AG Hamburg – Az.: 49 C 277/22 – Urteil vom 13.01.2023
In dem Rechtsstreit erkennt das Amtsgericht Hamburg – Abteilung 49 – am 13.01.2023 auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 16.12.202 für Recht:
1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 5.500,00 Euro (fünftausendfünfhundert EURO) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hierauf seit dem 15.04.2022 zu zahlen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen mit Ausnahme der Kosten der Verweisung, die der Kläger zu tragen hat.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Beschluss:
Der Streitwert wird festgesetzt auf 5.500,00 Euro.
Zusammenfassung
Der Kläger verlangt von der Beklagten die Rückzahlung einer Kaution, eines so genannten „Mieterdarlehens“. Die Wohnung war ursprünglich als Büroraum vermietet worden, aber der Kläger schloss im Namen seines Sohnes einen Vertrag zur Untervermietung der Wohnung an seinen Sohn und zwei weitere Personen zu Wohnzwecken. Als Teil der Vereinbarung zahlte der Kläger dem Beklagten das Mieterdarlehen. Der Beklagte machte geltend, dass sich die Wohnung bei der Rückgabe in einem unzureichenden dekorativen Zustand befand, doch das Gericht entschied, dass die Wohnung in einem frisch renovierten Zustand gemäß dem Mietvertrag zurückgegeben wurde. Das Gericht entschied außerdem, dass das Mieterdarlehen als Kaution zu betrachten sei und nach Beendigung des Mietvertrags zurückgegeben werden müsse. Der Antrag des Beklagten auf Erhebung einer Widerklage wurde abgewiesen, da die Klauseln im Mietvertrag, nach denen der Mieter für die Instandhaltung der Inneneinrichtung der Wohnung und die Renovierung am Ende des Mietverhältnisses aufkommen musste, sowohl bei Wohn- als auch bei Gewerbemietverträgen als unwirksam angesehen wurden. Daher gab es keine Grundlage für die von der Beklagten geltend gemachten Gegenforderungen.
Tatbestand
Mit der Klage begehrt der Kläger die Rückzahlung einer als Mieterdarlehen bezeichneten Sicherheitsleistung aus einem Mietvertrag.
Der Kläger war Mieter, wenn auch nicht Bewohner, die Beklagte Vermieterin einer Wohnung Hamburg. Die Wohnung war ursprünglich an den Mieter ### vermietet worden, der Kläger trat zum 31.08.2015 im Wege der Übernahmevereinbarung auf Mieterseite in das Mietverhältnis ein, wobei der Kläger hierbei von seinem Sohn ### vertreten wurde, der die Wohnung ausweißlich der Anlage B 6 mit zwei weiteren Personen zusammen bewohnen sollte (vgl. BI. 67 d. A.), der Kläger selbst sollte nicht in die Wohnung einziehen. Im Rahmen des Mieterwechsels zahlte der Kläger ein als solches bezeichnetes Mieterdarlehen in Höhe von 5.500,00 Euro an die Beklagte. Zudem trat die Beklagte ihre Ansprüche gegenüber dem vorherigen Mieter auf Rückgabe eines mängelfreien und frisch renovierten Mietobjekts an den Kläger ab, der die Abtretung annahm. Der ursprüngliche Mietvertrag war als Mietvertrag für Kontore, gewerbliche Räume und Grundstücke überschrieben. Er war geschlossen worden zum 01.09.2011, wobei § 11 Ziff. 3 vorsah, dass die laufende Instandhaltung und Instandsetzung im Innern der Räume Mietersache ist. Die Vornahme der üblichen Schönheitsreparaturen war nicht die Verpflichtung des Vermieters. Im Rahmen des Mietzweckes in § 2 war vereinbart, dass die Vermietung zur Weitervermietung an seriöse Dritte erfolgt. Hinsichtlich der mietvertraglichen Vereinbarungen wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlagen K 1 und B 1 bis B 3 (Bl. 41 bis 62 d. A.).
Am 23.09. bestätigte der Nachmieter, ###, vertreten durch ### dass er die Wohnung ### Hamburg, ### einem frisch renovierten Zustand übernommen habe mit allen Maler- und Lackarbeiten an Wänden, Decken, Türen und Heizkörpern sowie Leitungen ordnungsgemäß ausgeführt seien. Entsprechendes wurde auf der Rückseite in dem Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 4.
Der Sohn des Klägers bat für den Kläger um Rückzahlung des Mieterdarlehens mit E-Mail vom 11.10.2021, nachdem er bereits mit Mail vom 30.09.2021 die Bankverbindung mitgeteilt hatte. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 2. Nachfolgend wurde die Zahlung vom Kläger nochmals mit Schreiben vom 02.04.2022 angemahnt. Es wird insoweit Bezug genommen auf die Anlage K 3.
