Der Erwerb einer Teileigentumseinheit für nur einen Euro sollte eine Wohnungseigentümergemeinschaft vor künftigen Forderungen schützen, nachdem ein maroder Gewölbekeller jahrelang zum Streitfall wurde. Hohe Sanierungskosten für den feuchten Gewölbekeller drohten nun, das vermeintliche Schnäppchen in eine unkalkulierbare finanzielle Mehrbelastung durch Sonderumlagen zu verwandeln.
Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Darf eine Eigentümergemeinschaft eine marode Immobilie kaufen?
- Was bedeutet ordnungsgemäße Verwaltung im WEG-Recht?
- Warum wollte die Gemeinschaft den Gewölbekeller erwerben?
- Warum stoppte das Landgericht Bamberg den Kaufbeschluss?
- Welche Folgen hat das Urteil für Wohnungseigentümer?
- Experten Kommentar r
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Muss die Gemeinschaft eine marode Einheit kaufen, wenn ein Miteigentümer mit Klage droht?
- Verliere ich mein Geld, wenn ich die Anfechtungsfrist gegen den unsinnigen Kauf verpasse?
- Muss die WEG vor dem Kauf einer Problem-Immobilie zwingend ein professionelles Baugutachten einholen?
- Wie reagiere ich, wenn der Eigentümer die Sanierung trotz abgelehntem Kauf weiter verweigert?
- Hafte ich mit meinem Privatvermögen für die Sanierungskosten der neu erworbenen Gemeinschafts-Einheit?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 41 S 16/24 WEG
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Landgericht Bamberg
- Datum: 13.06.2025
- Aktenzeichen: 41 S 16/24 WEG
- Verfahren: Berufung
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht
- Relevant für: Wohnungseigentümer, Hausverwalter bei Immobilienkäufen
Die Eigentümergemeinschaft darf Schrottimmobilien nur bei extrem wichtigen Gründen für die Gemeinschaft kaufen.
- Der Kauf belastet Miteigentümer ungefragt mit neuen Steuern und sehr hohen Renovierungskosten.
- Die Gemeinschaft benötigt für den Kauf eigener Immobilien ganz besonders gewichtige Gründe.
- Die bloße Angst vor künftigen Renovierungsforderungen des aktuellen Besitzers reicht nicht aus.
- Ein gesetzliches Recht zum Durchgehen sichert den Hofzugang auch ohne einen Kauf.
- Vage Pläne für einen Fahrradkeller rechtfertigen keine riskante und teure geschäftliche Entscheidung.
Darf eine Eigentümergemeinschaft eine marode Immobilie kaufen?
Ein Kaufpreis von einem symbolischen Euro klingt zunächst nach einem unschlagbaren Schnäppchen. Doch wenn an diesem Euro ein Sanierungsstau von geschätzten 300.000 Euro hängt, wird aus dem vermeintlichen Gelegenheitskauf schnell ein finanzielles Himmelfahrtskommando. Genau vor dieser Entscheidung stand eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Unterfranken. Die Mehrheit der Eigentümer wollte eine leerstehende, feuchte Kellereinheit im eigenen Haus erwerben, um drohenden Rechtsstreitigkeiten zuvorzukommen und die volle Kontrolle über das Gebäude zu erlangen.
Eine einzelne Miteigentümerin stellte sich gegen diesen Plan. Sie sah in dem Erwerb einer Teileigentumseinheit keine sinnvolle Verwaltungsmaßnahme, sondern ein unkalkulierbares wirtschaftliches Risiko für alle Beteiligten. Der Streit führte vom Amtsgericht Würzburg bis vor das Landgericht Bamberg. Das dort gefällte Urteil vom 13. Juni 2025 (Az. 41 S 16/24 WEG) ist eine deutliche Warnung an alle Eigentümergemeinschaften, die mit dem Gedanken spielen, Problemmiteigentum aufzukaufen. Das Gericht stellte klar: Die Hürden für den Immobilienerwerb durch die Gemeinschaft sind extrem hoch.
Was bedeutet ordnungsgemäße Verwaltung im WEG-Recht?
