Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Einstweilige Verfügung gegen Untervermietung abgelehnt: Gericht verweist Vermieterin auf laufende Räumungsklage
- Ausgangslage: Streit um unerlaubte Untervermietung einer Wohnung in Hamburg
- Antrag der Vermieterin: Sofortiger Stopp der Untervermietung per einstweiliger Verfügung gefordert
- Gerichtsentscheidung: Antrag auf einstweilige Verfügung gegen Mieter erfolglos
- Begründung des Gerichts: Hohe Hürden für Vorwegnahme der Hauptsache durch einstweilige Verfügung
- Fehlender Verfügungsgrund: Keine dringende Notwendigkeit für sofortiges Unterlassungsgebot dargelegt
- Verweis auf Räumungsklage: Laufendes Hauptsacheverfahren schließt Eilrechtsschutz aus
- Abgrenzung zu anderen Fällen: Keine verbotene Eigenmacht oder vergleichbare Dringlichkeit
- Kostenentscheidung und Streitwert: Vermieterin trägt die Verfahrenskosten
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was bedeutet „einstweilige Verfügung“ im Mietrecht und wann kommt sie zum Einsatz?
- Welche Rechte und Pflichten haben Vermieter und Mieter bezüglich der Untervermietung einer Wohnung?
- Was ist der Unterschied zwischen einer einstweiligen Verfügung und einer Räumungsklage?
- Wann spricht man von einer „Vorwegnahme der Hauptsache“ und warum ist das bei einstweiligen Verfügungen problematisch?
- Welche Konsequenzen hat es, wenn ein Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 926 C 71/25 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Verfahrensart: Einstweilige Verfügung
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Zivilprozessrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Vermieterin, die von den Mietern ein Verbot der Untervermietung ihrer Wohnung verlangte
- Beklagte: Mieter, von denen die Vermieterin die Unterlassung der Untervermietung verlangte
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Die Vermieterin beantragte gerichtlich, den Mietern zu untersagen, die gemietete Wohnung ganz oder teilweise unterzuvermieten. Die Vermieterin begründete dies mit angeblichen Verletzungen mietvertraglicher Pflichten und falschen Angaben der Mieter. Sie gab an, dass weitere Vertragsverletzungen drohten und ein Hauptsacheverfahren auf Räumung der Wohnung zu lange dauern würde. Die Vermieterin bestätigte, dass eine auf unberechtigte Untervermietung gestützte Räumungsklage gegen die Mieter bereits beim Gericht anhängig sei.
- Kern des Rechtsstreits: Ob ein Vermieter im Wege einer gerichtlichen Eilentscheidung (einstweilige Verfügung) die Unterlassung unerlaubter Untervermietung vom Mieter verlangen kann, insbesondere wenn bereits eine Klage auf Räumung der Wohnung wegen desselben Grundes läuft.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Der Antrag der Vermieterin auf Erlass einer einstweiligen Verfügung wurde vom Gericht abgelehnt. Die Vermieterin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. Der Streitwert wurde auf 12.240,00 Euro festgesetzt.
- Begründung: Das Gericht wies den Antrag ab, da eine einstweilige Verfügung, die das Ergebnis eines Hauptverfahrens vorwegnimmt (hier: ein Verbot erwirken, wie es in der Räumungsklage verfolgt wird), nur unter sehr strengen Voraussetzungen zulässig ist. Dazu gehört, dass der Antragsteller die sofortige Erfüllung dringend benötigt, ein Hauptverfahren nicht sinnvoll möglich ist und dem Antragsteller ohne Eilentscheidung Nachteile drohen, die schwerer wiegen als die dem Antragsgegner drohenden Schäden. Nach Ansicht des Gerichts hat die Vermieterin diese strengen Voraussetzungen nicht dargelegt. Insbesondere sei nicht ersichtlich, weshalb die Vermieterin dringend auf ein sofortiges Unterlassungsverbot angewiesen sei und den Anspruch nicht im bereits laufenden Hauptverfahren (der Räumungsklage) verfolgen könne, auch wenn dieses länger dauert. Bloße vermögensrechtliche Nachteile reichen für eine Eilentscheidung dieser Art nicht aus.
- Folgen: Die Vermieterin konnte das von ihr gewünschte sofortige Verbot der Untervermietung per Eilverfahren nicht erreichen. Sie muss ihre Forderungen bezüglich der Untervermietung im bereits laufenden Hauptverfahren (Räumungsklage) weiterverfolgen. Die Kosten des Eilverfahrens muss die Vermieterin tragen.
Der Fall vor Gericht
Einstweilige Verfügung gegen Untervermietung abgelehnt: Gericht verweist Vermieterin auf laufende Räumungsklage
Ein Gericht hat den Antrag einer Vermieterin auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurückgewiesen, mit der sie ihren Mietern die Untervermietung ihrer Wohnung untersagen wollte.
Entscheidend war, dass bereits eine Klage auf Räumung der Wohnung wegen desselben Sachverhalts lief und die strengen Voraussetzungen für eine solche eilige Maßnahme nicht erfüllt waren. Das Gericht betonte, dass eine einstweilige Verfügung, die faktisch das Ergebnis eines Hauptverfahrens vorwegnimmt, nur in eng begrenzten Ausnahmefällen zulässig ist.
