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Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten

LG Berlin – Az.: 18 S 362/13 – Urteil vom 04.09.2014

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 02.10.2013 verkündete Urteil des Amtsgerichts Spandau dahingehend abgeändert, dass die Klage abgewiesen wird.

2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Das Amtsgericht hat die Beklagten zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung für die von ihnen gemietete Wohnung verurteilt. Gegen dieses ihnen am 09.10.2013 zugestellte Urteil wenden sie sich mit ihrer am 06.11.2013 eingegangenen Berufung, die sie nach rechtzeitig beantragter und bewilligter Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist um einen Monat mit dem am 06.01.2014 eingegangenen Schriftsatz begründet haben.

Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird auf das angegriffene Urteil verwiesen (§ 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO). Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, das Mieterhöhungsverlangen sei formell wirksam, insbesondere ausreichend begründet worden. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergebe sich aus dem Gericht vom eingeholten Sachverständigengutachten des Dipl.-Ing. … .

Dem Sachverständigengutachten lagen zwölf Objekte zugrunde, von denen zehn zum Bestand der auch die streitgegenständliche Wohnung verwaltenden Hausverwaltung … gehören.

Die Beklagten machen geltend, das erstinstanzlich eingeholte Sachverständigengutachten sei nicht verwertbar, weil zum Einen überwiegend Objekte aus dem Bestand der Hausverwaltung … vom Sachverständigen herangezogen worden seien und weil er zum Anderen die Ausstattung der Wohnung nicht hinreichend berücksichtigt habt. Die ortsübliche Vergleichsmiete liege über der von ihnen bereits gezahlten Miete, weshalb kein Anspruch auf Zustimmung zu einer weiteren Erhöhung der Miete bestehe.

Die Beklagten beantragen, unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Spandau vom 02.10.2013 – Az. 7 C 317/12 – die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie hält das Gutachten für verwertbar. Dass Wohnungen aus dem Bestand der Hausverwaltung Gerlach verwendet seien, sei unproblematisch. Im Übrigen verteidigt sie das erstinstanzliche Urteil und vertieft ihren bisherigen Vortrag.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen … und … .

Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Terminsprotokoll vom 17.07.2014 verwiesen.

II.

Die Berufung ist statthaft und wahrt die Anforderungen an Form und Frist (§§ 511, 517, 519, 520 ZPO) und ist somit zulässig.

Sie hat auch in der Sache Erfolg.

Die Klägerin hat keinen Anspruch aus § 558 Abs. 1 S. 1 BGB auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung im vom Amtsgericht zuerkannten Umfang.

Das Mieterhöhungsverlangen erfüllt die formalen Voraussetzungen nach § 558a Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 4 BGB. Nach der Vernehmung der Zeugen … besteht kein Zweifel, dass die von der Klägerin, vertreten durch die Hausverwaltung … , im Mieterhöhungsschreiben vom 29.05.2012 unter Ziffer 2. angegebene Vergleichswohnung tatsächlich vermietet war.

Das Mieterhöhungsverlangen ist jedoch materiell unbegründet, weil nicht davon ausgegangen werden kann, dass die ortsübliche Vergleichsmiete über der von den Beklagten bereits bezahlten Miete liegt.

Die vom Amtsgericht dem Urteil zugrunde gelegte ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich nicht aus dem von ihm eingeholten Sachverständigengutachten. Dieses ist vielmehr nicht verwertbar.