Um den Konflikt zu verstehen, muss man zunächst einen Blick auf die rechtlichen Spielregeln werfen. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gibt den Eigentümern weitreichende Befugnisse, ihr gemeinsames Eigentum zu verwalten. Nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 und § 19 Abs. 1 WEG haben die Eigentümer Anspruch auf eine Verwaltung, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.
Doch darf eine Gemeinschaft auch Teileigentum – also Räume, die eigentlich einem Sondereigentümer gehören – selbst ankaufen? Die Antwort der Justiz ist differenziert. Grundsätzlich besitzen Eigentümergemeinschaften die sogenannte Beschlusskompetenz. Das bedeutet, sie *können* rein rechtlich beschließen, eine Einheit zu kaufen, wenn dies einen Bezug zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hat.
Das „Können“ ist jedoch nur die erste Stufe. Die entscheidende zweite Stufe ist das „Dürfen“. Ein Beschluss muss auch inhaltlich einer Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen. Hier legt die Rechtsprechung, und so auch das Landgericht Bamberg in diesem Fall, einen besonders strengen Maßstab an. Da der Kauf einer Immobilie tief in die Vermögensinteressen jedes einzelnen Eigentümers eingreift – man denke an Grunderwerbsteuer, laufende Grundsteuern, Hausgeldzahlungen für die neue Einheit und Instandhaltungskosten –, reicht eine bloße Zweckmäßigkeit nicht aus. Es müssen ganz gewichtige Gründe vorliegen, die den Kauf für die Gemeinschaft fast schon zwingend notwendig machen.
Warum wollte die Gemeinschaft den Gewölbekeller erwerben?
Die Situation in der betroffenen Wohnanlage war verfahren. Im Erd- und Kellergeschoss befand sich eine Teileigentumseinheit mit einem historischen Gewölbekeller. Diese Räumlichkeiten standen seit rund zehn Jahren leer. Eigentümerin war eine Verwaltungs-GmbH & Co. KG, die zwar Verkaufsabsichten hegte, aber keinen Käufer fand.
Der Zustand des Kellers war desolat. Feuchtigkeit hatte dem Mauerwerk zugesetzt, die Räume waren faktisch unbenutzbar. Ein Gutachten schätzte die notwendigen Sanierungskosten für den Gewölbekeller auf etwa 300.000 Euro. In der Eigentümerversammlung am 16. April 2024 fasste die Gemeinschaft dennoch den Beschluss Nr. 4: Die WEG sollte die Einheit für einen symbolischen Euro kaufen.
Die Befürworter des Kaufs, also die Mehrheit der Eigentümer, trieb vor allem die Sorge um die Zukunft. Ihre Argumentation stützte sich auf drei Säulen:
- Angst vor Sanierungsforderungen: Die Gemeinschaft befürchtete, der aktuelle oder ein künftiger Eigentümer könnte die WEG auf Sanierung des feuchten Kellers verklagen, was teuer werden würde.
- Sicherung des Zugangs: Der Weg zum Heizraum und in den Hinterhof führte durch diese Einheit. Man wollte den jederzeitigen Zutritt rechtlich absichern.
- Nutzungskontrolle: Durch den Kauf wollte man verhindern, dass „irgendjemand“ einzieht, und stattdessen beispielsweise einen Fahrradkeller einrichten.
Die klagende Miteigentümerin sah dies völlig anders. Für sie war das Objekt eine klassische „Schrottimmobilie„. Sie argumentierte, dass die Gemeinschaft sich mit dem Kauf ein Fass ohne Boden ans Bein binde. Statt Abwehr von einem Sanierungsbegehren würde die Gemeinschaft durch den Kauf selbst zur sanierungspflichtigen Eigentümerin werden und müsste die 300.000 Euro definitiv aufbringen. Dies sei keine Verwaltung mehr, sondern eine hochriskante unternehmerische Entscheidung, die nicht durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss erzwungen werden dürfe.
Warum stoppte das Landgericht Bamberg den Kaufbeschluss?
Das Landgericht Bamberg folgte in seiner Entscheidung der Argumentation der klagenden Eigentümerin und kassierte den Beschluss über den Erwerb ein. Die Richter bestätigten zwar, dass die Gemeinschaft formell beschließen *könnte*, eine Einheit zu kaufen. Inhaltlich jedoch überschritt dieser spezielle Kauf die Grenzen der ordnungsgemäßen Verwaltung massiv.
