Exzessives Rauchen in Mietwohnung führt zu Schadensersatzanspruch des Vermieters

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Oranienburg vom 09.04.2024, Az. 21 C 248/23, teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 7.685,64 Euro sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 540,50 Euro jeweils nebst Zinsen in Höhe von 5% Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 14. September 2023 zu zahlen.

Im übrigen werden die Klage abgewiesen und die Berufung zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits I. und II. Instanz hat der Beklagte zu 68%, die Klägerin zu 32% zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 10.978,28 Euro festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem beendeten Wohnraummietvertrag.

Die Rechtsvorgängerin der Klägerin und der Beklagte als Mieter schlossen am 2.05.2006 einen Wohnraummietvertrag (MV). Nach § 4 Nr. 6 S. 1 MV war der Mieter verpflichtet, die während des Mietverhältnisses erforderlichen Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Weiter heißt es: „Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen und umfassen das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“ Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den MV (Anlage K 1) Bezug genommen. Die zuletzt vom Beklagten geschuldete monatliche Netto-Kaltmiete betrug 400,00 Euro. Der Beklagte kündigte das Mietverhältnis zum Ablauf der Januar 2023 und wurde durch anwaltliches Schreiben vom 14.02.2023 zur Übergabe der Wohnung aufgefordert, die am 23.02.2023 erfolgte. Die Klägerin forderte den Beklagten mit Schreiben vom 23.02.2023 auf, im Einzelnen aufgeführte Arbeiten in der Wohnung bis 10.03.2023 durchzuführen (Anl. K5). Diese Arbeiten sind nicht erfolgt. Ab dem 01.07.2023 betrug die Netto-Kaltmiete 530,00 Euro.

Die Klägerin meint, der Beklagte schulde die Durchführung von Schönheitsreparaturen und den Ersatz der Kosten bzw. Schadenersatz i.H.v. 11.258,28 Euro, die sich aus dem Aufwand für Reinigungs-/Entsorgungsarbeiten für 47 Stunden a 25,00 Euro (1.175,00 Euro), der Rechnung vom 30.04.2023 über 2.302,79 Euro, der Rechnung vom 31.05.2023 über 5.530,49 Euro, einer Nutzungsentschädigung für Februar 2023 i.H.v. 130,00 Euro und den Mietausfall von März bis Juni 2023 i.H.v. 2.120,00 Euro zusammensetze.

Mit Urteil vom 09.04.2024 hat das Amtsgericht den Beklagten zur Zahlung von 280 Euro nebst Zinsen sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 96,15 Euro verurteilt und im Übrigen die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, die Klägerin habe einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung für Februar 2023 wegen verspäteter Rückgabe der Wohnung sowie 150 Euro für die Entfernung von Auslegware und Linoleum. Die Schönheitsreparaturklausel sei unwirksam. Sowohl die Quotenabgeltungsklausel in § 4 Nr. 6 MV als auch der Entschädigungsanspruch des Vermieters in § 14 Nr. 2 MV benachteiligten den Mieter unangemessen, § 14 Nr. 2 MV sei intransparent. Im Weiteren wird auf das angegriffene Urteil verwiesen.

Dagegen wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung unter Wiederholung und Ergänzung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. Zudem verweist sie auf die prozessualen Folgen des erstinstanzlichen Vortrags des Beklagten.

Die Klägerin beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Oranienburg abzuändern und den Beklagten zu verurteilen, an sie weitere 10.978,28 Euro Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen, den Beklagten weiter zu verurteilen, an sie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 444,35 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 14. September zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Der Beklagte verteidigt das Urteil und erhebt die Einrede der Verjährung. Ergänzend wird auf die Berufungserwiderung vom 17.06.2024 sowie die Schriftsätze vom 11.08.2024 und 25.09.2024 verwiesen.

Von einer weiteren Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 313a, 540 Abs. 2, 544 ZPO abgesehen.

II.

1. Die Berufung der Klägerin ist statthaft und auch im Übrigen zulässig; insbesondere wurde sie sowohl form- als auch fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 517 ff. ZPO).

