Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Gerichtsurteil: Kündigung wegen Mietkürzung nach Wasserschaden und defekten Rollläden unwirksam
- Der Auslöser des Konflikts: Ein Mietverhältnis mit Hindernissen
- Die gegensätzlichen Standpunkte vor Gericht
- Die Entscheidung des Gerichts: Klage abgewiesen, Kündigungen unwirksam
- Die Gründe für das Scheitern der fristlosen Kündigung im Detail
- Auch die hilfsweise ordentliche Kündigung blieb erfolglos
- Formale Entscheidungen zu Kosten und Vollstreckbarkeit
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was ist eine angemessene Mietminderung bei einem Wasserschaden in der Wohnung?
- Welche Schritte muss ich einhalten, wenn ich wegen Mängeln die Miete mindern möchte?
- Wann darf ich die Miete ganz oder teilweise zurückhalten, um den Vermieter zur Mängelbeseitigung zu bewegen?
- Kann mir mein Vermieter kündigen, wenn ich die Miete wegen Mängeln gekürzt oder zurückgehalten habe?
- Welche zusätzlichen Kosten, die durch einen Wohnungsmangel entstehen, kann ich vom Vermieter zurückfordern oder mit der Miete verrechnen?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 2 C 380/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Zivilprozessrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Die Vermieter der Wohnung, die das Mietverhältnis wegen behaupteter Mietrückstände kündigten.
- Beklagte: Die Mieter der Wohnung, die die Klageabweisung beantragten und Mietminderung, Aufrechnung sowie ein Zurückbehaltungsrecht geltend machten.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Die Kläger vermieteten den Beklagten eine Erdgeschosswohnung mit Untergeschoss. Nach Wasserschäden minderten die Beklagten die Miete und verrechneten Stromkosten für Trocknungsgeräte. Die Kläger sprachen daraufhin eine fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus.
- Kern des Rechtsstreits: Der zentrale Streitpunkt war die Wirksamkeit einer Kündigung des Mietverhältnisses durch die Vermieter. Diese erfolgte wegen angeblicher Mietrückstände, die aus Mietminderungen aufgrund eines Wasserschadens, verrechneten Stromkosten und einem Zurückbehaltungsrecht wegen defekter Rollläden resultierten.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die Klage der Vermieter wurde abgewiesen. Dies bedeutet, dass die Kündigung des Mietverhältnisses unwirksam ist und die Mieter in der Wohnung verbleiben dürfen.
- Begründung: Das Gericht begründete die Abweisung damit, dass die fristlose Kündigung unwirksam sei, da kein Kündigungsgrund vorlag. Die Mieter waren zu einer hohen Mietminderung wegen des Wasserschadens berechtigt. Zudem hatten sie ausstehende Mieten entweder fristgerecht gezahlt oder ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln ausgeübt, wobei die Zahlung vor dem Wirksamwerden der Kündigung erfolgte.
- Folgen: Die Kläger müssen die Kosten des Rechtsstreits tragen. Für die Mieter bedeutet die Entscheidung, dass das Mietverhältnis bestehen bleibt und sie die Wohnung nicht räumen müssen.
Der Fall vor Gericht
Gerichtsurteil: Kündigung wegen Mietkürzung nach Wasserschaden und defekten Rollläden unwirksam
Ein Rechtsstreit zwischen Mietern und Vermietern um die Frage, ob eine Wohnungskündigung wegen einbehaltener Mieten rechtens ist, wenn gleichzeitig erhebliche Mängel wie ein Wasserschaden und defekte Rollläden bestehen, landete vor Gericht. Die Vermieter sahen sich mit Mietrückständen konfrontiert und sprachen eine Kündigung aus. Die Mieter hingegen argumentierten, sie hätten die Miete aufgrund der Mängel zu Recht gekürzt und Zahlungen zurückgehalten. Das Gericht musste nun entscheiden, wessen Argumentation standhielt.
Der Auslöser des Konflikts: Ein Mietverhältnis mit Hindernissen
Die Basis des Streits bildete ein Mietvertrag vom 25. März 2019 über eine Erdgeschosswohnung, zu der auch zwei Räume und ein Badezimmer im Untergeschoss gehörten. Die ursprünglich vereinbarte Nettomiete von 1.100 Euro zuzüglich 250 Euro Betriebskostenvorauszahlung erhöhte sich zum 1. Januar 2023 auf 1.190 Euro netto. Diese Miete war, wie üblich, jeweils am dritten Werktag eines Monats fällig.