Ausgangslage: Streit um unerlaubte Untervermietung einer Wohnung in Hamburg
Die Auseinandersetzung entzündete sich an einer Sechs-Zimmer-Wohnung im Hamburger Stadtteil …. Die Vermieterin warf ihren Mietern vor, die Wohnung oder Teile davon unerlaubt unterzuvermieten und damit gegen den Mietvertrag zu verstoßen. Sie machte geltend, dass die Mieter mietvertragliche Pflichten verletzen würden. Darüber hinaus beschuldigte sie die Mieter, bereits vor Abschluss des Mietvertrages falsche Angaben gemacht zu haben, insbesondere bezüglich ihrer Einkünfte, der Anzahl der einziehenden Personen und ihrer vorherigen Wohnanschrift. Die Vermieterin argumentierte, dass durch die Fortsetzung der unerlaubten Untervermietung „weitere Vertragsverletzungen drohen“ würden.
Antrag der Vermieterin: Sofortiger Stopp der Untervermietung per einstweiliger Verfügung gefordert
Um die behauptete vertragswidrige Nutzung schnellstmöglich zu beenden, beantragte die Vermieterin beim zuständigen Gericht den Erlass einer einstweiligen Verfügung. Ziel dieser Eilmaßnahme sollte es sein, den Mietern als Gesamtschuldnern sofort zu untersagen, die gemietete Wohnung weiterhin ganz oder teilweise unterzuvermieten. Als Begründung für die Dringlichkeit führte sie an, dass ein normales Gerichtsverfahren, ein sogenanntes Hauptsacheverfahren, zur Klärung der Räumungsfrage „viel zu lange dauern würde“. Gleichzeitig bestätigte die Vermieterin jedoch selbst, dass sie bereits eine Klage auf Räumung der Wohnung gegen die Mieter eingereicht hatte. Diese Räumungsklage stützte sich auf eine zuvor ausgesprochene fristlose Kündigung, die unter anderem eben genau mit der nun per Eilverfahren beanstandeten unberechtigten Untervermietung begründet worden war. Das Hauptsacheverfahren war also bereits anhängig.
Gerichtsentscheidung: Antrag auf einstweilige Verfügung gegen Mieter erfolglos
Das Gericht wies den Antrag der Vermieterin auf Erlass der einstweiligen Verfügung vollumfänglich zurück. Es entschied, dass die Vermieterin die Kosten des Eilverfahrens tragen muss. Der Streitwert für dieses Verfahren wurde auf 12.240,00 Euro festgesetzt, was der Hälfte der Jahresnettokaltmiete entsprach, wie von der Vermieterin angegeben.
Begründung des Gerichts: Hohe Hürden für Vorwegnahme der Hauptsache durch einstweilige Verfügung
Die Ablehnung des Antrags begründete das Gericht maßgeblich mit den Vorschriften der Zivilprozessordnung (ZPO) über einstweilige Verfügungen, namentlich den §§ 935 und 940 ZPO. Es stellte klar, dass der Antrag der Vermieterin bereits nicht zulässig sei. Der Grund dafür liegt in der Natur der beantragten Maßnahme: Die Vermieterin verlangte eine sogenannte Leistungsverfügung, nämlich die Unterlassung der Untervermietung durch die Mieter. Eine solche einstweilige Verfügung, die im Ergebnis das Gleiche erreichen soll wie das Urteil in einem Hauptsacheverfahren (hier: das Verbot der Untervermietung, was Teil der Begründung für die Räumung ist), stellt eine Vorwegnahme der Hauptsache dar.
Das Gericht verwies auf die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) und juristische Fachliteratur. Demnach darf eine einstweilige Verfügung die Hauptsache nur unter besonders engen Voraussetzungen vorwegnehmen. Diese liegen nur dann kumulativ, also gleichzeitig, vor, wenn:
- Die antragstellende Partei (hier die Vermieterin) dringend auf die sofortige Erfüllung ihres Anspruchs (hier das Unterlassen der Untervermietung) angewiesen ist.
- Ein normales Hauptsacheverfahren nicht sinnvoll möglich erscheint, weil die Leistung so dringend erbracht werden muss, dass sie ansonsten ihren Sinn verlieren würde.
- Die Nachteile, die der antragstellenden Partei ohne den Erlass der einstweiligen Verfügung drohen, nicht nur schwer wiegen, sondern darüber hinaus außer Verhältnis zu den Schäden stehen, die der gegnerischen Partei (hier den Mietern) durch die Eilmaßnahme entstehen könnten.
Das Gericht unterstrich, dass kein Verfügungsgrund für eine solche Eilmaßnahme besteht, wenn lediglich vermögensrechtliche Nachteile drohen.
Fehlender Verfügungsgrund: Keine dringende Notwendigkeit für sofortiges Unterlassungsgebot dargelegt
Im konkreten Fall sah das Gericht diese strengen Voraussetzungen als nicht erfüllt an. Die Vermieterin habe zwar die Verletzung mietvertraglicher Pflichten durch die unerlaubte Untervermietung und die angeblichen Falschangaben vor Vertragsschluss vorgetragen. Es sei jedoch nicht ersichtlich, warum die bloße Befürchtung, es könnten „weitere unerlaubte Untervermietungen“ stattfinden, die Vermieterin berechtigen sollte, die Mieter im Wege des Eilrechtsschutzes auf Unterlassung in Anspruch zu nehmen. Die Vermieterin habe das Vorliegen der engen Voraussetzungen für eine Vorwegnahme der Hauptsache nicht dargetan oder glaubhaft gemacht.
