In Deutschland haben Gemeinden die Möglichkeit sogenannte Erhaltungsgebiete festzusetzen. Das bedeutet, Rückbau, Änderung sowie Nutzungsänderungen von Bauwerken ist in bestimmten ausgewiesenen Gebieten genehmigungspflichtig. Dabei haben die Gemeinden bei der Festlegung der Erhaltungsgebiete keineswegs frei Hand.
Voraussetzungen für die Festsetzung von Erhaltungsgebieten:
Die Festsetzung von Erhaltungsgebieten ist an bestimmte Voraussetzungen gebunden. So ergibt sich eine Genehmigungspflicht nur dann, wenn sie folgender Zielsetzung dient:
- Erhaltung städtebaulicher Eigenarten des Gebietes
- Städtebauliche Umstrukturierung
- Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung
Das Stadtbild muss gewahrt werden
Das Bild, das eine Stadt prägt und ihr einen eigenen Charakter verleiht, wird als städtebauliche Eigenart bezeichnet. Dabei handelte s sich nicht nur um historische Bauwerke. Auch Landschaften sowie das allgemeine Stadt-oder Ortsbild prägen das optische Erscheinungsbild. Damit dieses Stadtbild nicht durch optisch durch unpassende Neubauten gestört wird, kann die Gemeinde zum Schutz Erhaltungsgebiete festsetzen, auf denn nur mit Genehmigung gebaut werden darf. Daher ist der Abriss von einzelnen Häusern zwecks Errichtung eines mehrstöckigen Hochhauses genehmigungspflichtig.
Hingegen darf die Gemeinde die Genehmigung für einen Rückbau, eine bauliche Änderung beziehungsweise Nutzungsänderung nicht bei jedem Gebäude versagen. Das verbietet sich schon aus dem verfassungsrechtlich geschützten Eigentümerinteresse. Somit kann eine Genehmigung nur dann versagt werden, sofern das Stadtbild nachhaltig durch den Rückbau, Nutzungsänderung oder bauliche Änderung beeinträchtigt wird.
Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung
Im Mietrecht ist insbesondere die Erhaltungssatzung zum Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung von aktueller Bedeutung.
Seit einigen Jahren versuchen einige Eigentümer Mietshäuser durch umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen und Umbauten in Eigentumswohnungen oder Luxusimmobilien umzuwandeln. Hier kann die Gemeinde zum Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung und im städtebaulichen Interesse einschreiten indem sie die Baumaßnahmen verbietet.
Anders sieht es aus, sofern der Erhalt der bauliche Anlage in Interesse des Allgemeinwohls steht. Das ist beispielsweise gegeben, wenn die baulichen Änderungen dem Zweck dienen einen zeitgemäßen Zustand einer durchschnittlichen Wohnung zu schaffen. In diesem Fall hat das verfassungsgemäße Eigentümerinteresse und somit auch die Modernisierung der Immobile Vorrang. Das bedeutet, dem überwiegend durch Wohnnutzung geprägten Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung steht das Vermieterrecht der Modernisierung gegenüber.
Recht des Vermieters gegen Erhaltungssatzung
Nach dem Gesetz hat der Mieter Modernisierungsmaßnahmen zuzulassen. Dies gilt insbesondere bei energieeffizienten Modernisierungen als auch Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse wesentlich verbessern. Bloße Maßnahmen zur Instandhaltung oder Instandsetzung stellen keine echte Modernisierung dar, müssen allerdings geduldet werden. Es sei denn, die Bauarbeiten sind eine ungerechtfertigte Härte. In diesem Fall kann der Mieter die Modernisierung ablehnen. Auch reine Luxusmodernisierungen braucht der Mieter nicht zu dulden. Was als zulässige Modernisierung anzusehen ist oder ob der Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung Vorrang hat, kann pauschal nicht gesagt werden. Vielmehr muss im jeweiligen Einzelfall entschieden werden.
