig (s. Spielbauer in: Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl. 2017, § 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift, Rn. 24). Ob die Beklagte Ziff. 2 ihre Mails noch liest, ist unerheblich. Wenn sie sich bewusst jeder Kontaktaufnahme entzogen hat, kann ein darauf beruhender Nichtzugang einer Einberufung an die letzte bekannte Kontaktmöglichkeit der Durchführung der Eigentümerversammlung nicht entgegen stehen und nicht zur Anfechtbarkeit von Beschlüssen führen.
Da das WEG eine Ladung durch einen einzelnen Eigentümer grundsätzlich nicht vorsieht, kann die Ladung durch einen einzelnen Wohnungseigentümer nicht beschlossen und kein entsprechender Beschluss ersetzt werden (vgl. Schultzky in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 6. Aufl. 2019, § 24 WEG, Rn. 33). Die Verwaltung wird zwar regelmäßig durch Beschlüsse ausgeübt, soweit aber mangels Beschlusskompetenz eine Vereinbarung erforderlich ist, schließt § 21 Abs. 4 WEG dies nicht aus. Die Wohnungseigentümer sind somit nicht gehindert, zu vereinbaren, dass einer von ihnen zur Einberufung einer Eigentümerversammlung ermächtigt sein soll. Eine solche schuldrechtliche Vereinbarung im Einzelfall ist als Minus zu einer Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 WEG erst recht zulässig.
Eine Vereinbarung kann durch eine gerichtliche Entscheidung nach § 21 Abs. 8 WEG ersetzt werden, wenn einem Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ein Anspruch auf ihren Abschluss zusteht, die übrigen Wohnungseigentümer diesen nicht erfüllen und bei ihrer inhaltlichen Ausgestaltung Spielraum besteht (BGH, Urteil vom 08. April 2016 – V ZR 191/15 –, juris).
In diesem Sinne, d. h. auf Ersetzung einer schuldrechtlichen Vereinbarung aller Wohnungseigentümer/Parteien, waren die klägerischen Anträge in ihrer Gesamtheit auszulegen (vgl. für Zustimmungsanträge und Beschlussersetzung BGH, Urteil vom 04. Mai 2018 – V ZR 203/17 –, juris).
b. Das Gericht hat dementsprechend die aus dem Tenor ersichtliche Vereinbarung ersetzt.
aa. Die Kläger haben gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG Anspruch auf eine Vereinbarung über eine Ermächtigung einer Person zur Einberufung einer Eigentümerversammlung, denn angesichts dessen, dass ein Verwalter bestellt werden muss, wenn – wie im Regelfall, so auch hier – die Eigenverwaltung durch alle Wohnungseigentümer ausscheidet (§ 20 WEG), ist ein Festhalten an der grundsätzlich geltenden Regelung, dass nur die in § 24 WEG genannten Personen oder alle Wohnungseigentümer gemeinsam eine Eigentümerversammlung einberufen dürfen, unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der klagenden Wohnungseigentümer, unbillig.
bb. Die Beklagten haben den Anspruch auf Einigung über eine einberufungsbefugte Person nicht erfüllt. Dass nicht alle Kläger die Beklagten dazu aufgefordert haben, ist unerheblich.
cc. Bei der inhaltlichen Ausgestaltung der Vereinbarung über die Ermächtigung einer Person zur Einberufung besteht Spielraum, denn es könnte grds. jeder Eigentümer zur Einberufung ermächtigt werden, und es können Vorgaben bezüglich der Tagesordnung gemacht werden.