Verweis auf Räumungsklage: Laufendes Hauptsacheverfahren schließt Eilrechtsschutz aus
Ein zentraler Punkt in der Argumentation des Gerichts war die Tatsache, dass – wie von der Vermieterin selbst bestätigt – bereits eine Klage auf Räumung der Wohnung gegen die Mieter rechtshängig war. Diese Klage wurde unter anderem explizit auf die hier beanstandete unberechtigte Untervermietung gestützt. Das Gericht stellte fest: Soweit der Vermieterin durch die Untervermietung wirtschaftliche oder vermögensrechtliche Nachteile entstehen (deren Glaubhaftmachung das Gericht zugunsten der Vermieterin unterstellte), muss sie sich auf das laufende Hauptsacheverfahren verweisen lassen.
Es sei weder dargelegt noch sonst ersichtlich, dass die Vermieterin auf die sofortige Erfüllung eines Unterlassungsanspruchs dringend angewiesen sei. Ebenso wenig sei erkennbar, warum sie diesen Anspruch nicht in zumutbarer Weise im bereits laufenden Räumungsverfahren verfolgen könne. Das Argument der Vermieterin, dieses Verfahren würde „viel zu lange dauern“, reichte dem Gericht nicht aus, um die hohen Hürden für eine einstweilige Verfügung zu überwinden, die die Hauptsache vorwegnimmt. Das Hauptsacheverfahren ist der reguläre Weg zur Klärung solcher Streitigkeiten.
Abgrenzung zu anderen Fällen: Keine verbotene Eigenmacht oder vergleichbare Dringlichkeit
Das Gericht grenzte den vorliegenden Fall auch von anderen Konstellationen ab, in denen ein Eilverfahren zur Unterlassung oder Duldung einer Untervermietung denkbar sein könnte. Es verwies darauf, dass ein Verfügungsgrund beispielsweise bei einer Untervermietung infolge einer Besitzentziehung durch verbotene Eigenmacht nach § 861 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in Betracht kommen könnte. Die Vermieterin habe jedoch nicht dargelegt, den Besitz an der Wohnung durch verbotene Eigenmacht verloren zu haben.
Auch aus Gerichtsurteilen, in denen Mieter per einstweiliger Verfügung die Genehmigung einer Untervermietung durchsetzen konnten, lasse sich nicht ableiten, dass umgekehrt die Unterlassung einer Untervermietung im Eilrechtsschutz ohne Weiteres eingefordert werden könne. Selbst in den Fällen, in denen Mieter eine Genehmigung erzwingen wollen, müssen diese ihre dringende Angewiesenheit auf die Untervermietung glaubhaft machen.
Da die Vermieterin die engen Voraussetzungen für eine die Hauptsache vorwegnehmende einstweilige Verfügung nicht glaubhaft machen konnte, insbesondere keinen ausreichenden Verfügungsgrund darlegte, musste ihr Antrag abgelehnt werden.
Kostenentscheidung und Streitwert: Vermieterin trägt die Verfahrenskosten
Die Entscheidung über die Kosten des Verfahrens stützte das Gericht auf § 91 Abs. 1 ZPO analog. Diese Vorschrift besagt, dass die unterliegende Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat. Da der Antrag der Vermieterin erfolglos blieb, wurden ihr die Kosten auferlegt. Die Festsetzung des Streitwerts auf 12.240,00 Euro erfolgte entsprechend den Angaben der Vermieterin und orientierte sich an der Hälfte der Jahresnettokaltmiete, wie es in mietrechtlichen Streitigkeiten über Unterlassungsansprüche üblich sein kann.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil verdeutlicht, dass Vermieter bei Untervermietungsfällen keine einstweilige Verfügung erwirken können, wenn bereits eine Räumungsklage zum selben Sachverhalt läuft. Die Gerichte setzen für solche eiligen Maßnahmen, die das Hauptsacheverfahren praktisch vorwegnehmen würden, sehr hohe Hürden – rein wirtschaftliche Nachteile reichen als Begründung nicht aus. Vermieter müssen stattdessen den regulären Rechtsweg durch das Hauptverfahren beschreiten und können nicht parallel durch Eilverfahren versuchen, schnellere Ergebnisse zu erzielen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was bedeutet „einstweilige Verfügung“ im Mietrecht und wann kommt sie zum Einsatz?
Eine einstweilige Verfügung ist eine schnelle, vorläufige Entscheidung eines Gerichts. Stellen Sie sich vor, es gibt einen dringenden Streitfall im Mietverhältnis, bei dem eine sofortige Regelung nötig ist, weil sonst große Nachteile entstehen könnten. Ein normales Gerichtsverfahren würde oft zu lange dauern. Genau hier kommt die einstweilige Verfügung ins Spiel: Sie dient als eine Art gerichtliche „Erste Hilfe“, um eine Situation vorläufig zu klären oder einen bestimmten Zustand zu sichern, bis eine endgültige Entscheidung im Hauptverfahren getroffen werden kann.
