Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Benötigen Sie Hilfe?
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was bedeutet ein einheitlicher Mietvertrag für Wohnung und Stellplatz im Hinblick auf Kündigungen?
- Welche Kündigungsfristen gelten für einen Stellplatz, wenn dieser zusammen mit einer Wohnung in einem Mietvertrag vermietet wird?
- Kann der Vermieter einen Stellplatz kündigen, der im selben Mietvertrag wie die Wohnung aufgeführt ist, ohne Angabe von Gründen?
- Welche Rechte habe ich als Mieter, wenn ich eine Kündigung für meinen Stellplatz erhalte, der zusammen mit meiner Wohnung vermietet ist?
- Welche Bedeutung hat eine Klausel im Mietvertrag, die nur dem Mieter das Recht einräumt, den Stellplatz separat zu kündigen?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Hinweise und Tipps
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 107 C 88/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: AG Kiel
- Datum: 14.10.2024
- Aktenzeichen: 107 C 88/24
- Rechtsbereiche: Mietrecht (Bezugnahme auf §§ 568, 573, 543, 569, 564 BGB im Vertrag)
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Die Rechtsnachfolgerin des ursprünglichen Vermieters.
- Beklagte: Der Mieter der Wohnung und des Stellplatzes.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Der Beklagte schloss 2003 einen Vertrag mit der Überschrift „Mietvertrag für Wohnungen“ ab. Gemäß § 1 dieses Vertrages wurden ihm eine Wohnung im 3. Geschoss und „1 Pkw-Stellplatz + 1 × Fernbedienung“ vermietet. In § 5 wurde eine Gesamtmiete von 497 Euro genannt, wobei die Beträge für „Treppenhausreinigung/Kabel-TV“ (27 Euro) und „1 PKW-Stellplatz“ (31 Euro) neben der Nettomiete handschriftlich aufgeführt wurden. Die Klägerin, als neue Vermieterin, kündigte nur den Pkw-Stellplatz.
- Kern des Rechtsstreits: War die Kündigung nur des Stellplatzes wirksam, oder handelt es sich bei der Vermietung von Wohnung und Stellplatz um einen einheitlichen Mietvertrag, der nur insgesamt gekündigt werden kann?
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die Klage wurde abgewiesen.
- Begründung: Das Gericht ging von einem einheitlichen Mietverhältnis über Wohnung und Stellplatz aus. Gründe dafür waren die gemeinsame Vertragsurkunde, die gemeinsame Auflistung beider Mietgegenstände unter § 1 des Vertrages und die Vereinbarung einer Gesamtmiete in § 5, auch wenn Einzelbeträge genannt wurden. Die Kündigungsregeln in § 22 bezogen sich zudem auf die Vorschriften für Wohnraummiete. Eine isolierte Kündigung nur des Stellplatzes war daher nicht möglich.
- Folgen: Die Kündigung des Stellplatzes ist Unwirksam. Die Klägerin muss die Kosten des Rechtsstreits tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; die Parteien können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung abwenden.
Der Fall vor Gericht
Streit um Stellplatzkündigung: Amtsgericht Kiel stärkt Mieterrechte
Ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts Kiel (Az.: 107 C 88/24) vom 14. Oktober 2024 hat sich mit einer praxisrelevanten Frage des Mietrechts befasst: Kann ein Vermieter einen Parkplatz kündigen, der zusammen mit einer Wohnung in einem einzigen Vertrag vermietet wurde? Das Gericht entschied zugunsten des Mieters und wies die Klage der Vermieterin ab.
Der Sachverhalt: Wohnung und Stellplatz in einem Vertrag
Der Kern des Rechtsstreits lag in einem Mietvertrag aus dem Jahr 2003, überschrieben als „Mietvertrag für Wohnungen“. Dieser Vertrag umfasste nicht nur die 2-Zimmer-Wohnung im 3. Obergeschoss, sondern nannte unter § 1 explizit auch „1 Pkw-Stellplatz + 1 × Fernbedienung“ als Mietgegenstand.
Details zur Mietpreisgestaltung
Interessant war die Aufschlüsselung der Miete in § 5 des Vertrages. Neben der Nettomiete und den Nebenkosten wurden unter „Sonstiges“ handschriftlich Beträge für „Treppenhausreinigung/Kabel-TV“ (27 Euro) und für den „1 PKW-Stellplatz“ (31 Euro) ausgewiesen. Ein Gesamtbetrag von 497 Euro wurde ebenfalls handschriftlich vermerkt, was auf eine gemeinsame Kalkulation hindeutete.
Vertragliche Kündigungsregelungen
Die allgemeinen Kündigungsregelungen im Vertrag (§ 22) verwiesen auf die gesetzlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) zur Wohnraummiete, insbesondere §§ 573 ff. BGB. Dies legte bereits nahe, dass der gesamte Vertrag den Schutzvorschriften für Wohnraum unterliegen sollte.
Eine besondere Klausel zum Stellplatz
Zusätzlich enthielt der Vertrag unter § 27 („Sonstige Vereinbarungen“) eine Klausel (Nr. 9), die dem Mieter das Recht einräumte, den Stellplatz mit einer Frist von vier Wochen zu kündigen, falls sein neues Auto nicht durch die Hofeinfahrt passen sollte. Eine entsprechende Regelung zugunsten des Vermieters fehlte.