Soweit die Klägerin im nachgelassenen Schriftsatz vom 8.10.2024 zum Vorbringen auf den Schriftsatz des Beklagten vom 25.09.2024 auf ihren an das Amtsgericht gerichteten Antrag auf Tatbestandsberichtigung verweist und ausführt, dass ihr Vorbringen in I. Instanz bis auf ein in der mündlichen Verhandlung erfolgtes Bestreiten zur Höhe der Forderung und dem Einbringen eines Fußbodenbelages bzw. einer Lampe durch den Beklagten unstreitig sei, steht dies einer Entscheidung nicht entgegen. Der Tatbestand des Urteils des Amtsgerichts liefert nach § 314 ZPO den Beweis für das mündliche Vorbringen. Der kann jedoch durch das Sitzungsprotokoll widerlegt werden. Davon ist hier auszugehen, da der Beklagte ausschließlich in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht, so wie von der Klägerin zutreffend vorgetragen, Stellung genommen hat. Soweit sich Abweichungen oder Widersprüche ergeben, geht das Sitzungsprotokoll nach §§ 160, 165 ZPO vor, sofern es ausdrückliche Feststellungen enthält (Anders/Gehle/Hunke, 82. Aufl. 2024, ZPO § 314 Rn. 11, beck-online). Insoweit war dem Berufungsverfahren zugrunde zulegen, dass sich der Beklagte gegen die Höhe der Forderung wendet. Soweit reicht die positive Beweiskraft des angegriffenen Urteils, welche die Behauptung des Beklagten so aufführt. Unabhängig davon hat die Klägerin als Rechtsmittelführerin die Tatsachenfeststellungen auch insoweit mit ihrer Berufung in Zweifel gezogen (§ 520 Abs. 3 Nr. 3 ZPO).

Das Rauchen in der Wohnung durch den Beklagten und die Folgen für die gemietete Wohnung sind nicht bestritten, mit der Folge, dass sie als zugestanden gelten (§ 138 Abs. 3 ZPO).

Die Berufung ist daher teilweise begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Der Klägerin hat einen Anspruch in Höhe von 7.685,64 Euro

2. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Schadenersatz zu. Der Beklagte ist zur Beseitigung der von ihm zu vertretenden Schäden an der Mietsache als Mieter auch ohne vertragliche Übertragung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen heranzuziehen.

a) Die Schönheitsreparaturen sind dem Beklagten dagegen nicht wirksam übertragen worden, was von Amts wegen zu prüfen war. Insoweit waren auch die im nachgelassenen Schriftsatz der Klägerin vorgetragenen Rechtsansichten zu berücksichtigen. Werden die Schönheitsreparaturen im Rahmen eines Formularvertrages auf den Mieter übertragen, so handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen i.S.d. § 305 Abs. 1 S. 1 BGB. Sie werden nur dann Vertragsbestandteil, wenn sie den Anforderungen der §§ 305 – 305c BGB genügen und unterliegen der Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB (BeckOK MietR/Siegmund, 37. Ed. 1.8.2024, BGB § 535 Rn. 5218, beck-online).

Die Regelung in § 4 Ziff. 6 MV zu den Schönheitsreparaturen ist unwirksam. Damit gehören die Schönheitsreparaturen als Erhaltungsmaßnahme zum Pflichtenprogramm der Klägerin als Vermieter nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl. 2021, § 535 BGB, Rn. 540).