Warum gibt es einstweilige Verfügungen im Mietrecht?
Der Hauptzweck ist der schnelle Schutz vor erheblichen Nachteilen oder Beeinträchtigungen. Wenn zum Beispiel im tiefsten Winter die Heizung komplett ausfällt und der Vermieter nicht reagiert, kann ein Mieter nicht wochen- oder monatelang auf ein Urteil warten. Ebenso könnte ein Vermieter schnellen Schutz benötigen, wenn ein Mieter ihm zu Unrecht den Zutritt zur Wohnung für dringend notwendige Reparaturen verweigert.
Die einstweilige Verfügung soll verhindern, dass durch das Abwarten einer endgültigen Gerichtsentscheidung unumkehrbare Fakten geschaffen oder unzumutbare Zustände aufrechterhalten werden. Sie ist ein Instrument des Eilrechtsschutzes.
Wann kommt eine einstweilige Verfügung in Betracht?
Eine einstweilige Verfügung kommt immer dann in Frage, wenn eine besondere Eilbedürftigkeit besteht. Das bedeutet, es muss wirklich dringend sein. Typische Anwendungsfälle im Mietrecht sind zum Beispiel:
- Wiederherstellung des Besitzes: Wenn einem Mieter unrechtmäßig der Zugang zur Wohnung verwehrt wird (z.B. durch Schlossaustausch des Vermieters ohne rechtlichen Grund).
- Mängelbeseitigung: Bei sehr gravierenden Mängeln, die die Nutzung der Wohnung erheblich beeinträchtigen oder sogar eine Gesundheitsgefahr darstellen (z.B. Heizungsausfall im Winter, großflächiger Schimmelbefall, undichter Wasserleitung).
- Unterlassung von Störungen: Wenn von einer Mietpartei unzumutbare Störungen ausgehen (z.B. extremer Lärm zu Ruhezeiten) und diese trotz Aufforderung nicht aufhören.
- Gewährung von Zutritt: Wenn der Vermieter aus einem wichtigen Grund (z.B. dringende Reparatur, Ablesung von Zählern nach Ankündigung) Zutritt zur Wohnung benötigt und der Mieter diesen unberechtigt verweigert.
Was prüft das Gericht?
Damit ein Gericht eine einstweilige Verfügung erlässt, müssen in der Regel zwei zentrale Voraussetzungen glaubhaft gemacht werden:
- Der Verfügungsanspruch: Sie müssen dem Gericht überzeugend darlegen können, dass Ihnen das Recht, das Sie durchsetzen möchten, wahrscheinlich zusteht. Es geht also darum, dass Ihre Forderung (z.B. auf Reparatur der Heizung) voraussichtlich berechtigt ist.
- Der Verfügungsgrund: Sie müssen dem Gericht genauso überzeugend darlegen, warum die Angelegenheit besonders eilig ist und warum es Ihnen nicht zugemutet werden kann, den Ausgang eines normalen Gerichtsverfahrens abzuwarten. Es muss also ein Grund für die Eile vorliegen.
„Glaubhaft machen“ bedeutet dabei nicht, dass Sie bereits alles lückenlos beweisen müssen, wie in einem normalen Prozess. Es reicht aus, wenn Sie dem Gericht durch Unterlagen (z.B. Fotos, Schriftwechsel, eidesstattliche Versicherungen) überzeugend darlegen können, dass Ihr Anspruch und die Eilbedürftigkeit sehr wahrscheinlich bestehen.
Wichtig ist zu verstehen: Die einstweilige Verfügung schafft nur eine vorläufige Regelung. Sie ersetzt kein endgültiges Urteil in der Hauptsache. Oft schließt sich an ein Verfahren der einstweiligen Verfügung noch ein normales Gerichtsverfahren (Hauptsacheverfahren) an, in dem der Streit dann endgültig geklärt wird.
Welche Rechte und Pflichten haben Vermieter und Mieter bezüglich der Untervermietung einer Wohnung?
Grundsätzlich gilt: Wenn Sie als Mieter einen Teil Ihrer Wohnung untervermieten möchten, benötigen Sie dafür in der Regel die Erlaubnis Ihres Vermieters. Dies ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) so festgelegt.
Pflichten des Mieters
Ihre Pflicht als Mieter ist es, diese Erlaubnis vor Beginn der Untervermietung einzuholen. Sie müssen Ihrem Vermieter mitteilen, wer die Person ist, an die Sie untervermieten möchten (Name und ggf. weitere Angaben zur Person des Untermieters). Außerdem müssen Sie dem Vermieter darlegen, warum Sie untervermieten möchten – Sie brauchen ein sogenanntes berechtigtes Interesse.
Ein solches berechtigtes Interesse kann zum Beispiel entstehen, wenn Sie nach Abschluss des Mietvertrages:
- aus finanziellen Gründen auf Einnahmen aus der Untervermietung angewiesen sind (z.B. durch Jobverlust oder geringeres Einkommen).
- aus persönlichen Gründen nicht mehr allein leben möchten oder können (z.B. Gründung einer Lebensgemeinschaft, Aufnahme eines Familienmitglieds).
