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Einwendungsausschluss für Mieter trotz verspäteten Zugangs der Nebenkostenabrechnung

AG Frankfurt – Az.: 380 C 2096/18 (14) – Urteil vom 20.03.2019

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 601,38 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank seit dem 06.07.2018 zu zahlen.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Klägerin schloss mit der Beklagten unter ihrem vorherigen Namen” zum 01.01.2009 einen Mietvertrag über die Wohnung …, … Frankfurt am Main.

Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis unter ihrem vorgenannten Namen mit Schreiben vom 31.01.2017 zum 01.05.2017.

Im Rahmen der Wohnungsübergabe am 02.05.2017 gab die Beklagte der Klägerin ihre neue Adresse in … und ihre Handy-Nummer bekannt. Das Abnahme-/Übernahmeprotokoll trägt den oben genannten, ehemaligen Namen der Beklagten, mit dem sie das Protokoll auch unterschrieben hat.

Im April 2017 hatte die Beklagte unter ihrem Namen bei der Post wegen Umzugs einen Nachsendeantrag gestellt.

Im Mai 2017 heiratete die Beklagte und nahm den aus dem Rubrum ersichtlichen Nachnamen an.

Mit Schreiben vom 17.11.2017 rechnete die Klägerin gemäß den mietvertraglichen Vereinbarungen mit der Beklagten die Betriebs- und Nebenkosten für das Jahr 2016 ab. Daraus ergab sich eine Nachbelastung in Höhe von 601,38 €. Diese ist Gegenstand der Klage.

Die Abrechnung richtete die Klägerin an die Beklagte unter ihrem Namen an die neue Adresse der Beklagten.

Nachdem die Klägerin den neuen Namen der Beklagten mitgeteilt bekam, übermittelte sie die streitgegenständliche Abrechnung mit Schreiben vom 26.02.2018 an die Beklagte. Die Beklagte rügte unter Bezugnahme auf § 556 III S. 2 BGB deren Verspätung und verweigert bis heute deren Bezahlung.

Die Klägerin behauptet, sie habe die in Rede stehende, an die Beklagte unter ihrem früheren Namen versandte Abrechnung am 04.12.2017 mit dem Nichtzustellvermerk der Post zurückerhalten. Die Klägerin ist der Auffassung, die Beklagte habe im Hinblick auf ihren Namenswechsel ihre Aufklärungspflichten gegenüber der Klägerin verletzt und könne sich deshalb nicht auf den verspäteten Zugang der Abrechnung berufen.

Die Klägerin beantragt, wie erkannt.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie behauptet, sie habe bei der Wohnungsübergabe dem Hausmeister der Klägerin, , der für die Klägerin die Übergabe durchgeführte, auch mitgeteilt, dass sie im Mai heiraten und den Familiennamen führen werde.

Darüber hinaus habe sie bei Einzug in die neue Wohnung im Mai 2017 auf dem Klingel- und Briefkastenschild den Namen geschrieben. Bis Ende Januar 2018 sei ihre sämtliche, auf den Namen lautende Post zugegangen. Erst im Januar 2018 habe sie das Namensschild auf dem Briefkasten auf den Namen entfernt.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zu den Akten gereichten Parteienschriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Das Gericht hat zu dem streitigen Rückerhalt der Abrechnung mit Nichtzustellvermerk durch Zeugenvernehmung Beweis erhoben. Hinsichtlich des Ergebnisses wird auf die Sitzungsniederschrift vom 17.01.2019 (Bl. 59 – 65) verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Die Klägerin kann von der Beklagten gemäß § 556 BGB in Verbindung mit dem streitgegenständlichen Mietvertrag und der Abrechnung vom 17.11.2017 Zahlung des mit der Klage geltend gemachten Betrages verlangen.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme und der gemäß § 286 ZPO vorzunehmen Beweiswürdigung steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Klägerin die in Rede stehende Betriebskostenabrechnung am 04.12.2017 mit dem von ihr behaupteten Nichtzustellungsvermerk zurückerhalten hat und dies der Beklagten zuzurechnen ist.