Die Kündigung durch die Vermieterin
Die Klägerin, als Rechtsnachfolgerin des ursprünglichen Vermieters, sprach im März 2024 eine Kündigung aus – allerdings nur für den Pkw-Stellplatz. Sie berief sich dabei auf § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB, der die Kündigung von Mietverhältnissen über Grundstücke und „andere Sachen“ regelt und kürzere Fristen sowie keine Begründungspflicht vorsieht. Sie forderte die Räumung des Platzes und Rückgabe des Transponders zum 30. Juni 2024.
Positionen der Parteien klar entgegengesetzt
Die Vermieterin argumentierte, es lägen rechtlich zwei getrennte Verträge vor: einer für die Wohnung und einer für den Stellplatz. Daher könne der Stellplatzvertrag unabhängig nach den weniger strengen Regeln des § 580a BGB gekündigt werden. Der Mieter widersprach vehement. Er sah Wohnung und Stellplatz als untrennbare Einheit im Rahmen eines einzigen Wohnraummietvertrages, der nur insgesamt und unter den strengen Voraussetzungen des Wohnraummietrechts gekündigt werden könne.
Die Entscheidung des Amtsgerichts Kiel
Das Gericht folgte der Argumentation des Mieters und wies die Klage der Vermieterin auf Räumung des Stellplatzes ab. Die Kündigung vom 12. März 2024 wurde als unwirksam eingestuft.
Begründung: Einheitlicher Mietvertrag entscheidend
Der zentrale Punkt der Entscheidung war die Feststellung, dass es sich bei dem Vertragswerk trotz der separaten Ausweisung des Stellplatzentgelts um einen einheitlichen Mietvertrag über Wohnraum und Stellplatz handelt. Die Kündigung nur eines Teils dieses einheitlichen Vertrages sei rechtlich nicht möglich.
Indizien für die vertragliche Einheit
Das Gericht stützte seine Auffassung auf mehrere Indizien im Vertrag selbst:
- Es gab nur ein einziges Vertragsdokument, überschrieben als „Mietvertrag für Wohnungen“.
- Wohnung und Stellplatz wurden gemeinsam in § 1 als Mietgegenstand aufgeführt.
- Die Kündigungsklauseln (§ 22) verwiesen explizit auf die Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts.
- Die Sonderklausel (§ 27 Nr. 9), die nur dem Mieter ein separates Kündigungsrecht für den Stellplatz unter bestimmten Bedingungen einräumte, sprach im Umkehrschluss gegen ein solches Recht für den Vermieter.
- Die gemeinsame Berechnung eines Gesamtmietbetrags in § 5 stützte ebenfalls die Annahme einer Einheit.
Keine Anwendung von § 580a BGB
Da ein einheitlicher Wohnraummietvertrag vorlag, fand die von der Vermieterin zitierte Vorschrift des § 580a BGB keine Anwendung. Diese Norm gilt nur für Mietverhältnisse, die nicht Wohnraum zum Gegenstand haben oder wenn der Stellplatz völlig unabhängig von einem Wohnraummietverhältnis vermietet wird (z.B. durch einen separaten Vertrag).
Konsequenz: Schutz des Wohnraummietrechts gilt umfassend
Die Kündigung hätte sich stattdessen nach den strengeren Regeln für Wohnraum richten müssen (§§ 573 ff. BGB). Diese verlangen vom Vermieter ein Berechtigtes Interesse an der Kündigung (z.B. Eigenbedarf, erhebliche Pflichtverletzung des Mieters) und sehen längere Kündigungsfristen vor. Ein solches Interesse wurde von der Vermieterin nicht vorgetragen – sie hatte die Kündigung ja gerade ohne Angabe von Gründen ausgesprochen.
Kein Anspruch auf Räumung
Weil die Kündigung des Stellplatzes unwirksam war, wurde das Mietverhältnis bezüglich des Stellplatzes nicht beendet. Folglich bestand auch kein Anspruch der Vermieterin auf Räumung und Herausgabe gemäß § 546 Abs. 1 BGB.
Bedeutung des Urteils für Mieter und Vermieter
Stärkung für Mieter
Dieses Urteil ist eine gute Nachricht für Mieterinnen und Mieter, die Wohnung und Garage oder Stellplatz über einen einzigen Vertrag angemietet haben. Es bestätigt, dass der umfassende Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts in der Regel auch für den mitgemieteten Stellplatz oder die Garage gilt, sofern diese auf demselben Grundstück liegen oder eine funktionale Einheit bilden. Mieter können sich darauf verlassen, dass der Vermieter nicht einfach den Parkplatz „herauskündigen“ kann, um ihn beispielsweise anderweitig oder teurer zu vermieten.
Wichtiger Hinweis für Vermieter
Für Vermieter unterstreicht das Urteil die Bedeutung einer klaren Vertragsgestaltung. Möchten sie sich die Möglichkeit offenhalten, einen Stellplatz oder eine Garage unabhängig vom Wohnraum zu kündigen, müssen sie dafür Sorge tragen, dass zwei separate, voneinander unabhängige Mietverträge abgeschlossen werden. Wird beides in einem Dokument zusammengefasst, überwiegt in der Regel der Charakter als einheitlicher Wohnraummietvertrag mit den entsprechenden Schutzfolgen für den Mieter.
