Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Benötigen Sie Hilfe?
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Welche Arten von Unterlagen darf ich als WEG-Eigentümer einsehen?
- Wie oft und wann kann ich als WEG-Eigentümer Einsicht in die Unterlagen verlangen?
- Was kann ich tun, wenn mir die Einsicht in WEG-Unterlagen verweigert wird?
- Gibt es Ausnahmen vom Einsichtsrecht als WEG-Eigentümer und wenn ja, welche?
- Welche Kosten entstehen mir, wenn ich mein Einsichtsrecht als WEG-Eigentümer durchsetze?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Hinweise und Tipps
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 85 S 42/24 WEG | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht Berlin II – Zivilkammer 85
- Datum: 25.02.2025
- Aktenzeichen: 85 S 42/24 WEG
- Verfahrensart: Kostenbeschluss nach übereinstimmender Erledigungserklärung im Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Zivilprozessrecht / Kostenrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Partei, die ursprünglich geklagt und Berufung eingelegt hatte. Im Berufungsverfahren wurde nur noch ein Teil der ursprünglichen Forderungen verfolgt. Die Partei stimmte der Erledigung des Rechtsstreits zu.
- Beklagte: Partei, gegen die geklagt wurde und gegen die sich die Berufung richtete. Die Partei stimmte ebenfalls der Erledigung des Rechtsstreits zu.
Worum ging es in dem Fall?
- Kern des Rechtsstreits: Nachdem beide Parteien den Rechtsstreit im Berufungsverfahren übereinstimmend für beendet erklärt hatten, musste das Gericht nur noch entscheiden, wer die Kosten des gesamten Verfahrens (erste Instanz und Berufung) tragen soll.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung:
- Die Kosten der ersten Instanz (Gerichtskosten und Anwaltskosten der Parteien) muss der Kläger zu 80% und die Beklagte zu 20% tragen.
- Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt jede Partei selbst (werden gegeneinander aufgehoben).
- Von den Kosten der Personen, die die Beklagte in der ersten Instanz unterstützt hatten (Nebenintervenienten: M. und U.), muss der Kläger 80% übernehmen. Ihre übrigen Kosten tragen diese Personen selbst.
- Begründung: Die Entscheidung über die Kostenverteilung basiert auf § 91a der Zivilprozessordnung (ZPO). Da die Parteien den Streit übereinstimmend für erledigt erklärt haben, entscheidet das Gericht nach „billigem Ermessen“ über die Kosten. Dabei berücksichtigt es den bisherigen Sach- und Streitstand und den voraussichtlichen Ausgang des Berufungsverfahrens, wenn es fortgeführt worden wäre. Auch § 92 ZPO (Kosten bei teilweisem Obsiegen/Unterliegen) und § 101 ZPO (Kosten der Nebenintervention) wurden berücksichtigt.
- Folgen: Die Parteien und die Nebenintervenienten müssen die Prozesskosten entsprechend der vom Gericht festgelegten Quoten bezahlen.
Der Fall vor Gericht
Der Kern des Rechtsstreits: Einsichtsrecht in WEG-Unterlagen
Im Zentrum dieses Verfahrens vor dem Landgericht Berlin II stand das Recht eines Wohnungseigentümers, bestimmte Verwaltungsunterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) einzusehen. Dieses Recht ist ein grundlegendes Kontroll- und Informationsinstrument für jeden Miteigentümer. Der Kläger, ein Eigentümer, forderte Einsicht in diverse Dokumente, stieß dabei jedoch auf Widerstand seitens der beklagten Gemeinschaft bzw. deren Verwaltung.
Der Fall landete zunächst vor dem zuständigen Amtsgericht. Dessen Entscheidung wurde vom Kläger teilweise angefochten, sodass der Rechtsstreit in die Berufungsinstanz vor das Landgericht gelangte. Dort konzentrierte sich das Verfahren auf einen spezifischen Teil der ursprünglichen Forderungen des Klägers, nämlich den Antrag auf Einsichtnahme in bestimmte, detailliert benannte Unterlagen.
Prozessverlauf und überraschende Wende
Das Berufungsverfahren nahm jedoch eine unerwartete Wendung. Noch bevor das Landgericht eine endgültige Entscheidung in der Sache treffen konnte, erklärten beide Parteien – der klagende Eigentümer und die beklagte WEG – den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt. Eine solche Erklärung beendet den Streit über die ursprüngliche Forderung selbst.
Diese prozessuale Entwicklung ist jederzeit möglich, auch noch im Berufungsverfahren. Voraussetzung ist lediglich, dass die Berufung an sich zulässig war, was das Gericht hier bestätigte. Die form- und fristgerechte Einlegung der Berufung war gegeben. Durch die Erledigungserklärung verschob sich der Fokus des Gerichts weg von der Frage, ob der Kläger tatsächlich Anspruch auf die Einsicht hatte.
Kostenentscheidung nach § 91a ZPO: Wer hätte gewonnen?
Wenn ein Rechtsstreit für erledigt erklärt wird, muss das Gericht nur noch über die Verteilung der Verfahrenskosten entscheiden. Dies geschieht nach § 91a der Zivilprozessordnung (ZPO). Die Regel besagt, dass das Gericht unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen entscheidet, wer die Kosten trägt.
Maßgeblich ist dabei der mutmaßliche Ausgang des Verfahrens, wäre es nicht zur Erledigung gekommen. Das Gericht prüft also in einer summarischen (vereinfachten) Weise, welche Partei voraussichtlich gewonnen hätte. Die Kosten werden dann in der Regel der Partei auferlegt, die voraussichtlich unterlegen wäre. Grundlage sind die Erfolgsaussichten zum Zeitpunkt des erledigenden Ereignisses.
Prüfung der streitigen Einsichtsanträge im Detail
Das Landgericht prüfte daher die Erfolgsaussichten des noch streitigen Antrags auf Dokumenteneinsicht. Dieser Antrag war in mehrere Unterpunkte gegliedert. Das Gericht folgte teilweise der Einschätzung des Amtsgerichts und bewertete die Zulässigkeit der einzelnen Forderungen.
