Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Gerichtsurteil klärt: Betriebskosten vs. Erhaltungskosten im Mietrecht
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Weiterführende Informationen
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Welche Kosten muss der Vermieter im Rahmen eines Mietvertrages tragen?
- Was passiert, wenn der Vermieter Reparaturkosten nicht übernimmt, die meiner Meinung nach zu seinen Lasten gehören?
- Was bedeutet es, wenn der Vermieter die Kosten für Reparaturen als „erhebliche Instandhaltung“ bezeichnet?
- Wie kann ich mich als Mieter gegen eine unberechtigte Kostenabrechnung des Vermieters wehren?
- Kann ich als Mieter verpflichtet werden, für größere Instandhaltungsmaßnahmen an der Immobilie selbst aufzukommen?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Das Gericht hat die Klage abgewiesen, weil der Klägerin kein Anspruch auf Herausgabe der Wohnung zusteht.
- Die Klägerin behauptete, es bestehe ein Leihvertrag, der eine unentgeltliche Nutzung der Wohnung durch die Beklagte erlaubt.
- Die Beklagte argumentierte erfolgreich, dass ein Mietvertrag vorliegt, da sie regelmäßig Zahlungen für Wohngeld und Grundsteuer leistete und Reparaturen übernahm.
- Das Gericht bestätigte das Bestehen eines Mietvertrags, weil die Leistungen der Beklagten als Entgelt für die Nutzung der Wohnung angesehen wurden.
- Die Klägerin konnte kein Recht auf Räumung der Wohnung nachweisen, da der Mietvertrag nicht gekündigt wurde.
- Die Entscheidung des Gerichts beruht darauf, dass ein Mietvertrag im rechtlichen Sinne vorliegt und somit ein Recht der Beklagten zum Besitz besteht.
- Das Landgericht war zuständig, da der Streitwert über 5.000 Euro lag und kein reiner Wohnraummietstreit vorlag.
Gerichtsurteil klärt: Betriebskosten vs. Erhaltungskosten im Mietrecht
Wer eine Wohnung mietet, weiß: Neben der Miete fallen oft weitere Kosten an. Dazu gehören Betriebskosten, die im Mietvertrag geregelt sind. Doch wann gehören diese Kosten zur Miete und wann sind sie vom Mieter als Erhaltungskosten zu tragen? Diese Frage ist nicht immer einfach zu beantworten. Die Rechtsprechung hat im Laufe der Jahre unzählige Fälle dazu entschieden und eindeutige Richtlinien aufgestellt.
Die Unterscheidung zwischen Betriebskosten und Erhaltungskosten ist wichtig, denn nur für die Betriebskosten haftet der Vermieter. Erhaltungskosten hingegen sind vom Mieter zu tragen, da sie die Substanz der Wohnung erhalten oder verbessern. So müssen zum Beispiel Reparaturen an der Heizungsanlage oder der Fassade vom Vermieter getragen werden, während ein Austausch der alten Badewanne auf Kosten des Mieters geht. Im Einzelfall kann es jedoch schwierig sein, die Grenze zu ziehen. In der folgenden Analyse eines aktuellen Gerichtsentscheids wird diese Thematik anhand eines konkreten Beispiels näher beleuchtet.
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Der Fall vor Gericht
Mieter gewinnt Rechtsstreit um Wohnungsräumung
In einem bemerkenswerten Fall vor dem Landgericht Essen konnte eine Mieterin erfolgreich ihre Wohnung gegen die Räumungsklage der Vermieterin verteidigen.
Der Rechtsstreit drehte sich um die Frage, ob zwischen den Parteien ein Miet- oder ein Leihvertrag bestand. Diese Unterscheidung war entscheidend für den Ausgang des Verfahrens.
Der Sachverhalt: Mutter gegen Tochter
Im Zentrum des Konflikts stand eine Wohnung im ersten Obergeschoss eines Hauses, die eine Mutter ihrer Tochter im Februar 2009 zur Nutzung überlassen hatte. Über Jahre hinweg zahlte die Tochter das Wohngeld und die Grundsteuer und kam für anfallende Reparaturen auf. Im August 2022 forderte die Mutter ihre Tochter auf, die Wohnung zu räumen und herauszugeben. Als die Tochter dieser Aufforderung nicht nachkam, reichte die Mutter Klage ein.
Die rechtliche Auseinandersetzung
Die Klägerin argumentierte, es liege ein Leihvertrag vor, der ihr das Recht gebe, die Wohnung jederzeit zurückzufordern. Sie stützte ihren Anspruch auf § 604 BGB, der die Rückgabe einer geliehenen Sache regelt. Die Beklagte hingegen vertrat die Ansicht, es bestehe ein Mietvertrag, da sie sämtliche Kosten für die Wohnung getragen habe, einschließlich der Verwalter- und Instandsetzungskosten.