§ 4 Ziff. 6 MV benachteiligt den Beklagten als Mieter unangemessen (§ 307 Abs. 1 BGB). Die Übertragung nach § 4 Ziff 6 S. 1 MV ist nach der BGH-Rechtsprechung grundsätzlich wirksam (vgl. BeckOK MietR/Siegmund, 37. Ed. 1.8.2024, BGB § 535 Rn. 5221, beck-online). Diese einfache Übertragungsklausel in Satz 1 wurde jedoch im weiteren um die Art der Ausführung ergänzt. Der Wirksamkeit der Klausel steht insoweit entgegen, dass aus der Klausel für den Mieter nicht hinreichend deutlich erkennbar ist, dass die Fenster nur von innen zu streichen sind. Aus der Formulierung in dem Mietvertrag ist nicht zweifelsfrei ersichtlich, dass sich die Formulierung „von innen“ hinter dem Wort Außentüren auch auf die Fenster bezieht. Der Außenanstrich gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen (BGH NJW 2010, 674; 2009, 1408; BeckOK MietR/Siegmund, 37. Ed. 1.08.2024, BGB § 535, beck-online). Bei Zweifeln hinsichtlich des Verständnisses von Allgemeinen Geschäftsbedingungen gehen diese zu Lasten des Verwenders. Bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung gemäß § 305 Abs. 2 BGB, wonach die Fenster der Wohnung auch von außen zu streichen wären, wird der Bereich der wirksam abwälzbaren Schönheitsreparaturen überschritten (AG Hamburg, Urteil vom 26.10.2022 – 49 C 150/22, Rn. 27; AG Charlottenburg, Urteil vom 26.10.2023 -210 C 176/23). Eine sprachliche Reduktion auf das zulässige Maß ist unzulässig, da dies eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion beinhalten würde. Dem steht hier nicht entgegen, dass sich die Formulierung an § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV orientiert. Die Formulierung aus der II. BV ist zum einen nicht wortgenau übernommen, zum anderen geht aus der § 4 Ziff. 6 S. 2 MV nicht mit der erforderlichen Klarheit hervor, dass sich die Beschränkung auf den Innenbereich nicht nur auf die Außentüren, sondern auch auf die Fenster bezieht. Aus der Sicht eines verständigen Mieters ist der Zusatz „von innen“ am Ende der Aufzählung nicht erkennbar auf sämtliche in diesem Teil der Klausel angeführten Bereiche bezogen, sondern kann aufgrund der Formulierung am Ende des Satzes „von innen“ hinter dem Wort Außentüren ohne einen zusätzlichen allgemeinen Hinweis auf die Beschränkung auf Abnutzungen innerhalb der gemieteten Wohnung (vgl. BGH, Hinweisbeschluss vom 20.03.2012 – VIII ZR 192/11, NZM 2012, 527 Rn. 11, beck-online) ebenso dahingehend verstanden werden, mit der Beschränkung auf das Streichen nur der Innenseite seien lediglich die Außentüren der Wohnung gemeint.

b) Daher kann es dahinstehen bleiben, dass die in § 4 Nr. 6 S. 3 MV enthaltene Quotenabgeltungsklausel unwirksam ist. Eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel in einem Wohnraummietvertrag benachteiligt den Mieter nach § 307 Abs. 1 BGB unangemessen und ist daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsabschluss verlangt, zur Ermittlung der auf ihn bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (BGH NJW-RR 2024, 564, beck-online).

Diese Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel würde jedoch nicht zur Unwirksamkeit der formularmäßigen Übertragung der Schönheitsreparaturen führen. Der Zweck der Abgeltungsklausel besteht darin, dem Vermieter, der vom ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Sie ergänzt deshalb die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen für den Fall, dass die Renovierungspflicht noch nicht fällig ist. Das Zusammentreffen einer unwirksamen Abgeltungsklausel mit der allgemeinen Schönheitsreparaturklausel führt daher nicht zur Unwirksamkeit der letzteren Klausel (BGH NZM 2024, 325 Rn. 34, 35, beck-online).

c) Der in § 14 Ziff. 1 MV enthaltene Fristenplan, wonach die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen in den dort aufgeführten Räumen alle drei, fünf oder sieben Jahre erforderlich werden, würde ebenfalls nicht zur Unwirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturen führen. Die Regelung enthält keine „starre“ Fälligkeitsregelung. Eine Mietvertragsklausel zur Tragung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter, wonach die schlichte Abwälzung derselben flankiert wird mit „Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre“, hält der Inhaltskontrolle stand (BGH NJW 2004, 2087, beck-online), da der Fristenplan „weichzeichnende“ Zusätze wie „in der Regel“ etc enthält (MüKoBGB/Wurmnest, 9. Aufl. 2022, BGB § 307 Rn. 135).

