Ein Gewerbemieter in Stuttgart forderte Ersatz für eine Abwendung der Versorgungssperre, nachdem er die Schulden seines Vermieters beim Energieversorger kurzerhand selbst beglich. Die Erstattung der Kosten bleibt ungewiss, da er eigenmächtig handelte und nun die privaten Gesellschafter der Vermieter-GbR für die Fernwärme haftbar machen will.
Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Muss der Vermieter Ersatz für eine Abwendung der Versorgungssperre leisten?
- Welche rechtlichen Grundlagen gelten für den Aufwendungsersatz nach dem Paragraph 539 BGB?
- Warum verweigerte die Vermieterin die Zahlung an den Energieversorger durch den Mieter?
- Wie begründete das Gericht die Haftung für die Versorgung mit Fernwärme?
- Welche Kosten muss die Vermieterseite noch tragen?
- Was bedeutet das Urteil für die Erstattung der Kosten für die Energieversorgung?
- Experten Kommentar r
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Bekomme ich mein Geld zurück, wenn ich selbst mit den Nebenkostenvorauszahlungen im Rückstand bin?
- Kann ich die Gesellschafter persönlich belangen, wenn die vermietende Objektgesellschaft zahlungsunfähig ist?
- Darf ich die geleistete Rettungszahlung an den Versorger einfach mit der laufenden Miete verrechnen?
- Verliere ich meinen Anspruch, wenn der Vermieter eine angebliche Einigung mit dem Versorger behauptet?
- Bleibe ich auf meinen Anwaltskosten sitzen, wenn ich den Vermieter nicht vorab schriftlich gemahnt habe?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 19 O 160/24
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Landgericht Stuttgart
- Datum: 26.06.2025
- Aktenzeichen: 19 O 160/24
- Verfahren: Klage auf Kostenersatz
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Gesellschaftsrecht
Vermieter zahlen Mietern vorgestrecktes Geld zurück, wenn Mieter eine drohende Heizungssperre durch eigene Zahlungen verhindern.
- Der Vermieter verletzte seine Pflicht zur Sicherstellung der Wärmeversorgung und Wasserversorgung im Gebäude.
- Die Mieterin zahlte 20.000 Euro direkt an den Versorger zur Abwendung einer Sperre.
- Das Gericht wertet diese Zahlung als notwendige Ausgabe zum Erhalt der nutzbaren Mieträume.
- Neben der Firma haften auch die Gesellschafter persönlich für die Rückzahlung des Betrags.
- Kosten für den eigenen Anwalt bekommt die Mieterin in diesem Fall nicht erstattet.
Muss der Vermieter Ersatz für eine Abwendung der Versorgungssperre leisten?
Ein Szenario, das jeden Gewerbetreibenden in Panik versetzt: Der Energieversorger kündigt an, Strom, Wasser oder Fernwärme abzustellen. Nicht etwa, weil man selbst die Rechnungen nicht bezahlt hätte, sondern weil der Vermieter die Vorauszahlungen nicht weitergeleitet hat. Genau in dieser Zwangslage befand sich eine Gewerbemieterin, die in einem Stuttgarter Objekt Geschäftsräume angemietet hatte. Um den Betrieb nicht einstellen zu müssen, griff sie tief in die eigene Tasche und überwies 20.000 Euro direkt an den Versorger. Doch bekommt man dieses Geld vom säumigen Vermieter zurück?
Das Gericht entschied am 26. Juni 2025 zugunsten der Mieterin (Az. 19 O 160/24). Die Entscheidung ist eine Warnung an Vermieter, ihre Zahlungspflichten gegenüber Versorgern ernst zu nehmen, und zugleich ein Leitfaden für Mieter, wie sie in Notsituationen ihre Ansprüche sichern.
Welche rechtlichen Grundlagen gelten für den Aufwendungsersatz nach dem Paragraph 539 BGB?
Um den Konflikt zu verstehen, ist ein Blick in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) notwendig. Im Mietrecht gibt es verschiedene Wege, wie ein Mieter Geld vom Vermieter fordern kann. Die Wahl der richtigen Anspruchsgrundlage ist hierbei oft entscheidend für den Erfolg einer Klage.
Grundsätzlich ist der Vermieter gemäß § 535 BGB verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Dazu gehört bei Gewerberäumen in der Regel auch die Versorgung mit Heizenergie und Wasser, sofern dies vertraglich so vereinbart ist. Zahlt der Vermieter die Rechnungen beim Versorger nicht, verletzt er diese Hauptpflicht.
Der feine Unterschied: Mangel oder Aufwendung?