Die Entscheidung des Gerichts
Das Landgericht Essen wies die Klage ab und gab damit der Beklagten Recht. In seiner Urteilsbegründung legte das Gericht dar, dass nach seiner Überzeugung tatsächlich ein Mietverhältnis zwischen den Parteien bestand. Obwohl keine schriftliche Mietvertragsurkunde existierte, sah das Gericht die Zahlung des Hausgeldes und der Grundsteuer als vereinbarte Gegenleistung für die Wohnungsüberlassung an.
Ausschlaggebende Faktoren
Entscheidend für die Einordnung als Mietverhältnis waren die Aussagen der Beklagten während ihrer persönlichen Anhörung vor Gericht. Sie schilderte glaubhaft, dass die Übernahme der Kosten als Mietzahlung vereinbart worden war. Zudem führte sie aus, dass sie für laufende Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen aufkam, wie das Streichen von Fenstern und Türen, die Abdichtung undichter Stellen und die Reparatur von Rollläden.
Rechtliche Bewertung des Gerichts
Das Gericht betonte in seiner Urteilsbegründung, dass die Beteiligung an der laufenden Instandhaltung als Mietzahlung anzusehen sei. Es verwies darauf, dass ein Mietverhältnis vorliege, wenn die Parteien die gezahlten Beträge ernsthaft als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung ansehen. Diese Voraussetzung sah das Gericht im vorliegenden Fall als erfüllt an.
Durch die Einordnung als Mietverhältnis stand der Beklagten ein Recht zum Besitz der Wohnung zu, wodurch der von der Klägerin geltend gemachte Herausgabeanspruch nach § 985 BGB (Herausgabeanspruch des Eigentümers) sowie nach § 604 BGB (Rückgabepflicht des Entleihers) abgewiesen wurde. Das Gericht stellte fest, dass zwischen den Parteien eine ungekündigte mietvertragliche Vereinbarung besteht, die der Beklagten ein Recht zum Besitz gewährt.
Die Schlüsselerkenntnisse
Die Entscheidung verdeutlicht, dass für die Abgrenzung zwischen Miete und Leihe nicht die formale Bezeichnung, sondern die tatsächliche Ausgestaltung des Verhältnisses maßgeblich ist. Die Übernahme von Nebenkosten und Instandhaltungsarbeiten kann als Mietzahlung gewertet werden, selbst wenn kein schriftlicher Vertrag vorliegt. Dies stärkt den Besitzschutz des Nutzers und verhindert eine leichtfertige Beendigung langfristiger Nutzungsverhältnisse.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Mieter sollten Sie wissen, dass die Übernahme von Nebenkosten und Instandhaltungsarbeiten durchaus als Mietzahlung gewertet werden kann, selbst wenn kein schriftlicher Mietvertrag vorliegt. Dies stärkt Ihre Position gegenüber dem Vermieter erheblich. Wenn Sie beispielsweise regelmäßig für Reparaturen aufkommen oder Betriebskosten übernehmen, könnte dies als Indiz für ein Mietverhältnis gelten. Das bedeutet, Sie genießen möglicherweise einen stärkeren Kündigungsschutz als bei einem Leihvertrag. Allerdings ist es ratsam, Vereinbarungen über Kostenübernahmen schriftlich festzuhalten, um Missverständnisse zu vermeiden und Ihre Rechte zu sichern.
Weiterführende Informationen
Mietverhältnis und Kostenverteilung sind komplexe Themen, die immer wieder zu Fragen führen. Diese FAQ-Rubrik bietet Ihnen klar formulierte Antworten auf die häufigsten Fragen rund um die rechtlichen Grundlagen und die Verteilung von Kosten im Mietverhältnis.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Welche Kosten muss der Vermieter im Rahmen eines Mietvertrages tragen?
- Was passiert, wenn der Vermieter Reparaturkosten nicht übernimmt, die meiner Meinung nach zu seinen Lasten gehören?
- Was bedeutet es, wenn der Vermieter die Kosten für Reparaturen als „erhebliche Instandhaltung“ bezeichnet?
- Wie kann ich mich als Mieter gegen eine unberechtigte Kostenabrechnung des Vermieters wehren?
- Kann ich als Mieter verpflichtet werden, für größere Instandhaltungsmaßnahmen an der Immobilie selbst aufzukommen?
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Welche Kosten muss der Vermieter im Rahmen eines Mietvertrages tragen?
Im Rahmen eines Mietvertrags ist der Vermieter verpflichtet, bestimmte Kosten zu tragen, um die Mietsache in einem gebrauchsfähigen Zustand zu halten und den Mietern die Nutzung zu ermöglichen. Diese Verpflichtungen sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und der Betriebskostenverordnung geregelt.