Mit Schreiben vom 30.12.2021, dessen Zugang beim Kläger streitig ist, monierte die Beklagte die unvollständige Ausführung der Renovierungsarbeiten unter Beifügung einer entsprechenden Auflistung. Es wird insoweit Bezug genommen auf die Anlage B 8 (Bl. 70 ff d. A.). Mit Schreiben vom 07.03.2022 machte die Beklagte einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 3.927,00 Euro auf Grundlage eines Malerangebotes der Firma ### vom 26.02.2022 geltend.
In der Folgezeit schickte die Beklagte dem Kläger einen Verrechnungsscheck über 1.750,00 Euro mit der Maßgabe, dass er nur eingelöst werden kann, wenn damit die angesprochenen Meinungsverschiedenheiten als erledigt betrachtet sind. Der Kläger löste den Scheck nicht ein und sandte ihn zurück.
Der Kläger ist der Auffassung, dass es sich um ein Wohnraummietverhältnis handelt und der als Darlehen bezeichnete Betrag letztlich als Kaution zu behandeln sei im Sinne von § 551 BGB. Im Übrigen handele es sich auch deswegen um eine Wohnung, weil es dem Geschäftsmodell der Beklagten entspräche, Wohnungen, die auch allein zur Wohnnutzung gedacht seien unter der Vorgabe einer Anmietung für Dritte als legale Gewerbemietverhältnisse zu deklarieren.
Der Kläger stellt den Antrag, die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 5.500,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.04.2022 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Auffassung, dass es sich um ein Gewerbemietverhältnis im Sinne einer gewerblichen Weitervermietung handele. Im Übrigen sei die Wohnung in einem unzureichenden dekorativen Zustand zurückgegeben worden, was gegenüber dem Kläger auch geltend gemacht worden sei. Demnach besteht nach Auffassung der Beklagten ein Schadensersatzanspruch in Höhe der geltend gemachten Malerkosten. Zudem ist die Beklagte der Auffassung, dass der Kläger wirksam zur Endrenovierung der Wohnung verpflichtet gewesen sei.
Der Rechtsstreit ist vom Mahngericht an das Landgericht Hamburg abgegeben worden, das diesen auf Antrag des Klägers an das Amtsgericht Hamburg verwiesen hat. Hinsichtlich der Begründung des Landgerichtes wird Bezug genommen auf den Beschluss vom 23.08.2022 (Bl. 79 d. A.).
Des Weiteren wird ergänzend Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
Ein Anspruch des Klägers folgt aus § 551 BGB in Verbindung mit dem Wegfall des Sicherungszweckes durch Beendigung des Mietverhältnisses.
Dabei ergibt sich die sachliche Zuständigkeit bereits aus der bindenden Verweisung des Landgerichtes Hamburg. Im Übrigen ergibt sich die sachliche Zuständigkeit des Gerichtes in Fällen, in denen die Frage, ob ein Wohnraum- oder Mietverhältnis über andere Räume vorliegt, auch daraus, dass es sich um eine sog. Doppelrelevante Tatsache handelt. Im deutschen Zivilrecht gilt insoweit der Grundsatz, dass Tatsachen, die sowohl für die Zulässigkeit als auch für die Begründetheit einer Klage notwendigerweise erheblich sind, erst bei der Prüfung der Begründetheit festgestellt werden. Für die sachliche Zuständigkeit reicht danach die einseitige Behauptung aller erforderlichen Tatsachen durch den Kläger (vgl. BGHZ, 124, 237, 240 f.; RGZ 29, 373 f.; RGZ 158, 1, 2; RG JW 1901, 396 Nr. 4 auf S. 396 sowie 798 f.; RG JW 1902, S. 125 Nr. 3; BGHZ 7, 184, 186; BGH NJW 1964, 497, 498).
Zudem ist die Klage begründet, da es sich der Sache nach um ein Wohnraummietverhältnis handelt und aufrechenbare Gegenansprüche der Beklagten insoweit nicht bestehen.
Die Frage, ob ein Wohn- oder ein Gewerberaummietverhältnis vorliegt, richtet sich nicht nach der Bezeichnung, welche die Parteien für den schriftlichen Vertrag wählen, sondern nach ihrem tatsächlichen Willen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Die Bezeichnung des Vertrages ist insoweit lediglich ein Indiz u. a., um den Willen zu ermitteln.
Ein Wohnraummietverhältnis liegt dann vor, wenn die Räume nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsschließenden zur zumindest überwiegenden Wohnnutzung vermietet sind und sich eine überwiegende gewerbliche Nutzung nicht feststellen lässt (vgl. KG Berlin GE 2019, 1110). Wohnraummiete liegt insoweit vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen (vgl. BGH NZM 2020, 54).