Klarheit bei Mischmietverhältnissen
Die Entscheidung des AG Kiel reiht sich ein in die Rechtsprechung, die bei „Mischmietverhältnissen“ (Wohnraum plus andere Sachen wie Garagen/Stellplätze) dazu neigt, im Zweifel von einem einheitlichen Vertrag unter dem Schutz des Wohnraummietrechts auszugehen, wenn die Objekte auf demselben Grundstück liegen und in einem einzigen Vertragswerk zusammengefasst sind. Dies dient dem Schutz des Mieters, dessen Wohnbedürfnis oft auch die Notwendigkeit eines Parkplatzes umfasst.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil zeigt, dass ein Stellplatz, der im selben Mietvertrag wie die Wohnung vereinbart wurde und sich auf demselben Grundstück befindet, nicht separat gekündigt werden kann. Entscheidend ist dabei der gemeinsame Vertragsabschluss und die räumliche Verbindung zum Wohngrundstück, wodurch ein einheitliches Mietverhältnis entsteht. Vermieter können solche Stellplätze nur zusammen mit der Wohnung nach den strengeren Regeln des Wohnraummietrechts kündigen, nicht nach den lockereren Bestimmungen für „sonstige Räume“. Für Mieter bedeutet dies einen wichtigen Schutz vor isolierten Kündigungen von mitvermieteten Stellplätzen.
Benötigen Sie Hilfe?
Mietrechtliche Einheit von Wohnung und Stellplatz: Ihre Rechte bei Teilkündigungen
Wenn Wohnung und Stellplatz in einem Vertrag vermietet sind, ist eine isolierte Kündigung des Stellplatzes rechtlich oft problematisch. Viele Betroffene sind unsicher, ob eine separate Kündigung des Parkplatzes zulässig ist, obwohl sie beides gemeinsam angemietet haben.
Unsere Kanzlei prüft für Sie, ob und in welchem Umfang Kündigungen rechtlich Bestand haben. Auf Grundlage der Vertragsgestaltung und der gesetzlichen Vorschriften erhalten Sie eine klare Beurteilung Ihrer Möglichkeiten, um Ihre berechtigten Interessen angemessen zu schützen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was bedeutet ein einheitlicher Mietvertrag für Wohnung und Stellplatz im Hinblick auf Kündigungen?
Wenn Sie eine Wohnung zusammen mit einem Stellplatz (z.B. Garage oder Tiefgaragenplatz) mieten, hängt die Möglichkeit, den Stellplatz separat zu kündigen, entscheidend davon ab, wie der Vertrag gestaltet ist. Oft handelt es sich um einen einheitlichen Mietvertrag. Das bedeutet, Wohnung und Stellplatz werden rechtlich als eine Einheit betrachtet, auch wenn sie im Vertrag vielleicht einzeln aufgeführt sind.
Wann liegt ein einheitlicher Mietvertrag vor?
Ein Einheitlicher Mietvertrag für Wohnung und Stellplatz liegt meistens dann vor, wenn:
- Beides in einem einzigen Dokument gemeinsam vermietet wird.
- Ein Gesamtmietpreis vereinbart ist, auch wenn die Anteile für Wohnung und Stellplatz aufgeschlüsselt sind.
- Wohnung und Stellplatz auf demselben Grundstück liegen oder einen erkennbaren Zusammenhang haben (z.B. Tiefgarage gehört zum Wohnhaus).
Entscheidend ist der erkennbare Wille von Mieter und Vermieter bei Vertragsabschluss, beides als zusammengehöriges Paket zu vermieten und zu mieten. Liegen hingegen zwei völlig getrennte Verträge vor, die unabhängig voneinander abgeschlossen wurden, gelten andere Regeln.
Kündigung bei einem einheitlichen Vertrag
Das Wichtigste zuerst: Bei einem einheitlichen Mietvertrag über Wohnung und Stellplatz können Sie grundsätzlich nicht nur den Stellplatz kündigen. Genauso wenig kann der Vermieter nur den Stellplatz kündigen.
- Gesamtkündigung: Eine Kündigung ist nur für das gesamte Paket – also Wohnung und Stellplatz zusammen – möglich.
- Kündigungsschutz für Wohnraum gilt: Da die Wohnung der Hauptzweck des Vertrages ist, gelten die strengen gesetzlichen Regelungen für die Kündigung von Wohnraum (§§ 573 ff. BGB) für den gesamten Vertrag. Das bedeutet:
- Vermieter: Benötigt einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund (z.B. Eigenbedarf).
- Mieter: Kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist (in der Regel drei Monate) ohne Angabe von Gründen kündigen.
- Kündigungsfristen: Es gelten die Kündigungsfristen des Wohnraummietrechts.
Stellen Sie sich das wie ein Menü im Restaurant vor: Sie bestellen das Menü als Ganzes und können normalerweise nicht nur die Pommes abbestellen, wenn sie Teil des Menüs sind.
Ist eine Teilkündigung des Stellplatzes ausnahmsweise möglich?