Betriebskosten
Betriebskosten sind regelmäßig wiederkehrende Kosten, die dem Eigentümer durch den Betrieb der Immobilie entstehen. Diese können grundsätzlich auf den Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören unter anderem:
- Grundsteuer
- Kosten für Wasser und Abwasser
- Heizkosten
- Kosten für Müllabfuhr und Straßenreinigung
- Gebäudeversicherung und Haftpflichtversicherung.
Nicht umlagefähig sind hingegen Kosten, die nicht regelmäßig anfallen oder die nicht im Mietvertrag vereinbart wurden, wie etwa die Anschaffungskosten für Rauchmelder.
Instandhaltungskosten
Der Vermieter ist für die Instandhaltung der Mietsache verantwortlich. Dies umfasst die Reparatur und Wartung von Gebäudeteilen und technischen Anlagen, um deren ordnungsgemäßen Zustand zu gewährleisten. Der Vermieter muss alle wesentlichen Reparaturen durchführen, die notwendig sind, um die Mietsache gebrauchsfähig zu halten.
Kleinreparaturen können jedoch durch eine sogenannte Kleinreparaturklausel im Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt werden. Diese betreffen in der Regel kleinere Reparaturen an Gegenständen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie Wasserhähne oder Lichtschalter. Die Kosten für solche Reparaturen sind oft auf einen bestimmten Betrag begrenzt.
Erhebliche Instandhaltungsmaßnahmen
Erhebliche Instandhaltungsmaßnahmen, die den Wohnwert steigern oder zur Energieeinsparung beitragen, können unter bestimmten Bedingungen gemäß § 559 BGB auf die Mieter umgelegt werden. Dies geschieht in Form einer Modernisierungsumlage, die eine Mieterhöhung rechtfertigen kann. Der Vermieter muss den Mieter jedoch vorab über die Maßnahmen informieren und die voraussichtlichen Kosten darlegen.
Wichtiger Hinweis: Wenn Sie als Mieter mit einer Nebenkostenabrechnung konfrontiert werden, die Ihnen unangemessen erscheint, haben Sie das Recht, diese zu überprüfen und gegebenenfalls Widerspruch einzulegen. Es ist wichtig, die Abrechnung genau zu prüfen und sicherzustellen, dass nur die vereinbarten und gesetzlich zulässigen Kosten umgelegt werden.
Was passiert, wenn der Vermieter Reparaturkosten nicht übernimmt, die meiner Meinung nach zu seinen Lasten gehören?
Wenn Sie als Mieterin oder Mieter der Meinung sind, dass bestimmte Reparaturkosten vom Vermieter übernommen werden sollten, dieser sich jedoch weigert, gibt es mehrere Schritte, die Sie in Betracht ziehen können:
- Prüfung des Mietvertrags: Überprüfen Sie zunächst Ihren Mietvertrag. Oftmals sind dort Regelungen zur Kostenübernahme von Reparaturen festgehalten, insbesondere im Hinblick auf sogenannte Kleinreparaturen. Diese Klauseln sind jedoch nur wirksam, wenn sie klar definierte Obergrenzen für Einzel- und Jahresreparaturen enthalten.
- Schriftliche Aufforderung: Fordern Sie den Vermieter schriftlich auf, die notwendigen Reparaturen durchzuführen. In diesem Schreiben sollten Sie die Mängel genau beschreiben und eine Frist zur Behebung setzen. Eine klare Dokumentation ist wichtig für eventuelle weitere Schritte.
- Mietminderung: Wenn der Vermieter trotz Aufforderung nicht reagiert, könnten Sie in Erwägung ziehen, die Miete zu mindern. Dies ist jedoch nur zulässig, wenn der Mangel erheblich ist und die Wohnqualität beeinträchtigt. Informieren Sie sich vorher genau über Ihre Rechte, da eine unberechtigte Mietminderung zu rechtlichen Problemen führen kann.
- Zurückbehaltungsrecht: In bestimmten Fällen können Sie ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, indem Sie einen Teil der Miete einbehalten, bis der Mangel behoben ist. Auch hier ist Vorsicht geboten, da dies rechtliche Konsequenzen haben kann, wenn es nicht korrekt angewendet wird.
- Reparaturen selbst durchführen: In dringenden Fällen, insbesondere wenn Gefahr im Verzug ist, können Sie die Reparaturen selbst in Auftrag geben und die Kosten vom Vermieter zurückfordern. Dies sollte jedoch nur als letztes Mittel in Betracht gezogen werden und ist mit rechtlichen Risiken verbunden.
- Rechtsberatung und Mietervereinigung: Ziehen Sie in Erwägung, rechtlichen Rat einzuholen oder sich an eine örtliche Mietervereinigung zu wenden. Diese Organisationen können Ihnen helfen, Ihre Rechte durchzusetzen und bieten oft auch rechtliche Unterstützung.
