AG Tempelhof-Kreuzberg – Az.: 2 C 207/16 – Urteil vom 19.04.2017
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Vollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit leisten in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Tatbestand
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im Hause S-D-Straße 32 in … Berlin. Die Klägerin ist Vermieterin und kündigte mit Schreiben der Hausverwaltung vom 2.7.2016 Modernisierungsarbeiten an, auf deren Inhalt Bezug genommen wird. Die Arbeiten sollten innerhalb von zwölf Monaten abgeschlossen sein. Der Ankündigung lag ein Bauzeitenplan bei, der Arbeiten über sieben Monate hinweg vorsah. Die Klägerin bot bei der Suche nach einer Ersatzwohnung ihre Unterstützung an und bietet mit Schriftsatz vom 9.3.2017 eine konkrete Ersatzwohnung in der W.Straße 1 an.
Die Klägerin ist der Auffassung, eine Umsetzwohnung müsse nicht angeboten werden. Es sei ihr nicht zumutbar, diverse Ersatzwohnungen vorzuhalten und hierdurch dem Mietmarkt zu entziehen.
Die Klägerin beantragt,
I. die Beklagten zu verurteilen, die Durchführung folgender Bauarbeiten in ihren Mieträumen S-D-Straße 32, VH links, 1. OG rechts in … Berlin zu dulden und den von der Klägerin beauftragten Handwerkern für diesen Zweck Zutritt zu ihren Mieträumen werktags in der Zeit von 7:00 bis 18:00 Uhr zu gewähren:
1. Fenster
Die im Bestand befindlichen Fenster werden gegen neue Fenster, in gleicher Größe, mit Kunststoffrahmen und Mehrfach-Isolierverglasung mit einem U1-Wert von ca. 1,3 W/(m²K) ausgetauscht. Die Fensteröffnungen werden angepasst, statisch geprüft und bei Bedarf mit neuen Trägern versehen. Die Fenster erhalten im Innen- und Außenbereich neue Fensterbänke und werden mit Fensteroliven aus Edelstahl bestückt.
2. Wärmedämmung
a) Fassade
Der Fassadenputz wird entfernt und die Fassaden hof- und straßenseitig sowie die Giebelwände durch Anbringung von Polystyrol PS-Partikelschaum mit einer Dicke von ca. 14 cm im Bereich der Giebelwände und Hofwände wärmegedämmt. Die straßenseitige Fassade wird mit Polystyrolplatten der Stärke 12 cm gedämmt. Die Außenwände werden anschließend mit einer Putzmörtelschicht und einem Anstrich entsprechend dem städtebaulichen Farbkonzept versehen. Für diese Arbeiten wird ein Gerüst aufgestellt.
b) Kellerdecke
Die Kellerdecken im gesamten Kellergeschoss werden vollständig mit Rockwool Planarock Plus WLS 035 mit einer Materialdicke ca. 10 cm gedämmt.
c) Dach und Dachboden
Die Dachböden werden zu Wohnungen ausgebaut. Im Zuge dessen werden die Dachflächen vollständig mit Klemmfilz-Mineralwolle WLG 035 mit einer Materialdicke von ca. 22 cm gedämmt. Die Dämmung wird als Zwischensparrendämmung zwischen den einzelnen Sparren (Dachstuhl) und den Holzbalkendecken (Zwischenräume) zwischen 4. OG und Dachboden eingebaut.
3. Balkon
Der vorhandene Balkon wird überarbeitet und wiederhergestellt. Die Wand-, Decken- und Fußbodenflächen werden geprüft und instandgesetzt. Der Fußboden erhält eine neue Abdichtungs- und Nutzungsebene auf Kunstharzbasis. Die Entwässerungen und die Notüberläufe werden erneuert. Der Balkon erhält eine Beleuchtung und eine schaltbare Steckdose. Es werden Zinkabdeckungen sowie zusätzliche Geländer eingebaut.
4. Balkon (neu)
Es wird ein neuer Balkon im Innenhof angebaut. Es handelt sich hierbei um einen sogenannten Stahlleichtbalkon. Dessen Träger-Konstruktionen bestehen aus umlaufenden, waagerechten U-Profilen und senkrechten Stützen. Die Außenträger werden mit dem Mauerwerk verankert. Die Balkonplatten bestehen aus Balkonplattensystemen mit umlaufender Randaufkantung, Eilaufgarnitur und Entwässerung. Es wird ein weiterer Balkon zum Hof hin an der Küche angebaut.