Juristisch wird es kompliziert bei der Frage: Handelt es sich bei einer drohenden Sperre schon um einen Mangel der Mietsache? Ein Mangel würde dem Mieter erlauben, nach § 536a BGB Schadensersatz zu fordern oder den Mangel selbst zu beseitigen und die Kosten zu verlangen.
Allerdings greift § 536a BGB oft erst dann, wenn der Mangel *bereits eingetreten* ist. Wenn die Heizung also schon kalt ist. Was aber, wenn der Mieter präventiv zahlt, um den Eintritt des Schadens erst zu verhindern? Hier kommt der Aufwendungsersatz nach dem Paragraph 539 BGB ins Spiel.
Diese Vorschrift verweist auf die Regeln der „Geschäftsführung ohne Auftrag“ (GoA). Das klingt kompliziert, ist aber ein logisches Prinzip: Wenn jemand (der Mieter) ein Geschäft besorgt, das eigentlich ein anderer (der Vermieter) erledigen müsste, und dies im Interesse des anderen liegt, kann er seine Ausgaben zurückverlangen.
„Der Mieter kann vom Vermieter Aufwendungen auf die Mietsache, die er den Umständen nach für erforderlich halten darf, nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag ersetzt verlangen.“
Die Herausforderung für das Gericht bestand darin, sauber abzugrenzen, ob hier das Mängelrecht oder das Recht der Geschäftsführung ohne Auftrag anzuwenden war. Diese Unterscheidung ist keine reine Formsache, sondern bestimmt die Beweislast und die Verjährungsfristen.
Warum verweigerte die Vermieterin die Zahlung an den Energieversorger durch den Mieter?
Der Streit entzündete sich an einer konkreten Notsituation im Herbst 2024. Die betroffene Gewerbemieterin nutzte Räume in einem Objekt, für das sie monatlich brav ihre Vorauszahlungen leistete: 547,70 Euro für die Heizkosten und weitere 626,36 Euro für sonstige Betriebskosten. Im Gegenzug war die Vermieterin vertraglich verpflichtet, eine ganzjährige Mindesttemperatur von 20 Grad Celsius zu gewährleisten.
Doch die Harmonie war trügerisch. Bereits in der Vergangenheit hatte es Probleme gegeben, die sogar in einem Versäumnisurteil des Landgerichts Stuttgart mündeten. Die Situation eskalierte erneut, als der Energieversorger EnBW am 28. Oktober 2024 die Geduld verlor. Wegen offener Forderungen in Höhe von insgesamt 39.314,92 Euro kündigte der Konzern an, die Versorgung zum 14. November 2024 einzustellen.
Das Ultimatum und die Reaktion
Der Energieversorger setzte eine Frist zur Rückmeldung bis zum 13. November 2024. Für das betroffene Unternehmen bedeutete dies: Handeln oder frieren. Ein Betrieb ohne Heizung und Wasser wäre faktisch unmöglich gewesen.
Die Mieterin fackelte nicht lange. Am 31. Oktober 2024 forderte sie die Vermietergesellschaft schriftlich auf, die offenen Beträge bis zum 7. November zu begleichen. Doch diese Frist verstrich, ohne dass Geld floss. In Absprache mit dem Versorger leistete die Mieterin schließlich am 13. November – einen Tag vor der angedrohten Sperre – eine Zahlung an den Energieversorger durch den Mieter in Höhe von 20.000 Euro. Damit konnte die Sperre abgewendet werden.
Die Argumente der Gegenseite
Vor Gericht wehrte sich die Vermieterseite – bestehend aus der Immobilienfirma und ihren persönlichen Gesellschaftern – mit Händen und Füßen gegen die Erstattung. Ihre Verteidigungslinie war vielschichtig:
Erstens behaupteten die Beklagten, die Immobilienfirma sei gar nicht die Schuldnerin gegenüber dem Versorger oder gar nicht mehr Eigentümerin des Objekts. Man versuchte also, die formale Zuständigkeit in Zweifel zu ziehen.
Zweitens argumentierten die Gesellschafter, sie hätten persönlich nie Rechnungen oder Mahnungen erhalten. Zudem seien der Verbrauch und die Abrechnung für sie „nicht nachprüfbar“. Ein klassisches Bestreiten mit Nichtwissen, um Zeit zu gewinnen.