- Gerichtliches Verfahren: Wenn alle anderen Maßnahmen erfolglos bleiben, können Sie rechtliche Schritte einleiten und den Vermieter auf Erfüllung seiner Instandhaltungspflichten verklagen. Ein solcher Schritt sollte gut überlegt sein und erfordert in der Regel die Unterstützung eines Anwalts.
Es ist wichtig, dass Sie Ihre Rechte als Mieterin oder Mieter kennen und im Zweifelsfall rechtlichen Rat einholen, um die bestmögliche Vorgehensweise zu bestimmen.
Was bedeutet es, wenn der Vermieter die Kosten für Reparaturen als „erhebliche Instandhaltung“ bezeichnet?
Wenn Ihr Vermieter die Kosten für Reparaturen als „erhebliche Instandhaltung“ bezeichnet, handelt es sich um Arbeiten, die über die üblichen, regelmäßigen Wartungs- und Reparaturmaßnahmen hinausgehen. Diese Unterscheidung ist wichtig, da sie Auswirkungen darauf hat, wer die Kosten trägt. Im Allgemeinen liegt die Verantwortung für erhebliche Instandhaltungsmaßnahmen beim Vermieter. Diese Maßnahmen sind erforderlich, um den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie zu gewährleisten und größere Schäden oder Mängel zu beheben, die durch Abnutzung, Alterung oder äußere Einflüsse entstanden sind.
Unterschied zwischen normalen und erheblichen Instandhaltungsarbeiten
- Normale Instandhaltung: Diese umfasst regelmäßige Wartungs- und kleinere Reparaturarbeiten, die notwendig sind, um den Zustand der Immobilie zu erhalten. Beispiele hierfür sind das Streichen von Wänden oder das Erneuern von Dichtungen. Solche Kosten können unter bestimmten Bedingungen auf den Mieter umgelegt werden, insbesondere wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde.
- Erhebliche Instandhaltung: Diese bezieht sich auf umfangreichere Maßnahmen, die erforderlich sind, um größere Schäden zu beheben oder die Sicherheit und Funktionalität der Immobilie zu gewährleisten. Dazu gehören beispielsweise die Erneuerung des Daches oder die Sanierung der Heizungsanlage. Diese Kosten trägt in der Regel der Vermieter, da sie über das hinausgehen, was ein Mieter im Rahmen seiner Nutzungspflichten übernehmen müsste.
Rechtsfolgen und praktische Auswirkungen
- Kostenverteilung: Erhebliche Instandhaltungsmaßnahmen sind in der Regel nicht auf den Mieter umlegbar, es sei denn, der Mietvertrag enthält spezifische Klauseln, die dies erlauben. Solche Klauseln müssen jedoch klar und transparent sein, um rechtlich wirksam zu sein.
- Mietminderung: Wenn erhebliche Instandhaltungsarbeiten notwendig sind und diese die Nutzung der Wohnung beeinträchtigen, kann der Mieter unter bestimmten Umständen die Miete mindern. Dies hängt vom Ausmaß der Beeinträchtigung und der Bedeutung des betroffenen Bereichs für die Nutzung der Wohnung ab.
- Handlungsschritte: Wenn Sie als Mieter mit erheblichen Instandhaltungsmaßnahmen konfrontiert sind, sollten Sie prüfen, ob diese tatsächlich notwendig sind und ob der Vermieter seiner Pflicht zur Durchführung nachkommt. Bei Unsicherheiten oder Streitigkeiten kann es hilfreich sein, rechtlichen Rat einzuholen oder sich an eine Mieterschutzorganisation zu wenden.
Diese Unterscheidung hilft Ihnen, Ihre Rechte und Pflichten als Mieter besser zu verstehen und sicherzustellen, dass Sie nicht für Kosten aufkommen müssen, die eigentlich der Vermieter tragen sollte.
Wie kann ich mich als Mieter gegen eine unberechtigte Kostenabrechnung des Vermieters wehren?
Wie kann ich mich als Mieter gegen eine unberechtigte Kostenabrechnung des Vermieters wehren?
Wenn Sie als Mieter eine unberechtigte Kostenabrechnung erhalten, gibt es mehrere Schritte, die Sie unternehmen können, um sich zu wehren:
1. Prüfung der Abrechnung
- Sorgfältige Überprüfung: Gehen Sie die Abrechnung Punkt für Punkt durch und prüfen Sie, ob alle Positionen korrekt sind. Häufige Fehlerquellen sind falsche Verteilerschlüssel oder das Einbeziehen nicht umlegbarer Kosten wie Reparaturen.
- Fristen beachten: Sie haben das Recht, innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung Widerspruch einzulegen.
