Gewinne durch Wertsteigerungen bei Mietkaution
Die Mietkaution ist ein fester Bestandteil von nahezu jedem Mietvertragsverhältnis, da der Vermieter auf diese Weise eine Absicherung vor etwaig auftretenden Schäden in dem Mietobjekt nach dem Auszug des Mieters haben möchte. Die Mietkaution ist jedoch nach der Zahlung des Mieters nicht weg. Vielmehr besteht für einen Vermieter die Verpflichtung, diese Summe möglichst gewinnbringend anzulegen. In der gängigen Praxis dauern heutzutage Mietvertragsverhältnisse nur für einen kurzen oder mittellangen Zeitraum an, sodass die angelegte Mietkaution nur sehr wenig Erträge einbringen kann.
Die 0-Prozent-Zinspolitik der EZB hat hierzu erheblich beigetragen. Die Erträge einer Mietkaution sind jedoch stark davon abhängig, in welcher Form der Vermieter die entsprechende Mietkaution anlegt. Es ist auch denkbar, dass durch eine clevere Anlage, beispielsweise in Form eines Aktienpakets, die Mietkaution durchaus horrende Beträge abwirft. In derartigen Fällen stellt sich natürlich die grundlegende Frage, wem die Erträge einer Mietkaution eigentlich zustehen.
Auch bei extremen Wertsteigerungen stehen dem Mieter die Gewinne zu
Das Amtsgericht Köln hat kürzlich einen Fall entschieden, in dem eine Mietkaution in Höhe von 400 Euro einen Aktienwert in Höhe von 115.000 Euro erreicht hat. Das AG Köln sprach den Mietern die Erträge dieser Mietkaution zu und betonte, dass eine anderweitige Bestimmung in dem Mietvertrag als unwirksam anzusehen ist.
Der zugrundeliegende Fall
Der Entscheidung von dem AG Köln ging eine Klage von einer Tochter voraus, welche nach dem Ableben der Eltern die Vermieterin der Eltern zu der Herausgabe von Kursgewinnen aus der Mietkaution heraus aufforderte. Die Vermieterin hatte die Mietkaution im Sinne der mietvertraglichen Vereinbarung entsprechend in Aktien angelegt und mit diesem Aktienpaket den Betrag von 115.000 Euro erzielt. Mit dem Jahr 1960 begann das Mietvertragsverhältnis der Eltern mit der Vermieterin und seinerzeit betrug die Mietkaution noch 800 D-Mark. Vereinbart wurde in dem Mietvertrag, dass die Vermieterin im Fall der Mietvertragsbeendigung die Mietkaution entweder in der Form der Aktien oder in der Höhe der ursprünglich hinterlegten Geldsumme herausgegeben werden kann.
Mit dem Jahr 2005 begannen Devidendenausschüttungen zugunsten der Eltern
Die Eltern bezogen im Jahr 2005 innerhalb der identischen Wohnungsgesellschaft eine anderweitige Wohnung. Im Rahmen dieses Umzugs erfolgte auch eine Umrechnung der bereits hinterlegten Kaution in Höhe von 800 D-Mark auf den Betrag von 409 Euro. Es erfolgte auch ein Übertrag auf einen vollständig neuen Mietvertrag. Der Mietkautionsbetrag wurde von einem Treuhänder, der von der Wohnungsgesellschaft beauftragt wurde, weiterhin verwaltet. Dieser Treuhänder nahm eine weitere Anlage der Mietkaution in Form von Aktien vor. Im Verlauf der Zeit erfolgte eine Auszahlung einer Dividende, welche aus der Aktienanlage heraus erzielt wurde, in Höhe von 6.000 Euro an die Eltern. Die Eltern verstarben im Verlauf der Zeit, sodass das Mietvertragsverhältnis mit dem Jahr 2018 endete. Als Alleinerbin der Eltern galt die Tochter.
Die Tochter forderte als Erbin die Herausgabe von dem Aktiendepot
Nachdem die Tochter als Alleinerbin das Erbe angetreten hatte und das Mietvertragsverhältnis mit der Vermieterin beendet wurde, forderte sie die Vermieterin zu der Herausgabe des Aktiendepots bzw. eine Übertragung auf sie als Alleinerbin. Diese Forderung wurde von der Vermieterin verweigert. Als Begründung verwies die Vermieterin auf eine Mietvertragsklausel, nach welcher sie dazu berechtigt sei, anstatt des Aktiendepots lediglich den Wert der Mietkaution über 409 Euro auszahlen. Die Tochter gab sich mit der Verweigerungshaltung der Vermieterin natürlich nicht zufrieden und reichte vor dem AG Köln eine Klage ein.