Zu Beginn des Jahres 2022 und erneut im November 2022 kam es in der Wohnung zu Wasserschäden, die insbesondere das Kellergeschoss betrafen. Die Situation war so gravierend, dass die Vermieter selbst in einer E-Mail vom 29. November 2022 die Behebung der Mängel anmahnten und darauf hinwiesen, dass die „komplette Kellerwohnung noch naß“ sei. Infolge dieser Wasserschäden wurden Sanierungsarbeiten an Böden und Wänden im Kellergeschoss unumgänglich. Zur Trocknung der Räumlichkeiten standen vom 8. Dezember 2022 bis zum 11. April 2023 Geräte einer externen Firma in der Wohnung. Für den Betrieb dieser Trocknungsgeräte fielen Stromkosten in Höhe von 306,26 Euro an.
Angesichts dieser Umstände zahlten die Mieter für die Monate Januar bis April 2023 eine reduzierte Miete. Statt der vollen Summe überwiesen sie monatlich jeweils 700 Euro, was einer Minderung um 51,4 % der Bruttowarmmiete (1.190 € + 250 € = 1.440 €) entsprach. Die Vermieter hatten ihrerseits lediglich eine Mietminderung von 20 % als akzeptabel erachtet. Ein weiteres Problem betraf die Rollläden der Wohnung: Am 6. Mai 2024 ließen die Vermieter Mängel an diesen reparieren. Interessanterweise überwiesen die Mieter am selben Tag die Mieten für April und Mai 2024. Die Zahlung für April 2024 ging am 7. Mai 2024 bei den Vermietern ein, ebenso die Miete für Mai 2024, die eigentlich bereits am 6. Mai 2024 (dem dritten Werktag) fällig gewesen wäre.
Mit einem Schreiben vom 6. Mai 2024, das die Mieter am darauffolgenden Tag, dem 7. Mai 2024, erreichte, kündigten die Vermieter das Mietverhältnis fristlos. Als Grund nannten sie angebliche Mietrückstände in einer Gesamthöhe von 4.832,00 Euro und setzten eine Räumungsfrist bis zum 21. Mai 2024. Für den Fall, dass die fristlose Kündigung unwirksam sein sollte, sprachen sie hilfsweise eine ordentliche Kündigung zum 30. November 2024 aus.
Die gegensätzlichen Standpunkte vor Gericht
Die Vermieter, im Folgenden als die Kläger bezeichnet, vertraten die Ansicht, die Mieter (die Beklagten) befänden sich mit den Mieten für die Monate Januar bis April 2023 sowie für April und Mai 2024 im Rückstand. Sie argumentierten, eine Mietminderung von höchstens 20 % sei aufgrund des Wasserschadens angemessen gewesen. Zudem behaupteten sie, die Beklagten hätten einen Rollladen selbst beschädigt.
Die Beklagten beantragten die Abweisung der Klage. Sie machten geltend, dass ihnen hinsichtlich der Aprilmiete 2024 ein Zurückbehaltungsrecht zugestanden habe, da die Rollläden defekt gewesen seien. Dieses Recht erlaubt es einem Schuldner, seine Leistung (hier die Mietzahlung) so lange zurückzuhalten, bis der Gläubiger seine fällige Gegenleistung (hier die Reparatur) erbringt. Des Weiteren waren die Beklagten der Überzeugung, dass eine höhere Mietminderung wegen des Wasserschadens gerechtfertigt gewesen sei und sie die Stromkosten für die Trocknungsgeräte mit den Mietforderungen verrechnet, also eine Aufrechnung vorgenommen, hätten. Der Beklagte zu 2), einer der Mieter, war ebenfalls Partei des Rechtsstreits, da er den Mietvertrag mitunterzeichnet hatte.
Die Entscheidung des Gerichts: Klage abgewiesen, Kündigungen unwirksam
Das zuständige Gericht wies die Klage der Vermieter vollumfänglich ab. Es entschied, dass den Klägern kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zusteht. Ein solcher Anspruch könnte sich aus § 546 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ergeben, der den Rückgabeanspruch des Vermieters nach Beendigung des Mietverhältnisses regelt, oder aus § 985 BGB, dem allgemeinen Herausgabeanspruch des Eigentümers. Da das Gericht die Kündigungen jedoch als unwirksam ansah, bestand das Mietverhältnis fort, und somit gab es keine Grundlage für einen Räumungsanspruch.
Das Gericht stellte zudem fest, dass der Beklagte zu 2) zu Recht verklagt worden war (sogenannte Passivlegitimation), da er den Mietvertrag unstrittig mitunterzeichnet hatte und kein Mietaufhebungsvertrag zwischen den Parteien zustande gekommen war, der ihn aus seinen mietvertraglichen Pflichten entlassen hätte.