Das Gericht zerpflückte die Argumente der Befürworter Punkt für Punkt. Dabei wurde deutlich, dass pauschale Ängste und vage Hoffnungen nicht ausreichen, um die Geldbörsen aller Miteigentümer dauerhaft zu belasten.
Das Argument der drohenden Sanierungskosten
Die größte Sorge der Gemeinschaft war, dass der Sondereigentümer (die GmbH) verlangen könnte, dass die Gemeinschaft den feuchten Keller auf ihre Kosten saniert, da die Feuchtigkeit möglicherweise vom Gemeinschaftseigentum (Außenwände/Bodenplatte) herrühre. Die Gemeinschaft wollte durch den Kauf quasi der „Gefahr“ zuvorkommen. Das Gericht hielt dies für einen Trugschluss.
Die bloße Möglichkeit, dass ein derzeitiger oder künftiger Sondereigentümer die WEG zur Sanierung heranzieht, begründet keinen ganz gewichtigen Grund. Es fehlt an konkreten, über vage Befürchtungen hinausgehenden Anhaltspunkten für eine zeitnahe Inanspruchnahme.
Die Richter wiesen darauf hin, dass die Einheit seit zehn Jahren leer stand und die GmbH bisher keinerlei Anstalten gemacht hatte, eine Sanierung einzufordern. Mehr noch: Es ist im WEG-Recht der Normalfall, dass jeder Sondereigentümer für die Instandhaltung seiner Räume selbst verantwortlich ist. Eine Vermeidung einer künftigen Inanspruchnahme durch den prophylaktischen Kauf eines Sanierungsfalls ist wirtschaftlich unlogisch. Wenn die WEG die Einheit kauft, muss sie die Sanierungskosten definitiv selbst tragen – und zwar zu 100 Prozent, verteilt auf alle Eigentümer. Kauft sie nicht, besteht zumindest die Chance, dass der Sondereigentümer die Kosten trägt oder Ansprüche abgewehrt werden können.
In der Praxis lassen sich Eigentümergemeinschaften oft vorschnell von Drohungen einzelner Miteigentümer einschüchtern. Prozessual ist die Lage für die Gemeinschaft jedoch meist vorteilhaft: Wer behauptet, dass Feuchtigkeit im Sondereigentum (Keller) durch das Gemeinschaftseigentum (z. B. Außenwand) verursacht wird, muss dies im Streitfall beweisen. Ohne ein gerichtlich verwertbares Sachverständigengutachten, das die Ursache zweifelsfrei klärt, sollte die Gemeinschaft keine teuren Anerkenntnisse abgeben oder – wie hier – die Immobilie prophylaktisch kaufen.
Die Legende vom notwendigen Zugang
Auch das Argument, man müsse die Einheit kaufen, um in den Hinterhof oder zum Heizraum zu gelangen, ließen die Richter nicht gelten. Der Zugang war über Jahre hinweg problemlos möglich gewesen.
Selbst bei einem künftig weniger kooperativen Erwerber bestünde nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG grundsätzlich eine Duldungspflicht des Sondereigentümers für Durchgänge, sodass ein Erwerb nicht erforderlich ist.
Das Gesetz schützt die Gemeinschaft hier bereits ausreichend. Eine Duldungspflicht nach dem Wohnungseigentumsgesetz sorgt dafür, dass Versorgungsleitungen und Gemeinschaftseinrichtungen erreichbar bleiben müssen. Man muss nicht den Flur kaufen, um durchlaufen zu dürfen – das Gesetz regelt das bereits.
Wirtschaftlicher Blindflug statt Planung
Besonders kritisch sahen die Richter die wirtschaftliche Seite. Ein Kaufpreis von einem Euro mag verlockend klingen, doch die Folgekosten wie Grundsteuer und Hausgeld würden sofort anfallen. Die Idee, einen Fahrradkeller zu errichten oder durch Vermietung Geld zu verdienen, bezeichnete das Gericht als bloße „Zweckmäßigkeitsüberlegung“. Es gab kein konkretes Konzept, keine Finanzierung der Sanierung und keine Wirtschaftlichkeitsberechnung.