- einen längeren Auslandsaufenthalt planen und die Wohnung nicht leer stehen lassen möchten.
Wichtig: Ihr berechtigtes Interesse muss nach Abschluss Ihres Hauptmietvertrages entstanden sein.
Rechte des Mieters und des Vermieters
Haben Sie als Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils Ihrer Wohnung, haben Sie in vielen Fällen einen Anspruch darauf, dass der Vermieter die Erlaubnis erteilt. Der Vermieter kann die Erlaubnis also nicht einfach willkürlich verweigern.
Der Vermieter hat jedoch das Recht, die Erlaubnis zur Untervermietung zu verweigern, wenn wichtige Gründe dagegen sprechen. Solche Gründe können zum Beispiel sein:
- Die Wohnung würde durch den zusätzlichen Bewohner überbelegt werden.
- Es gibt wichtige Gründe in der Person des potenziellen Untermieters, die gegen eine Aufnahme sprechen (z.B. wenn begründete Sorge besteht, dass der Hausfrieden gestört wird).
- Die Untervermietung ist dem Vermieter aus anderen schwerwiegenden Gründen nicht zumutbar.
Die Untervermietung der gesamten Wohnung ist anders zu bewerten. Hierfür benötigen Sie ebenfalls die Erlaubnis des Vermieters, haben aber in der Regel keinen rechtlichen Anspruch darauf, dass diese erteilt wird.
Konsequenzen unerlaubter Untervermietung
Wenn Sie ohne die erforderliche Erlaubnis untervermieten, stellt dies eine Vertragsverletzung dar. Der Vermieter kann Sie dann zuerst abmahnen. Eine Abmahnung ist eine formelle Aufforderung, das vertragswidrige Verhalten (die unerlaubte Untervermietung) zu beenden.
Ignorieren Sie die Abmahnung und setzen die unerlaubte Untervermietung fort, kann dies für den Vermieter ein Grund sein, Ihren Mietvertrag fristlos zu kündigen. Das bedeutet, Sie könnten Ihre Wohnung verlieren.
Was ist der Unterschied zwischen einer einstweiligen Verfügung und einer Räumungsklage?
Eine Räumungsklage und eine einstweilige Verfügung sind zwei unterschiedliche juristische Mittel mit verschiedenen Zielen, Verfahren und Voraussetzungen. Beide können im Kontext von Mietverhältnissen oder Immobilien eine Rolle spielen, dienen aber unterschiedlichen Zwecken.
Die Räumungsklage: Der Weg zur endgültigen Entscheidung
Stellen Sie sich die Räumungsklage als das Hauptverfahren vor, wenn ein Vermieter erreichen möchte, dass ein Mieter eine Immobilie endgültig verlassen muss.
- Ziel: Das Hauptziel ist es, ein endgültiges Gerichtsurteil zu erhalten, das den Mieter zur Räumung der Wohnung oder des Hauses verpflichtet. Dieses Urteil, auch Räumungstitel genannt, ist die Grundlage dafür, dass später ein Gerichtsvollzieher die Räumung durchsetzen kann (Zwangsvollstreckung).
- Verfahrensdauer: Ein Räumungsklageverfahren ist in der Regel langwieriger. Es umfasst meist eine schriftliche Phase, oft eine mündliche Verhandlung und eine gründliche Prüfung aller Argumente und Beweise beider Seiten. Das kann sich über viele Monate, manchmal sogar Jahre hinziehen.
- Voraussetzungen: Für eine erfolgreiche Räumungsklage muss der Vermieter nachweisen, dass ein gültiger Grund zur Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt (z.B. eine wirksame Kündigung wegen Zahlungsverzugs oder Eigenbedarfs) und die Kündigungsfrist abgelaufen ist. Das Gericht prüft dies umfassend.
Die einstweilige Verfügung: Schnelle Hilfe für dringende Fälle
Die einstweilige Verfügung ist hingegen ein Instrument des vorläufigen Rechtsschutzes. Denken Sie dabei an ein Eilverfahren.
- Ziel: Ihr Hauptzweck ist es, schnell eine vorläufige Regelung zu treffen, um dringende Probleme zu lösen oder zu verhindern, dass bis zur endgültigen Entscheidung im Hauptverfahren (wie der Räumungsklage) Nachteile entstehen. Es geht hier nicht um die endgültige Klärung der Rechtslage, sondern um eine zeitlich begrenzte Sicherung oder Regelung. Im Mietrecht kann dies z.B. relevant sein, um eine verbotene Nutzung zu unterbinden oder eine akute Gefahr abzuwenden – die eigentliche Räumung wird damit aber meist nicht direkt durchgesetzt.
- Verfahrensdauer: Einstweilige Verfügungen werden deutlich schneller entschieden als Klagen, oft innerhalb von Tagen oder wenigen Wochen, manchmal sogar ohne mündliche Verhandlung. Die Dringlichkeit steht im Vordergrund.
- Voraussetzungen: Um eine einstweilige Verfügung zu erwirken, müssen zwei Dinge glaubhaft gemacht werden:
- Verfügungsanspruch: Es muss wahrscheinlich sein, dass der Antragsteller den Anspruch hat, den er durchsetzen will (z.B. das Recht, dass eine bestimmte Handlung unterlassen wird).