Drittens – und das war das kreativste Argument – behauptete die Vermieterseite, es habe am 14. November 2024, also am Tag der drohenden Sperre, ein Telefonat mit dem Versorger gegeben. In diesem Gespräch sei vereinbart worden, dass bis zu einer Klärung keine Sperre erfolgen solle. Die Logik der Vermieter: Die Zahlung der Mieterin sei gar nicht nötig gewesen, da die Sperre ohnehin nicht vollzogen worden wäre. Die 20.000 Euro seien also eine „freiwillige Leistung“ ohne Rechtsgrund gewesen.
Wie begründete das Gericht die Haftung für die Versorgung mit Fernwärme?
Das Landgericht Stuttgart ließ sich von den Nebelkerzen der Vermieterseite nicht beirren. In einer ausführlichen Urteilsbegründung zerlegte die Kammer die Argumente der Beklagten und stärkte die Rechte von Gewerbemietern massiv.
Die Prüfung begann mit der Frage nach der passenden Anspruchsgrundlage. Das Gericht stellte klar, dass § 536a BGB (Schadensersatz wegen eines Mangels) hier nicht einschlägig war. Warum? Weil die Sperre noch gar nicht eingetreten war.
„Der Tatbestand eines Mangels in Form einer eingetretenen Versorgungseinstellung lag nicht vor, da die Versorgung faktisch nicht unterbrochen wurde; es habe maximal eine drohende Sperre bestanden.“
Da die Heizung am Stichtag noch lief, lag kein „Mangel“ im physischen Sinne vor, sondern lediglich die *Gefahr* eines Mangels. Damit war der Weg frei für § 539 Absatz 1 BGB – den Aufwendungsersatz.
Die Prüfung der Geschäftsführung ohne Auftrag
Damit die Mieterin ihr Geld zurückbekommt, mussten die Voraussetzungen der Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA) erfüllt sein. Das Gericht prüfte dies Punkt für Punkt:
1. Ein fremdes Geschäft:
Indem die Mieterin die Stromschulden der Vermieterin bezahlte, führte sie ein Geschäft, das eigentlich in den Rechtskreis der Vermieterin fiel. Denn die Haftung für die Versorgung mit Fernwärme oblag laut Mietvertrag eindeutig der Vermieterseite. Dass die Mieterin auch ein eigenes Interesse daran hatte, nicht im Kalten zu sitzen, schadet dabei nicht. Es handelt sich um ein sogenanntes „auch fremdes Geschäft“.
2. Der Fremdgeschäftsführungswille:
Die Mieterin handelte erkennbar mit dem Willen, für die Vermieterin einzutreten. Das zeigte sich schon daran, dass sie die Vermieterin zuvor schriftlich zur Zahlung aufgefordert hatte.
3. Das Interesse und der Wille des Geschäftsherrn:
Hier wird es juristisch abstrakt: Wollte die Vermieterin überhaupt, dass die Mieterin zahlt? Das Gericht bejahte dies über den sogenannten „mutmaßlichen Willen“. Ein vernünftiger Vermieter will, dass seine vertraglichen Verpflichtungen erfüllt werden und dass keine weiteren Schäden oder Kosten durch eine Sperrung entstehen. Die Abwendung der Sperre lag also objektiv im Interesse der Vermieterin.
Die Beweislast und die Sphärentheorie
Ein zentraler Punkt des Urteils ist die Anwendung der sogenannten Sphärentheorie. Die Vermieter hatten versucht, sich damit herauszureden, dass die Abrechnungen unklar seien oder sie die Rechnungen nicht erhalten hätten. Das Gericht wies dies scharf zurück.
Wenn die Ursache einer Störung (hier: die drohende Sperre wegen Nichtzahlung) allein im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt, muss dieser sich entlasten. Die Mieterin hat keinen Einblick in die internen Abläufe zwischen Vermieter und Versorger. Sie muss nur beweisen, dass sie ihre Miete inkl. Nebenkosten gezahlt hat.
„Liegt die Ursache einer Pflichtverletzung allein im Verantwortungsbereich des Vermieters, so kehrt sich die Beweislast um.“
Da die Mieterin ihre Vorauszahlungen pünktlich geleistet hatte, lag der schwarze Peter bei der Vermieterin. Diese konnte nicht plausibel erklären, warum das Geld nicht beim Versorger angekommen war. Das Argument der „fehlenden Prüfbarkeit“ ließ das Gericht nicht gelten. Wer als Vermieter Geld für Heizkosten einnimmt, muss sicherstellen, dass die Versorgung läuft – unabhängig von internen Buchhaltungsproblemen.
Das Telefonat und die Kausalität
Besonders spannend war die Auseinandersetzung mit dem angeblichen Telefonat vom 14. November. Die Vermieterseite behauptete, dieses Gespräch hätte die Sperre ohnehin verhindert. Das Gericht entlarvte dieses Argument als unlogisch.