Unzulässige Anträge wegen mangelnder Bestimmtheit
Zwei Teile des Antrags (ursprünglich 1.c und 1.d) wurden als unzulässig eingestuft, weil sie nicht hinreichend bestimmt waren. Ein Klageantrag muss so konkret formuliert sein, dass genau klar ist, was gefordert wird. Nur dann kann das Gericht darüber entscheiden und ein Urteil später vollstreckt werden.
Beim Antrag zu 1.c fehlten nach Ansicht des Gerichts konkrete Angaben zum geforderten Wasserzähler: Wann wurde er gekauft und eingebaut, wo befindet er sich? Ohne diese Details war der Antrag zu unbestimmt. Ähnlich verhielt es sich mit Antrag 1.d, der Einsicht in „Abrechnungen von Brauchwasser“ forderte. Der Begriff „Brauchwasser“ sei rechtlich nicht definiert und unklar. Die Beklagte hatte zudem bestritten, dass Rechnungen mit diesem Begriff existieren.
Zulässiger Antrag
Ein weiterer Teil des Antrags (ursprünglich 1.e) wurde vom Landgericht hingegen als hinreichend bestimmt und somit zulässig bewertet. Hier waren die geforderten Unterlagen offenbar klar genug bezeichnet, sodass eine gerichtliche Entscheidung möglich gewesen wäre.
Offener Ausgang bei zulässigen Anträgen
Für die zulässigen Teile des Einsichtsgesuchs kam das Gericht zu dem Schluss, dass der Ausgang des Verfahrens offen war. Ohne eine Beweisaufnahme, also beispielsweise die Vernehmung von Zeugen oder die Einholung von Sachverständigengutachten, konnte nicht sicher prognostiziert werden, ob der Kläger mit seiner Forderung letztlich Erfolg gehabt hätte oder nicht.
Dieser offene Ausgang bei streitigem Sachverhalt ist ein klassischer Fall, in dem Gerichte im Rahmen der Kostenentscheidung nach § 91a ZPO oft zu einer Kostenaufhebung oder einer Kostenquotelung nach dem jeweiligen Grad des wahrscheinlichen Obsiegens und Unterliegens neigen.
Verteilung der Verfahrenskosten
Basierend auf dieser Einschätzung traf das Landgericht die abschließende Kostenentscheidung:
Für das Berufungsverfahren, in dem nur noch der Antrag auf Einsichtnahme streitig war und dessen Ausgang als offen bewertet wurde, wurden die Kosten gegeneinander aufgehoben. Das bedeutet, jede Partei trägt ihre eigenen außergerichtlichen Kosten (z.B. Anwaltskosten) selbst, und die Gerichtskosten werden hälftig geteilt.
Diese Entscheidung wirkte sich auch auf die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens aus. Unter Berücksichtigung aller ursprünglichen Anträge und des wahrscheinlichen Ausgangs vor dem Amtsgericht legte das Landgericht eine Kostenquote fest: Der Kläger trägt 80 %, die Beklagte 20 % der erstinstanzlichen Gerichts- und Anwaltskosten. Dies spiegelt wider, dass der Kläger wohl nur mit einem kleinen Teil seiner ursprünglichen Forderungen Erfolg gehabt hätte.
Auch die Kosten der Nebenintervenienten (andere Eigentümer, die sich dem Verfahren auf einer Seite angeschlossen hatten) wurden entsprechend verteilt. Der Kläger muss 80 % ihrer erstinstanzlichen außergerichtlichen Kosten tragen. Ihre Kosten im Berufungsverfahren und die restlichen erstinstanzlichen Kosten tragen sie selbst.
Bedeutung für Wohnungseigentümer und Verwaltungen
Dieses Urteil unterstreicht mehrere wichtige Punkte für Wohnungseigentümer und WEG-Verwaltungen:
- Präzision bei Anträgen: Für Eigentümer, die Einsicht in Verwaltungsunterlagen fordern, ist es entscheidend, ihre Anträge so konkret wie möglich zu formulieren. Ungenaue oder unklare Forderungen („alle Rechnungen“, „Brauchwasserabrechnungen“) laufen Gefahr, als unzulässig abgewiesen zu werden, ohne dass in der Sache überhaupt verhandelt wird. Es muss klar sein, welche spezifischen Dokumente gemeint sind.
- Grundsatz des Einsichtsrechts: Das Recht auf Akteneinsicht nach § 18 Abs. 4 WEG bleibt ein zentrales Recht für Eigentümer zur Kontrolle der Verwaltung. Das Urteil bestätigt indirekt dieses Recht, mahnt aber zur sorgfältigen Geltendmachung.
- Prozesstaktik der Erledigungserklärung: Die übereinstimmende Erledigungserklärung kann ein Mittel sein, einen langwierigen Rechtsstreit zu beenden. Die Parteien sollten sich aber bewusst sein, dass die Kostenentscheidung dann auf einer Prognose des Gerichts basiert (§ 91a ZPO). Wer wahrscheinlich verloren hätte, trägt trotz Erledigung die Kosten.
- Folgen unklarer Dokumentenlage: Wenn unklar ist, ob bestimmte Dokumente überhaupt existieren oder wie sie bezeichnet sind (wie beim „Brauchwasser“), erschwert dies die Durchsetzung von Einsichtsrechten erheblich. Eine ordnungsgemäße, transparente Buchführung und Dokumentenverwaltung durch die WEG-Verwaltung ist daher essenziell, um Streitigkeiten vorzubeugen.