- Verfügungsgrund: Es muss eine besondere Eilbedürftigkeit bestehen. Das bedeutet, es muss dargelegt werden, warum eine schnelle, vorläufige Regelung notwendig ist und warum das Abwarten des Hauptverfahrens nicht zumutbar wäre (z.B. weil sonst ein großer Schaden droht).
Warum wird eine einstweilige Verfügung oft abgelehnt, wenn schon eine Räumungsklage läuft?
Wenn bereits eine Räumungsklage läuft, verfolgt der Vermieter damit schon das Ziel, einen endgültigen Räumungstitel zu erhalten. Das Gericht wird in diesem Hauptverfahren umfassend prüfen, ob der Mieter ausziehen muss.
Eine einstweilige Verfügung auf Räumung (was ohnehin nur in sehr engen Ausnahmefällen möglich ist) oder zur Regelung von Aspekten, die im Hauptverfahren geklärt werden, wird dann oft abgelehnt. Der Grund dafür ist meist das Fehlen des Verfügungsgrundes (der Eilbedürftigkeit). Das Gericht geht davon aus, dass die endgültige Entscheidung in der bereits laufenden Räumungsklage getroffen wird. Eine zusätzliche, schnelle und nur vorläufige Regelung durch eine einstweilige Verfügung erscheint dann oft nicht mehr notwendig oder sinnvoll, da das Hauptverfahren bereits den Weg zur endgültigen Klärung darstellt. Es sei denn, es treten während des Klageverfahrens ganz neue, sehr dringende Umstände auf, die ein sofortiges Eingreifen erfordern.
Wann spricht man von einer „Vorwegnahme der Hauptsache“ und warum ist das bei einstweiligen Verfügungen problematisch?
Eine einstweilige Verfügung ist eine schnelle, aber nur vorläufige Entscheidung eines Gerichts. Sie dient dazu, eine dringende Angelegenheit vorübergehend zu regeln, bis eine endgültige Entscheidung im sogenannten Hauptsacheverfahren (dem eigentlichen, gründlichen Gerichtsverfahren) getroffen werden kann. Stellen Sie sich die einstweilige Verfügung wie eine Art „Erste Hilfe“ durch das Gericht vor.
Was bedeutet „Vorwegnahme der Hauptsache“?
Von einer „Vorwegnahme der Hauptsache“ spricht man, wenn die vorläufige Entscheidung durch die einstweilige Verfügung praktisch schon das Endergebnis des Hauptsacheverfahrens festlegt. Wenn also die schnelle Entscheidung nicht nur vorläufig wirkt, sondern bereits einen Zustand schafft, der später im Hauptverfahren kaum noch oder gar nicht mehr rückgängig gemacht werden kann.
- Beispiel: Jemand beantragt per einstweiliger Verfügung, dass ein bestimmtes, einzigartiges Kunstwerk zerstört werden soll, weil er behauptet, es verletze seine Rechte. Würde das Gericht dies erlauben, wäre das Kunstwerk zerstört. Selbst wenn sich später im Hauptsacheverfahren herausstellt, dass die Zerstörung Unrecht war, könnte man das Kunstwerk nicht wiederherstellen. Die Hauptsache (die endgültige Entscheidung über das Schicksal des Kunstwerks) wäre durch die vorläufige Verfügung bereits endgültig entschieden – also vorweggenommen.
Warum ist das problematisch?
Das Hauptproblem ist, dass eine einstweilige Verfügung grundsätzlich nur vorläufigen Schutz bieten soll. Sie basiert auf einer schnellen Prüfung und nicht auf der umfassenden Beweisaufnahme und gründlichen Prüfung, die in einem Hauptsacheverfahren stattfindet.
- Fairness: Eine Vorwegnahme der Hauptsache wäre oft unfair gegenüber der Partei, gegen die sich die Verfügung richtet. Diese Partei hätte im Hauptsacheverfahren vielleicht noch wichtige Argumente oder Beweise vorbringen können, die zu einem anderen Ergebnis geführt hätten. Durch die Vorwegnahme wird ihr diese Möglichkeit genommen.
- Sinn des Verfahrens: Es widerspricht dem Zweck des zweistufigen Systems (erst schnelle Hilfe, dann gründliche Prüfung), wenn die schnelle Hilfe bereits alles entscheidet.
Wann ist eine Ausnahme erlaubt?
Gerichte sind daher sehr zurückhaltend damit, einstweilige Verfügungen zu erlassen, die die Hauptsache vorwegnehmen. Eine solche Entscheidung kommt nur in absoluten Ausnahmefällen in Betracht.
Dies ist typischerweise dann der Fall, wenn für die antragstellende Person ohne die sofortige, endgültige Regelung unzumutbare Nachteile entstehen würden, die auch durch eine spätere Entscheidung im Hauptsacheverfahren nicht mehr ausgeglichen werden könnten. Es muss also eine besondere Dringlichkeit vorliegen, die es unerträglich macht, das Hauptsacheverfahren abzuwarten. Das Gericht prüft hier sehr genau, ob die Interessen der antragstellenden Person so schwer wiegen, dass eine Vorwegnahme der Hauptsache ausnahmsweise gerechtfertigt ist.
