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Einwendungsfrist gegen Nebenkostenabrechnung

AG Remscheid – Az.: 7 C 171/16 – Urteil vom 18.04.2017

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wurde gemäß § 313 a ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet.

Die Kläger haben gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung von 250,56 EUR. Den Klägern steht als Mieter gegen die Beklagte als Vermieterin keinerlei Zahlungsanspruch mehr aus den Nebenkostenabrechnungen für 2013 und 2014 zu.

In diesen hatte die Beklagte zu Ungunsten der Kläger anstatt der tatsächlich von diesen geleisteten Vorauszahlungen auf die Nebenkosten in Höhe von 2.165,28 EUR lediglich berücksichtigt – 2.040,00 EUR und pro Abrechnungsjahr zu wenig                  125,28 EUR.

Der diesbezügliche Rückforderungsanspruch der Kläger ist gemäß § 556 Abs. 3 S. 5, 6 BGB ausgeschlossen. Danach sind Einwendungen des Mieters gegen die Abrechnung über die Nebenkosten dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der jeweiligen Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen. Diese Frist war sowohl für die Nebenkostenabrechnung des Jahres 2013 als auch diejenige des Jahres 2014 bereits verstrichen, bevor die Klage bei Gericht einging.

Die vorgenannte Frist gilt für sämtliche Einwendungen gegen eine Nebenkostenabrechnung, insbesondere auch für den hier vorliegenden Fall, dass ein Vermieter zu Ungunsten des Mieters tatsächlich geleistete Vorauszahlungen auf die Nebenkosten nicht berücksichtigt. Ohne Erfolg berufen sich die Kläger insoweit auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 26.05.2011, Aktenzeichen VIII ZR 133/10 (zitiert nach juris). In dem dort entschiedenen Fall ging es nicht um die vorgenannte Einwendungsfrist des Mieters gegen die Nebenkostenabrechnung, sondern darum, dass der Vermieter zunächst die Nebenkostenvorauszahlungen für das betreffende Abrechnungsjahr erhöht hatte und die Parteien über die Wirksamkeit dieser Erhöhung einen Rechtsstreit führten, der zum Nachteil der Mieter ausging. Bis zur Entscheidung dieses Rechtsstreits hatte der dortige Mieter die früheren, geringeren Nebenkostenvorschüsse gezahlt. Der Vermieter rechnete nach dem Erlass des Urteils über die Nebenkosten dieses Jahres kurz vor Ablauf der Jahresfrist ab und stellte dabei irrtümlich zu Gunsten des Mieters den erhöhten Nebenkostenbetrag ein. Diese Abrechnung korrigierte er kurze Zeit später, zu einem Zeitpunkt, als die Jahresfrist für die Erteilung der Abrechnung gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB gerade abgelaufen war. In diesem Fall hat der BGH entschieden, dass es dem Mieter nach Treu und Glauben verwehrt sei, sich auf den Ablauf der Abrechnungsfrist zu Lasten des Vermieters zu berufen, da für ihn die Einstellung der zu hohen Vorauszahlungen auf den ersten Blick erkennbar war.

Der vom BGH entschiedene Fall weicht insofern vom hiesigen ab, als es nicht um die Einwendungsfrist des Mieters gegen die erteilte Nebenkostenabrechnung ging, sondern um die Korrektur eines offensichtlichen Fehlers in dieser Nebenkostenabrechnung durch den Vermieter nach Ablauf der für die Erstellung der Abrechnung geltenden Jahresfrist. Letzten Endes hat es der BGH dem Mieter nach Treu und Glauben verwehrt, sich auf den für ihn günstigen Fehler des Vermieters zu berufen, da dieser Fehler des Vermieters, nämlich Einstellung der falschen Vorauszahlungshöhe, für den Mieter offensichtlich erkennbar war. Letzteres ist im vorgenannten Fall ebenfalls gegeben. Für die Kläger als Mieter war aus den vorgelegten Nebenkostenabrechnungen auf den ersten Blick erkennbar, welche Vorauszahlungen der Vermieter eingestellte hatte. Da ihnen auch die Höhe der von ihnen zu leistenden Vorauszahlungen bekannt sein musste, war dieser Fehler für die Kläger offensichtlich und auf den ersten Blick erkennbar. Es besteht daher kein Grund, ihnen nach Treu und Glauben einen über die gesetzliche Regelung hinausgehenden Schutz zuzubilligen. Vielmehr gilt hier die gesetzlich normierte Einwendungsfrist von 1 Jahr ab Zugang der Nebenkostenabrechnung.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 269 Abs. 3 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.

Streitwert: 274,49 EUR bis zum 13.03.2017 und anschließend 250,56 EUR.

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