Der Kauf einer solchen „Schrottimmobilie“ käme einer unternehmerischen Risikoentscheidung gleich. Eine WEG ist aber kein Immobilieninvestor. Ihr Zweck ist die Verwaltung des Bestands, nicht die Spekulation mit sanierungsbedürftigen Teilen. Die Belastung der Wohnungseigentümer durch Folgekosten wäre unverhältnismäßig, da der Nutzen (ein Fahrradkeller für 300.000 Euro Sanierungskosten?) in keinem Verhältnis zum Aufwand stünde.
Keine „ganz gewichtigen Gründe“
Das Kernproblem war das Fehlen einer echten Notlage. Ein Erwerb von Sondereigentum durch die Gemeinschaft ist ein so starker Eingriff in die Privatautonomie der einzelnen Eigentümer (die plötzlich Miteigentümer einer weiteren Wohnung werden, ob sie wollen oder nicht), dass er nur als „ultima ratio“ zulässig ist.
Unter Zugrundelegung des strengen Maßstabs, der bei Erwerb von Immobilienteilen durch die eigene Gemeinschaft anzulegen ist, bejaht die Kammer nicht, dass hinreichend gewichtige Gründe vorliegen, die den Erwerb rechtfertigen.
Hätte beispielsweise ein Dritter gedroht, im Keller ein Gewerbe zu eröffnen, das den Hausfrieden massiv stört (z.B. ein lauter Club), und wäre der Kauf die einzige Möglichkeit gewesen, dies zu verhindern, hätte das Urteil anders ausfallen können. Doch hier ging es nur um vage Ängste und den Wunsch nach Bequemlichkeit.
Welche Folgen hat das Urteil für Wohnungseigentümer?
Das Urteil des Landgerichts Bamberg schafft Klarheit für Eigentümergemeinschaften in ganz Deutschland. Der Erwerb des Sondereigentums durch die WEG ist kein Allheilmittel, um unliebsame Eigentümer loszuwerden oder Probleme mit der Bausubstanz „intern“ zu lösen.
Die Entscheidung stärkt die Rechte des einzelnen Eigentümers. Er muss sich nicht zwangsweise an Immobilienspekulationen seiner Nachbarn beteiligen. Eine Anfechtung der Erwerbsentscheidung hat gute Erfolgsaussichten, wenn kein schlüssiges, wirtschaftlich tragfähiges Konzept vorliegt oder keine akute Gefahr für die Gemeinschaft droht.
Viele Eigentümer unterliegen dem Irrtum, dass ein offensichtlich unsinniger oder „falscher“ Beschluss automatisch ungültig sei. Das ist im WEG-Recht fast nie der Fall. Solange ein Beschluss nicht „nichtig“ ist (was nur in extremen Ausnahmefällen vorkommt), wird er bestandskräftig, wenn er nicht innerhalb strikter Fristen vor Gericht angefochten wird. Wer den Gang zum Gericht scheut und die Frist verstreichen lässt, muss später zahlen – auch wenn der Beschluss inhaltlich rechtswidrig war. Ein bloßer Widerspruch in der Versammlung verhindert die Wirksamkeit nicht.
Für die Verwaltungspraxis bedeutet dies: Bevor über den Ankauf einer Einheit abgestimmt wird, muss die Hausverwaltung zwingend prüfen, ob dieser Schritt absolut notwendig ist. Bloße „nice-to-have“-Überlegungen wie ein neuer Fahrradraum oder die vage Angst vor einem bösen neuen Nachbarn reichen nicht aus, um Gemeinschaftsgelder in marode Bausubstanz zu investieren.
Die Gemeinschaft muss nun die Kosten des Rechtsstreits über zwei Instanzen tragen. Der Beschluss ist vom Tisch, die Einheit bleibt bei der Verwaltungs-GmbH & Co. KG. Das Problem des feuchten Kellers ist damit zwar nicht gelöst, aber die Gemeinschaft wurde davor bewahrt, sich sehenden Auges in ein finanzielles Desaster zu stürzen. Die Ungültigerklärung von einem Beschluss dieser Tragweite schützt die Eigentümer letztlich vor sich selbst.