Zusammenfassend zeigt der Fall, dass das formale Recht auf Einsichtnahme in der Praxis an formalen Hürden wie der Bestimmtheit des Antrags scheitern kann und dass prozessuale Wendungen wie eine Erledigungserklärung erhebliche Auswirkungen auf die Kostenlast haben können, selbst wenn der ursprüngliche Streitpunkt nicht mehr entschieden wird.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil zeigt, dass bei übereinstimmender Erledigungserklärung im Berufungsverfahren die Kostenentscheidung vom wahrscheinlichen Ausgang des Verfahrens abhängt. Zentral ist die Erkenntnis, dass Klageanträge hinreichend bestimmt sein müssen – unklare Anträge werden als unzulässig abgewiesen, während präzise formulierte Anträge zulässig sein können. Bei streitigen Tatsachen ohne abgeschlossene Beweisaufnahme kann eine Kostenaufhebung erfolgen, was hier zur Teilung der Kosten führte.
Benötigen Sie Hilfe?
Probleme mit der Einsicht in WEG-Unterlagen?
Kennen Sie das Gefühl, wenn Ihnen als Wohnungseigentümer wichtige Informationen vorenthalten werden? Das Einsichtsrecht ist ein wichtiges Werkzeug, um die Verwaltung Ihrer Gemeinschaft zu kontrollieren. Oft scheitert die Durchsetzung jedoch an formalen Hürden, wie der präzisen Formulierung von Anträgen.
Wenn Sie Schwierigkeiten haben, Ihr Recht auf Einsicht in Verwaltungsunterlagen Ihrer WEG durchzusetzen, sind wir für Sie da. Wir prüfen Ihren individuellen Fall, unterstützen Sie bei der korrekten Formulierung Ihrer Anträge und vertreten Ihre Interessen gegenüber der WEG-Verwaltung und – falls nötig – auch vor Gericht. Sorgen Sie für Transparenz und wahren Sie Ihre Rechte als Wohnungseigentümer.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Welche Arten von Unterlagen darf ich als WEG-Eigentümer einsehen?
Als Wohnungseigentümer haben Sie grundsätzlich das Recht, alle Verwaltungsunterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) einzusehen. Dieses Recht ist wichtig, damit Sie nachvollziehen können, wie die Gemeinschaft verwaltet wird, wie Entscheidungen zustande kommen und wie mit dem gemeinschaftlichen Vermögen umgegangen wird. Es dient Ihrer Information und Kontrolle.
Welche Unterlagen sind typischerweise umfasst?
Das Einsichtsrecht ist weit gefasst. Es umfasst im Regelfall alle Dokumente, die mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen. Dazu gehören insbesondere:
- Beschlussprotokolle: Die Protokolle der Eigentümerversammlungen, in denen die Entscheidungen der Gemeinschaft festgehalten sind.
- Jahresabrechnungen: Die detaillierte Aufstellung aller Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft für das vergangene Wirtschaftsjahr.
- Einzelabrechnungen: Ihre persönliche Abrechnung über die auf Ihre Wohnung entfallenden Kosten und Zahlungen.
- Wirtschaftspläne: Die Vorausschau über die zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben für das kommende Wirtschaftsjahr.
- Vermögensberichte: Übersichten über den Stand der gemeinschaftlichen Finanzen, insbesondere der Instandhaltungsrücklage.
- Verträge der Gemeinschaft: Zum Beispiel der Verwaltervertrag, Verträge mit Dienstleistern (Hausmeister, Gärtner, Reinigungsfirmen), Versicherungsverträge oder Wartungsverträge (Aufzug, Heizung).
- Rechnungen und Belege: Die Originalrechnungen und Zahlungsnachweise, die den Ausgaben in der Jahresabrechnung zugrunde liegen.
- Kontoauszüge: Die Auszüge der gemeinschaftlichen Bankkonten (Girokonto, Rücklagenkonto).
- Korrespondenz: Schriftverkehr des Verwalters, der die Verwaltung der Gemeinschaft betrifft (z.B. mit Handwerkern, Behörden, Versicherungen), soweit er für das Verständnis der Verwaltungsvorgänge relevant ist.
- Energieausweis für das Gebäude.
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: Auch wenn Sie diese meist selbst besitzen, gehören sie zu den grundlegenden Verwaltungsunterlagen.
Gibt es Grenzen des Einsichtsrechts?
Ja, das Einsichtsrecht ist nicht völlig unbegrenzt. Die Grenzen liegen vor allem dort, wo die schutzwürdigen Interessen anderer Personen betroffen sind oder wo kein Bezug zur Verwaltung der Gemeinschaft besteht.
- Datenschutz anderer Eigentümer: Sie dürfen in der Regel keine Unterlagen einsehen, die sensible persönliche Daten anderer Eigentümer enthalten und für die Verwaltung nicht zwingend notwendig sind. Ein klassisches Beispiel sind Informationen über den Zahlungsverzug einzelner Eigentümer, die oft nur dem Verwalter und ggf. dem Verwaltungsbeirat zugänglich gemacht werden, es sei denn, es geht um die Durchsetzung von Ansprüchen der Gemeinschaft. Kontonummern oder sehr private Informationen anderer Miteigentümer sind ebenfalls geschützt.
- Kein Bezug zur Verwaltung: Unterlagen, die rein private Angelegenheiten des Verwalters oder Dritter betreffen und keinen Bezug zur WEG-Verwaltung haben, sind vom Einsichtsrecht ausgeschlossen.
- Schikane/Rechtsmissbrauch: Das Recht darf nicht dazu missbraucht werden, den Verwalter oder andere Eigentümer grundlos zu belästigen.
Wo findet die Einsichtnahme statt?
Die Einsichtnahme erfolgt üblicherweise in den Geschäftsräumen des Verwalters während der üblichen Bürozeiten. Sie müssen in der Regel einen Termin vereinbaren. Ein Anspruch auf Zusendung von Kopien besteht meist nur in Ausnahmefällen oder wenn dies in der Gemeinschaftsordnung bzw. durch Beschluss geregelt ist; die Kosten für Kopien müssen Sie dann in der Regel selbst tragen.
Zusammenfassend lässt sich sagen: Ihr Recht auf Einsicht ist umfassend und bezieht sich auf alle relevanten Verwaltungsdokumente. Es dient dazu, Transparenz zu schaffen und Ihnen die Kontrolle über die Verwaltung Ihres gemeinschaftlichen Eigentums zu ermöglichen. Nur die schutzwürdigen Belange Dritter, insbesondere der Datenschutz, setzen diesem Recht Grenzen.