Welche Konsequenzen hat es, wenn ein Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet?
Wenn Sie Ihre Wohnung oder einen Teil davon ohne die erforderliche Erlaubnis Ihres Vermieters untervermieten, stellt dies eine Verletzung Ihrer Pflichten aus dem Mietvertrag dar. Dies kann verschiedene negative Folgen für Sie haben.
Mögliche erste Schritte des Vermieters
Ihr Vermieter wird Sie in der Regel zunächst auffordern, die unerlaubte Untervermietung zu beenden.
- Abmahnung: Meistens erhalten Sie zuerst eine schriftliche Abmahnung. Darin wird der Vermieter Sie auffordern, die Untervermietung innerhalb einer bestimmten Frist einzustellen. Die Abmahnung dient als Warnung und ist oft Voraussetzung für weitere, ernstere Schritte.
- Klage auf Unterlassung: Wenn Sie die Untervermietung trotz Abmahnung fortsetzen, kann der Vermieter gerichtlich gegen Sie vorgehen. Er kann eine Klage einreichen mit dem Ziel, dass Ihnen das Gericht verbietet, die Wohnung weiterhin unerlaubt unterzuvermieten.
Finanzielle Folgen
Unter Umständen kann der Vermieter auch finanzielle Forderungen stellen.
- Schadensersatz: Entsteht dem Vermieter durch die unerlaubte Untervermietung ein nachweisbarer Schaden (z.B. durch stärkere Abnutzung der Wohnung oder weil er bei einer erlaubten Untervermietung eine höhere Miete hätte verlangen können), kann er Schadensersatz von Ihnen fordern.
Die schwerwiegendste Konsequenz: Kündigung
Die unerlaubte Untervermietung kann zur Kündigung Ihres Mietvertrages führen.
- Ordentliche Kündigung: Ihr Vermieter kann Ihnen unter Umständen ordentlich kündigen. Er muss dabei die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten und nachweisen, dass die unerlaubte Untervermietung eine so erhebliche Vertragsverletzung darstellt, dass ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann.
- Fristlose Kündigung: In besonders schwerwiegenden Fällen oder wenn Sie eine Abmahnung ignoriert haben, kann der Vermieter das Mietverhältnis sogar fristlos kündigen. Das bedeutet, Sie müssten die Wohnung sehr kurzfristig verlassen. Die Hürden für eine fristlose Kündigung sind jedoch hoch; es muss ein wichtiger Grund vorliegen, der die Fortsetzung des Mietvertrags bis zum Ablauf der normalen Kündigungsfrist unzumutbar macht.
Was muss der Vermieter beweisen?
Es ist wichtig zu wissen, dass der Vermieter beweisen muss, dass Sie tatsächlich unerlaubt untervermieten. Er muss nachweisen, dass eine andere Person auf Dauer oder für einen erheblichen Zeitraum in der Wohnung lebt und Sie dafür eine Gegenleistung (in der Regel Miete) erhalten. Ein nur vorübergehender Besuch fällt nicht unter die Untervermietung.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – Fragen Sie unverbindlich unsere Ersteinschätzung an.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Einstweilige Verfügung
Eine einstweilige Verfügung ist eine schnelle, vorläufige gerichtliche Entscheidung, die getroffen wird, wenn eine dringende Rechtsverletzung vermieden oder ein bestimmter Zustand gesichert werden muss, bis in einem ausführlichen Hauptverfahren endgültig geklärt wurde, wer Recht hat (vgl. §§ 935, 940 ZPO). Sie dient dazu, akute Nachteile zu verhindern und wird meist innerhalb kurzer Zeit auf Antrag erlassen. Wichtig ist, dass Voraussetzungen wie der Verfügungsanspruch (wahrscheinliches Recht) und der Verfügungsgrund (Eilbedürftigkeit) glaubhaft gemacht werden müssen.
Beispiel: Wenn ein Mieter ohne Erlaubnis die Wohnung untervermietet und der Vermieter sofort deren Unterlassung verlangt, kann er eine einstweilige Verfügung beantragen, um die unerlaubte Nutzung schnell zu stoppen.
Vorwegnahme der Hauptsache
Die Vorwegnahme der Hauptsache liegt vor, wenn eine vorläufige gerichtliche Entscheidung (z. B. eine einstweilige Verfügung) praktisch schon das Endergebnis des späteren Hauptverfahrens festlegt. Dadurch wird das Hauptverfahren in seinem Zweck unterläuft, da die vorläufige Entscheidung nicht nur vorläufig schützen, sondern endgültig Recht schaffen würde. Grundsätzlich ist dies nicht zulässig; Ausnahmen bestehen nur bei besonderer Dringlichkeit, wenn der Antragsteller sonst unzumutbare Nachteile erleiden würde.
Beispiel: Eine einstweilige Verfügung, die grundsätzlich verbietet, die Wohnung zu untervermieten, obwohl die Räumungsklage noch läuft, wäre eine Vorwegnahme der Hauptsache, weil sie bereits das Ergebnis des großen Verfahrens vorwegnehmen würde.