Eine separate Kündigung nur des Stellplatzes ist bei einem einheitlichen Vertrag nur dann möglich, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Eine solche Klausel, die eine Teilkündigung erlaubt, ist in der Praxis aber eher selten. Ohne eine solche Vereinbarung bleibt es dabei: Wohnung und Stellplatz können nur gemeinsam gekündigt werden.
Was bedeutet das für Sie?
Für Sie als Mieter bedeutet ein einheitlicher Vertrag, dass der Kündigungsschutz für Ihre Wohnung auch den dazugehörigen Stellplatz umfasst. Der Vermieter kann Ihnen nicht einfach den Stellplatz wegkündigen, solange das Mietverhältnis über die Wohnung besteht. Umgekehrt sind Sie aber auch daran gebunden und können den Stellplatz nicht einfach loswerden, wenn Sie ihn nicht mehr benötigen, ohne gleichzeitig die Wohnung zu kündigen (es sei denn, der Vermieter stimmt einer Vertragsänderung zu).
Welche Kündigungsfristen gelten für einen Stellplatz, wenn dieser zusammen mit einer Wohnung in einem Mietvertrag vermietet wird?
Wenn Sie eine Wohnung und einen Stellplatz (z.B. Garage oder Tiefgaragenplatz) gemeinsam in einem einzigen Mietvertrag gemietet haben, gelten für die Kündigung dieses Vertrages – und damit auch für den Stellplatz – grundsätzlich die gleichen Regeln wie für die Kündigung von Wohnraum. Der Stellplatz wird rechtlich als Teil des Wohnraummietverhältnisses behandelt.
Einheitlicher Vertrag – Einheitliche Kündigung
Ein einheitlicher Mietvertrag liegt vor, wenn Wohnung und Stellplatz zusammen in einem Dokument vermietet werden und es für beide zusammen nur einen Mietpreis (oder klar zugeordnete Teilbeträge innerhalb desselben Vertrags) gibt.
- Folge: Der Stellplatz teilt rechtlich das Schicksal der Wohnung. Eine separate Kündigung nur des Stellplatzes ist in der Regel nicht möglich, weder durch Sie als Mieter noch durch den Vermieter. Der Vertrag kann grundsätzlich nur insgesamt gekündigt werden.
Kündigungsfristen nach Wohnraummietrecht
Da die Regeln des Wohnraummietrechts gelten, ergeben sich folgende Kündigungsfristen für den gesamten Vertrag (Wohnung und Stellplatz):
- Kündigung durch den Mieter: Sie als Mieter können den Vertrag immer mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen, damit der Vertrag zum Ablauf des übernächsten Monats endet (§ 573c Abs. 1 BGB). Ein Kündigungsgrund muss nicht angegeben werden.
- Kündigung durch den Vermieter: Für den Vermieter gelten längere, gestaffelte Kündigungsfristen, die von der bisherigen Mietdauer abhängen (§ 573c Abs. 1 BGB):
- Bei einer Mietdauer bis zu 5 Jahren: 3 Monate Kündigungsfrist.
- Bei einer Mietdauer von mehr als 5 Jahren: 6 Monate Kündigungsfrist.
- Bei einer Mietdauer von mehr als 8 Jahren: 9 Monate Kündigungsfrist.
- Wichtig: Der Vermieter benötigt für die Kündigung des gesamten Vertrages zudem immer einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund (z.B. Eigenbedarf gemäß § 573 BGB).
Ausnahme: Vertraglich vereinbarte Teilkündigungsmöglichkeit
Eine Ausnahme vom Grundsatz der Unteilbarkeit besteht, wenn in Ihrem Mietvertrag ausdrücklich eine Klausel enthalten ist, die eine separate Kündigung nur des Stellplatzes erlaubt (sogenannte Teilkündigungsklausel). Nur wenn eine solche wirksame Vereinbarung existiert, können Mieter oder Vermieter den Stellplatz unabhängig von der Wohnung kündigen. Die Fristen für eine solche Teilkündigung wären dann entweder im Vertrag selbst geregelt oder würden sich nach den gesetzlichen Bestimmungen für die Kündigung von Garagen oder Stellplätzen richten (oft § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB: Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats).
Ohne eine solche spezielle Klausel im Vertrag ist eine Teilkündigung des Stellplatzes nicht möglich.
Abgrenzung zu separaten Verträgen
Anders wäre die Situation, wenn Sie für die Wohnung und den Stellplatz zwei völlig getrennte Mietverträge abgeschlossen hätten. In diesem Fall wäre der Stellplatzmietvertrag unabhängig vom Wohnraummietvertrag und könnte separat gekündigt werden. Hierfür würden dann die kürzeren Kündigungsfristen des § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB gelten (Kündigung bis zum dritten Werktag zum Ablauf des übernächsten Monats). Dies trifft jedoch nicht zu, wenn – wie in der Frage beschrieben – ein einheitlicher Vertrag vorliegt.
Kann der Vermieter einen Stellplatz kündigen, der im selben Mietvertrag wie die Wohnung aufgeführt ist, ohne Angabe von Gründen?