Wie oft und wann kann ich als WEG-Eigentümer Einsicht in die Unterlagen verlangen?
Als Wohnungseigentümer haben Sie ein grundsätzliches Recht, die Verwaltungsunterlagen Ihrer Gemeinschaft einzusehen. Dieses Recht ist im Wohnungseigentumsgesetz (§ 18 Absatz 4 WEG) festgelegt und dient dazu, dass Sie die Tätigkeit der Verwaltung nachvollziehen und Ihre eigenen Rechte als Eigentümer wahrnehmen können, beispielsweise zur Vorbereitung auf eine Eigentümerversammlung.
Wie oft können Sie Einsicht verlangen?
Grundsätzlich können Sie jederzeit Einsicht verlangen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben. Ihr Interesse als Eigentümer, sich über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu informieren, wird in der Regel als berechtigt angesehen. Sie müssen also nicht für jede Anfrage einen besonderen, neuen Grund nachweisen.
Allerdings darf das Recht nicht missbräuchlich oder schikanös ausgeübt werden. Das bedeutet, Sie dürfen die Verwaltung nicht grundlos mit ständigen Anfragen überhäufen oder Einsicht zu völlig unpassenden Zeiten fordern (Prinzip von „Treu und Glauben“). Eine gesetzliche Obergrenze, wie oft Sie Einsicht nehmen dürfen (z.B. nur einmal pro Jahr), gibt es aber nicht. Solange Ihr Anliegen sachlich begründet ist, können Sie Einsicht verlangen, wenn es für Sie notwendig erscheint.
Wann und wo findet die Einsicht statt?
Die Einsichtnahme findet üblicherweise in den Geschäftsräumen der Verwaltung statt. Sie haben Anspruch darauf, die Unterlagen während der normalen Geschäfts- bzw. Bürozeiten der Verwaltung einzusehen.
Wichtig ist, dass Sie vorab einen Termin mit der Verwaltung vereinbaren. Die Verwaltung benötigt Zeit, um die Unterlagen zusammenzustellen und die Einsichtnahme vorzubereiten. Sie muss Ihnen die Einsicht innerhalb einer angemessenen Frist ermöglichen. Eine feste gesetzliche Frist gibt es dafür nicht – was „angemessen“ ist, hängt vom Umfang der gewünschten Unterlagen und der aktuellen Arbeitsbelastung der Verwaltung ab. Oft ist ein Zeitraum von ein bis zwei Wochen üblich.
Einen Anspruch darauf, dass Ihnen die Verwaltung Kopien per Post oder E-Mail zusendet, haben Sie in der Regel nicht, es sei denn, die Einsichtnahme vor Ort ist Ihnen nicht zumutbar (z.B. wegen sehr großer Entfernung) oder etwas anderes wurde in Ihrer Gemeinschaft (z.B. durch Beschluss oder in der Gemeinschaftsordnung) vereinbart. Falls Kopien angefertigt werden, müssen Sie die Kosten dafür normalerweise selbst tragen. Fragen Sie bei Ihrer Verwaltung nach, ob eventuell digitale Einsichtsmöglichkeiten (z.B. über ein Online-Portal) bestehen.
Welche Unterlagen dürfen Sie einsehen?
Ihr Einsichtsrecht erstreckt sich auf alle Unterlagen, die die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft betreffen. Dazu gehören zum Beispiel:
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
- Die Beschlusssammlung der Gemeinschaft
- Protokolle vergangener Eigentümerversammlungen
- Die Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne
- Sämtliche Rechnungsbelege und Kontoauszüge der Gemeinschaft
- Verträge, welche die Gemeinschaft abgeschlossen hat (z.B. mit Handwerkern, Versicherungen, Energieversorgern)
- Wichtige Korrespondenz der Verwaltung im Namen der Gemeinschaft
Nur in Ausnahmefällen, etwa zum Schutz persönlicher Daten anderer Personen, kann die Einsicht in bestimmte Dokumente oder Teile davon eingeschränkt sein.
Was kann ich tun, wenn mir die Einsicht in WEG-Unterlagen verweigert wird?
Als Wohnungseigentümer haben Sie ein gesetzlich verankertes Recht, die Verwaltungsunterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) einzusehen. Dieses Recht ist wichtig, damit Sie nachvollziehen können, wie die Gemeinschaft verwaltet wird, und um sich beispielsweise auf Eigentümerversammlungen vorzubereiten. Zu den Unterlagen zählen unter anderem Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne, Rechnungsbelege, Verträge, Korrespondenz der Verwaltung oder die Beschlusssammlung.
Ihr Recht auf Einsichtnahme
Grundlage für Ihr Recht ist § 18 Absatz 4 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Dort steht, dass jeder Wohnungseigentümer berechtigt ist, die Verwaltungsunterlagen einzusehen. Dieses Recht kann Ihnen grundsätzlich nicht pauschal verweigert werden. Die Einsichtnahme findet üblicherweise in den Geschäftsräumen des Verwalters während der üblichen Bürozeiten statt. Sie können auf eigene Kosten auch Kopien anfertigen lassen.
Schritte bei Verweigerung der Einsicht
Wird Ihnen die Einsichtnahme vom Verwalter oder einer anderen zuständigen Person (z.B. Verwaltungsbeirat, falls dieser Unterlagen verwahrt) verweigert, stehen Ihnen verschiedene Möglichkeiten offen:
- Schriftliche Aufforderung: Fordern Sie die Einsichtnahme schriftlich an. Setzen Sie dem Verwalter eine angemessene Frist (z.B. zwei Wochen), um Ihnen einen Termin zur Einsichtnahme zu nennen oder die Unterlagen zugänglich zu machen. Bewahren Sie eine Kopie Ihres Schreibens und einen Nachweis über den Versand (z.B. Einschreiben) auf. Dies kann später wichtig sein.