Das AG bejahte die Ansprüche der Tochter
Der Argumentation der beklagten Vermieterin folgte das AG Köln ausdrücklich nicht. Vielmehr erfolgte ein Verweis des Gerichts auf den § 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Gem. § 551 Abs. 3 S. 3 BGB hat ein Mieter ein Anrecht auf die Erträge, falls die Mietkaution in Form einer Anlage durch den Vermieter angelegt wird. Überdies schreibt der § 551 Abs. 4 BGB auch ausdrücklich vor, dass anderweitige Klauseln in einem Mietvertrag, welche einen Nachteil für die Mieter mit sich bringen, als rechtsunwirksam anzusehen sind. Dies betrifft auch die Klausel in dem ursprünglichen Mietvertrag, welcher im Jahr 1960 zwischen den damaligen Mietern und dem Vermieter getroffen wurde. Die Vermieterin argumentierte in dem Gerichtsverfahren jedoch damit, dass es einen 2. Mietvertrag im Zuge des Umzugs der Mieter gegeben und dass sich die Rechtslage vor dem 2. Mietvertrag geändert habe. Der § 551 BGB hat im Jahr 1960 und somit vor dem Abschluss des 2. Mietvertrages noch nicht existiert. Dieser Argumentation folgte das AG Köln jedoch nicht. Das Gericht ging vielmehr davon aus, dass die bestehende Mietvertragsklausel auch in dem Jahr 1960 als rechtsunwirksam angesehen werden musste. Der 2. Mietvertrag der Eltern im Rahmen des Umzugs datiert aus dem Jahr 2005 und somit sei die Rechtsprechung aus dem Jahr 2001 auch entscheidend.
Bis zu dem Jahr 2001 gab es die gesetzliche Regelung, dass die bei einem Vermieter hinterlegte Mietkaution in Form eines Sparbuchs zwingend zu erfolgen hatte. Durch die Mietrechtsreform aus dem Jahr 2001 gab es diesbezüglich jedoch Veränderungen.
Die Vermieterin hatte Kenntnis von der veränderten Rechtslage
Dass die neue Rechtsprechung für den 2. Mietvertrag der Eltern im Jahr 2005 zur Anwendung hätte kommen müssen, war der beklagten Vermieterin laut Auffassung des AG Köln auch bekannt. Dies zeigte sich auch dadurch, dass der von der Vermieterin beauftragte Treuhänder Dividendenzahlungen an die Eltern der Klägerin vornahm. Dementsprechend ist davon auszugehen, dass die hinterlegte Mietkaution von dem alten Mietvertrag in das neue Mietvertragsverhältnis überführt wurde, sodass die in dem Jahr 2005 geltende Rechtsprechung zur Anwendung kam. Das AG Köln betonte im Zuge der Entscheidung auch ausdrücklich, dass das entsprechende Ergebnis auch dem ursprünglich angedachten Sinn von dem § 551 BGB voll entsprechen würde. Der Gesetzgeber wollte durch den § 551 BGB gewährleisten, dass ein Vermieter durch eine ganz besondere Anlageform der Mietkaution keine „Rosinenpickere“ betreiben könne. Dies wäre der Fall, wenn ein Vermieter eine für ihn als erheblich günstiger geltende Form der Rückgabe von der Mietkaution auswählen kann. Kursverluste bei einem Aktiendepot könnten auf die Mieter abgewälzt und Kursgewinne könnten jedoch von dem Vermieter eingestrichen werden. Dies ist ausdrücklich nicht im Sinne des § 551 BGB.
Zwar ist der Umstand korrekt, dass die von den Eltern eingezahlte Kaution über 800 D-Mark bzw. 409 Euro sich im Nachhinein als überaus lohnenswert für die Mieter darstellt, jedoch ist dies nicht das Verschulden der Eltern. Das AG Köln urteilte dementsprechend, dass die Vermieterin zu der Übertragung des Aktienpakets über 115.000 Euro an die Tochter als Alleinerbin der verstorbenen Mieter verpflichtet ist. Hierbei muss jedoch ausdrücklich betont werden, dass dieses Urteil des AG Köln aktuell noch nicht als rechtskräftig gilt. Es ist davon auszugehen, dass die Vermieterin den Schritt des Rechtsmittels gegen dieses Urteil gehen wird und dass die ganze Angelegenheit damit noch nicht vollständig abgeschlossen ist. Im Hinblick auf die Streitfrage, wem die Erträge einer Mietkaution zustehen, hat das AG Köln jedoch ein wichtiges rechtliches Signal für zukünftige Streitfälle gesetzt.
Wie muss die Mietkaution durch den Vermieter anlegt werden?
Der Vermieter muss die vom Mieter erhaltene Mietkaution zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten anlegen. Die Anlage ist bei allen Kreditinstituten in der Europäischen Union zulässig und muss nicht unbedingt auf einem Sparbuch erfolgen. Es reicht aus, wenn für das Konto der übliche Zinssatz für Spareinlagen mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten gezahlt wird. Wichtig ist außerdem, dass die Kaution des Mieters vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegt wird.
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