LG Hamburg – Az.: 311 S 74/10 – Urteil vom 02.09.2011
1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 29.09.2010, Az. 39A C 43/10, wird zurückgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrags abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
4. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.
und beschließt:
Der Wert des Streitgegenstands für die Berufung wird auf 4.200,00 € festgesetzt (12 x 350,00 € beabsichtigter Untermietzins).
Gründe
I.
Der Kläger begehrt von der Beklagten die Zustimmung zu einer Teiluntervermietung.
Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird verwiesen auf den Tatbestand der erstinstanzlichen Entscheidung.
Das Amtsgericht hat die Klage durch Urteil vom 29.09.2010 angewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Mieter habe bei Wohnraummietverträgen keinen Anspruch auf Erteilung einer generellen, nicht personenbezogenen Untervermietungserlaubnis, und verweist auf die Entscheidung des Kammergerichts Berlin in WuM 1992, 350 f. Aus dem Wortlaut des § 553 Abs. 1 BGB unter Berücksichtigung der Ausnahme in Satz 2 der Vorschrift ergebe sich insgesamt, dass auch bei Vorliegen eines berechtigten Interesses die Erteilung einer generellen Erlaubnis, ohne dass der Untermieter benannt wird, nicht verlangt werden könne. Zwar sei ein Interesse des Mieters im vorliegenden Fall nachvollziehbar, schon vor der Auswahl eines Untermieters zu erfahren, ob der Vermieter ein berechtigtes Interesse anerkenne, einen Anspruch darauf habe er aber nicht. Der Mieter bleibe nicht schutzlos, weil die unberechtigte Weigerung zur Erteilung der Erlaubnis Sekundäransprüche auslösen könne.
Gegen das seinem Prozessvertreter am 05.10.2010 zugestellte Urteil des Amtsgerichts hat der Kläger mit am 26.10.2010 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit am 13.12.2010 eingegangenen Schriftsatz begründet, nachdem die Frist zur Berufungsbegründung auf den am 06.12.2010 (einem Montag) eingegangen Antrag hin bis zum 13.12.2010 verlängert worden war.
Der Kläger meint, das Amtsgericht habe nicht ausreichend berücksichtigt, dass der Kläger die Zustimmung nur unter der Einschränkung verlangt, dass nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Weder die Entscheidung des Kammergerichts noch sonstige Literaturstimmen würden sich mit der Frage befassen, ob ein Rechtsschutzbedürfnis für ein Begehren auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis ohne Personennennung bei genereller Ablehnung durch den Vermieter bestehe. Wenn der Mieter bei genereller Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung sein Sonderkündigungsrecht ausüben könne, ohne einen konkreten Untermieter benannt zu haben, müsse dies auch für die Erlaubniserteilung gelten. Der Mieter habe zudem gar keine anderen Möglichkeiten, zumal er nicht einen Untermietinteressenten suchen könne, ohne diesem wahrheitsgemäß zu schildern, dass der Vermieter eine Untervermietung generell verweigere. Unter diesen Umständen sei ein Interessent kaum zu finden. Ein Schadensersatzprozess sei mit erheblichen Unsicherheiten verbunden und daher kein adäquater Ausgleich für den fehlenden Primäranspruch. Jedenfalls aus § 242 BGB in Verbindung mit § 553 Abs. 1 BGB bzw. dem gleichlautenden § 21 Ziffer 3 des Mietvertrags sei ein Anspruch herzuleiten.
Der Kläger beantragt, die Beklagte / Berufungsbeklagte unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Hamburg vom 29.9.2010, Aktenzeichen 39A C 43/10, zu verurteilen, dem Kläger der Untervermietung eines Zimmers in der Wohnung des Klägers, L.-Straße …, Hochparterre, … H. einschließlich der Mitbenutzung der Dusche im Keller, des Gäste-WC (vom Flur abgehend), der Küche und des Wintergartens zuzustimmen, sofern nicht in der Person des Untermieters / der Untermieterin ein wichtiger Grund vorliegt.
Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Sie beruft sich auf ihren Vortrag erster Instanz und die ihrer Ansicht nach zutreffenden Erwägungen im amtsgerichtlichen Urteil. Bei der Erteilung der Untervermietungserlaubnis sei eine Interessenabwägung notwendig, die aber nicht möglich sei, wenn nicht mitgeteilt wird, ob, wann und wem Teile der Wohnung zur Verfügung gestellt werden sollen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend Bezug genommen auf die in dieser Instanz zur Akte gereichten Schriftsätze.
II.
1. Die gemäß §§ 517, 520 Abs. 2, 511 Abs. 2 ZPO zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung ist unbegründet, weil die Entscheidung weder auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht noch die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen.
Ein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung ohne Benennung eines konkreten Untermieters unter dem Vorbehalt der Prüfung, ob in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund zur Verweigerung der Zustimmung vorliegt, besteht nicht. Einen solchen Anspruch sieht § 553 Abs. 1 BGB nicht vor, wie das Amtsgericht mit zutreffender Begründung festgestellt hat. Aus dem Zusammenspiel zwischen Satz 1 und Satz 2 der Vorschrift ergibt sich, dass der Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis einzelfallbezogen zu prüfen ist. Eine solche Einzelfallprüfung ist jedoch nicht möglich, wenn die Person des Untermieters nicht benannt ist.