Die Mieterin hatte bereits am 13. November gezahlt. Der Versorger hatte zugesagt: Wenn bis zum 13. Geld da ist, wird am 14. nicht gesperrt. Diese Kausalität steht fest. Ein Telefonat, das erst einen Tag *nach* der rettenden Zahlung stattfand, kann die Notwendigkeit der Zahlung am Vortag nicht rückwirkend beseitigen. Die Gefahr war im Moment der Zahlung akut und real. Dass sich die Wogen später vielleicht auch anders hätten glätten lassen (was die Mieterin bestritt und was unbewiesen blieb), ist für die Beurteilung der Situation im Moment der Zahlung unerheblich.
Wer haftet für die Schulden?
Das Urteil ist auch deshalb brisant, weil nicht nur die Immobilienfirma verurteilt wurde, sondern auch deren Gesellschafter persönlich. Die Mieterin hatte die Gesellschafter (Beklagte zu 2 und 3) mitverklagt.
Das Gericht bestätigte die gesamtschuldnerische Haftung nach § 128 HGB (analog) bzw. § 721 BGB (in der aktuellen Fassung für GbR). Das bedeutet: Wenn die Gesellschaft (die GmbH & Co. KG oder GbR) eine Verbindlichkeit hat, haften die Gesellschafter dafür mit ihrem Privatvermögen.
Für die Mieterin ist das ein enormer Vorteil. Oft sind Objektgesellschaften leere Hüllen. Durch den Zugriff auf die Gesellschafter erhöht sich die Chance, die 20.000 Euro tatsächlich zurückzubekommen, massiv.
„Für die begründete Forderung der Klägerin gegen Beklagte zu 1 haften die Beklagten zu 2 und zu 3 gemäß § 721 S. 1 BGB als Gesamtschuldner.“
Welche Kosten muss die Vermieterseite noch tragen?
Neben der Hauptforderung von 20.000 Euro sprach das Gericht der Mieterin auch Zinsen zu. Allerdings gab es hier eine kleine Einschränkung.
Der Zinsstreit
Die Mieterin wollte 9 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Dieser hohe Zinssatz gilt gemäß § 288 Absatz 2 BGB für Entgeltforderungen zwischen Unternehmern. Das Gericht sah den Anspruch auf Aufwendungsersatz jedoch nicht als „Entgelt“ für eine Leistung an. Es ist vielmehr eine Erstattung von Kosten. Daher greift hier nur der gesetzliche Verzugszins nach § 288 Absatz 1 BGB i.V.m. § 291 BGB, der bei 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz liegt.
Für die Praxis bedeutet das: Bei Schadensersatz oder Aufwendungsersatz gibt es weniger Zinsen als bei offenen Rechnungen für Waren oder Dienstleistungen.
Keine Anwaltskosten für das erste Schreiben
Einen Wermutstropfen gab es für die Mieterin: Die vorgerichtlichen Anwaltskosten von rund 1.100 Euro muss sie selbst tragen. Das Gericht begründete dies streng formalistisch. Zum Zeitpunkt, als die Anwälte das erste Mahnschreiben aufsetzten, befand sich die Vermieterin mit der Rückzahlung der 20.000 Euro noch nicht in Verzug – die Zahlung war ja gerade erst erfolgt.
Auch unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes lehnte das Gericht die Erstattung ab. Es sei nicht zwingend erforderlich gewesen, sofort einen Anwalt einzuschalten; die Mieterin hätte zunächst selbst zur Zahlung auffordern können. Diese strenge Sichtweise ist eine Mahnung an alle Betroffenen: Wer sofort zum Anwalt rennt, bleibt unter Umständen auf den außergerichtlichen Kosten sitzen, wenn der Gegner noch nicht formal in Verzug gesetzt wurde.
Was bedeutet das Urteil für die Erstattung der Kosten für die Energieversorgung?
Das Urteil des Landgerichts Stuttgart schafft Klarheit in einer Situation, die für viele Gewerbemieter existenzbedrohend ist. Es bestätigt, dass Mieter nicht tatenlos zusehen müssen, bis die Lichter ausgehen.
Die wichtigsten Lehren aus dem Urteil:
- Prävention ist ersatzfähig: Mieter müssen nicht warten, bis die Versorgung tatsächlich eingestellt ist. Die Abwehr einer drohenden Sperre der Versorgung rechtfertigt eigene Zahlungen an den Versorger.