Ob Ihr Vermieter den Stellplatz separat und ohne Angabe von Gründen kündigen kann, hängt entscheidend davon ab, wie der Mietvertrag rechtlich zu bewerten ist. Maßgeblich ist, ob Wohnung und Stellplatz als eine Einheit vermietet wurden oder ob sie rechtlich getrennt zu betrachten sind, auch wenn sie im selben Dokument stehen.
Der Regelfall: Einheitlicher Mietvertrag für Wohnung und Stellplatz
In den meisten Fällen, wenn Wohnung und Stellplatz zusammen in einem einzigen Mietvertrag aufgeführt sind, betrachtet das Gesetz dies als einheitliches Mietverhältnis. Das gilt insbesondere, wenn:
- Es nur ein Vertragsdokument gibt.
- Ein Gesamtmietpreis vereinbart ist oder der Preis für den Stellplatz nicht klar als eigenständige Miete ausgewiesen ist.
- Der Stellplatz sich auf demselben Grundstück oder in unmittelbarer Nähe zur Wohnung befindet (z.B. Tiefgarage im Haus).
Für Sie bedeutet das: Ist der Stellplatz Teil dieses einheitlichen Wohnraummietvertrags, genießt auch er den Schutz des Wohnraummietrechts.
- Eine separate Kündigung nur des Stellplatzes durch den Vermieter ist dann in der Regel nicht möglich. Der Vertrag kann nur als Ganzes – also Wohnung und Stellplatz – gekündigt werden.
- Für eine Kündigung des gesamten Vertrags benötigt der Vermieter immer ein berechtigtes Interesse nach § 573 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Das sind gesetzlich anerkannte Gründe, wie zum Beispiel Eigenbedarf oder eine erhebliche Vertragsverletzung durch den Mieter.
- Eine Kündigung ohne Angabe von Gründen ist bei einem einheitlichen Wohnraummietvertrag ausgeschlossen.
Die Ausnahme: Rechtlich getrennte Verträge
Nur in Ausnahmefällen kann es vorkommen, dass trotz eines gemeinsamen Dokuments rechtlich von zwei getrennten Verträgen (einem für die Wohnung, einem für den Stellplatz) ausgegangen wird. Dies könnte der Fall sein, wenn dies im Vertrag ausdrücklich und klar so vereinbart wurde oder wenn der Stellplatz beispielsweise deutlich später und unabhängig von der Wohnung angemietet wurde.
Nur wenn der Stellplatz rechtlich als separate Mietsache gilt, unterliegt er nicht dem Wohnraummietrecht, sondern den allgemeinen Regeln für die Miete anderer Sachen (z.B. Garagen, Grundstücke).
- In diesem Fall könnte der Vermieter den Mietvertrag für den Stellplatz separat kündigen.
- Die Kündigung wäre dann ohne Angabe von Gründen möglich.
- Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 580a Abs. 1 BGB und ist in der Regel kürzer als bei Wohnraum (Kündigung bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats).
Worauf es im Zweifel ankommt
Entscheidend für die Beurteilung ist die Auslegung des Mietvertrags und der Umstände. Gerichte neigen dazu, bei einem gemeinsamen Vertrag und einem räumlichen Zusammenhang von einem einheitlichen Mietverhältnis für Wohnung und Stellplatz auszugehen. Das stärkt die Position des Mieters, da der Stellplatz dann nicht einfach grundlos gekündigt werden kann. Prüfen Sie die Formulierungen in Ihrem Vertrag genau. Das Fehlen einer separaten Kündigungsmöglichkeit für den Stellplatz im Vertrag spricht meist für ein einheitliches Verhältnis.
Welche Rechte habe ich als Mieter, wenn ich eine Kündigung für meinen Stellplatz erhalte, der zusammen mit meiner Wohnung vermietet ist?
Wenn Ihr Stellplatz und Ihre Wohnung in einem einzigen, gemeinsamen Mietvertrag vermietet sind, ist eine separate Kündigung nur für den Stellplatz durch den Vermieter in aller Regel nicht wirksam.
Warum ist ein einheitlicher Vertrag entscheidend?
Ein einheitlicher Mietvertrag liegt meist dann vor, wenn Sie Wohnung und Stellplatz zusammen mit nur einem Vertrag angemietet haben. Oft wird auch nur eine Gesamtmiete vereinbart (selbst wenn die Kostenanteile für Wohnung und Stellplatz getrennt ausgewiesen sind) und beides befindet sich auf demselben Grundstück oder in unmittelbarer Nähe. Rechtlich werden Wohnung und Stellplatz dann als eine Mietsache, wie ein Gesamtpaket, behandelt.
Was bedeutet das für die Kündigung des Stellplatzes?
- Keine Teilkündigung möglich: Weil Wohnung und Stellplatz als Einheit gelten, kann der Vermieter normalerweise nicht nur einen Teil dieses „Pakets“ kündigen. Eine Kündigung, die sich ausschließlich auf den Stellplatz bezieht, ist daher meist unwirksam.
- Kündigung nur insgesamt: Möchte der Vermieter das Mietverhältnis beenden, muss er den gesamten Vertrag kündigen – also für Wohnung und Stellplatz gemeinsam.
- Strenger Kündigungsschutz: Für die Kündigung des gesamten Vertrages gelten dann die Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts. Das bedeutet: Der Vermieter benötigt einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund (wie z.B. Eigenbedarf) und muss die gesetzlichen Kündigungsfristen für Wohnraum einhalten.