Die Revision zum Bundesgerichtshof wurde nicht zugelassen, da sich das Landgericht auf gefestigte Rechtsprechung stützen konnte. Damit ist die Entscheidung rechtskräftig. Wer als Eigentümer künftig mit der Idee konfrontiert wird, eine leerstehende Wohnung im Haus „günstig“ zu übernehmen, sollte dieses Urteil griffbereit haben – es könnte viel Geld sparen.
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Experten Kommentar
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Das Argument „Wir kaufen uns für einen Euro Ruhe“ ist in Eigentümerversammlungen ein gefährlicher Trugschluss. Wer eine marode Einheit übernimmt, importiert den Sanierungsstau unweigerlich direkt in die Gemeinschaftskasse. Oft wird dabei übersehen, dass mit dem Eigentumsübergang auch sämtliche Verkehrssicherungspflichten sofort und ungeteilt auf die Gemeinschaft übergehen.
Strategisch ist der Kauf meist ein Eigentor: Solange ein Dritter Eigentümer ist, muss dieser mühsam beweisen, dass das Gemeinschaftseigentum ursächlich für Mängel ist. Kauft die Gemeinschaft die Fläche, beraubt sie sich ihrer besten Verteidigungsposition. Statt eines eventuellen Rechtsstreits hat man dann garantiert die vollen Sanierungskosten am Hals.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Muss die Gemeinschaft eine marode Einheit kaufen, wenn ein Miteigentümer mit Klage droht?
NEIN. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist rechtlich nicht verpflichtet, eine marode Einheit zu erwerben, nur um einer angedrohten Klage wegen möglicher Instandsetzungsmängel am Gemeinschaftseigentum zuvorzukommen. Bloße Befürchtungen vor künftigen Rechtsstreitigkeiten stellen nach der aktuellen Rechtsprechung keinen ausreichenden Grund für einen solch massiven Eingriff in das Gemeinschaftsvermögen dar.
Gemäß § 18 Abs. 2 WEG ist der Erwerb von Sondereigentum durch die Gemeinschaft nur bei Vorliegen eines ganz gewichtigen Grundes zulässig, was über vage Drohungen deutlich hinausgehen muss. Das Landgericht Bamberg hat hierzu klargestellt (Az. 41 S 16/24 WEG), dass die bloße Möglichkeit einer künftigen Inanspruchnahme durch den Sondereigentümer keinen hinreichenden Anlass für einen prophylaktischen Ankauf bietet. Rechtlich gesehen trägt der klagende Miteigentümer nach § 280 BGB die volle Beweislast dafür, dass Mängel am Gemeinschaftseigentum tatsächlich ursächlich für die Feuchtigkeitsschäden in seinem Sondereigentum sind. Solange kein gerichtsverwertbares Sachverständigengutachten diese Kausalität zweifelsfrei belegt, bleibt das Risiko eines verlorenen Prozesses für die Eigentümergemeinschaft gering und rechtfertigt keinesfalls die sofortige Übernahme hoher Sanierungskosten. Würde die Gemeinschaft die Einheit hingegen vorschnell kaufen, tauschte sie eine unsichere prozessuale Gefahr gegen eine sichere finanzielle Belastung, da sie als neue Eigentümerin nun rechtlich zwingend für die Instandsetzung verantwortlich wäre.
Eine Ausnahme von diesem Grundsatz besteht nur dann, wenn eine akute und bereits bewiesene Gefahr für die Gemeinschaft besteht, die durch ein unabhängiges Gutachten untermauert wurde. Sollte zweifelsfrei feststehen, dass das Gemeinschaftseigentum die alleinige Schadensursache ist und die Sanierungskosten durch den Erwerb nachweislich geringer ausfallen als durch eine Schadensersatzpflicht, kann ein Kauf ausnahmsweise verhältnismäßig sein.
Unser Tipp: Fordern Sie vom drohenden Eigentümer schriftlich ein gerichtsverwertbares Sachverständigengutachten ein, um die behauptete Ursächlichkeit des Gemeinschaftseigentums für die Feuchtigkeitsschäden objektiv prüfen zu lassen. Lassen Sie sich in der Versammlung nicht zu einem übereilten Kaufbeschluss drängen, sondern bewahren Sie strategische Gelassenheit gegenüber bloßen Klageandrohungen.