Hiervon ist nach Auffassung der Kammer keine Ausnahme zuzulassen. Dies gilt auch nicht in dem Fall, in dem – wie hier – der Vermieter die Erlaubnis bereits bei Angabe eines konkreten Untermietinteressenten verweigert hat, ohne dass Gründe vorgetragen wurden, die eine Verweigerung der Erlaubnis rechtfertigen würden, und in dem das Verhalten des Vermieters darauf schließen lässt, dass er auch in der Zukunft eine Erlaubnis nicht erteilen würde. In dem Schreiben an den Untermieter (Anlage K4) verweist die Beklagte ausdrücklich darauf, dass sie nichts gegen den vorgeschlagenen Untermieter habe. Soweit sie darauf verweist, dass das Verhältnis mit dem Kläger zerrüttet sei, hat sie hierzu nicht substantiiert vorgetragen. In der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht war die Beklagte nicht einmal bereit zu erklären, dass sie den Antrag auf Erteilung einer Untermieterlaubnis bewilligen würde, sofern die Voraussetzungen des § 553 BGB zum Zeitpunkt der Antragstellung vorliegen sollten.
Soweit ersichtlich setzt sich weder die Rechtsprechung noch die Literatur mit einem solchen Fall auseinander. Häufig wird darauf verwiesen, dass kein Anspruch auf Erteilung einer generellen, nicht personenbezogenen Untermieterlaubnis besteht (vgl. Palandt-Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., § 553 Rn. 2; MünchKomBGB-Bieber, 5. Aufl., § 553 Rn. 5; Schmidt/Futterer-Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 553 Rn. 12; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. VI 180). Ob das auch im geschilderten Sonderfall und unter dem Vorbehalt der späteren Prüfung personenbezogener Umstände gelten soll, wird allerdings nicht erörtert. Dies gilt auch für den vom Amtsgericht zitierte Rechtsentscheid des Kammergerichts Berlin vom 11.06.1992 (WuM 1992, 350 f). In dem dort geschilderten Sachverhalt ist nicht ersichtlich, dass der Vermieter zuvor eine Untervermietung bereits in einem konkreten Fall oder generell verweigert hat. Ebenfalls nicht aussagekräftig ist die von der Beklagten zitierte Entscheidung des BGH (Urteil v. 15.11.2006, XII ZR 92/04, NJW 2007, 288, 289), aus der nicht ersichtlich ist, dass die dort genannte Anspruchsvoraussetzung – die namentliche Benennung des Dritten durch den Mieter – ausnahmslos gefordert wird.
Eine Ausnahme ergibt sich jedoch weder aus dem Wortlaut des Gesetzes noch aus dessen Zweck. Maßgeblich ist der Umstand, dass ohne Bezeichnung der konkreten Situation, in der die Untervermietung erfolgen soll, weder der Vermieter noch im Streitfall das Gericht entscheiden kann, ob wichtige Gründe vorliegen, die eine Versagung der Erlaubnis rechtfertigen können. Hierbei spielt nicht nur die Person des Untermieters eine Rolle. Hinzu kommen können auch andere Umstände, wie zum Beispiel die Belegungssituation der Wohnung, die sich in der Zukunft (etwa aufgrund des Einzugs weiterer berechtigter Personen) jederzeit ändern kann, oder auch besondere weitere Umstände (z. B. Fehlverhalten des Mieters, kurzfristige Beendigung des Mietverhältnisses). Die Erteilung der Erlaubnis ausschließlich unter dem Vorbehalt der Prüfung der Person des Untermieters würde zu einer vorzeitigen Bindung des Vermieters führen, die das Gesetz ihm erst abverlangt, wenn er alle relevanten Informationen hat. Nur dann ist auch dem Gericht die Einzelfallprüfung möglich, ob ein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis besteht. Eine Differenzierung nach einzelnen Abschnitten der Prüfung ist nicht sachgerecht. Die Verurteilung müsste unter dem Vorbehalt aller in § 553 Abs. 1 S. 2 BGB genannten Voraussetzungen stehen und könnte daher nur das wiedergeben, was das Gesetz bereits vorsieht, ohne dass dem Kläger dadurch geholfen wäre.
Nur dieser Gesichtspunkt führt dazu, dass auch unter Berücksichtigung des Gebots von Treu und Glauben ein Anspruch auf Erteilung einer generellen Erlaubnis unter dem Vorbehalt einer Teilprüfung nicht anerkannt werden kann. Er führt auch dazu, dass die Kammer den Fall anders behandelt als die Fälle, in denen Sekundärrechte (wie etwa das Recht zur Kündigung gemäß § 540 Abs. 1 S. 2 BGB) auch ohne Benennung eines konkreten Mietinteressen zugestanden werden, wenn der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis von vornherein generell und ausnahmslos ablehnt (vgl. BGH, Urteil v. 15.11.2006, XII ZR 92/04, NJW 2007, 288, 290). Eine Verurteilung des Vermieters könnte dem Mieter hinsichtlich seines Primäranspruchs ohnehin nicht weiterhelfen, weil sie nicht vollstreckbar wäre und dem Mieter auch nicht die Gewissheit verschaffen kann, dass ein Untermieter anerkannt werden und dieser im Fall der Untervermietung keine Probleme mit dem Vermieter bekommen würde.
2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
3. Die Revision war zuzulassen, weil die Fortbildung des Rechts und die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 ZPO. Zur Frage, ob eine generelle Untervermietungserlaubnis unter dem Vorbehalt der Prüfung der Person des Untermieters ausnahmslos nicht verlangt werden kann, gibt es keine höchstrichterliche Rechtsprechung.