Hauptsacheverfahren
Ein Hauptsacheverfahren ist das ausführliche Gerichtsverfahren, in dem die Klärung über den Kernstreitfall erfolgt. Im Mietrecht kann dies z. B. eine Klage auf Räumung der Wohnung sein (§ 535 BGB in Verbindung mit § 546 BGB). Hier werden die Rechte und Pflichten der Parteien umfassend geprüft, es erfolgt Beweiserhebung und eine endgültige Entscheidung durch das Gericht. Das Hauptsacheverfahren dauert in der Regel länger als ein Eilverfahren wie die einstweilige Verfügung.
Beispiel: Wenn die Vermieterin die Mieter wegen unerlaubter Untervermietung kündigt, wird sie im Hauptsacheverfahren klären lassen, ob die Kündigung gerechtfertigt ist und die Mieter ausziehen müssen.
Verfügungsanspruch und Verfügungsgrund
Der Verfügungsanspruch beschreibt das Recht, das mit der einstweiligen Verfügung vorläufig durchgesetzt werden soll. Es muss wahrscheinlich sein, dass der Antragsteller dieses Recht hat, etwa das Recht, eine unerlaubte Untervermietung zu unterlassen. Der Verfügungsgrund ist die besondere Dringlichkeit, also die Notwendigkeit, sofort und ohne Abwarten des Hauptverfahrens gerichtlichen Schutz zu erlangen, weil sonst ein nicht wiedergutzumachender Nachteil droht (vgl. §§ 935, 940 ZPO).
Beispiel: Ein Vermieter kann einen Verfügungsgrund geltend machen, wenn durch das weitere Untervermieten der Wohnung schlimmer Schaden entsteht, der nicht durch eine späteren Hauptsacheentscheidung ausgeglichen werden kann.
Verbotene Eigenmacht (Besitzentziehung)
Verbotene Eigenmacht bedeutet das eigenmächtige Handeln einer Person gegen den Willen des rechtmäßigen Besitzers, etwa wenn jemand ohne Erlaubnis einen anderen aus einer Wohnung verdrängt oder ihm den Zugang verwehrt (§ 861 BGB). Im Mietrecht kann dies relevant sein, wenn der Vermieter den Mieter ohne rechtsgültigen Grund am Zugang hindert. Eine Besitzentziehung durch verbotene Eigenmacht kann einen besonderen Verfügungsgrund für einstweilige Maßnahmen darstellen.
Beispiel: Wenn der Vermieter heimlich das Schloss austauscht und den Mieter aussperrt, könnte der Mieter mit einstweiliger Verfügung gegen die Besitzentziehung vorgehen. Im vorliegenden Fall wurde jedoch keine verbotene Eigenmacht festgestellt.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 940 ZPO (Leistungsverfügung): Regelt einstweilige Verfügungen, die darauf gerichtet sind, jemandem ein bestimmtes Tun oder Unterlassen vorzuschreiben, um eine drohende Rechtsverletzung zu verhindern. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Vermieterin verlangt mit ihrem Antrag die Unterlassung der unerlaubten Untervermietung, was eine Leistungsverfügung ist, deren Voraussetzungen streng zu prüfen sind.
- § 935 ZPO (Voraussetzungen für einstweilige Verfügungen): Schreibt vor, dass eine einstweilige Verfügung nur ergangen darf, wenn dies zur Abwendung eines drohenden erheblichen Nachteils oder zur Sicherung des Rechtschutzes dringend geboten ist. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht sah keinen Verfügungsgrund, da die Vermieterin nicht darlegen konnte, dass ein erheblicher und dringender Nachteil ohne sofortige Maßnahme droht.
- Grundsatz der Vorwegnahme der Hauptsache: Nach ständiger Rechtsprechung des BGH darf eine einstweilige Verfügung die Hauptsache nur unter engen Voraussetzungen vorwegnehmen, etwa wenn der Anspruch dringend ist und das Hauptverfahren keine ausreichende Hilfe bietet. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Der Antrag auf Unterlassung unterliegt dieser Einschränkung, da eine Räumungsklage bereits anhängig ist, so dass eine Vorwegnahme durch einstweilige Verfügung unzulässig war.
- § 861 BGB (Verbotene Eigenmacht): Schutz des Besitzes gegen verbotene Selbsthilfe; hier kann eine sofortige Unterlassungsmaßnahme gerechtfertigt sein. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Da keine Besitzentziehung durch verbotene Eigenmacht vorlag, wurde kein Verfügungsgrund nach § 861 BGB angenommen.
- § 91 Abs. 1 ZPO (Kostenentscheidung bei Prozessverlust): Die unterliegende Partei trägt die Kosten des Rechtsstreits, um Verlustfolgen gerechterweise zuzuordnen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Da die Vermieterin mit ihrem Antrag scheiterte, musste sie die Verfahrenskosten tragen.
- Mietrechtliche Grundsätze zu Untervermietung (§ 540 BGB): Regelt die Erlaubnispflicht des Vermieters bei Untervermietung und die Rechtsfolgen bei Verstößen gegen diese Pflicht. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Vertragsverletzung durch unerlaubte Untervermietung war der Kern des streitigen Sachverhalts und Begründung für die Räumungsklage.
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Das vorliegende Urteil
AG Hamburg-St. Georg – Az.: 926 C 71/25 – Beschluss vom 01.04.2025
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