3. Der Beklagte schuldet jedoch Schadenersatz aus § 280 Abs. 1 BGB infolge der Überschreitung der Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs i.S. des § 538 BGB. Die Klägerin hat den Beklagten aufgefordert, im einzelnen aufgeführte Arbeiten vorzunehmen. Mit der Klage wurden die Schäden und die dadurch erforderlichen Reparaturen neben der Ansicht zu den Schönheitsreparaturen dargelegt. Damit ist dem Beklagten als Mieter deutlich vor Augen geführt worden, was er zu erledigen hat. Zur Beseitigung der von ihm zu vertretenden Schäden an der Mietsache ist der Mieter auch ohne vertragliche Übertragung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen heranzuziehen (BeckOK MietR/Siegmund, 37. Ed. 1.8.2024, BGB § 535 Rn. 5210, beck-online).

a) Dazu ist eine Abgrenzung von den der Klägerin obliegenden Schönheitsreparaturen zu dem darüberhinausgehenden Schaden erforderlich. Grundsätzlich können Folgen des Rauchens vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache (§ 538 BGB) umfasst werden, wobei selbst übermäßiges Rauchen als vertragsgemäß angesehen werden kann, jedoch nur solange sich die Spuren durch (einfache) Schönheitsreparaturen beseitigen lassen (BGH, Urteil vom 28.06.2006 – VIII ZR 124/05; NZM 2006, 691, beck-online). Ein Schadensersatzanspruch wegen exzessiven Rauchens kann auch nicht allein durch Rückschluss aus einer vorgelegten Rechnung ermittelt werden, wenn dort lediglich Leistungen wie Tapezieren, Spachteln, Grundieren, Streichen genannt werden. Denn derartige Maßnahmen sind üblicherweise veranlasst, um Schönheitsreparaturen auszuführen. Ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam und hätte der Vermieter wegen langer Mietdauer vor der Weitervermietung ohnehin renovieren müssen, kann es im Einzelfall am Schaden fehlen (BeckOK MietR/Siegmund, 37. Ed. 1.8.2024, BGB § 535 Rn. 5212, beck-online).

Nachdem dem Berufungsverfahren zugrunde zu legenden Vortrag der Klägerin, dem der Beklagte nicht dem Grunde nach, also den Folgen des exzessiven Rauchens auf die Substanz der Wohnung, sondern bzgl. der Höhe der Beseitigungskosten entgegengetreten ist, sind die dadurch entstandenen Kosten vom Beklagten zu ersetzen. Der Schaden ließ sich jedenfalls nicht allein durch Malerarbeiten beseitigen, sondern erforderte die teilweise Erneuerung des Putzes an den Wänden der gemieteten Wohnung. Das Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet hier eine Schadensersatzpflicht des Beklagten als Mieter, da dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht wurden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen iSd § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV beseitigen ließen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erforderten (BGH NZM 2008, 318; LG Hannover BeckRS 2016, 08703; BeckOK MietR/Siegmund, 37. Ed. 1.8.2024, BGB § 535 Rn. 5214, 5215, beck-online).

Der Schadensersatzanspruch als Geldanspruch ist mit Ablauf der dem Beklagten gesetzten Frist entstanden und auf Ersatz der für die Durchführung der Reparaturen erforderlichen Kosten gerichtet. Insoweit dürfen jedoch nur die objektiv notwendigen Arbeiten in Ansatz gebracht werden. Die Klägerin hat dabei die Wahl, ob sie die Arbeiten erledigen lässt und dem Beklagten als Mieter die Kosten in Rechnung stellt oder den Ersatz abstrakt berechnet.

Insoweit hat die Klägerin durch Vorlage der Rechnungen 11/2023 vom 30.04.2023 und 13/2023 vom 31.05.2023 zu den anfallenden Arbeiten substantiiert vorgetragen. Das einfache Bestreiten des Beklagten war nicht ausreichend, denn die Rechnungen sind bezüglich der nachfolgend aufgeführten Positionen wesentliche Anhaltspunkte für die Bestimmung des zur Herstellung erforderlichen Aufwandes im Sinne von § 249 Abs. 2 S. 1 BGB und in Anwendung von § 287 Abs. 1 S. 2 ZPO zugrunde zu legen.