- Beschwerde beim Verwaltungsbeirat: Wenn ein Verwaltungsbeirat existiert, können Sie diesen über die Verweigerung informieren und um Vermittlung bitten.
- Thematisierung in der Eigentümerversammlung: Sie können das Thema auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung setzen lassen, um eine Klärung innerhalb der Gemeinschaft herbeizuführen oder den Verwalter durch einen Beschluss zur Einsichtsgewährung zu verpflichten.
- Gerichtliche Durchsetzung: Als letzte Möglichkeit können Sie Ihr Recht auf Einsichtnahme gerichtlich durchsetzen. Hierfür müssten Sie Klage beim zuständigen Amtsgericht (Abteilung für Wohnungseigentumssachen) einreichen. Das Gericht kann den Verwalter dann zur Duldung der Einsichtnahme verpflichten.
Was Sie im Streitfall beachten sollten (Beweislast & Kosten)
Wenn es zu einem gerichtlichen Verfahren kommt, müssen Sie als Kläger in der Regel darlegen und beweisen, dass Sie die Einsichtnahme verlangt haben und diese Ihnen verweigert wurde. Deshalb ist die schriftliche Aufforderung mit Fristsetzung ein wichtiger Schritt, der als Nachweis dienen kann.
Ein gerichtliches Verfahren ist immer mit Kosten verbunden. Dazu gehören Gerichtskosten und gegebenenfalls Kosten für eine anwaltliche Vertretung. Grundsätzlich gilt: Die Partei, die den Prozess verliert, trägt die gesamten Kosten des Verfahrens, also die Gerichtskosten und die Anwaltskosten beider Seiten. Dies ist ein finanzielles Risiko, das bei der Entscheidung für eine Klage bedacht werden sollte.
Gibt es Ausnahmen vom Einsichtsrecht als WEG-Eigentümer und wenn ja, welche?
Ja, das Einsichtsrecht eines Wohnungseigentümers ist grundsätzlich umfassend, aber nicht schrankenlos. Es gibt Situationen, in denen die Verwaltung die Einsicht in bestimmte Unterlagen oder Teile davon verweigern darf oder sogar muss. Der Grundsatz ist Transparenz, die Ausnahmen müssen gut begründet sein.
Das Recht auf Einsichtnahme findet seine Grenzen dort, wo schutzwürdige Interessen anderer Personen oder der Gemeinschaft selbst überwiegen. Es geht also um eine Abwägung zwischen Ihrem Informationsinteresse als Eigentümer und anderen wichtigen Rechten.
Schutz von Persönlichkeitsrechten und Daten Dritter
Ein zentraler Grund für eine Verweigerung ist der Schutz der Persönlichkeitsrechte und der Daten anderer Personen. Das betrifft insbesondere:
- Daten anderer Eigentümer: Hochsensible persönliche Informationen über andere Miteigentümer, die nichts mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu tun haben (z.B. detaillierte Gründe für einen Zahlungsrückstand, die über die reine Information über den Rückstand hinausgehen; private Kontaktdaten, die nicht für WEG-Zwecke erhoben wurden). Hier greift auch die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO).
- Daten von Mietern oder Mitarbeitern: Auch deren persönliche Daten sind geschützt und dürfen nicht ohne Weiteres eingesehen werden, wenn sie für die Kontrolle der Verwaltung nicht zwingend erforderlich sind.
Was Sie in der Regel trotzdem einsehen dürfen: Listen mit Namen und Adressen der Miteigentümer (für Kommunikationszwecke innerhalb der WEG), Abrechnungsdaten inklusive der Information, wer mit Zahlungen im Rückstand ist (da dies die Gemeinschaft finanziell betrifft). Praktisch bedeutet das oft: Die Verwaltung muss möglicherweise Unterlagen vorlegen, in denen nicht relevante persönliche Daten geschwärzt wurden.
Schutz von Betriebs- und Geschäftsgeheimnissen
Auch Betriebs- und Geschäftsgeheimnisse können einer Einsichtnahme entgegenstehen. Dies betrifft:
- Geheimnisse der Verwaltung: Interne Kalkulationen oder Strategien des Verwalters, die nicht die direkte Vertragsbeziehung zur WEG betreffen.
- Geheimnisse von Vertragspartnern: Vertrauliche technische Details oder Kalkulationsgrundlagen von Handwerkern oder Dienstleistern, die über das hinausgehen, was zur Beurteilung von Preis und Leistung notwendig ist.
Wichtig: Die reinen Vertragsbedingungen, wie Preise und vereinbarte Leistungen mit Handwerkern, Energieversorgern oder anderen Dienstleistern, sind in aller Regel keine Geschäftsgeheimnisse gegenüber den Eigentümern. Sie müssen diese Informationen ja prüfen können, da Sie die Kosten tragen.
Rechtsmissbräuchliche oder schikanöse Einsichtsverlangen
Nur in sehr seltenen Ausnahmefällen kann eine Einsicht verweigert werden, wenn das Verlangen offensichtlich rechtsmissbräuchlich ist. Das wäre der Fall, wenn die Einsichtnahme keinerlei nachvollziehbarem Zweck dient (wie der Vorbereitung auf eine Eigentümerversammlung oder der Kontrolle der Verwaltungstätigkeit), sondern nur dazu dient, die Verwaltung zu schikanieren oder zu blockieren. Die Hürden hierfür sind jedoch sehr hoch.
Im Ergebnis muss die Verwaltung im Einzelfall prüfen und begründen, warum eine Einsichtnahme verweigert wird. Ein pauschaler Ausschluss ist nicht zulässig. Das Recht auf Information ist ein zentrales Recht jedes Wohnungseigentümers.
Welche Kosten entstehen mir, wenn ich mein Einsichtsrecht als WEG-Eigentümer durchsetze?