Wie kann man auf eine solche separate Kündigung reagieren?
Erhält man als Mieter eine Kündigung nur für den Stellplatz, obwohl ein einheitlicher Mietvertrag besteht, ist diese Kündigung in der Regel von Anfang an unwirksam.
- Das Mietverhältnis über den Stellplatz besteht unverändert fort.
- Sie können dem Vermieter mitteilen, dass Sie die Kündigung für unwirksam halten, da es sich um einen einheitlichen Mietvertrag handelt und eine Teilkündigung nicht zulässig ist. Eine spezielle Frist für einen formalen Widerspruch (wie bei der Sozialklausel bei Wohnungskündigungen) ist hierfür nicht vorgesehen, da die Kündigung an sich meist keine Wirkung entfaltet. Eine zeitnahe Reaktion gegenüber dem Vermieter kann jedoch Klarheit schaffen.
Gerichtliche Klärung
Sollte es zwischen Ihnen und dem Vermieter Streit darüber geben, ob ein einheitlicher Vertrag vorliegt oder ob die Teilkündigung wirksam ist, kann diese Frage letztlich durch ein Gericht geklärt werden. Ein Gericht kann verbindlich feststellen, ob das Mietverhältnis bezüglich des Stellplatzes durch die Kündigung beendet wurde oder unverändert fortbesteht.
Welche Bedeutung hat eine Klausel im Mietvertrag, die nur dem Mieter das Recht einräumt, den Stellplatz separat zu kündigen?
Eine solche Klausel in Ihrem Mietvertrag bedeutet genau das, was dort steht: Nur Sie als Mieter haben die Möglichkeit, den Mietvertrag speziell für den Stellplatz zu beenden, während der Mietvertrag für die Wohnung weiterläuft. Der Vermieter hat dieses Recht zur separaten Kündigung des Stellplatzes durch diese Vereinbarung nicht.
Einschränkung der Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters
Wenn der Mietvertrag dem Vermieter nicht ausdrücklich ebenfalls das Recht gibt, den Stellplatz separat zu kündigen, dann ist er an den gesamten Vertrag gebunden. Der Vermieter kann den Stellplatz also nicht einzeln kündigen, nur weil Sie dieses Recht haben. Möchte der Vermieter das Mietverhältnis beenden, kann er dies nur für den gesamten Vertrag (Wohnung und Stellplatz zusammen) tun und auch nur dann, wenn er einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund hat (wie zum Beispiel Eigenbedarf). Die Kündigungsfristen und Voraussetzungen für die Kündigung des gesamten Wohnraummietvertrags müssen dabei eingehalten werden.
Hinweis auf einen einheitlichen Mietvertrag
Eine solche Klausel ist oft ein starkes Zeichen dafür, dass Wohnung und Stellplatz als eine Einheit vermietet wurden. Warum? Weil man normalerweise keine spezielle Regelung für eine separate Kündigung bräuchte, wenn Wohnung und Stellplatz von vornherein durch zwei völlig getrennte Verträge vermietet worden wären.
Wenn im Vertrag extra vereinbart wird, dass nur der Mieter den Stellplatz separat kündigen darf, zeigt das:
- Die Vertragspartner sind grundsätzlich davon ausgegangen, dass Wohnung und Stellplatz zusammengehören (einheitlicher Vertrag).
- Sie wollten aber bewusst eine Ausnahme von der Regel machen, dass Einheitliches nur zusammen gekündigt werden kann – und diese Ausnahme sollte nur für den Mieter gelten, um ihm mehr Flexibilität zu geben.
Diese Klausel schwächt also nicht die Annahme eines einheitlichen Vertrages, sondern deutet eher darauf hin, dass die Parteien von einer solchen Einheit ausgingen und nur eine spezifische Abweichung davon vereinbaren wollten.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Einheitlicher Mietvertrag
Ein einheitlicher Mietvertrag liegt vor, wenn mehrere Sachen (wie hier Wohnung und Stellplatz) gemeinsam in einem einzigen Vertrag vermietet werden. Das hat zur Folge, dass für alle Teile des Vertrags dieselben rechtlichen Regelungen gelten. Im vorliegenden Fall entschied das Gericht, dass es sich um einen solchen einheitlichen Vertrag handelt, weshalb die strengeren Kündigungsregeln des Wohnraummietrechts (§§ 573 ff. BGB) auch für den Stellplatz anzuwenden sind. Die separate Kündigung nur des Stellplatzes war daher nicht möglich.
Beispiel: Mieten Sie eine Wohnung mit Kellerabteil in einem Vertrag, kann der Vermieter nicht einfach nur den Keller kündigen; es gilt der Schutz für den gesamten Wohnraummietvertrag.
Unwirksam
Wenn eine rechtliche Handlung, wie hier die Kündigung des Stellplatzes durch die Vermieterin, als unwirksam eingestuft wird, bedeutet das, dass sie von Anfang an keine rechtliche Wirkung entfaltet. Der Zustand bleibt so, als wäre die Handlung nie vorgenommen worden. Im konkreten Fall war die Kündigung unwirksam, weil sie gegen die Regeln des Wohnraummietrechts verstieß (keine Teilkündigung eines einheitlichen Vertrages möglich, kein berechtigtes Interesse genannt). Das Mietverhältnis über den Stellplatz bestand also unverändert fort.