Verliere ich mein Geld, wenn ich die Anfechtungsfrist gegen den unsinnigen Kauf verpasse?
JA, da ein fehlerhafter Beschluss nach Ablauf der gesetzlichen Anfechtungsfrist gemäß § 45 Abs. 1 WEG bestandskräftig wird und damit rechtlich bindend bleibt. Wer die einmonatige Frist zur Anfechtungsklage versäumt, ist zur Zahlung der beschlossenen Kosten verpflichtet, selbst wenn der zugrunde liegende Erwerb der Immobilie objektiv unsinnig oder wirtschaftlich ruinös erscheint. Ohne rechtzeitige gerichtliche Klage wird der fehlerhafte Wille der Mehrheit zur gültigen Rechtsgrundlage für alle Miteigentümer.
Das Wohnungseigentumsgesetz gewährt der Rechtssicherheit Vorrang vor der inhaltlichen Richtigkeit eines Beschlusses, weshalb rechtswidrige Entscheidungen nach einem Monat grundsätzlich als geheilt und wirksam gelten. Ein bloßer Widerspruch während der Eigentümerversammlung oder eine ablehnende Stimmabgabe reicht rechtlich nicht aus, um die Wirksamkeit eines gefassten Beschlusses zu verhindern oder die spätere Zahlungslast abzuwenden. Falls Sie die Frist verpassen, müssen Sie die Sanierungskosten oder Kaufpreise mittragen, da das Gericht die materielle Fehlerhaftigkeit des Beschlusses nach Ablauf der Anfechtungsfrist nicht mehr inhaltlich prüfen darf. Die einzige theoretische Ausnahme bildet die Nichtigkeit eines Beschlusses, welche jedoch nur bei schwerwiegenden Verstößen gegen zwingende Rechtsvorschriften oder die öffentliche Ordnung durch das Gericht festgestellt wird. In den meisten Fällen bleibt der Eigentümer auf den finanziellen Folgen sitzen, sofern er nicht innerhalb von vier Wochen nach der Beschlussfassung eine formgerechte Klage beim zuständigen Amtsgericht einreicht.
Sollte die Anfechtungsfrist bereits verstrichen sein, bleibt oft nur die Prüfung von Schadensersatzansprüchen gegen die Hausverwaltung gemäß § 27 Abs. 3 WEG wegen einer schuldhaften Pflichtverletzung. Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der Verwalter entscheidungserhebliche Informationen oder Gutachten bewusst verschwiegen hat, um die Eigentümergemeinschaft zu einem wirtschaftlich nachteiligen Beschluss zu bewegen. In extremen Einzelfällen kann zudem eine Nichtigkeit vorliegen, wenn der Beschluss gegen grundlegende Prinzipien des Wohnungseigentumsrechts verstößt, was jedoch in der aktuellen Rechtsprechung sehr restriktiv gehandhabt wird.
Unser Tipp: Notieren Sie sich das Ende der einmonatigen Anfechtungsfrist sofort nach jeder kritischen Versammlung in Ihrem Kalender und lassen Sie Beschlussprotokolle umgehend durch einen spezialisierten Anwalt für Wohnungseigentumsrecht prüfen. Vermeiden Sie es, sich auf die offensichtliche Rechtswidrigkeit eines Beschlusses zu verlassen, da im WEG-Recht auch absurde Entscheidungen durch bloßen Zeitablauf unanfechtbar werden.
Muss die WEG vor dem Kauf einer Problem-Immobilie zwingend ein professionelles Baugutachten einholen?
ES KOMMT DARAUF AN. Ein Baugutachten ist zwar nicht explizit gesetzlich vorgeschrieben, jedoch ist der Kaufbeschluss ohne eine belastbare Tatsachengrundlage über künftige Sanierungskosten wegen Verstoßes gegen die ordnungsgemäße Verwaltung regelmäßig anfechtbar. Wohnungseigentümer müssen vor dem Erwerb einer sanierungsbedürftigen Immobilie die damit verbundenen wirtschaftlichen Risiken auf einer hinreichend informierten Grundlage realistisch einschätzen können.