Die Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen selbst ist für Sie als Wohnungseigentümer grundsätzlich kostenlos. Der Verwalter darf für die bloße Möglichkeit, die Unterlagen in seinen Geschäftsräumen einzusehen, keine Gebühr verlangen. Kosten können jedoch in anderen Zusammenhängen entstehen:
Kosten für Kopien und Scans
Wenn Sie nicht nur Einsicht nehmen, sondern auch Kopien oder Scans von Unterlagen wünschen, kann der Verwalter dafür einen angemessenen Kostenersatz verlangen. Das regelt § 18 Absatz 4 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).
- Wer trägt die Kosten? Diese Kosten müssen Sie als der anfragende Eigentümer tragen.
- Wie hoch dürfen die Kosten sein? Die Kosten müssen angemessen sein. Üblich sind beispielsweise Beträge zwischen 0,15 € und 0,50 € pro Kopie oder Scan. Der Verwalter darf hieran keinen Gewinn erzielen, sondern nur seinen tatsächlichen Aufwand (Papier, Toner, Arbeitszeit für das Kopieren/Scannen) ersetzt bekommen. Eine vorherige Klärung der Kostenhöhe mit dem Verwalter kann sinnvoll sein.
Kosten bei außergerichtlicher Durchsetzung
Sollte der Verwalter Ihnen die Einsichtnahme unberechtigt verweigern, entstehen Ihnen möglicherweise Kosten, wenn Sie versuchen, Ihr Recht ohne Gericht durchzusetzen.
- Anwaltskosten: Wenn Sie einen Rechtsanwalt beauftragen, den Verwalter zur Gewährung der Einsicht aufzufordern, fallen Anwaltsgebühren an.
- Wer trägt die Kosten? Diese Kosten müssen zunächst Sie selbst tragen. Ob Sie diese Kosten später vom Verwalter oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) erstattet verlangen können, hängt vom Einzelfall ab (z.B. ob sich der Verwalter nachweislich in Verzug befand). Eine automatische Erstattung gibt es nicht.
Kosten bei gerichtlicher Durchsetzung
Wenn alle außergerichtlichen Versuche scheitern, können Sie Ihr Einsichtsrecht gerichtlich einklagen. Hierbei entstehen weitere Kosten:
- Gerichtskosten: Für das Gerichtsverfahren fallen Gebühren nach dem Gerichtskostengesetz (GKG) an. Die Höhe richtet sich nach dem sogenannten Streitwert, der vom Gericht festgesetzt wird.
- Anwaltskosten: Wenn Sie sich im Gerichtsverfahren anwaltlich vertreten lassen (was oft ratsam oder sogar vorgeschrieben ist), entstehen weitere Anwaltsgebühren, die sich ebenfalls nach dem Streitwert richten.
- Wer trägt die Kosten im Prozess? Hier gilt der Grundsatz: Wer verliert, zahlt. Das bedeutet (§ 91 Zivilprozessordnung – ZPO):
- Gewinnen Sie den Prozess, muss die Gegenseite (in der Regel die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter, gegen die sich die Klage nach § 44 Abs. 1 WEG meist richtet) die Gerichtskosten und Ihre notwendigen Anwaltskosten tragen. Eigene Kosten, die nicht notwendig waren, müssen Sie eventuell selbst tragen.
- Verlieren Sie den Prozess, müssen Sie die Gerichtskosten sowie Ihre eigenen und die Anwaltskosten der Gegenseite tragen.
- Bei einem Teilerfolg oder einem Vergleich werden die Kosten oft anteilig zwischen den Parteien aufgeteilt.
Für Sie bedeutet das: Die Durchsetzung Ihres Einsichtsrechts kann, insbesondere wenn sie gerichtlich erfolgen muss, mit einem finanziellen Risiko verbunden sein. Die reine Einsichtnahme vor Ort ist jedoch kostenfrei, Kosten für Kopien sind üblich und von Ihnen zu tragen.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
übereinstimmend für erledigt erklärt
Dies ist eine prozessuale Erklärung, mit der beide Parteien (Kläger und Beklagte) dem Gericht mitteilen, dass sich der ursprüngliche Streitgegenstand (hier: der Anspruch auf Einsichtnahme) nach Beginn des Rechtsstreits erledigt hat. Die Ursache der Erledigung ist dabei unerheblich (z.B. weil der Anspruch erfüllt wurde oder weggefallen ist). Das Gericht entscheidet dann nicht mehr über die Hauptsache, sondern nur noch über die Verteilung der Verfahrenskosten gemäß § 91a ZPO. Voraussetzung ist, dass die Klage bzw. Berufung ursprünglich zulässig war.
Beispiel: Zwei Nachbarn streiten gerichtlich über einen überhängenden Ast. Noch während des Prozesses schneidet der eine Nachbar den Ast ab. Beide erklären den Streit daraufhin übereinstimmend für erledigt.
§ 91a ZPO (Zivilprozessordnung)
Diese Vorschrift regelt, wie das Gericht über die Kosten des Rechtsstreits entscheidet, nachdem die Parteien ihn übereinstimmend für erledigt erklärt haben. Das Gericht prüft dabei nicht mehr umfassend den ursprünglichen Anspruch. Stattdessen trifft es die Kostenentscheidung unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen. Entscheidend ist dabei, wie der Prozess voraussichtlich ausgegangen wäre, wenn es nicht zur Erledigung gekommen wäre (sogenannter mutmaßlicher Verfahrensausgang), geprüft in einer vereinfachten („summarischen“) Weise.
Beispiel: Im Fall des abgeschnittenen Astes prüft das Gericht kurz: Hätte der Kläger wahrscheinlich Recht bekommen? Wenn ja, muss der Beklagte eher die Kosten tragen, auch wenn er den Ast nun entfernt hat.
billigem Ermessen
Dies bedeutet, dass das Gericht bei seiner Entscheidung einen gewissen Spielraum hat, diesen aber nicht willkürlich nutzen darf. Es muss alle relevanten Umstände des Einzelfalls berücksichtigen und eine gerechte und angemessene Entscheidung treffen. Im Kontext von § 91a ZPO bedeutet dies vor allem, die Erfolgsaussichten der Klage und der Verteidigung zum Zeitpunkt der Erledigungserklärung fair zu bewerten, um die Kosten entsprechend zu verteilen.