5. Außenanlage
Nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten im Gebäude werden im Innenhof Gehwege, Bepflanzungen und Grünflächen mit Sitz- und Verweilmöglichkeit geschaffen.
Die Hofbereiche werden entsiegelt. Es werden neue Wege angelegt und gepflastert. Im Anschluss zu den Fassaden werden entsprechende Kiestraufkanten und bei Bedarf eine Hof- und Regenentwässerung eingebaut bzw. an das zentrale Abwassersystem angeschlossen. Es werden ein Müllstandplatz mit Sichtschutzwänden (Pergola berankt) sowie ein Fahrradstellplatz erstellt. Weiterhin wird ein kleiner Kinderspielplatz mit Spielgerät/Sandkasten eingebaut. Freie Flächen werden bepflanzt (Rasen, Gehölze), für die Bewässerung werden entsprechende Wasserhähne eingebaut. Eine Gartenbank wird gestellt.
6. Elektrotechnische Ausstattung
Die gesamten elektrischen Anlagen (Stark- und Schwachstrom) werden nach den aktuellen Anforderungen erneuert. Dazu zählen die Steigleitungen, Verteilungsleitungen, Schalter-, Bewegungsmelder-, Verteiler- und Steckdosen sowie die Telefon- und Antennenleitungen (Kabel/SAT) sowie Datenleitungen. Die Zentralisierung erfolgt in den Kellerräumen.
Weiterhin werden die Gemeinschaftsbereiche mit neuen Leuchten versehen.
Die vorhandenen Aluminiumleitungen werden vollständig zurückgebaut und gegen dreiadrige Kupferkabel mit Kabelquerschnitten von 2,5 mm² ausgetauscht. In der Küche werden zusätzlich fünfadrige Kabel für Herd- und Geschirrspüleranschluss mit 2,5 mm² nach VDE verlegt. Es wird eine separate Steckdose für einen Geschirrspüler installiert.
Die Montage der Leitungen erfolgt unterputz. Hierfür werden die Wände aufgeschlitzt, die neuen Kabel eingelegt und die Wände wieder verschlossen, soweit die Verkabelung nicht in entstehenden Hohlräumen erfolgt. Die Wände werden nach Abschluss der Arbeiten wieder malermäßig instandgesetzt und farblich angepasst.
Die im Bestand befindlichen wenigen Steckdosen und Schalter werden erneuert. Da die Wohnung teilweise nur mit einer oder zwei Steckdosen pro Raum ausgestattet ist, wird die Anzahl der Steckdosen und Schalter erhöht. Künftig wird sich neben jeder Zimmertür ein Lichtschalter, Ausschalter, Wechselschalter oder Serienschalter nach Planung und Bedarf für den betreffenden Raum befinden. Unter jedem Lichtschalter wird eine Steckdose installiert.
An denjenigen Stellen der Wohnung, an denen derzeit lediglich eine Steckdose vorhanden ist, wird mindestens eine zweite installiert. Im Arbeitsbereich der Küche werden ebenfalls Doppelsteckdosen installiert.
Der Balkon verfügt derzeit nicht über eine Beleuchtung oder einen Stromanschluss. Es werden dort eine Lampe und eine Steckdose installiert. Die Außenbeleuchtung und eine Steckdose werden von innen aus dem Zimmer schaltbar sein.
Im Bad wird eine separate Steckdose für den Anschluss einer Waschmaschine installiert. Etwa 25 cm oberhalb des Waschbeckens wird eine weitere Steckdose für den täglichen Bedarf installiert.
Die Installation der neuen Leitungen erfolgt nach den Vorschriften der VDE und der einschlägigen DIN. Zusätzlicher Schutz wird durch den Einbau eines Fi-Schutzschalters gewährleistet.
Es wird ein moderner Sicherungskasten im Flur der Wohnung in die Wand eingebaut. Der Sicherungskasten wird durch eine unauffällige Klappe verdeckt zugänglich sein. Der Einbau der einzelnen wohnungszugehörigen Stromzähler erfolgt in einer zentralen Zählerstation welche sich in den Kellerräumen befinden wird.