Vorliegend ist die Anmietung durch den Kläger für seinen Sohn ### erfolgt, wie der Beklagten nicht nur bekannt war, sondern womit die Beklagte auch ausdrücklich einverstanden war. Dieser beabsichtigte, wie der Beklagten ebenfalls ausweislich der Anlage B 6 bekannt gewesen ist, dort eine Wohngemeinschaft zu begründen. Insoweit ist die Anmietung durch den Kläger letztlich zur Befriedigung aufgrund familiärer Verbundenheit zwischen dem Kläger und seinem Sohn erfolgt. Dieser ist dementsprechend nicht Dritter im Sinne einer gewerblichen Weitervermietung nach § 565 BGB.
Soweit wiederum Untermietverhältnisse möglicherweise mit den weiteren Bewohnern der Wohnung im Rahmen der Nutzung als Wohngemeinschaft geschlossen worden sind, ändert dies nichts an der rechtlichen Qualifikation als Wohnraummietverhältnis, da insoweit nicht ein Überwiegen der Weitervermietung im Sinne einer gewerblichen Nutzung vorliegt. Jedenfalls lässt sich ein solches Überwiegen vorliegend nicht feststellen.
Hiernach ist die als Mieterdarlehen bezeichnete Zahlung als Kautionszahlung im Sinne von § 551 BGB zu behandeln und an den Kläger nach Beendigung des Mietverhältnisses und Abrechnung der beklagtenseitig angenommenen Gegenansprüche zur Rückzahlung fällig.
Insoweit bestehen keine aufrechenbaren Gegenansprüche der Beklagten. Zum einen schuldet der Kläger schon deswegen keine Renovierung, weil die mietvertragliche Vereinbarung über die Durchführung einer Endrenovierung bei Mietende durch den Mieter unwirksam ist. Derartige Endrenovierungsklauseln sind im Wohnraummietrecht unwirksam und zwar auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist (BGH NZM 2007, 921; BGH NZM 2009, 233; BGH NZM 2003, 394; AG Dortmund WuM 2015, 27) oder die Wohnung renoviert übergeben wurde (BGH NZM 2007, 921; LG Frankfurt, Beschluss v. 30.03.2021 zum Az.: 2-11 S 146/20).
Im Übrigen wäre die Klausel selbst bei Annahme eines Gewerberaummietverhältnisses unwirksam, da auch im Gewerberaummietverhältnis Endrenovierungsklauseln nicht zulässig sind (vgl. BGH NZM 2005, 504).
Dies ergibt sich jedenfalls bei einer Abwälzung auch laufender Schönheitsreparaturen aus dem Gesichtspunkt, dass der Mieter anderenfalls auch dann renovieren müsste, wenn er erst vor kurzem renoviert hat. Zwar sieht der Mietvertrag hier auch eine Einschränkung dahingehend vor, dass nur Wände und Decken zu streichen sind, allerdings geht auch dies bei einer erst kurz zuvor erfolgten Renovierung deutlich über das Notwendige hinaus. Dabei ergibt sich die Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter aus dem Umstand, dass ausweislich der insoweit zwar unwirksamen, aber doch vom Sinngehalt her zu berücksichtigenden Klausel der Vermieter nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.
Des Weiteren steht einem Schadensersatzanspruch entgegen, dass die Wohnung ausweislich des Rückgabeprotokolls im vertragsgemäßen frisch renoviertem Zustand zurückgegeben worden ist. Hiernach hat die Beklagte den Rückgabezustand als vertragsgemäß akzeptiert, so dass insoweit Ansprüche ausgeschlossen sind. Zwar ist das Rückgabeprotokoll hier vom Nachmieter ausgefüllt worden, dies muss sich die Beklagte jedoch zurechnen lassen, wenn sie sich des Nachmieters bei der Wohnungsübergabe bedient.
Im Übrigen würde einem etwaigen Anspruch auch entgegenstehen, dass es an einer wirksamen Fristsetzung gegenüber dem Kläger fehlt, da die Beklagte für die Versendung des fristsetzenden Schreibens und dessen Zugang beweisfällig geblieben ist.
Auf die Frage, ob die Forderungen im Übrigen verjährt sind, worauf sich der Kläger vorsorglich berufen hat, kommt es insoweit nicht an.
Einer Wiedereröffnung, wie mit Schriftsatz vom 04.01.23 beantragt, bedarf es nicht. Rechtlicher Vortrag ist den Parteien ohnehin immer möglich, eine Schriftsatzfrist ist im Termin im Übrigen auf Nachfrage des Vorsitzenden nicht beantragt worden.
Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 286, 288 BGB in Verbindung mit der vorgerichtlichen Mahnung.
Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91 Abs. 1, 281 Abs. 3 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung folgt aus § 709 ZPO.
Der Streitwert ergibt sich aus der Klagforderung in der Hauptsache.