2. Einholen externer Unterstützung
- Mieterverein oder Mieterschutzbund: Diese Organisationen bieten Unterstützung bei der Überprüfung der Abrechnung. Eine Mitgliedschaft kann hier hilfreich sein, um rechtlichen Beistand zu erhalten.
- Fachanwalt für Mietrecht: Ein Anwalt kann die Abrechnung auf formelle und inhaltliche Fehler prüfen. Die Kosten hierfür können durch eine Rechtsschutzversicherung abgedeckt sein.
3. Widerspruch einlegen
- Schriftlicher Widerspruch: Richten Sie Ihren Widerspruch schriftlich an den Vermieter und begründen Sie ihn klar und nachvollziehbar. Versenden Sie das Schreiben per Einschreiben, um den Zugang nachweisen zu können.
- Zahlung unter Vorbehalt: Zahlen Sie die geforderte Summe unter Vorbehalt, um nicht in Zahlungsverzug zu geraten. Dies können Sie im Verwendungszweck der Überweisung vermerken.
4. Kommunikation mit dem Vermieter
- Gespräch suchen: Oft lassen sich Missverständnisse in einem direkten Gespräch klären. Der Vermieter sollte Ihre Einwände ernst nehmen und gegebenenfalls die Abrechnung korrigieren.
- Belege einsehen: Fordern Sie den Vermieter auf, Ihnen die Belege zur Abrechnung vorzulegen, um die Richtigkeit der Angaben zu überprüfen.
5. Rechtliche Schritte
- Gerichtliche Klärung: Wenn der Vermieter nicht auf Ihren Widerspruch reagiert oder keine Einigung erzielt wird, können Sie rechtliche Schritte in Erwägung ziehen. Ein Anwalt kann Sie über die Erfolgsaussichten und das weitere Vorgehen beraten.
Indem Sie diese Schritte befolgen, können Sie sich effektiv gegen eine unberechtigte Kostenabrechnung wehren und Ihre Rechte als Mieter wahren.
Kann ich als Mieter verpflichtet werden, für größere Instandhaltungsmaßnahmen an der Immobilie selbst aufzukommen?
Als Mieter sind Sie grundsätzlich nicht verpflichtet, für größere Instandhaltungsmaßnahmen an der Immobilie selbst aufzukommen. Die Verantwortung für die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache liegt in der Regel beim Vermieter. Diese Verpflichtung umfasst alle Maßnahmen, die notwendig sind, um die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, einschließlich der Beseitigung von Mängeln, die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinflüsse entstehen.
Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung
- Instandhaltung bezieht sich auf Maßnahmen, die regelmäßig erforderlich sind, um den ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache zu bewahren. Dazu gehören kleinere Reparaturen und Wartungsarbeiten, die durch den normalen Gebrauch entstehen.
- Instandsetzung umfasst größere Reparaturen, die notwendig sind, wenn ein Bauteil bereits beschädigt oder zerstört ist.
Kleinreparaturen
Es gibt jedoch Ausnahmen, bei denen der Mieter für kleinere Instandhaltungsmaßnahmen aufkommen muss. Diese sogenannten Kleinreparaturen können im Mietvertrag geregelt sein. Solche Klauseln sind nur wirksam, wenn sie klar definieren, welche Reparaturen darunterfallen und die Kostenobergrenze für den Mieter festlegen. Üblicherweise liegt diese Grenze zwischen 75 und 150 Euro pro Reparatur.
Kostenbeteiligung des Mieters
Eine Kostenbeteiligung des Mieters an größeren Instandhaltungsmaßnahmen ist nur dann möglich, wenn dies ausdrücklich und wirksam im Mietvertrag vereinbart wurde. Solche Vereinbarungen müssen klar formuliert sein und dürfen nicht die grundlegenden Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten des Vermieters auf den Mieter übertragen.
Beispiel: Stellen Sie sich vor, in Ihrer Wohnung ist die Heizung ausgefallen. Die Reparatur dieser Anlage fällt in den Verantwortungsbereich des Vermieters, da es sich um eine wesentliche Instandsetzung handelt. Sollte jedoch im Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel existieren, könnten Sie für die Reparatur eines defekten Wasserhahns selbst aufkommen müssen, sofern die Kosten im vereinbarten Rahmen bleiben.
Hinweis: Es ist ratsam, vor Abschluss eines Mietvertrags die Klauseln zu Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen genau zu prüfen. Bei Unsicherheiten kann die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht hilfreich sein.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Leihvertrag: Ein Leihvertrag ist eine Vereinbarung, bei der eine Person (Verleiher) einer anderen Person (Entleiher) eine Sache unentgeltlich zum Gebrauch überlässt. Stellen Sie sich vor, Sie leihen Ihrem Freund Ihr Fahrrad für einen Ausflug. Das ist ein Leihvertrag. Im vorliegenden Fall behauptete die Mutter, sie habe ihrer Tochter die Wohnung nur geliehen.