Sämtliche Kabel der Installationen werden unterputz gelegt.
7. Einbau einer Schließanlage, Erneuerung des Klingeltableaus mit Gegensprechanlage
An beiden Hauseingängen wird ein vandalismusgeschütztes Klingeltableau installiert. Dieses ist mit einer abhörsicheren Gegensprechanlage und einem elektrischen Türöffner sowie den entsprechenden Gegenstellen im Flur der jeweiligen Wohnung ausgerüstet. Es wird eine moderne Zentralschließanlage mit Aufbohrschutz installiert. Sämtliche Kabel der Installationen werden unterputz gelegt.
8. Aufzug
Es werden vier elektrisch betriebene Seilaufzüge an den vier Aufgängen des Gebäudes hofseitig eingebaut. Die Aufzüge werden über sechs Haltestellen verfügen. Die Treppenhäuser werden hierfür hofseitig geöffnet und die einzelnen Einstiegsöffnungen eingepasst.
9. Fernwärme
Die Haus S-D-Straße 32 wird an das Berliner Fernwärmenetz von Vattenfall angeschlossen. Der Anschluss erfolgt über eine mittels Stichleitung mit dem Fernwärmenetz verbundene Übergabestation und eine Hauszentrale mit Warmwassermodul und Warmwasserspeicher. Die Hauszentrale wird sich im Keller des Gebäudes S-D-Straße 32 befinden. Der zukünftige Heizungskeller kann nur durch die Vermieterin bzw. durch bevollmächtigte Dritte betreten werden. Die Verteilung erfolgt über Zirkulationsleitungen. Die Leitungsführungen der Stränge und Verteilungsleitungen werden im Wesentlichen unter Putz (z. B. Schächte, abgehängte Decken, GK-Wände) hergestellt.
Die in den Wohnungen vorhandenen Gamat-Außenwandheizer werden zurückgebaut. Die Wand- und Bodenöffnungen werden verschlossen, verputzt und farblich angepasst.
a) Wärmeversorgung
Der Anschluss der Wohnung an die Wärmeversorgung erfolgt über einen zentralen Versorgungsschacht an der Wand zwischen der Küche und dem Zimmer. Die Leitungen werden gedämmt an der Decke der darunterliegenden Wohnung verlegt und durch den Fußboden hindurchgeführt an den jeweiligen Heizkörper angeschlossen, sodass die Wohnungsleitungen jeweils aus dem Fußboden direkt unter dem Heizkörper hervortreten. Im Badezimmer erfolgt die Montage eines Sprossenheizkörpers an Stelle des derzeitigen Heizkörpers.
Die Decke wird in allen Räumen vollständig um ca. 15 cm abgehängt und mit Gipskartonplatten verkleidet, um dort den Heizungskreislauf für die darüber liegende Wohnung herzustellen.
b) Warmwasserversorgung
Es werden Kalt- und Warmwasserzähler eingebaut.
10. Einbau von Kalt-, Warm- und Abwasserleitungen
Die alten Leitungen werden vollständig zurückgebaut, verbleibende Wand- und Bodenöffnungen werden verschlossen und malermäßig angepasst. Die Steigleitungen der Kalt- und Abwasserleitungen werden aus Kunststoffverbundrohr neu erstellt, wobei die Warmwasserleitungen erstmals erstellt werden. Die Rohre werden isoliert und verlaufen ebenfalls durch den vertikalen Versorgungsschacht an der Wand zwischen der Küche und dem Zimmer. Die Warm- und Kaltwasserleitungen erhalten jeweils wohnungsbezogene Wasserzähler zur Verbrauchsmessung. Die Frischwasserhauptleitung wird mit einem Rückspülfilter ausgestattet.
Die Abwasserleitungen werden aus schallisolierendem Kunststoffrohr erneuert.
11. modernes Bad
Es wird ein Sprossenheizkörper, an Stelle des derzeit im Bad befindlichen Heizkörpers, eingebaut. Der Sprossenheizkörper misst 55 x 95 cm (Breite x Höhe) und ist weiß.