Der Klägerin stehen mithin aus der Rechnung 11/2003 vom 30.04.2023, die von der Klägerin beglichen worden ist, für das Entfernen von Resttapete mit einem Zeitaufwand von 11,5 Stunden, für das Entfernen der beschädigten Holzsockelleisten mit einem Aufwand von 1 Stunde, für die Entfernung von defektem Putz und Wiederherstellung der Sockelleisten inklusive Ausbesserung von Putzstellen am unteren Wandbereich mit einem Aufwand von 6 Stunden, der Entfernung defekten Wandputzes an der Giebelseite nebst Entsorgung und Neuanbringung des Putzes in einer Fläche von 10,05 m², der Anbringung von 27,6 m Eckschutzschienen an Fenster- und Türlaibungen und Materialkosten für die notwendige Behandlung des erneuerten Putzes mit KEFA Clean und KEFA Rid, mithin 467,48 Euro, 87,50 Euro, 243,90 Euro, 686,42 Euro, 88,32 Euro und 361,50 Euro = 1.935,12 Euro zzgl. 19% = 2.302,79 Euro zu.

Aus der Rechnung 13/2023 vom 31.05.2023 stehen der Klägerin die Kosten für die Erneuerung des Putzes in einem Umfang von 74,7 m² bei einem EP von 16,63 Euro/m² = 1.242,26 Euro zu. Auf diesen Umfang von 74,7 m² ist der Anspruch auf Ersatz der Kosten für Malerarbeiten zu den Pos. 2. und 7. mit EP von 1,87 Euro und 10,20 Euro beschränkt, also 139,69 Euro und 761,94 Euro. Soweit insgesamt für 146,78 m² der Ersatz von Kosten geltend gemacht wird, lässt sich dieser nicht auf Schäden an der Substanz der Wohnung, hier den Putz, der auf 74,7 m² erneuert werden musste, zurückführen, sondern betrifft weitergehende Malerarbeiten, die den der Klägerin obliegenden Arbeiten zuzuordnen sind, da diese keinen Anspruch auf Rückgabe einer renovierten Wohnung hat. Dies gilt ebenfalls für die Pos. 3.. Nachdem zugrunde zu legenden Vortrag der Klägerin besteht im weiteren ein Anspruch für die Pos. 8. und 9.. Diese Arbeiten sind den Folgen des Rauchens zuzuordnen, da insoweit ebenfalls die Substanz angegriffen worden ist, mithin besteht ein Anspruch auf weitere 121,95 Euro und 350,00 Euro, insgesamt 2.615,84 Euro netto, 3.112,85 Euro brutto. Ein Anspruch für das Anschleifen des alten Dielenbodens für nachfolgende Belagarbeiten sowie das Nachschrauben der Dielen inklusive Material i.H.v. 365,85 Euro besteht nicht. Ein Zusammenhang mit dem exzessiven Rauchen und den dadurch erfolgten Substanzverletzung der gemieteten Wohnung ist weder vorgetragen, noch sonst ersichtlich. Dies gilt auch für die unter 11 aufgeführte Position bezüglich der Lieferung und Montage einer Innentür incl. Zarge, hier gleichlautend mit Pos. 10, die von der Klägerin nicht geltend gemacht worden ist.

b) Soweit die Klägerin für Reinigungs- und Entsorgungsarbeiten weitere 1.175 Euro auf der Grundlage eines Stundenlohnes von 25 Euro für das Putzen von Fenstern, die Entsorgung und Entfernung von (weiterer) Tapete, die Endreinigung der Wohnung, das Entfernen von Sperrmüll aus der Wohnung sowie die Entsorgung von Auslegeware und Farbeimer geltend macht, fehlt es nachdem zulässigen Bestreiten bzgl. der Höhe durch den Beklagten an substantiiertem Vortrag der Klägerin. Ein solcher Vortrag ist auch nicht in II. Instanz erfolgt. Daher hat es insoweit bei den vom Amtsgericht ausgeurteilten Höhe von 150,00 Euro zu verbleiben.