Das Gericht geht mit der Klägerin davon aus, dass es zu den nachvertraglichen Pflichten einer Mieterin gehört, noch für die Vermieterin erreichbar zu sein, wenn noch die Abwicklung weiterer Nebenkostenabrechnungen aussteht.

Soweit die Beklagte behauptet, sie habe dem Hausmeister bei der Wohnungsübergabe ihren neuen Namen mitgeteilt, hat die insoweit beweisbelastete Beklagte dafür keinen geeigneten Beweis angeboten. Es kann daher auch dahingestellt bleiben, ob der Hausmeister überhaupt der richtige Ansprechpartner für die hier maßgebende Mitteilung gewesen wäre oder diese an anderer Stelle bei der Klägerin hätte erfolgen müssen. Im Übrigen ist es auch nicht ganz nachvollziehbar, dass der Hausmeister für den Fall, dass die vorgenannte Behauptung der Beklagten zutrifft, den doch sehr wichtigen Umstand nicht auf dem Protokoll vermerkt hat.

Die Beklagte kann auch der in Kopie vorgelegte Nachsendeauftrag nicht entlasten, denn dieser bezieht sich nur auf ihren Umzug, nicht auch auf die Namensänderung.

Der Zeuge hat des Weiteren glaubhaft bestätigt, dass er die streitgegenständliche Nebenkostenabrechnung am 04.12.2017 mit dem Nichtzustellvermerk zurückerhalten hat. Auch wenn der Zeuge als insoweit auch verantwortlicher Mitarbeiter im Lager der Klägerin steht, vermag das Gericht nach dem persönlichen Eindruck von dem Zeugen keine Anhaltspunkte dafür zu erkennen, dass der Zeuge Unwahres berichtet hat.

Zu Lasten der Beklagte ist daher davon auszugehen, dass der Zugang der rechtzeitig abgeschickten Nebenkostenabrechnung für 2016 aufgrund der bis dahin nicht erfolgten Mitteilung des neuen Familiennamens seitens der Beklagten scheiterte.

Sofern die Beklagte behauptet, zum Zeitpunkt der Zustellung habe sich auch ihr früherer Name am Briefkastenschild befunden und dazu Beweis durch Vernehmung des bis Ende November 2017 bei ihr wohnenden Sohnes anbietet, war dieser Beweis nicht zu erheben. Zum einen ist fraglich, ob der Zeuge zum Zeitpunkt des Versuchs der Zustellung überhaupt noch unter der hier maßgebenden Adresse wohnhaft war, denn der Nichtzustellvermerk datierte auf den 04.12.2017. Aber auch wenn der Zeuge die in Rede stehende Behauptung der Beklagten bestätigte, bestünden aufgrund des Nichtzustellvermerks erhebliche Zweifel, dass dies zutrifft und die Zustellung nicht aufgrund der mangelnden Mitteilung des neuen Familiennamens seitens der Beklagten scheiterte. Dies geht zu Lasten der Beklagten.

Soweit der Zeuge im Übrigen einräumt, dass er nicht unmittelbar nach Rückerhalt der in Rede stehenden Sendung versucht hat, die Beklagte telefonisch zu erreichen, kann dies die Beklagte im Ergebnis ebenfalls nicht entlasten. Denn wie von dem Zeugen auch zutreffend eingewendet, führt die Mitteilung einer Telefonnummer nicht zum Wegfall der zu Lasten der Beklagten anzunehmenden nachvertraglichen Informationspflichten zu ihrer Namensänderung, deren rechtzeitige Erfüllung die Beklagte vorliegend nicht nachgewiesen hat. Angesichts dessen ist es der Beklagte auch nach den Grundsätzen des § 242 BGB verwehrt, sich auf den verspäteten Zugang der streitgegenständlichen Abrechnung zu berufen.

Es ist daher wie erkannt zu entscheiden.

Der weiterhin zuerkannte Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286 I, 288 I BGB.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 711 ZPO.

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