Die rechtliche Begründung ergibt sich aus dem Anspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung gemäß § 18 Abs. 2 WEG, die eine sorgfältige Vorbereitung einschneidender wirtschaftlicher Entscheidungen zwingend verlangt. Ohne ein professionelles Sachverständigengutachten fehlen bei einer Problem-Immobilie die notwendigen Fakten über den tatsächlichen Instandsetzungsbedarf sowie die damit verbundenen finanziellen Folgekosten für die Gemeinschaft. Gerichte werten einen Kaufbeschluss ohne vorherige Wirtschaftlichkeitsberechnung als unzulässige Risikoentscheidung, da die Eigentümer ohne Kenntnis der wahren Kostenbelastung kein fundiertes Urteil fällen können. Ein bloßer Verweis auf einen symbolischen Kaufpreis reicht dabei nicht aus, um die später drohenden Sonderumlagen für die Sanierung rechtlich ausreichend zu legitimieren.
Ein Verzicht auf die Begutachtung ist lediglich in eng begrenzten Ausnahmefällen möglich, wenn beispielsweise eine neuwertige Immobilie zum üblichen Marktwert ohne erkennbaren Sanierungsstau erworben wird. Sobald jedoch konkrete Anhaltspunkte für bauliche Mängel vorliegen oder das Objekt weit unter Wert angeboten wird, müssen zwingend qualifizierte Fachleute zur Bewertung der Bausubstanz sowie der Brandschutzanforderungen hinzugezogen werden.
Unser Tipp: Beauftragen Sie vor der Beschlussfassung einen öffentlich bestellten Sachverständigen für Baubewertung mit einer detaillierten Kostenschätzung und fügen Sie diese Dokumentation direkt der Einladung zur Versammlung bei. Vermeiden Sie riskante Käufe ohne fundierte Kalkulation der Sanierungskosten nur aufgrund eines vermeintlich niedrigen Angebotspreises.
Wie reagiere ich, wenn der Eigentümer die Sanierung trotz abgelehntem Kauf weiter verweigert?
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG gerichtlich erzwingen, dass der säumige Eigentümer die Sanierung vornimmt, sofern Schäden auf das gemeinschaftliche Eigentum oder benachbarte Einheiten überzugreifen drohen. Sie müssen die sanierungsbedürftigen Kellerräume keinesfalls selbst ankaufen, sondern können den Eigentümer im Wege einer Beseitigungsklage rechtlich zur fachgerechten Instandsetzung verpflichten.
Jeder Sondereigentümer ist gesetzlich dazu verpflichtet, seine Räumlichkeiten so instand zu halten, dass keinem anderen Wohnungseigentümer über das unvermeidbare Maß hinaus ein Nachteil entsteht. Wenn Feuchtigkeit oder Schimmelbildung aus einem vernachlässigten Kellerraum auf tragende Wände oder Nachbarkeller übergreifen, liegt eine unzulässige Beeinträchtigung vor, die einen sofortigen Beseitigungsanspruch begründet. In diesem Fall kann die Eigentümergemeinschaft einen entsprechenden Beschluss fassen und den Eigentümer zur Sanierung auffordern oder diese notfalls gerichtlich einklagen. Erfüllt der Eigentümer den gerichtlichen Titel trotz Verurteilung nicht, kann die Gemeinschaft im Rahmen der Zwangsvollstreckung eine sogenannte Ersatzvornahme einleiten. Hierbei lässt die Gemeinschaft die notwendigen Arbeiten auf Kosten des pflichtwidrig handelnden Eigentümers durchführen und sichert so den Erhalt der Immobilie.
Ein rechtliches Eingreifen der Gemeinschaft ist jedoch nur dann möglich, wenn die Auswirkungen der Vernachlässigung tatsächlich über die Grenzen des betroffenen Sondereigentums hinausgehen und gemeinschaftliches Eigentum gefährden. Solange sich die Mängel, wie beispielsweise oberflächlicher Schimmel an Innenwänden, ausschließlich innerhalb der privaten Räume auswirken, hat die Gemeinschaft keine rechtliche Handhabe für einen Sanierungszwang. Die Beweislast für das Vorliegen einer gemeinschaftsschädlichen Beeinträchtigung liegt dabei stets bei der fordernden Eigentümergemeinschaft.