Die Gründe für das Scheitern der fristlosen Kündigung im Detail
Die fristlose Kündigung vom 6. Mai 2024 wurde vom Gericht als unwirksam eingestuft. Ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter kann nach § 543 Absatz 1 und Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 BGB ein erheblicher Zahlungsverzug des Mieters sein. Ein solcher lag nach Ansicht des Gerichts hier jedoch nicht vor.
Mietminderung wegen Wasserschadens (Januar bis April 2023): Mindestens 60 % gerechtfertigt
Das Gericht stellte klar, dass die Mieten für die Monate Januar bis April 2023 aufgrund des erheblichen Wasserschadens in der Wohnung erheblich gemindert waren. Gemäß § 536 Absatz 1 BGB tritt eine Mietminderung kraft Gesetzes ein, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert. Das Gericht erachtete eine Minderung von mindestens 60 % auf monatlich jedenfalls 700 Euro für angemessen. Die Richter begründeten dies damit, dass der Nutzungszweck der Wohnung, insbesondere die Bewohnbarkeit der vom Wasserschaden betroffenen Räume im Keller (ausgewiesen als Kinderzimmer und zweites Bad), und damit die Bewohnbarkeit der gesamten Wohnung für einen Zeitraum von über vier Monaten überwiegend aufgehoben gewesen sei. Die Räume waren nachweislich feucht, unbewohnbar und mussten aufwendig getrocknet und renoviert werden. Dies wurde durch von den Beklagten vorgelegte Lichtbilder sowie durch die Bestätigung der mit der Trocknung beauftragten Firma untermauert. Entscheidend war auch, dass die Kläger Kenntnis von dem Wasserschaden hatten, was aus ihrer eigenen E-Mail vom 29. November 2022 hervorging.
Restforderung für April 2023 und zulässige Aufrechnung mit Stromkosten
Für den Monat April 2023 galt die Minderung nach Ansicht des Gerichts nicht für den gesamten Monat. Da die Trocknungsgeräte am 11. April 2023 entfernt wurden, war die Miete ab diesem Zeitpunkt nicht mehr im selben Umfang gemindert. Das Gericht berechnete die für April 2023 geschuldete Miete wie folgt: Für die ersten 11 Tage wurde die 60%ige Minderung (bezogen auf die Bruttowarmmiete von 1.440 Euro) angesetzt, für die verbleibenden 19 Tage die volle Miete. Daraus ergab sich eine zu zahlende Miete von 1.123,20 Euro. Da die Beklagten bereits 700 Euro gezahlt hatten, verblieb eine offene Forderung von 423,20 Euro.
Diese Restforderung war jedoch, so das Gericht, in Höhe von 306,26 Euro erloschen. Dieser Betrag entsprach den Stromkosten für die Trocknungsgeräte. Die Beklagten hatten, so die Auslegung des Gerichts nach §§ 133, 157 BGB (Auslegung von Willenserklärungen), konkludent (also durch schlüssiges Verhalten) mit einem Schadensersatzanspruch auf Erstattung dieser Kosten aufgerechnet. Ein solcher Schadensersatzanspruch ergibt sich aus § 280 BGB, da die Vermieter die Mangelbeseitigung und die damit verbundenen Kosten zu vertreten hatten. Durch die Aufrechnung (§§ 388, 389 BGB) erloschen die gegenseitigen Forderungen, soweit sie sich deckten. Der verbleibende Restbetrag von 116,94 Euro (423,20 € – 306,26 €) war nach Ansicht des Gerichts zu gering, um eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen.
Miete für Mai 2024: Fristgerecht eingegangen
Hinsichtlich der Miete für Mai 2024 stellte das Gericht fest, dass diese fristgerecht am 6. Mai 2024, dem dritten Werktag des Monats, bei den Klägern eingegangen war. Somit bestand für diesen Monat kein Mietrückstand zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs.
Miete für April 2024: Wirksames Zurückbehaltungsrecht wegen defekter Rollläden
Auch die zunächst nicht erfolgte Zahlung der am 4. April 2024 fälligen Miete für April 2024 begründete keinen Kündigungsgrund. Den Beklagten stand insoweit ein Zurückbehaltungsrecht gemäß §§ 273, 320 BGB zu. Dieses Recht verhinderte, dass die Beklagten mit der Mietzahlung in Verzug gerieten. Die Beklagten hatten die vollständige Miete für April zurückbehalten, um die Kläger zur Instandsetzung der defekten Rollläden im Erd- bzw. Kellergeschoss anzuhalten.