Beispiel: Bei der Kostenentscheidung nach § 91a ZPO wägt der Richter ab, wie klar die Rechtslage war, wie überzeugend die Argumente waren und wer die Erledigung möglicherweise herbeigeführt hat, um eine faire Kostenlastverteilung zu finden.
nicht hinreichend bestimmt / unzulässig
Ein Klageantrag ist „nicht hinreichend bestimmt“, wenn er so vage oder unklar formuliert ist, dass nicht eindeutig erkennbar ist, was der Kläger genau fordert. Ein solcher Mangel führt dazu, dass die Klage oder der betreffende Teil des Antrags „unzulässig“ ist. Das Gericht kann über einen unbestimmten Antrag keine Sachentscheidung treffen, weil unklar wäre, worüber geurteilt und was später vollstreckt werden müsste (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO).
Beispiel: Die Forderung „Einsicht in alle Rechnungen“ könnte zu unbestimmt sein. Hingegen wäre „Einsicht in die Heizkostenabrechnung für das Jahr 2023“ ausreichend bestimmt. Im Text scheiterte der Antrag auf Einsicht in „Abrechnungen von Brauchwasser“ an diesem Erfordernis.
Beweisaufnahme
Dies ist der Teil eines Gerichtsverfahrens, in dem das Gericht Beweise erhebt, um strittige Tatsachen zu klären. Mittel der Beweisaufnahme sind zum Beispiel die Vernehmung von Zeugen, die Einholung von Sachverständigengutachten, die Einsichtnahme in Urkunden oder die Inaugenscheinnahme von Orten oder Gegenständen. Ziel ist es, dem Gericht eine Grundlage für seine Entscheidung über den Sachverhalt zu verschaffen. Im Text wurde für einen Teil des Antrags keine Beweisaufnahme durchgeführt, weil der Streit vorher für erledigt erklärt wurde.
Beispiel: Bei einem Streit über einen Baumangel müsste das Gericht möglicherweise einen Bausachverständigen beauftragen (Sachverständigengutachten) oder Handwerker als Zeugen hören (Zeugenvernehmung), um zu klären, ob der Mangel tatsächlich vorliegt.
Kostenaufhebung
Dies ist eine mögliche gerichtliche Kostenentscheidung, insbesondere nach § 91a ZPO. Sie bedeutet, dass die Gerichtskosten hälftig geteilt werden und jede Partei ihre eigenen außergerichtlichen Kosten (insbesondere Anwaltskosten) selbst trägt. Eine Kostenaufhebung kommt oft in Betracht, wenn die Erfolgsaussichten beider Seiten im Zeitpunkt der Erledigung als ungefähr gleichwertig oder der Ausgang als völlig offen angesehen wird, wie hier im Berufungsverfahren.
Beispiel: Wenn im Streit um den Ast unklar war, ob der Anspruch wirklich bestand (z.B. weil die Grenzabstände strittig waren), könnte das Gericht nach der Erledigungserklärung die Kosten aufheben. Jeder Nachbar zahlt seinen Anwalt selbst, die Gerichtskosten teilen sie sich.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 91a Abs. 1 ZPO: Diese Vorschrift regelt die Kostentragung nach übereinstimmender Erledigungserklärung der Parteien in einem Rechtsstreit. Das Gericht entscheidet über die Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Da die Parteien den Rechtsstreit in der Berufungsinstanz übereinstimmend für erledigt erklärt haben, musste das Gericht gemäß § 91a ZPO über die Kosten des gesamten Rechtsstreits entscheiden und dabei den mutmaßlichen Ausgang des Verfahrens berücksichtigen.
- § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO: Diese Norm bestimmt die grundsätzliche Verteilung der Prozesskosten nach dem Verhältnis von Obsiegen und Unterliegen der Parteien. Die unterliegende Partei trägt die Kosten des Rechtsstreits, wobei eine anteilige Kostentragung bei teilweisem Obsiegen und Unterliegen möglich ist. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht wendet § 92 ZPO im Kontext der ursprünglichen erstinstanzlichen Kostenentscheidung an und modifiziert diese im Hinblick auf das Ergebnis des Berufungsverfahrens, da dieses den Umfang des ursprünglichen Obsiegens und Unterliegens beeinflusst.
- § 101 Abs. 1 ZPO: Diese Regelung betrifft die Kostentragungspflicht im Verhältnis zu einem Nebenintervenienten. Grundsätzlich trägt der Nebenintervenient seine eigenen Kosten selbst, jedoch können ihm unter bestimmten Umständen die Kosten ganz oder teilweise auferlegt werden. | Bedeutung im vorliegenden Fall: § 101 ZPO ist hier relevant, weil im Rechtsstreit Nebenintervenienten beteiligt waren und das Gericht entschieden hat, inwieweit der Kläger die außergerichtlichen Kosten der Nebenintervenienten zu tragen hat.
- Zivilprozessordnung (ZPO) allgemein: Die ZPO bildet das grundlegende Verfahrensrecht für Zivilprozesse in Deutschland und regelt den Ablauf des gesamten Verfahrens von der Klageerhebung bis zur Urteilsverkündung und den Rechtsmittelverfahren. Sie enthält auch detaillierte Bestimmungen zum Kostenrecht im Zivilprozess. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die ZPO als übergeordnetes Gesetzbuch liefert den Rahmen für das gesamte Verfahren und die spezifischen Kostenentscheidungen. Die genannten Paragraphen sind Bestandteile der ZPO und müssen im Kontext des gesamten zivilprozessualen Rahmens verstanden werden.
Hinweise und Tipps
Praxistipps für Wohnungseigentümer bei Streitigkeiten und Einsichtsrechten in WEG-Unterlagen
Ärger in der Eigentümergemeinschaft? Oft geht es ums Geld, die Verwaltung oder gefasste Beschlüsse. Wenn Sie als Eigentümer Informationen einfordern oder Entscheidungen anfechten wollen, stellen sich schnell rechtliche Fragen und die Sorge vor hohen Kosten.