Unser Tipp: Dokumentieren Sie die baulichen Mängel umgehend durch einen Bausachverständigen und lassen Sie eine anwaltliche Abmahnung mit klarer Fristsetzung zustellen, um Verjährungsfristen nach § 195 BGB zu vermeiden. Vermeiden Sie es, aus reiner Kulanz jahrelang untätig zu bleiben, da sich die Schadensbeseitigungskosten durch abwartendes Verhalten massiv erhöhen können.
Hafte ich mit meinem Privatvermögen für die Sanierungskosten der neu erworbenen Gemeinschafts-Einheit?
NEIN, eine unmittelbare persönliche Haftung gegenüber externen Gläubigern besteht nicht, jedoch sind Sie im Innenverhältnis zur Zahlung verpflichtet. Sie haften nicht unmittelbar persönlich gegenüber den beauftragten Handwerkern, müssen jedoch die anteiligen Sanierungskosten als gesetzlich verpflichtende Sonderumlage im Rahmen Ihrer wohnungseigentumsrechtlichen Beitragspflicht vollständig an die Gemeinschaft leisten. Diese finanzielle Verpflichtung ergibt sich zwingend aus Ihrer Stellung als Wohnungseigentümer und der damit verbundenen Kostenbeteiligung.
Gemäß § 9a des Wohnungseigentumsgesetzes ist die Eigentümergemeinschaft als Verband rechtlich voll handlungsfähig und tritt gegenüber externen Gläubigern wie Handwerksbetrieben als alleinige Vertragspartnerin und somit auch als alleinige Schuldnerin auf. Die für eine umfassende Sanierung anfallenden Gesamtkosten werden jedoch nach dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel oder der jeweiligen Gemeinschaftsordnung gemäß § 16 Abs. 2 WEG im Innenverhältnis auf alle Eigentümer verteilt. Der einzelne Erwerber schuldet der Gemeinschaft also seinen Anteil an der Sonderumlage, der sich aus seinem spezifischen Miteigentumsanteil an der Gesamtanlage berechnet und im Wirtschaftsplan festgeschrieben wird. Kommt der Eigentümer dieser Zahlungsverpflichtung gegenüber dem Verband nicht nach, kann die Gemeinschaft gegen ihn einen vollstreckbaren Titel erwirken und im Rahmen einer Zwangsversteigerung nach § 18 ZVG den Zugriff auf die Immobilie suchen.
Da die Forderungen der Gemeinschaft aus rückständigen Sonderumlagen in der Zwangsversteigerung eine rechtliche Vorrangstellung genießen, besteht für den säumigen Eigentümer ein hohes Risiko des vollständigen Immobilienverlustes unter dem eigentlichen Marktwert. Zwar greift der Gerichtsvollzieher nicht primär auf private Konten oder bewegliche Güter zu, solange die Wohnung als Sicherheit dient, doch die wirtschaftliche Belastung durch die Umlage erreicht faktisch die Dimension einer persönlichen Haftung.
Unser Tipp: Berechnen Sie unmittelbar nach der Beschlussfassung über eine Sanierung Ihren individuellen Kostenanteil anhand Ihrer Miteigentumsquote und stellen Sie sicher, dass die erforderliche Liquidität für diese Sonderumlage zeitnah zur Verfügung steht. Vermeiden Sie es unbedingt, die Zahlungsaufforderungen der Hausverwaltung zu ignorieren, da im Wohnungseigentumsrecht bereits geringe Rückstände eine Zwangsversteigerung Ihrer Einheit einleiten können.
Hinweis/Disclaimer: Teile der Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der FAQ, wurden unter Einsatz von Systemen künstlicher Intelligenz erstellt oder überarbeitet und anschließend redaktionell geprüft. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen unverbindlichen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigene Verantwortung; eine Haftung wird im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen.
Wenn Sie einen ähnlichen Fall haben und konkrete Fragen oder Anliegen klären möchten, kontaktieren Sie uns bitte für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation und der aktuellen Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
LG Bamberg – Az.: 41 S 16/24 WEG – Urteil vom 13.06.2025
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