- Mietvertrag: Ein Mietvertrag ist ein Vertrag, bei dem eine Person (Vermieter) einer anderen Person (Mieter) eine Sache gegen Zahlung eines Entgelts (Miete) zum Gebrauch überlässt. Denken Sie an Ihre eigene Wohnung – Sie zahlen Miete, um darin zu wohnen. Im vorliegenden Fall entschied das Gericht, dass zwischen Mutter und Tochter tatsächlich ein Mietverhältnis bestand.
- Herausgabeanspruch: Der Herausgabeanspruch ist das Recht des Eigentümers, die Herausgabe seiner Sache von jedem zu verlangen, der sie ohne rechtlichen Grund besitzt. Stellen Sie sich vor, jemand hat Ihr Auto ohne Ihre Erlaubnis genommen – Sie können die Herausgabe Ihres Autos verlangen. Im vorliegenden Fall forderte die Mutter die Herausgabe der Wohnung von ihrer Tochter.
- Betriebskosten: Betriebskosten sind Kosten, die dem Vermieter durch das Eigentum an einer Immobilie laufend entstehen. Dazu gehören zum Beispiel Kosten für Heizung, Wasser, Müllabfuhr oder Hausmeister. Diese Kosten werden in der Regel auf die Mieter umgelegt.
- Erhaltungskosten: Erhaltungskosten sind Kosten, die für die Instandhaltung und Reparatur einer Immobilie anfallen, um ihren Wert und ihre Nutzbarkeit zu erhalten. Dazu gehören zum Beispiel Reparaturen am Dach, an der Fassade oder an der Heizungsanlage. Diese Kosten trägt in der Regel der Vermieter.
- Mietverhältnis: Ein Mietverhältnis entsteht durch einen Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter. Es räumt dem Mieter das Recht ein, die gemietete Sache gegen Zahlung der Miete zu nutzen. Im vorliegenden Fall wurde das Wohnverhältnis zwischen Mutter und Tochter als Mietverhältnis eingestuft, obwohl kein schriftlicher Mietvertrag vorlag.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 985 BGB (Herausgabeanspruch des Eigentümers): Dieser Paragraph regelt das Recht des Eigentümers, die Herausgabe einer Sache von jedem zu verlangen, der diese ohne Rechtsgrund besitzt. Im vorliegenden Fall berief sich die Klägerin (Mutter) auf ihr Eigentum an der Wohnung und forderte ihre Tochter zur Herausgabe auf.
- § 986 BGB (Einwendungen gegen den Herausgabeanspruch): Dieser Paragraph erlaubt dem Besitzer einer Sache, die Herausgabe zu verweigern, wenn er ein Recht zum Besitz hat. Im konkreten Fall konnte die Beklagte (Tochter) erfolgreich argumentieren, dass sie aufgrund eines Mietvertrags ein Recht zum Besitz der Wohnung hat.
- § 535 BGB (Miete): Dieser Paragraph definiert den Mietvertrag und regelt die Pflichten von Mieter und Vermieter. Im vorliegenden Fall war die Frage entscheidend, ob zwischen den Parteien ein Mietvertrag bestand, der der Tochter ein Recht zum Besitz gab, oder ob es sich um einen Leihvertrag handelte, der der Mutter jederzeit die Rückforderung ermöglichte.
- § 598 BGB (Leihe): Dieser Paragraph definiert den Leihvertrag, bei dem der Verleiher dem Entleiher unentgeltlich den Gebrauch einer Sache gestattet. Die Klägerin argumentierte, dass ein Leihvertrag vorliegt, da sie ihrer Tochter die Wohnung unentgeltlich überlassen hatte.
- § 604 BGB (Rückgabepflicht des Entleihers): Dieser Paragraph regelt die Pflicht des Entleihers, die geliehene Sache nach Beendigung des Leihverhältnisses zurückzugeben. Die Klägerin berief sich auf diesen Paragraphen, um die Rückgabe der Wohnung zu fordern, da sie von einem Leihvertrag ausging.
Das vorliegende Urteil
LG Essen – Az.: 2 O 51/23 – Urteil vom 25.06.2024
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In dem Rechtsstreit hat die 2. Zivilkammer des Landgerichts Essen auf die mündliche Verhandlung vom 21.05.2024 für Recht erkannt:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand:
Die Klägerin begehrt im vorliegenden Rechtsstreit von der Beklagten die Herausgabe einer in ihrem Eigentum stehenden Wohnung.
Die Klägerin ist Eigentümerin der Wohnung im 1. OG des Hauses Straße XXX in XXX, welche sie ihrer Tochter, der Beklagten, im Februar 2009 zur Nutzung überließ. Die Beklagte zahlte seitdem sowohl das Wohngeld als auch die Grundsteuer und kam für Reparaturen in der Wohnung auf.