Die ortsübliche Vergleichsmiete, die zu ermitteln Aufgabe des Sachverständigen war, ist eine marktorientierte, modifizierte Durchschnittsmiete, ermittelt anhand der in den letzten vier Jahren in der Regel sehr unterschiedlichen Mieten für einen repräsentativen Querschnitt von nach Wohnwertmerkmalen vergleichbaren Wohnungen (vgl. nur BeckOK BGB/Schüller, Edition 32, § 558 Rn. 20 m. w. N.). Dieser Anforderung der Ermittlung eines repräsentativen Querschnitts wird das Gutachten schon deshalb nicht gerecht, weil zehn von zwölf zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogenen Vergleichsobjekten aus dem Bestand einer Hausverwaltung stammen, die zudem die Hausverwaltung ist, die auch das streitgegenständliche Objekt verwaltet (vgl. insofern BGH, Urteil vom 03.07.2013, VIII ZR 267/12 für den Fall, dass alle vom Sachverständigen herangezogenen Wohnungen aus dem Bestand eines Vermieters stammen). Insoweit ist davon auszugehen, dass eine bestimmte Hausverwaltung hinsichtlich der Gestaltung der Preise der von ihr verwalteten Wohnungen durchgehend gleiche Kriterien anwendet. So kann davon ausgegangen werden, dass, liegt eine bestimmte von einer Hausverwaltung verwaltete Wohnung deutlich über den Preisen, die für vergleichbare Wohnungen am Markt verlangt werden, dies mit hoher Wahrscheinlichkeit auch für die sonstigen verwalteten Wohnungen gelten wird. Werden daher der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu über 80% gerade solche Objekte zugrunde gelegt, die auch von der klägerischen Hausverwaltung verwaltet werden, ist ein solches Verfahren von vornherein nicht geeignet, im Ergebnis zu einem repräsentativen Durchschnitt zu kommen, auch wenn im Ansatz eine Zahl von fünf bis zehn Vergleichspreisen als ausreichend gelten mag (vgl. Gutachten S. 13 oben, Bl. 71 I d. A.). Ob die weiteren von den Beklagten erhobenen Beanstandungen hinsichtlich des Gutachtens (vgl. insbesondere Schriftsatz vom 11.06.2013, Bl. 102 ff. I d. A.) begründet sind, soweit sie über die Gesichtspunkte, zu denen der Sachverständige sich in seiner ergänzenden Stellungnahme vom 16.08.2013 (Bl 234 ff. I d. A:) geäußert hat, hinausgehen, braucht daher nicht erörtert zu werden.

Soweit die Klägerin in ihrem nachgelassenen Schriftsatz vom 31.07.2014 geltend macht, das Gutachten sei verwertbar und es sei einhellige Meinung, dass Wohnungen des Vermieters als Vergleichswohnungen herangezogen werden dürften, geht dies an dem oben geschilderten Problem vorbei. Das Sachverständigengutachten ist nicht verwertbar, weil es zum größten Teil auf Wohnungen aus dem Bestand einer einzigen Hausverwaltung beruht und daher nicht geeignet ist, einen repräsentativen Querschnitt darzustellen. Bei den von der Klägerin herangezogenen wörtlich zitierten Literaturstellen geht es um die Frage der zulässigen Begründung des Mieterhöhungsverlangens mit Vergleichswohnungen nach § 558a Abs. 2 BGB. Dies ergibt sich auch aus den Zitaten selbst, so z. B. aus dem ersten (S. 2 des Schriftsatzes, Bl. 63 II d. A.), wo es heißt, die Vergleichswohnungen aus dem eigenen Bestand zu benennen sei gerechtfertigt, weil es ja lediglich um die Begründung des Mieterhöhungsverlangens und nicht um dessen Begründetheit gehe. Letztere setzt voraus, dass die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wird, wie in § 558 Abs. 2 BGB definiert. (S. a. das – zutreffende – Zitat auf S. 4 des Schriftsatzes, wonach sich die ortsübliche Vergleichsmiete sowieso durch drei Vergleichswohnungen nicht richtig feststellen lasse). Soweit die Klägerin im Übrigen moniert, das Gericht habe vor dem Termin zur mündlichen Verhandlung nicht auf seine Auffassung zur Unverwertbarkeit hingewiesen, so ist den Parteien die Anfrage des Gerichts vom 21.05.2014 an den Sachverständigen ebenso übermittelt worden wie dessen Antwort. vom 27.05.2014. Es versteht sich auch von selbst, dass das Gericht dem Sachverständigen keine Fragen stellt, deren Beantwortung es für irrelevant hält, weshalb die Klägerin damit zu rechnen hatte, dass die Häufung von Wohnungen aus dem Bestand der Hausverwaltung Einfluss auf die Meinung des Gerichts zur Verwertbarkeit des Gutachtens haben konnte. Dies gilt um so mehr, als die Beklagten sowohl in ihrer Berufungsbegründung (dort S. 4, Bl. 24 II d. A.) als auch in ihrem Schriftsatz vom 06.06.2014 geltend gemacht haben, das Gutachten sei aus eben diesem Grund unverwertbar. Auf die oben zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Verwertbarkeit eines Sachverständigengutachtens, wenn die herangezogenen Wohnungen ausschließlich aus dem Bestand des Vermieters stammen, haben die Beklagten ebenfalls bereits hingewiesen.