Die Wände und der Fußboden werden einheitlich bis zu einer Höhe von ca. 2,20 m weiß gefliest. Das Bad wird mit einer handelsüblichen Badewanne, einem Waschbecken und modernen wassersparenden Einhebelmischbatterie-Armaturen ausgestattet. Die Badewanne wird eingefliest und erhält eine Ablage an der Wandseite. Die Badewanne erhält eine Brausearmatur mit Feststellvorrichtung an der Wand. Das WC wird wandhängend an ein Wandmodul angebaut und besteht aus weißem Keramik. Der WC-Spartaster wird Unterputz mit wassersparendem Unterbauspülkasten angebracht. Die Module werden mit Trockenbauwänden verkleidet und anschließend mit weißen matten Fliesen gefliest.
12. Küche
Des Weiteren wird im Bereich der Nassstrecke sowie der Spritzfläche oberhalb von Spüle und Herd ein Fliesenspiegel angebracht. Die Fliesen haben die Abmessungen von ca. 10 x 10 cm und sind matt weiß. Der gesamte Fliesenspiegel wird eine Länge von ca. 1,50 m und Höhe von ca. 60 cm haben.
13. Überarbeitung Hausflur und Bodendielen
Die Bodendielen in der Wohnung werden abgeschliffen und neu versiegelt. Fehlstellen werden ausgebessert.
Treppenhausfenster und Treppengeländer werden tischler- und malermäßig überarbeitet. Der Bodenbelag wird entfernt und durch neuen PVC-Belag ersetzt. Die Wände werden malermäßig überarbeitet.
14. Keller
Die Kelleraußenwände werden mit einer horizontalen Abdichtung mittels einer Bohrlochinjektion versehen. Die Wandflächen werden gereinigt und sandgestrahlt und nach Bedarf instandgesetzt. Ebenso werden die Fußböden auf Schädigungen geprüft, schadhafte Flächen werden erneuert, gepflasterte Bereiche werden durch einen Betonestrich erneuert. Die Zugänge sowie Hausanschluss- und sonstige Gemeinschafträume erhalten entsprechende Stahltüren unter Berücksichtigung der Brandschutzanforderungen und werden mit einer zentralen Schließanlage bestückt. Die KG- Fensteröffnungen werden mit einem Lochgitter versehen, um eine ausreichende Querbelüftung zu erreichen. Die Lichtschächte werden geprüft und instandgesetzt, bei Bedarf werden sie erneuert. Die Gitterrostabdeckungen werden erneuert und erhalten einen neuen Betonkranz. Die Pflasterungen werden fachgerecht aufgearbeitet. Die Kellerdecken erhalten eine Wärmedämmung entsprechend der aktuellen EnEV. Die Keller werden ausreichend beleuchtet. Sämtliche Abstellarmaturen, Reinigungsflansche, Hauptzähler und Zählerzentralisation sowie Medien/Hausanschlüsse sind über die Kellerräume erreichbar und werden entsprechend beschriftet. Die Mieterkeller erhalten neue Metallgitterverschläge mit einem Schlossüberwurf und einer Kennzeichnung (Nummer).
II. Den Beklagten für jeden Fall der Zuwiderhandlung ein in das Ermessen des Gerichts gestelltes Ordnungsgeld, ersatzweise Ordnungshaft anzudrohen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie sind der Auffassung, die Modernisierungsankündigung habe keine Duldungspflicht ausgelöst, weil ihnen keine Ausweichwohnung angeboten wurde und ein Verbleib in der Wohnung während der Dauer der Arbeiten nicht möglich sei.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Der Rechtsstreit ist ohne Erklärungsfrist der Klägerin auf den Schriftsatz der Beklagten vom 18.04.2017 zur Entscheidung reif, weil dieser keinen neuen Sachvortrag enthält, der für die Entscheidung relevant ist.
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Duldung der Arbeiten aus § 555 d Abs. 1 BGB.