Mit Schreiben vom 31.08.2022 forderte die Klägerin die Beklagte fruchtlos auf, die streitgegenständliche Wohnung bis zum 16.09.2022 geräumt an sie herauszugeben.
Die Klägerin ist der Ansicht, dass ihr gegen die Beklagte ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nach § 604 BGB zustehe, da zwischen den Parteien bezüglich der Nutzungsüberlassung der Wohnung ein Leihvertrag zustande gekommen sei. Die bloße Übernahme des Wohngeldes und der Grundsteuer durch die Beklagte führe zu keiner anderen Bewertung, weil allein aus der Kostenübernahme nicht auf eine Gegenleistung im Sinne des § 535 Abs. 1 BGB zur Gewährung des Mietgebrauchs geschlossen werden könne.
Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, die Wohnung im 1. OG des Hauses Straße XXX in XXX nebst zugehörigem Kellerraum zu räumen und geräumt an sie herauszugeben.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen,
Die Beklagte ist der Ansicht, dass der Klägerin der geltend gemachte Anspruch nicht zustehe, da zwischen den Parteien entgegen des klägerischen Vortrags ein Mietvertrag geschlossen worden sei. Da die Beklagte sämtliche Kosten, die in dem Objekt angefallen seien, in den vergangenen Jahren getragen habe, insbesondere auch die Verwalter- sowie die Instandsetzungskosten, könne vorliegend nicht von einem unentgeltlichen Leihvertrag ausgegangen werden, sondern vielmehr von einem Mietvertag mit der Vereinbarung, dass die Beklagte für sämtliche Kosten betreffend des Objektes Str. XXX einzustehen habe. Das würde insbesondere auch diejenigen Kosten, die auf einen Mieter nicht umlegbar seien, beinhalten.
Vor diesem Hintergrund rügt sie zudem die sachliche Zuständigkeit des Landgerichts; aufgrund des zwischen den Parteien – so nach ihrer Auffassung – geschlossenen Mietvertrags sei vielmehr eine amtsgerichtliche Zuständigkeit gegeben.
Das Gericht hat die Beklagte gemäß § 141 ZPO persönlich angehört; insoweit wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 21.05.2024 Bezug genommen. Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 21 05.2024 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
I.
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das angerufene Landgericht sachlich zuständig. Gemäß §§ 23 Nr. 1, 71 Abs. 1 GVG ist für Streitigkeiten mit einem Streitwert von mehr als 5.000,00 Euro das Landgericht sachlich zuständig. Entgegen der Auffassung der Beklagten richtet sich die sachliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts nicht nach § 23 Nr. 2 a) GVG. Gemäß § 23 Nr. 2 a) GVG ist die ausschließliche sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte in bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes gegeben, wenn es sich um Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum oder über den Bestand eines solchen Mietverhältnisses handelt. Zwar wendet die Beklagte insoweit ein, dass mit der Klägerin ein Mietvertrag geschlossen worden sei. Vorliegend macht die Klägerin jedoch gerade keinen Räumungsanspruch aus einem Mietverhältnis geltend, sondern stützt diesen vielmehr auf ein Leihverhältnis beziehungsweise auf ihr Eigentum gemäß § 985 BGB.
In den Fällen der doppelrelevanten Tatsachen ist für die Frage, ob die Zuständigkeit für Wohnraummiete zugrunde zu legen ist, allein nach dem schlüssigen Vortrag des Klägers zu entscheiden (BeckOK MietR, Klageverfahren Rn. 20, beck-online). Danach ist vorliegend – unbeschadet einer etwaigen Begründetheit des darauf gestützten Räumungsanspruchs – die Zuständigkeit des angerufenen Landgerichts nach Maßgabe der §§ 23 Nr. 1 , 71 Abs. 1 GVG gegeben, der Streitwert des Rechtsstreits beträgt 7.200,00 Euro.
II.
Die Klage ist jedoch unbegründet. Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.
1. Der Klägerin steht der geltend gemachte Herausgabeanspruch nicht gemäß § 985 BGB zu, da der Beklagten ein Recht zum Besitz nach Maßgabe des § 986 BGB zusteht.
Gemäß § 986 BGB kann der Besitzer gegenüber dem Eigentümer die Herausgabe der Sache verweigern, wenn er diesem gegenüber ein eigenes Recht zum Besitz hat. Der Besitzer muss sein Recht zum Besitz beweisen (BeckOK BGB/Fritzsche, 70. Ed. 1.5.2024, BGB § 986 Rn. 28).
Im vorliegenden Fall kann sich die Beklagte mit Erfolg auf einen zwischen ihr und der Klägerin – nach Überzeugung des Gerichts – geschlossenen Mietvertrag berufen.