- Rechtsgrundlage § 539 BGB: Der Anspruch läuft über den Aufwendungsersatz (GoA), nicht über das Mängelrecht (§ 536a BGB), solange die Versorgung noch läuft.
- Beweislast beim Vermieter: Wenn der Mieter seine Abschläge gezahlt hat, muss der Vermieter erklären, warum er den Versorger nicht bezahlt hat. Interne Probleme entlasten ihn nicht.
- Gesellschafterhaftung greift: Mieter sollten prüfen, wer hinter der Vermietergesellschaft steht, und diese Personen im Zweifel mitverklagen (Gesamtschuldner).
- Vorsicht bei Anwaltskosten: Vor der Einschaltung eines Anwalts sollte der Vermieter unter Fristsetzung zur Erstattung aufgefordert werden, um den Verzug herbeizuführen.
Ein Sieg für die Planungssicherheit
Für die klagende Mieterin ist das Urteil ein voller Erfolg. Sie erhält ihre 20.000 Euro zurück, verzinst mit 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit. Die Prozesskosten müssen vollständig von den Beklagten getragen werden. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung von 110 Prozent des vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar. Das bedeutet, die Mieterin kann das Geld zeitnah eintreiben, selbst wenn die Gegenseite in Berufung gehen sollte (sofern die Sicherheit hinterlegt wird).
Dieses Urteil stärkt die Position von Mietern erheblich. Es macht deutlich, dass die Erfüllung einer vertraglichen Pflicht zur Wärmeversorgung keine bloße Floskel ist. Wer als Vermieter die Gelder seiner Mieter zweckentfremdet oder aus Schlamperei nicht weiterleitet, muss damit rechnen, dass die Mieter selbst tätig werden – und die Rechnung dafür inklusive Prozesskosten und Zinsen präsentiert wird.
Was bedeutet Werkstattrisiko?
Interessant ist in diesem Zusammenhang auch ein Vergleich mit anderen Rechtsgebieten, etwa dem Verkehrsrecht, wo oft vom „Werkstattrisiko“ die Rede ist. Auch dort geht es darum, dass ein Geschädigter (hier der Mieter) Maßnahmen ergreift (Zahlung an Versorger), deren Notwendigkeit vom Schädiger (Vermieter) bestritten wird. Das Gericht wandte hier ähnliche Grundsätze an: Was darf ein vernünftiger Mensch in dieser Situation für erforderlich halten?
Angesichts einer drohenden Totalsperre am nächsten Tag ist die Zahlung von 20.000 Euro keine überzogene Reaktion, sondern eine wirtschaftlich vernünftige Rettungsmaßnahme. Dass die Vermieterin im Nachhinein behauptet, sie hätte das alles auch telefonisch regeln können, ist ein klassischer Fall von „Hinterher ist man immer schlauer“ – juristisch aber irrelevant, wenn im Moment der Handlung Gefahr im Verzug war.
Das Urteil sendet somit auch ein Signal an Energieversorger: Wenn Mieter direkt zahlen, um Sperren zu verhindern, entstehen rechtswirksame Beziehungen, die auch im Verhältnis zum Vermieter Bestand haben. Für Gewerbemieter ist es eine Beruhigung zu wissen, dass das Gesetz ihre Initiative zur Rettung des eigenen Betriebs schützt und belohnt.
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Experten Kommentar
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Wer in der Panik einer drohenden Sperre sofort den Anwalt einschaltet, zahlt dessen Erstberatung oft aus eigener Tasche. Der Anspruch auf Erstattung der Rechtsverfolgungskosten entsteht nämlich erst, wenn sich der Vermieter mit der Rückzahlung konkret im Verzug befindet. Das erste Schreiben zur Geltendmachung der verauslagten 20.000 Euro sollte der Mandant daher unbedingt noch selbst aufsetzen, um diese Lücke zu schließen.
Statt anschließend jahrelang auf ein Urteil zu warten, empfehle ich in der Praxis meist die sofortige Aufrechnung mit der laufenden Miete. Sobald der Erstattungsanspruch fällig ist, behält man einfach die nächsten Überweisungen ein, bis die Summe getilgt ist. Das dreht den Spieß effektiv um: Plötzlich muss der säumige Vermieter dem Geld hinterherlaufen und nicht der Gewerbetreibende.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Bekomme ich mein Geld zurück, wenn ich selbst mit den Nebenkostenvorauszahlungen im Rückstand bin?