§ 580a BGB
Der Paragraph § 580a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) regelt die Kündigungsfristen für Mietverhältnisse, die nicht Wohnraum betreffen. Dazu gehören zum Beispiel Grundstücke oder separat vermietete Garagen und Stellplätze („andere Sachen“). Die Kündigung ist hier unter erleichterten Bedingungen möglich (kürzere Fristen, keine Begründungspflicht). Im Kieler Fall konnte die Vermieterin sich nicht auf § 580a BGB berufen, da der Stellplatz Teil eines einheitlichen Wohnraummietvertrags war, für den die strengeren Regeln gelten.
§§ 573 ff. BGB
Die Paragraphen §§ 573 ff. (fortfolgende) des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) enthalten die zentralen Vorschriften zum Schutz von Mieterinnen und Mietern bei der Kündigung von Wohnraum durch den Vermieter. Sie legen fest, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse für die Kündigung benötigt (z.B. Eigenbedarf) und dieses begründen muss. Zudem gelten längere Kündigungsfristen als bei anderen Mietverhältnissen (wie in § 580a BGB). Da im vorliegenden Fall ein einheitlicher Wohnraummietvertrag vorlag, hätte die Vermieterin diese strengeren Regeln beachten müssen.
Berechtigtes Interesse
Ein berechtigtes Interesse ist die gesetzliche Voraussetzung dafür, dass ein Vermieter einen Wohnraummietvertrag ordentlich kündigen darf (§ 573 BGB). Das Gesetz nennt Beispiele wie Eigenbedarf (der Vermieter braucht die Wohnung für sich oder Angehörige) oder erhebliche Pflichtverletzungen durch den Mieter. Ohne ein solches nachvollziehbares und gesetzlich anerkanntes Interesse ist die Kündigung durch den Vermieter unwirksam. Im beschriebenen Fall scheiterte die Kündigung (auch) daran, dass die Vermieterin kein berechtigtes Interesse für die Kündigung des Stellplatzes (als Teil des Wohnraumvertrags) dargelegt hatte.
Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts
Der Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts umfasst alle gesetzlichen Regelungen, die Mieter von Wohnungen vor einer ungerechtfertigten oder willkürlichen Kündigung durch den Vermieter schützen. Kernpunkte sind die Notwendigkeit eines berechtigten Interesses des Vermieters (§ 573 BGB), die Einhaltung bestimmter Fristen und Formvorschriften. Ziel ist es, das soziale Schutzbedürfnis des Mieters an seiner Wohnung zu sichern. Im Kieler Urteil wurde dieser Schutz auf den gesamten einheitlichen Vertrag – also auch auf den Stellplatz – erstreckt.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- §§ 133, 157 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) (Auslegung von Verträgen): Diese Paragraphen regeln, wie Verträge auszulegen sind. Es geht darum, den wirklichen Willen der Vertragsparteien zu ermitteln und Verträge so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht musste den Mietvertrag vom 28.04.2003 auslegen, um zu bestimmen, ob es sich um einen einheitlichen Mietvertrag über Wohnung und Stellplatz handelt oder um zwei separate Verträge. Die Auslegung führte hier offenbar zu der Annahme eines einheitlichen Vertrages.
- Einheitlicher Mietvertrag vs. Getrennter Mietvertrag (Unterscheidung): Bei einem einheitlichen Mietvertrag sind Wohnung und Stellplatz rechtlich nicht trennbar; Kündigungen müssen sich auf das gesamte Mietverhältnis beziehen und den Regeln für Wohnraummiete folgen. Sind es getrennte Verträge, können sie unabhängig voneinander gekündigt werden, wobei für den Stellplatz unter Umständen einfachere Kündigungsbedingungen gelten. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht sah den Vertrag als einheitlich an. Dies ist entscheidend, da die Klägerin von zwei getrennten Verträgen ausging, um den Stellplatz separat kündigen zu können, was das Gericht aber ablehnte.
- § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB (Kündigung von Mietverhältnissen über sonstige Räume): Diese Vorschrift erlaubt die Kündigung von Mietverhältnissen über „sonstige Räume“ (wie Stellplätze, Garagen), die keine Wohnräume sind, mit einer Frist von drei Monaten zum Schluss des Kalendervierteljahres, falls keine andere Frist vereinbart ist. Hier wurde eine verkürzte Frist von 4 Wochen im Vertrag angenommen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Klägerin berief sich auf diese Norm, da sie den Stellplatz als separat von der Wohnung vermietet ansah und somit glaubte, ihn unabhängig davon kündigen zu können. Das Gericht erkannte dies jedoch nicht an, da es einen einheitlichen Mietvertrag sah.
- § 546 Abs. 1 BGB (Rückgabepflicht des Mieters): Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache an den Vermieter zurückzugeben. Dies ist eine grundlegende Pflicht des Mieters nach Mietende. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Klägerin stützte ihre Klage auf diesen Paragraphen, da sie davon ausging, dass das Mietverhältnis für den Stellplatz durch ihre Kündigung beendet wurde und der Beklagte daher zur Rückgabe verpflichtet sei. Da die Kündigung aber unwirksam war, besteht keine Rückgabepflicht nach § 546 BGB.