Mietvertrag und Leihvertrag unterscheiden sich durch das Merkmal der Entgeltlichkeit. Während der Vermieter zur Gebrauchsgewährung nur gegen Zahlung der Miete (§ 535 Abs. 2 BGB) verpflichtet ist, schuldet der Verleiher gemäß § 598 BGB die unentgeltliche Gebrauchsüberlassung (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Auflage, 2024, vor § 535 Rn. 10). Der Abschluss eines Wohnraummietvertrags setzt voraus, dass sich einerseits der Vermieter verpflichtet, Wohnräume dauerhaft und unter Einschränkung seiner Kündigungsmöglichkeit dem Mieter gegen Zahlung eines Entgelts zu überlassen und dass sich der Mieter im Gegenzug verpflichtet, hierfür Miete zu entrichten (NJW-RR 2017, 1479 Rn. 27, beck-online).
Soweit zwischen den Parteien streitig ist, ob zwischen ihnen ein Miet- oder Leihvertrag – die Besitzgewährung der streitgegenständlichen Wohnung betreffend – geschlossen worden ist, steht nach der persönlichen Anhörung der Beklagten gemäß § 141 ZPO zur Überzeugung der Kammer fest, dass zwischen den Parteien ein Mietverhältnis vereinbart worden ist.
Unstreitig existiert keine Mietvertragsurkunde, aus der sich die gegenseitigen Verpflichtungen der Parteien ergeben. Die Beklagte hat im Rahmen ihrer persönlichen Anhörung gemäß § 141 ZPO hingegen glaubhaft und plausibel geschildert, dass zum damaligen Zeitpunkt zwischen ihr und der Klägerin vereinbart worden sei, dass sie das Hausgeld sowie die Grundsteuer als Gegenleistung für die Wohnungsüberlassung zahle. Sie hätten sich insoweit auf ein Mietverhältnis verständigt. Dabei hat die Kammer nicht verkannt, dass eine unentgeltliche Gebrauchsüberlassung im Rahmen eines Leihverhältnisses auch dann vorliegen kann, wenn und soweit der Entleiher die Betriebskosten einer Wohnung als Erhaltungskosten im Sinne des § 601 Abs. 1 BGB trägt (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Auflage, 2024, Vorbemerkung zu § 535, Rn. 11). Jedoch handelt es sich dann um ein Mietverhältnis, sofern die Parteien den entsprechenden Betrag ernstlich als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung ansehen (BeckOGK, BGB, Stand 01.04.2024, § 535, Rn. 45; Schmidt-Futterer, aaO, Rn. 1 1). Jedenfalls eine Beteiligung an der laufenden Instandhaltung ist als Mietzahlung anzusehen (BeckOK, BGB, 69. Edition, Stand: 01.02.2024, S 535, Rn. 29). So verhält es sich hier.
Die Beklagte hat nachvollziehbar ausgeführt, dass die Übernahme der entsprechenden Kosten vereinbarungsgemäß die Gegenleistung für die Wohnungsüberlassung dargestellt habe. Ferner hat sie nachvollziehbar und zur Überzeugung der Kammer erklärt, die laufenden Instandhaltungs- bzw Reparaturarbeiten für die Wohnung zu tragen. So habe sie unter anderem die Fenster und Türen neu gestrichen und diese aufgrund ihrer Undichtigkeit mit Silikon abgedichtet. Gemeinsam mit ihrem Mann habe sie zudem die Rollladen repariert und jeweils im Frühling die Ameisen bekämpft.
Eine von der Kammer beabsichtigte Anhörung der Klägerin war nicht möglich, da diese trotz ordnungsgemäßer Ladung zum Termin zur mündlichen Verhandlung nicht erschienen war.
Soweit aus dem als Anlage K2 beigefügtem Schreiben des klägerischen Prozessbevollmächtigten vom 31.08.2022 ersichtlich ist, dass gegenüber der Beklagten auch eine Kündigung unter Bezugnahme auf § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausgesprochen worden ist, fehlt hierzu substantiierter Vortrag. Da zwischen den Parteien nach dem oben Gesagten eine ungekündigte mietvertragliche Vereinbarung besteht, die der Beklagten ein Recht zum Besitz gewährt, kommt ein Herausgabeanspruch aus § 985 BGB nicht in Betracht.
2. Aus den vorgenannten Gründen steht der Klägerin gegen die Beklagte auch kein Anspruch auf Herausgabe nach § 604 BGB zu.
Nach Überzeugung der Kammer ist zwischen den Parteien ein Mietverhältnis und kein Leihvertrag zustande gekommen. Auf die obigen Ausführungen, die hier sinngemäß gelten, wird insoweit Bezug genommen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1, 2 ZPO.
Der Streitwert des Rechtsstreits wird auf 7.200 00 Euro festgesetzt.