Diesen Spielraum gestaltet das Gericht im Wesentlichen wie die klägerischen Anträge. Denn die Klägerin Ziff. 4 ist ausweislich ihrer Schriftsätze in diesem Verfahren ersichtlich zur Einberufung willens und in der Lage. Die Klägerin Ziff. 4 wohnt vor Ort und hält den Kontakt zwischen den hier klagenden Wohnungseigentümern. Außerdem ist die Mehrheit der Wohnungseigentümer, insbesondere die anderen Kläger, ausweislich der gemeinsam erhobenen Klage mit der Einberufung durch die Klägerin Ziff. 4 einverstanden. Der Umstand, dass die Klägerin Ziff. 4 einer entsprechenden Ermächtigung der Beklagten Ziff. 1 nicht zugestimmt hatte, steht ihrer Ermächtigung nicht entgegen. Denn die Beklagte Ziff. 1 hat mehrfach vergeblich versucht, sich selbst zur Verwalterin zu bestellen, ohne die Voraussetzungen hierfür zu erfüllen, und entsprechende Prozesse vor dem erkennenden Gericht und in zweiter Instanz verloren. Entsprechendes gilt für die übrigen Kläger, die dem Zustimmungsersuchen der Beklagten Ziff. 1 nicht zugestimmt haben. Die Kläger handeln daher nicht treuwidrig. Sie durften auch gemeinsam klagen, weil die Klage nach § 21 Abs. 8 WEG gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten ist und sie sonst trotz ihrer Zustimmung Beklagte geworden wären.
Die vorgegebenen Tagesordnungspunkte ergeben sich aus dem aktuellen Beschlussbedarf. Weitere Gegenstände, die in der vorliegenden Wohnungseigentümergemeinschaft kurzfristig der Beschlussfassung bedürfen mögen, kann d. zu bestellende professionelle Verwalter/in (die Verwaltung durch eine der Parteien würde angesichts der Zerstrittenheit nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen) in eine von ihm/ihr einzuberufende Eigentümerversammlung aufnehmen und entsprechend vorbereiten.
c. Einen Anspruch auf eine Vereinbarung über die Versammlungsleitung durch den Kläger Ziff. 3 oder auf eine Zustimmung zu einer Versammlungsleitung durch den Kläger Ziff. 3 haben die Kläger dagegen nicht. Die Wohnungseigentümer haben jederzeit das Recht, zu Beginn oder auch im Laufe der Versammlung durch einen Geschäftsordnungsbeschluss die Versammlungsleitung auf die eine oder andere Person zu übertragen (vgl. Spielbauer in: Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl. 2017, § 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift, Rn. 31). Wenn die Kläger alle in der Eigentümerversammlung anwesend oder vertreten sind, können sie mit ihrer Mehrheit auch den anwesenden Kläger Ziff. 3 als Versammlungsleiter bestimmen. Dass die Gegenstimme der Beklagten Ziff. 1 den ordnungsgemäßen Ablauf der Versammlung gefährden könnte, ist nicht erkennbar. Die Vorab-Festlegung der Versammlungsleitung wäre auch nicht zweckmäßig, da bis zur Rechtskraft des Urteils und dem Ablauf der nachfolgenden Ladungsfrist jeder vorab festgelegte Versammlungsleiter kurzfristig, etwa krankheitsbedingt, verhindert sein könnte. Beim Kläger Ziff. 3 kommt hinzu, dass er in großer Entfernung zu der streitgegenständlichen Wohnanlage wohnt.
Da die Kläger bezüglich der Bestellung des Versammlungsleiters eine ganz bestimmte Ermessensentscheidung beantragt haben, war die Klage insoweit im Übrigen abzuweisen.
II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 49 Abs. 1 WEG. Wird gemäß § 21 Abs. 8 WEG nach billigem Ermessen entschieden, so können auch die Prozesskosten nach billigem Ermessen verteilt werden. Die Quote trägt in Anlehnung an §§ 92 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO dem Umstand Rechnung, dass die Kläger mit ihrem Antrag bezüglich der Versammlungsleitung nicht durchgedrungen sind. Da alle Wohnungseigentümer davon profitieren, wenn ein Verwalter bestellt wird, konnte außer Acht bleiben, dass die Beklagte Ziff. 2 keine Rechtsanwaltskosten verursacht hat.
Die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 49a GKG.