Das Gericht brauchte auch kein neues Gutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einzuholen. Der Mietspiegel 2013 weist zwar als Stichtag den 01.09.2012 auf, während das hiesige im Mai 2012 zugegangene Mieterhöhungsverlangen, sich auf eine Mieterhöhung ab dem 01.08.2012 bezieht. Es kann allerdings ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass sich die Mieten im Jahr 2012 nicht reduziert haben, so dass eine Zugrundelegung von im Mietspiegel 2013 enthaltenen Werten bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete der Klägerin jedenfalls nicht zum Nachteil gereicht.

Nach dem Mietspiegel 2013 wäre die fragliche Wohnung unstreitig in das Feld J 5 einzuordnen, das mit zwei Sternchen versehen ist, einen Mittelwert von 5,63 Euro ausweist und einen Spanne von 5,30 Euro bis 6,20 Euro. Die mit * und ** versehenen Daten haben wegen geringer Zahl erhobener Mietwerte nur bedingte Aussagekraft (* = 15 – 29 Mietwerte, ** = 10 – 14 Mietwerte).

Es ist im Ergebnis allerdings unerheblich, dass das Mietspiegelfeld mit zwei Sternchen versehen ist. Zwar handelt es sich insoweit nicht um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558d BGB. Gleichwohl ist es eine taugliche Grundlage für eine Schätzung der Vergleichsmiete nach § 287 Abs. 2 ZPO (so auch LG Berlin, Urteil vom 04.03.2014, 63 S 81/12, Grundeigentum 2014, 463, Rn. 11, zitiert nach Juris). Ein einfacher Mietspiegel stellt jedenfalls ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (vgl. BGH, Urt. v. 21. November 2011 – VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 16). Die Voraussetzungen von § 287 Abs. 2 ZPO liegen hier vor.

Das Gericht hat auch keinen Anlass, ein weiteres Sachverständigengutachtens zu abermals erheblichen Kosten einzuholen, und zwar schon deshalb, weil nicht ersichtlich ist, dass einem Sachverständigen eine größere Menge relevanter Daten zur Verfügung steht, als den Erstellern des Berliner Mietspiegels. So hat der vom Amtsgericht bestellte Sachverständigen mit einer Datengrundlage von zwölf Vergleichswohnungen gearbeitet und ausgeführt, dass fünf bis zehn Vergleichspreise ausreichend seien. Unter diesem Gesichtspunkt sind Vorzüge, die sich aus der Einholung eines Sachverständigengutachtens ergeben könnten, nicht erkennbar. Dass die – unter Zugrundelegung des einfachen Mietspiegels – vorgenommene Schätzung womöglich mit den tatsächlichen Verhältnissen nicht vollständig übereinstimmt, hat der Gesetzgeber durch die der Beweis- und Verfahrenserleichterung dienende Vorschrift des § 287 ZPO ausdrücklich in Kauf genommen und ist deshalb hinzunehmen (vgl. BGH, Urt. v. 16. Dezember 1963 – III ZR 47/63, NJW 1964, 589).

Die Beklagten haben dargelegt, dass die Wohnung unter Anwendung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung beim Mittelwert einzuordnen ist, was die Klägerin nicht bestritten hat.

Für die Schätzung ist daher von einer ortsüblichen Nettokaltmiete für die Wohnung von 5,63 Euro pro Quadratmeter gemäß dem Mittelwert des Mietspiegelfeldes J5 auszugehen, so dass sich bei einer Wohnungsgröße von 104,31 Quadratmetern eine ortsübliche Nettokaltmiete für die Wohnung von 587,27 Euro ergibt, die unter der von der Klägerin angegebenen aktuell geschuldeten Nettokaltmiete von 596,78 Euro bzw. der von den Beklagten im Termin zur mündlichen Verhandlung behaupteten Nettokaltmiete von 599 Euro liegt, weshalb kein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung besteht.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Auch die Klägerin hat in ihrem nachgelassenen Schriftsatz, in dem sie die Zulassung der Revision beantragt hat, nicht mitgeteilt, unter welchem Gesichtspunkt sie meint, dass die Revision zuzulassen sein sollte.

 

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