Die Modernisierungsankündigung entspricht nicht der Vorschrift des § 555 c BGB, weil sie Arbeiten ankündigt, die einen Verbleib in der Wohnung ausschließen, ohne eine konkrete Ersatzwohnung anzubieten. Die angekündigten Arbeiten lassen einen Mietgebrauch während der Modernisierung nicht zu. Die Fenster der Wohnung sollen ausgetauscht werden. Der geplante Austausch der Elektroleitungen beinhaltet, dass sämtliche Wände aufgeschlitzt werden müssen. Es sollen alle Steckdosen ausgetauscht werden. Die Schaffung eines zentralen Versorgungsschachts in der Wohnung bringt erheblichen Lärm und Schmutz mit sich. Sämtliche Decken sollen abgehängt werden und sämtliche Wasserleitungen sollen ausgebaut und durch neue ersetzt werden. Es soll ein neues Bad gebaut werden. Der komplette Boden soll abgeschliffen und neu versiegelt werden. Hinzu kommen umfangreiche Arbeiten an den Gemeinschaftsflächen. Der Hof soll komplett neu gestaltet werden und das Haus soll wärmegedämmt werden. Aufzüge sollen angebaut, eine Schließanlage eingebaut werden. Bei diesem Umfang der Arbeiten ist damit zu rechnen, dass die Haustür ständig offen stehen wird, sich allerorten eine Vielzahl von Bauarbeitern im Haus und auch in der Wohnung aufhält. Die Arbeiten an Wänden und Decken der Wohnung würden es erforderlich machen, die Möbel aus der Wohnung zu entfernen. Wasser und Stromversorgung wären zeitweise unterbrochen und ein Beheizen der Wohnung wäre allenfalls provisorisch möglich.
Der Ersatzwohnraum muss in der Modernisierungsankündigung bereits konkret bezeichnet werden. Gemäß § 555 c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB muss die Ankündigung Angaben zu Art und voraussichtlichem Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen enthalten. Hierzu gehört auch die Frage von Ersatzwohnraum. Für eine Mitteilungspflicht bereits in der Modernisierungsankündigung spricht der Zweck der Modernisierungsankündigung. Der Mieter soll wissen, welche Belastungen auf ihn zukommen. Nur wenn er weiß, wie seine Wohnsituation in den nächsten Monaten aussehen wird, kann er entscheiden, ob er die Arbeiten dulden möchte, einen Härtegrund einwenden möchte oder das Mietverhältnis kurzfristig beenden möchte (Bundestags-Drucksache 14/4553, Seite 37).
Würde man ein pauschal gehaltenes Angebot des Vermieters, eine Ersatzwohnung bereitzustellen oder aber bei der Suche behilflich zu sein, genügen lassen, so könnte der Mieter innerhalb der Einwendungsfrist für Härtegründe keine sichere Entscheidung treffen. Ersatzwohnraum in Berlin ist nicht so einfach zu beschaffen, als das eine pauschale Ankündigung zuverlässig und zeitgerecht umgesetzt werden kann. Der Mieter, der sich auf die Ankündigung einer konkret noch nicht feststehenden Wohnung einlässt, läuft Gefahr, mit einer nicht vergleichbaren oder für seine Wohnbedürfnisse ungeeigneten Wohnung konfrontiert zu werden. Es bestünde die Gefahr, dass der Vermieter bis zum Baubeginn überhaupt keine Wohnung benennen kann oder aber eine Wohnung, die zu weit vom bisherigen Lebensmittelpunkt oder Arbeitsplatz entfernt liegt oder die so klein oder groß ist, dass sie das Wohnbedürfnis des Mieters nicht deckt. Bietet der Vermieter im Nachgang zu einer pauschalen Ankündigung in der Modernisierungsankündigung eine ungeeignete Wohnung an, so kann der Mieter sich aufgrund der Frist in § 555 d Abs. 3 BGB nicht mehr auf eine Härte berufen und müsste den Ersatzwohnraum so wie er beschaffen ist hinnehmen. Hierdurch würde die Möglichkeit des Härteeinwands erheblich eingeschränkt. Eine sichere Entscheidungsgrundlage hat der Mieter nur, wenn er den Ersatzwohnraum konkret kennt und einschätzen kann, ob er diesen für die Dauer monatelanger Arbeiten akzeptieren möchte.
Das konkrete Angebot der Klägerin einer 64 qm großen Wohnung in der W.Straße mit Schriftsatz vom 9.3.2017 genügt nicht, weil es den Zweck der Modernisierungsankündigung aushöhlen würde, wenn ein derart späteres Angebot ausreichen würde. Grund hierfür sind die Fristen für den Mieter zur Geltendmachung von Härtegründen bzw. der Ausübung des Sonderkündigungsrechts nach § 555 e BGB. Die Beklagten konnten das Sonderkündigungsrecht im März 2017 nicht mehr ausüben.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr.11, 711 ZPO.