Hinweise und Tipps
Praxistipps für Mieter zum Thema Kündigung eines Pkw-Stellplatzes bei gemeinsamer Anmietung mit der Wohnung
Viele Mieter schätzen einen festen Parkplatz direkt am Haus, der zusammen mit der Wohnung angemietet wurde. Manchmal versuchen Vermieter jedoch, nur den Stellplatz zu kündigen, etwa um ihn anderweitig zu vermieten. Doch ist das so einfach möglich?
Hinweis: Diese Praxistipps stellen keine Rechtsberatung dar. Sie ersetzen keine individuelle Prüfung durch eine qualifizierte Kanzlei. Jeder Einzelfall kann Besonderheiten aufweisen, die eine abweichende Einschätzung erfordern.
Tipp 1: Prüfen Sie Ihren Mietvertrag genau: Handelt es sich um ein Dokument?
Schauen Sie nach, ob Sie einen einheitlichen Mietvertrag für Wohnung und Stellplatz unterschrieben haben. Wenn beide Mietgegenstände (Wohnung und Parkplatz) in derselben Vertragsurkunde, idealerweise im selben Paragraphen (§ 1 im Beispielfall), aufgeführt sind, spricht dies stark für ein einheitliches Mietverhältnis. Eine separate Kündigung nur des Stellplatzes ist dann in der Regel nicht möglich.
Tipp 2: Achten Sie auf die Mietpreisgestaltung: Gesamtmiete vereinbart?
Prüfen Sie, ob im Vertrag eine Gesamtmiete ausgewiesen ist, auch wenn die einzelnen Bestandteile (Nettomiete, Betriebskosten, Miete für Stellplatz) zur Erläuterung aufgeschlüsselt sind. Eine vereinbarte Gesamtmiete ist ein weiteres wichtiges Indiz dafür, dass Wohnung und Stellplatz als Einheit vermietet wurden und nicht getrennt voneinander gekündigt werden können.
Tipp 3: Prüfen Sie die Kündigungsklauseln: Gilt das Wohnraummietrecht?
Sehen Sie nach, welche Kündigungsregeln im Vertrag vereinbart wurden. Wenn sich die Kündigungsfristen und -gründe explizit auf die gesetzlichen Vorschriften für Wohnraummiete beziehen (z. B. §§ 573 ff. BGB), stärkt das die Annahme eines einheitlichen Vertrags. Das spezielle Kündigungsrecht für Wohnraum schützt dann auch den Stellplatz.
Tipp 4: Lassen Sie eine Teilkündigung des Stellplatzes anwaltlich prüfen
Sollte Ihr Vermieter versuchen, nur den Stellplatz zu kündigen, obwohl Sie von einem einheitlichen Vertrag ausgehen, akzeptieren Sie die Kündigung nicht vorschnell. Legen Sie Widerspruch ein und lassen Sie die Rechtmäßigkeit der Kündigung durch einen Fachanwalt für Mietrecht prüfen. Oft sind solche Teilkündigungen unwirksam.
⚠️ ACHTUNG: Nehmen Sie eine isolierte Kündigung des Stellplatzes nicht einfach hin. Wenn es sich um einen einheitlichen Mietvertrag handelt, ist eine solche Kündigung meist unwirksam. Reagieren Sie schriftlich und fristgerecht.
Tipp 5: Unterscheiden Sie: Liegen zwei getrennte Verträge vor?
Die Situation ist anders, wenn Sie von Anfang an zwei separate Verträge abgeschlossen haben: einen für die Wohnung und einen für den Stellplatz. In diesem Fall kann der Vertrag für den Stellplatz in der Regel unabhängig vom Wohnungsmietvertrag gekündigt werden – entsprechend den im Stellplatzmietvertrag vereinbarten oder gesetzlichen Kündigungsfristen für Garagen/Stellplätze (§ 580a Abs. 1 BGB).
Weitere Fallstricke oder Besonderheiten?
Auch bei einem einheitlichen Vertrag könnte theoretisch eine Klausel enthalten sein, die eine separate Kündigung des Stellplatzes explizit erlaubt. Die Wirksamkeit solcher Klauseln ist jedoch juristisch umstritten und hängt vom Einzelfall ab. Im Zweifel sollten Sie auch hier Rechtsrat einholen.
✅ Checkliste: Schutz vor Stellplatzkündigung bei einheitlichem Vertrag
- Haben Sie nur einen Mietvertrag für Wohnung und Stellplatz?
- Sind Wohnung und Stellplatz gemeinsam im Vertrag aufgeführt (z.B. unter § 1 Mietgegenstand)?
- Ist eine Gesamtmiete vereinbart (auch bei Aufschlüsselung)?
- Verweisen die Kündigungsregeln auf das Wohnraummietrecht?
- Fehlt eine wirksame Klausel, die eine separate Kündigung des Stellplatzes ausdrücklich erlaubt?
Das vorliegende Urteil
AG Kiel – Az.: 107 C 88/24 – Urteil vom 14.10.2024
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