ES KOMMT DARAUF AN. Ein Erstattungsanspruch gegen den Vermieter bei Versorgungsunterbrechungen setzt in der Regel voraus, dass der Mieter seinen eigenen monatlichen Zahlungspflichten für die Nebenkosten pünktlich nachgekommen ist. Ohne diese nachweisbare Vertragstreue lässt sich die Ursache für den Zahlungsausfall gegenüber dem Versorgungsunternehmen rechtlich nicht eindeutig der alleinigen Verantwortung des Vermieters zuordnen.
Die rechtliche Beurteilung folgt der sogenannten Sphärentheorie, wonach der Vermieter nur für Umstände haftet, die ausschließlich in seinem persönlichen Einflussbereich liegen. Sofern Sie als Mieter mit den Vorauszahlungen im Rückstand sind, kann der Vermieter erfolgreich argumentieren, dass der finanzielle Engpass durch Ihre fehlenden Zahlungen verursacht wurde. Durch diesen eigenen Vertragsbruch entfällt die vorteilhafte Beweislastumkehr, da die Ursache für die Sperre nun anteilig in Ihrem eigenen Verhalten begründet sein könnte. Gerichte verlangen für Schadensersatzansprüche meist eine lückenlose Vorleistung, damit der Vermieter die Versorgungsleistung nicht aufgrund eines durch den Mieter provozierten Geldmangels einstellen musste.
Eine Ausnahme besteht lediglich dann, wenn Ihre Rückstände im Vergleich zu den Gesamtschulden des Vermieters beim Versorger völlig geringfügig sind und somit nicht ursächlich für die Sperrung waren. Ebenso bleibt der Anspruch bestehen, wenn der Vermieter die erhaltenen Vorauszahlungen zweckentfremdet hat, anstatt sie wie gesetzlich vorgeschrieben zur Begleichung der laufenden Betriebskostenrechnungen zu verwenden.
Unser Tipp: Prüfen Sie Ihre Kontoauszüge der letzten zwölf Monate auf eine lückenlose und pünktliche Zahlung sämtlicher Nebenkostenabschläge vor Einreichung einer Forderung. Vermeiden Sie es unbedingt, Nebenkostenzahlungen eigenmächtig einzubehalten, da dies Ihre Rechtsposition im Falle einer drohenden Versorgungssperre massiv schwächt.
Kann ich die Gesellschafter persönlich belangen, wenn die vermietende Objektgesellschaft zahlungsunfähig ist?
JA, Sie können die Gesellschafter persönlich für die Schulden der Objektgesellschaft belangen, sofern die Vermieterin als Personengesellschaft wie eine GbR oder eine KG organisiert ist. Die Gesellschafter haften nach den gesetzlichen Vorschriften gesamtschuldnerisch mit ihrem gesamten Privatvermögen für alle bestehenden Verbindlichkeiten der Gesellschaft gegenüber den Mietern. Diese Haftung tritt kraft Gesetzes ein und kann durch einfache Klauseln im Mietvertrag gegenüber Dritten nicht wirksam ausgeschlossen werden.
Die rechtliche Grundlage für diesen direkten Durchgriff auf das private Vermögen der Hintermänner findet sich für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts in § 721 BGB sowie für die Kommanditgesellschaft in § 128 HGB. Da viele Objektgesellschaften lediglich als vermögenslose Hüllen fungieren, schützt diese gesetzliche Regelung die Mieter davor, trotz eines erfolgreichen Urteils aufgrund einer Zahlungsunfähigkeit der Firma keine Erstattung zu erhalten. Durch die gesamtschuldnerische Haftung können Sie die Forderung nach Ihrer Wahl von der Gesellschaft oder direkt von jedem einzelnen Gesellschafter in voller Höhe einfordern. Diese strategische Einbeziehung der Privatpersonen erhöht den Druck auf die Gegenseite massiv, da nun auch privater Grundbesitz, Fahrzeuge oder Bankkonten der Gesellschafter für die Zwangsvollstreckung unmittelbar offenstehen.
Eine wichtige Einschränkung besteht bei reinen Kapitalgesellschaften wie der GmbH, bei denen eine persönliche Haftung der Gesellschafter aufgrund der rechtlichen Trennung der Vermögensmassen grundsätzlich ausgeschlossen ist. Bei einer GmbH & Co. KG haftet zudem meist nur die Komplementär-GmbH als vollhaftende Gesellschafterin, während die Kommanditisten lediglich bis zur Höhe ihrer im Handelsregister eingetragenen Einlage für Schulden einstehen müssen. In solchen Fällen ist eine genaue Analyse der Gesellschaftsstruktur notwendig, um die Erfolgsaussichten einer persönlichen Inanspruchnahme der beteiligten Personen rechtssicher bewerten zu können.
Unser Tipp: Ermitteln Sie vor einer Klageeinreichung über einen aktuellen Auszug aus dem Handelsregister oder das Transparenzregister die genauen Identitäten sowie Wohnanschriften aller persönlich haftenden Gesellschafter. Vermeiden Sie es, rechtliche Schritte ausschließlich gegen die Objektgesellschaft einzuleiten, da Sie andernfalls bei einer Insolvenz trotz eines gewonnenen Prozesses leer ausgehen könnten.
Darf ich die geleistete Rettungszahlung an den Versorger einfach mit der laufenden Miete verrechnen?
ES KOMMT DARAUF AN, da eine eigenmächtige Verrechnung ohne die ausdrückliche Zustimmung des Vermieters aufgrund erheblicher Kündigungsrisiken in der Rechtspraxis als äußerst riskant einzustufen ist. Die Verrechnung einer Rettungszahlung mit der Miete ist gefährlich, da bei einer unberechtigten Aufrechnung die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs droht. Ein rechtmäßiger Erstattungsanspruch aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag rechtfertigt rechtlich gesehen noch nicht automatisch den einseitigen Abzug von der vertraglich geschuldeten Bruttomiete.
Das Hauptproblem liegt in den vertraglichen Vereinbarungen, da die meisten Mietverträge ein Aufrechnungsverbot für Forderungen enthalten, die nicht rechtskräftig festgestellt oder vom Vermieter ausdrücklich anerkannt wurden. Wenn der Vermieter die Notwendigkeit der Zahlung an den Energieversorger bestreitet, gilt diese Forderung als streitig und darf gemäß derartiger Klauseln nicht einfach mit der Mietzahlung verrechnet werden. Sollte ein Gericht später entscheiden, dass die Rettungszahlung nicht erforderlich war oder kein Erstattungsanspruch bestand, entfällt die rechtliche Grundlage für die Kürzung rückwirkend vollständig. In diesem Fall entsteht ein Mietrückstand, der den Vermieter ab einer gewissen Höhe zur fristlosen Kündigung nach § 543 BGB berechtigt, weshalb der Klageweg die sicherere Alternative darstellt.
Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Vermieter die Forderung schriftlich anerkannt hat oder wenn die Gegenforderung bereits durch ein rechtskräftiges Urteil eines Gerichts zweifelsfrei festgestellt wurde. Ohne eine solche Grundlage riskieren Mieter, dass ihr Mietkonto eine gefährliche Unterdeckung aufweist, was insbesondere bei Gewerbemietverträgen oft zum sofortigen Verlust der wirtschaftlichen Existenzgrundlage führt.
Unser Tipp: Zahlen Sie die Miete zunächst unter Vorbehalt und fordern Sie den Betrag parallel auf dem Rechtsweg zurück, um Ihren Mietvertrag nicht durch Zahlungsverzug zu gefährden. Vermeiden Sie: Den eigenmächtigen Abzug der Summe von der Miete, solange der Vermieter die Rechtmäßigkeit Ihrer Erstattungsforderung ausdrücklich bestreitet.
Verliere ich meinen Anspruch, wenn der Vermieter eine angebliche Einigung mit dem Versorger behauptet?
NEIN. Der rechtliche Anspruch auf Erstattung bleibt bestehen, da für die Beurteilung der Notlage ausschließlich die objektive Sicht zum Zeitpunkt der Zahlung (Ex-ante-Sicht) maßgeblich ist. Nachträgliche Behauptungen des Vermieters über eine angebliche Einigung mit dem Versorgungsunternehmen ändern nichts an der akuten Sperrandrohung, die der Mieter durch seine Zahlung erfolgreich abgewendet hat.
Die rechtliche Grundlage für den Erstattungsanspruch ergibt sich aus der Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß den §§ 677, 683, 670 BGB, da der Mieter ein Geschäft des Vermieters zur Abwendung einer Gefahr besorgt. Entscheidend ist hierbei die sogenannte Ex-ante-Betrachtung, was bedeutet, dass die Situation so bewertet wird, wie sie sich dem Mieter im Moment seiner Handlung objektiv darstellte. Wenn der Energieversorger eine Frist für die Stromsperre gesetzt hat, darf der Mieter nach deren Ablauf davon ausgehen, dass nur eine sofortige Zahlung die Versorgung dauerhaft sichert. Eine erst nach der Zahlung erfolgte oder lediglich behauptete Einigung des Vermieters mit dem Versorger kann die Kausalität der Mieterleistung nicht rückwirkend entfallen lassen. Da der Vermieter die rechtzeitige Begleichung der Schulden schuldhaft unterlassen hat, trägt er das Risiko für die daraufhin erforderlichen Rettungshandlungen des betroffenen Mieters.
Ein Erstattungsanspruch könnte lediglich dann entfallen, wenn der Mieter zum Zeitpunkt seiner Zahlung nachweislich wusste, dass die Sperre bereits sicher abgewendet war oder wenn er völlig voreilig ohne drohende Frist gehandelt hätte. Solange jedoch eine schriftliche Sperrandrohung vorliegt und der Vermieter trotz vorheriger Aufforderung nicht nachweisbar geleistet hat, bleibt die Zahlung des Mieters eine objektiv notwendige Aufwendung zur Schadensabwehr.
Unser Tipp: Sichern Sie sich rechtlich ab, indem Sie das schriftliche Ultimatum des Versorgers zusammen mit Ihrem Überweisungsbeleg sorgfältig archivieren, um die zeitliche Notwendigkeit zweifelsfrei zu belegen. Vermeiden Sie es, sich auf hypothetische Diskussionen über spätere Einigungen einzulassen, da allein der objektive Status quo am Tag Ihrer Zahlung rechtlich zählt.
Bleibe ich auf meinen Anwaltskosten sitzen, wenn ich den Vermieter nicht vorab schriftlich gemahnt habe?
JA, in den meisten Fällen bleiben Sie ohne eine vorherige Mahnung auf den Kosten für Ihre rechtliche Vertretung sitzen. Ein Anspruch auf Erstattung der Anwaltsgebühren setzt voraus, dass sich der Vermieter zum Zeitpunkt der Beauftragung bereits im Verzug (eine schuldhafte Nichtleistung trotz Mahnung) befunden hat. Ohne diese notwendige Vorarbeit durch Sie persönlich fehlt es an der gesetzlichen Grundlage für einen Schadensersatzanspruch bezüglich der Rechtsverfolgungskosten.
Der gesetzliche Hintergrund liegt darin, dass Anwaltskosten rechtlich als Verzugsschaden gemäß den §§ 280 Absatz 1 und 2, 286 BGB qualifiziert werden und eine vorherige Mahnung zwingend erforderlich ist. Zwar ist Ihr Anspruch auf Aufwendungsersatz für eine Reparatur sofort fällig, doch tritt die für die Kostenübernahme nötige Verzögerungshaftung erst ein, wenn Sie den Vermieter unter Fristsetzung zur Zahlung aufgefordert haben. Gerichte argumentieren hierbei regelmäßig mit der Schadensminderungspflicht nach § 254 BGB, wonach ein Geschädigter die Kosten nicht unnötig erhöhen darf, solange eine einfache Mahnung durch den Gläubiger selbst ausreicht. Es wird von einem verständigen Mieter erwartet, dass er zunächst eine eigene Zahlungsaufforderung verfasst, bevor er professionelle Hilfe beansprucht, damit der Vermieter eine Gelegenheit zur kostengünstigen Regulierung erhält.
Eine Ausnahme von dieser Regel besteht nur dann, wenn eine Mahnung ausnahmsweise entbehrlich ist, etwa weil der Vermieter die Zahlung bereits endgültig und ernsthaft verweigert hat. In der mietrechtlichen Praxis bei Erstattungsansprüchen nach Mängelbeseitigungen ist dies jedoch selten der Fall, weshalb das Risiko der Eigenfinanzierung des ersten Anwaltsschreibens ohne vorherigen Kontakt extrem hoch bleibt.
Unser Tipp: Mahnen Sie den Vermieter nach Ihrer Zahlung zunächst selbst schriftlich an und setzen Sie eine konkrete Zahlungsfrist von beispielsweise sieben Tagen. Vermeiden Sie es, ohne diesen Zwischenschritt direkt einen Rechtsanwalt mit der ersten Zahlungsaufforderung zu beauftragen, um die Übernahme der Anwaltsgebühren nicht zu gefährden.
Hinweis/Disclaimer: Teile der Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der FAQ, wurden unter Einsatz von Systemen künstlicher Intelligenz erstellt oder überarbeitet und anschließend redaktionell geprüft. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen unverbindlichen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigene Verantwortung; eine Haftung wird im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen.
Wenn Sie einen ähnlichen Fall haben und konkrete Fragen oder Anliegen klären möchten, kontaktieren Sie uns bitte für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation und der aktuellen Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
LG Stuttgart – Az.: 19 O 160/24 – Urteil vom 26.06.2025
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