4. Der Beklagte haftet für verzögerungsbedingte Mietausfallschäden gemäß § 280 Abs. 2, 286 BGB. Der Anspruch auf Ersatz des Verspätungsschadens besteht für den Zeitraum bis Juni 2023. Die Zeitdauer wird bestimmt durch die angemessene Suche nach einem Handwerker, dem Arbeitsbeginn und der Durchführung der Arbeiten, die sich aus den Rechnungen 11/2023 und 13/2023 mit einer Arbeitsausführung in der 16. – 22. Kalenderwoche des Jahres 2023 also bis 9. Juni 2023, ergeben. Der Beklagte schuldet Ersatz des Mietausfalls bis zum zügigen Abschluss der Renovierung. Dabei ist zugrunde zu legen, dass die Klägerin die Wohnung zum Februar 2023 für eine Miete von 530 Euro netto-kalt hätte neu vermieten können. Soweit der Beklagte auf die Begrenzung der Miethöhe verweist, ist durch die Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Mietpreisbegrenzung (Mietpreisbegrenzungsverordnung – MietbegrenzV) vom 8.06.2021 für die in Kremmen gelegene Wohnung eine Begrenzung nicht erfolgt. Der Anspruch besteht mithin bis einschließlich Juni 2023 in Höhe von 2.120,00 Euro.

5. Die Ansprüche der Klägerin sind nicht verjährt. Die Verjährung der Ansprüche bestimmt sich nach § 548 Abs. 2 BGB und tritt 6 Monate nach Beendigung des Mietvertrages ein. Die Einrede der Verjährung in 2. Instanz war zulassen, da die Erhebung der Verjährungseinrede und die den Verjährungseintritt begründenden tatsächlichen Umstände unstreitig sind. Die Verjährung der klägerischen Ansprüche wurde nach § 204 S. 1 Nr. 1 BGB durch die Erhebung der Klage als Rechtsverfolgungsmaßnahme gehemmt. Für den Eintritt der Hemmung ist es nach § 167 ZPO ausreichend, wenn die Klageschrift rechtzeitig bei Gericht eingeht und die Zustellung demnächst erfolgt. Die Übergabe der Wohnung erfolgte am 23. Februar 2023, die Klage ging am 16. August 2023 beim Amtsgericht ein, die Gerichtskosten wurden am 22. August 2023 gezahlt. Die Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens erfolgte am 25. August 2023, die Zustellung der Klage mit dieser Anordnung erfolgte am 14. September 2023. Für den Eintritt der Hemmung ist es nach § 167 ZPO ausreichend, wenn die Klageschrift rechtzeitig bei Gericht eingeht und die Zustellung demnächst erfolgt, was vorliegend gegeben ist. Dagegen kann sich die Klägerin nicht auf § 24 MV berufen, der eine Verjährung der Ansprüche von 12 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses vorsieht. In einem Formularmietvertrag sind Verjährungsabreden mit dem Urteil des BGH vom 8.11.2017 (NJW 2017, 3707), in welchem er die sog. „symmetrische“ Verjährungsverlängerung für unwirksam erklärt hat, nur noch in sehr engem Rahmen möglich (vgl. Schmidt NZM 2019, 1; BeckOK MietR/Klotz-Hörlin, 37. Ed. 1.8.2024, BGB § 548 Rn. 68, 69, beck-online).

6. Der vom Beklagten behauptete Wasserschaden steht den streitgegenständlichen Ansprüchen der Klägerin ohnehin nicht entgegen, da keine Anzeige des Mangels behauptet wurde und Schadenersatzansprüche daher ohnehin nicht geltend gemacht werden konnten (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl. 2021, § 536c BGB, Rn. 42).

7. Der Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Anwaltskosten ist wegen Verzuges des Beklagten mit dem in der Rechnung vom 16. August 2023 geltend gemachten Betrages mit der Räumung der Wohnung nach §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB begründet

8. Der Anspruch auf die Zinsen folgt auf § 291 ZPO.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1, 97 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10 ZPO.

Für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO besteht keine Veranlassung. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich.