AG Frankfurt, Az.: 33 C 5347/12 (56), Urteil vom 02.05.2013
Die Beklagten werden verurteilt, der Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung … von bisher monatlich 873,00 € netto auf nunmehr monatlich 891,43 € netto mit Wirkung ab dem 1.12.2012 zuzustimmen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu 82 % und die Beklagten zu 18 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von jeweils 120 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, falls nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckungssicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Verpflichtung der Beklagten, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Die Kläger sind Vermieter, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung … . Ursprünglich ist das Haus im Jahre 1958 errichtet worden. Im Jahr 1993 ist an das Haus angebaut worden. Die von den Beklagten bewohnte Wohnung befindet sich mit einer Fläche von 49 m2 in dem älteren Teil des Hauses, und mit weiteren 48 m2 in dem Anbau. Auf den Grundriss (Bl. 18 d. A.) wird verwiesen. Mit Schreiben vom 24. September 2012 (Bl. 20 d.A.) forderte die Klägerseite Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 978,73 € und legte hierbei als Baualtersklasse zur Ermittlung des Basisnettomietzinses in der Tabelle als Baualter das Jahr 1993 für die gesamte Wohnung zu Grunde. Die Beklagten erteilten die begehrte Zustimmung zu der Mieterhöhung nicht, da sie davon ausgingen, als Baujahr müsse 1958 angesetzt werden, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln.
Die Kläger beantragen, die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettomiete für … von bisher monatlich 873,00 € netto zzgl. Betriebskostenvorauszahlung wie bisher auf nunmehr monatlich 978,00 € netto mit Wirkung ab dem 1.12.2012 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen, Die Klage abzuweisen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist nur zum Teil begründet.
Gemäß § 558 BGB steht dem Klägern ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann jedoch nicht für die gesamte Wohnung als Baualter das Jahr 1993 zu Grunde gelegt werden.
Nach dem Vortrag der Parteien ist davon auszugehen, dass sich die Wohnung zur Hälfte ihrer qm-Zahl in einem 1993 angebauten Gebäudeteil befindet, zur anderen Hälfte jedoch in dem bereits im Jahr 1958 gebauten Haus. Auch nach dem Vortrag der Klägerseite ist nicht ersichtlich, dass die im alten Gebäudeteil befindlichen Räume im Sinne des Mietspiegels vollständig saniert und modernisiert worden wären. Die Entfernung von Elektroleitungen, Schaltern und Steckdosen, die neuen Sockelleisten, Estricharbeiten und die Erneuerung der Sanitärobjekte sowie die Verbindung der Heizungen stellen noch keine vollständige Sanierung dar, welche die Einordnung in eine andere Baualtersklasse rechtfertigen könnte. Über das Baualter wird auf verhältnismäßig einfache Weise, wenn auch sehr grob die Bauweise und der Baustandard abgefragt (Schmidt-Futterer § 558 BGB Rz. 80). Im hier vorliegenden Fall bewohnen die Beklagten eine Wohnung, bei der diese Merkmale sich jeweils hinsichtlich der halben Wohnfläche unterschiedlich darstellen.
Bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete war daher ein Mittelwert zwischen den in der Tab. 2 des Mietspiegels für die Baualtersklasse der Jahre 1993 und 1958 aufgeführten Basisnettomieten zu bilden. Für das Baualter 1958-1968 ergibt sich bei einer Wohnungsgröße von 97 m2 eine Basisnettomiete von 5,46 € pro Quadratmeter, für das Baualter 1985-2001 ergibt sich bei einer Wohnungsgröße von 97 m2 eine Basisnettomiete von 7,25 € pro Quadratmeter. In der Mitte dieser beiden Werte liegt ein Basisnettomietzins von 6,35 € pro Quadratmeter. Unstreitig kommen hierzu noch Zuschläge in Höhe von 2,84 € pro Quadratmeter, so dass sich insgesamt eine ortsübliche Vergleichsmiete von 9,19 € pro Quadratmeter errechnet. Für die 97 m2 ergibt sich so insgesamt eine Miete von 891,43 €.
Die Beklagten sind entsprechend verpflichtet, einer Mieterhöhung um 18,43 € auf 891,43 € zuzustimmen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO. Über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist entschieden worden gemäß §§ 708 Nr. 11,711 ZPO.
Der Streitwert wird auf 1260,00 € festgesetzt.