Hinweis: Diese Praxistipps stellen keine Rechtsberatung dar. Sie ersetzen keine individuelle Prüfung durch eine qualifizierte Kanzlei. Jeder Einzelfall kann Besonderheiten aufweisen, die eine abweichende Einschätzung erfordern.
Tipp 1: Klären Sie Ihr Recht auf Einsicht in Verwaltungsunterlagen
Als Wohnungseigentümer haben Sie grundsätzlich das Recht, wichtige Unterlagen der WEG einzusehen. Dazu gehören typischerweise Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne, Belege, relevante Verträge (z.B. mit dem Verwalter oder Dienstleistern) und Protokolle der Eigentümerversammlungen. Informieren Sie sich über den genauen Umfang Ihres Rechts und die üblichen Modalitäten (Wo und wann kann Einsicht genommen werden? Besteht ein Anspruch auf Kopien?). Fordern Sie die Einsichtnahme zunächst formell und nachweisbar (z.B. per E-Mail oder Einschreiben) bei der Hausverwaltung an und setzen Sie eine angemessene Frist.
Tipp 2: Kalkulieren Sie das Kostenrisiko eines Rechtsstreits genau
Ein Gerichtsverfahren, auch innerhalb der WEG, verursacht erhebliche Kosten für Gericht und Anwälte – sowohl auf Ihrer Seite als auch bei der Gegenseite. Selbst wenn Sie sich im Laufe des Verfahrens mit der Gegenseite einigen und den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklären, muss das Gericht noch über die Verteilung der bis dahin entstandenen Kosten entscheiden. Dabei prüft es nach § 91a ZPO nach „billigem Ermessen“, wer die Kosten tragen soll, was oft einer Einschätzung der ursprünglichen Erfolgsaussichten entspricht. Wie der Beispielfall zeigt, können Sie auch dann zur Übernahme eines Großteils der Kosten verpflichtet werden (im Beispiel 80 % der Kosten der ersten Instanz), selbst wenn Ihr Anliegen teilweise berechtigt war. Dies kann auch die Kosten von Personen umfassen, die die Gegenseite unterstützt haben (Nebenintervenienten).
⚠️ ACHTUNG: Prüfen Sie unbedingt vor Einleitung rechtlicher Schritte, ob Ihre Rechtsschutzversicherung Streitigkeiten im Wohnungseigentumsrecht abdeckt. Oft gibt es Ausschlüsse, Wartezeiten, hohe Selbstbehalte oder Deckungssummenbegrenzungen. Holen Sie eine schriftliche Deckungszusage ein.
Tipp 3: Suchen Sie zunächst außergerichtliche Lösungen
Bevor Sie den Weg zum Gericht wählen, sollten Sie versuchen, den Konflikt auf andere Weise beizulegen. Suchen Sie das Gespräch mit dem Verwalter, dem Verwaltungsbeirat oder auch anderen Miteigentümern. Oft lassen sich Missverständnisse durch direkte Kommunikation klären oder Kompromisse finden. Dokumentieren Sie Ihre Bemühungen um eine gütliche Einigung. Dies kann auch in einem späteren Gerichtsverfahren relevant sein, z.B. bei der Kostenentscheidung.
Tipp 4: Achten Sie auf Form und Fristen
Im Wohnungseigentumsrecht gibt es wichtige formale Anforderungen und Fristen. Beispielsweise müssen Beschlüsse der Eigentümerversammlung innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung angefochten werden (§ 45 WEG). Auch Anträge auf Einsichtnahme oder andere Forderungen sollten klar formuliert und nachweisbar zugestellt werden. Formfehler können dazu führen, dass Sie Ihre Rechte nicht durchsetzen können, selbst wenn Sie in der Sache im Recht wären. Holen Sie im Zweifel frühzeitig Rechtsrat ein, um formale Fallstricke zu vermeiden.
Weitere Fallstricke oder Besonderheiten?
Eine übereinstimmende Erledigungserklärung beendet zwar den Streit über die Hauptsache, aber nicht automatisch den Streit über die Kosten. Wie im beschriebenen Fall (LG Berlin II, 85 S 42/24 WEG) trifft das Gericht eine eigene Kostenentscheidung nach § 91a ZPO. Diese orientiert sich am mutmaßlichen Prozessausgang. Reduzieren Sie im Berufungsverfahren Ihre Anträge, kann dies die Kostenverteilung für die Berufungsinstanz beeinflussen, nicht aber zwangsläufig für die erste Instanz. Das Kostenrisiko bleibt also auch bei einer Einigung bestehen und sollte vorab sorgfältig geprüft werden.
✅ Checkliste: Vorgehen bei WEG-Streitigkeiten (insb. Einsichtsrecht)
- Anspruch prüfen: Welches Recht möchte ich genau durchsetzen (z.B. Einsicht in welche Unterlagen)? Ist mein Anspruch rechtlich begründet?
- Außergerichtliche Klärung: Habe ich versucht, das Problem direkt mit Verwalter/Beirat/Miteigentümern zu lösen? Ist eine Mediation oder Schlichtung eine Option?
- Formelle Anforderung: Habe ich mein Anliegen (z.B. Antrag auf Einsicht) formell korrekt und nachweisbar an die richtige Stelle (i.d.R. Verwaltung) gerichtet? Habe ich eine Frist gesetzt?
- Kostenrisiko bewerten: Was kostet ein Gerichtsverfahren voraussichtlich (Gericht, eigener Anwalt, gegnerischer Anwalt, ggf. Kosten von Nebenintervenienten)?
- Rechtsschutz prüfen: Habe ich eine eintrittspflichtige Rechtsschutzversicherung? Liegt eine schriftliche Deckungszusage vor?
- Fristen beachten: Gibt es Fristen für mein Anliegen (z.B. Anfechtungsfrist bei Beschlüssen)?
Das vorliegende Urteil
LG Berlin II – Az.: 85 S 42/24 WEG – Beschluss vom 25.02.2025
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