Das Gericht betonte, dass die fehlende Funktion der Rollläden insbesondere nachts ein Sicherheitsrisiko darstellte, da die Räume hierdurch einsehbar und leichter zugänglich waren. Nachdem die Beklagte die Kläger über Monate hinweg vielfach zur Instandsetzung der Rollläden aufgefordert hatte, sei der einmalige Einbehalt der gesamten Miete als letztes Mittel berechtigt gewesen. Das Gericht verwies hierbei auf eine einschlägige Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 19/14), der die Zulässigkeit eines solchen Vorgehens unter bestimmten Umständen bestätigt hat. Die Behauptung der Kläger, die Beklagten hätten die Rollläden selbst beschädigt, wurde als nicht ausreichend substantiiert zurückgewiesen.
Nachdem die Rollläden am 6. Mai 2024 repariert worden waren, entrichteten die Beklagten die gesamte Miete für April 2024 noch am selben Tag. Diese ging am 7. Mai 2024 bei den Klägern ein. Damit war die Kündigung – selbst wenn man einen vorübergehenden Rückstand unterstellt hätte – jedenfalls gemäß § 543 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit § 569 Absatz 3 Nummer 2 BGB geheilt worden. Diese sogenannte Heilung tritt ein, wenn der Mieter die rückständige Miete vollständig vor oder unverzüglich nach Zugang der Kündigung zahlt. Da die Zahlung hier vor dem Zugang der Kündigung (7. Mai 2024) erfolgte bzw. zeitgleich veranlasst wurde, war eine Kündigung aufgrund dieses Umstands nicht mehr möglich. Sich seitens der Kläger dennoch auf diesen vermeintlichen Rückstand zu stützen, verstieße, so das Gericht, gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB).
Betriebskostenabrechnung für 2022: Kein kündigungsrelevanter Rückstand
Ein von den Klägern angedeuteter möglicher Rückstand aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2022 konnte ebenfalls keine Kündigung rechtfertigen. Das Gericht stellte klar, dass Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen nicht zur „Miete“ im Sinne von § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 BGB gehören, der die Kündigung bei Mietrückständen regelt. Zudem sei von den Klägern kein konkreter Rückstand dargelegt und auch keine entsprechende Abrechnung vorgelegt worden.
Auch die hilfsweise ordentliche Kündigung blieb erfolglos
Nachdem die fristlose Kündigung als unwirksam erachtet wurde, prüfte das Gericht die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung. Auch diese wurde als unbegründet angesehen. Eine ordentliche Kündigung setzt nach § 573 Absatz 1 BGB ein berechtigtes Interesse des Vermieters voraus. Zwar kann auch ein geringerer Mietrückstand als der für eine fristlose Kündigung erforderliche eine ordentliche Kündigung rechtfertigen, wenn er eine erhebliche Pflichtverletzung darstellt. Der zum Zeitpunkt der Kündigung noch offene Betrag von 116,94 Euro (aus April 2023) war jedoch nach Ansicht des Gerichts bei Weitem nicht ausreichend, um eine solche erhebliche Pflichtverletzung anzunehmen, die eine ordentliche Kündigung rechtfertigen würde. Dies galt umso mehr, als eventuelle unkonkrete Betriebskostenrückstände die Höhe einer Monatsmiete ebenfalls nicht überstiegen.
Formale Entscheidungen zu Kosten und Vollstreckbarkeit
Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits, die die Kläger als Gesamtschuldner zu tragen haben, beruhte auf § 91 Absatz 1 der Zivilprozessordnung (ZPO). Die Regelungen zur vorläufigen Vollstreckbarkeit des Urteils und zur Möglichkeit der Abwendung der Vollstreckung durch Sicherheitsleistung ergaben sich aus §§ 708 Nummer 7 und 711 ZPO. Ein späterer Berichtigungsbeschluss vom 22. Dezember 2024 diente lediglich der Präzisierung der Angabe zur Reparatur der Rollläden im Tatbestand des Urteils.
Die Schlüsselerkenntnisse
Bei erheblichen Wohnungsmängeln kann eine umfangreiche Mietminderung gerechtfertigt sein – in diesem Fall 60% wegen Wasserschäden und unbewohnbarer Kellerräume über mehrere Monate. Bei defekten Rollläden dürfen Mieter zudem die Mietzahlung zurückhalten, um Vermieter zur Reparatur zu bewegen, besonders wenn ein Sicherheitsrisiko besteht. Eine Kündigung wegen Mietrückständen ist unwirksam, wenn die Minderung berechtigt war oder wenn die Mieter ein legitimes Zurückbehaltungsrecht ausübten. Selbst kleinere noch offene Mietbeträge rechtfertigen keine Kündigung, wenn sie im Verhältnis zur Gesamtmiete unerheblich sind.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was ist eine angemessene Mietminderung bei einem Wasserschaden in der Wohnung?
Ein Wasserschaden in der Mietwohnung stellt einen Mangel dar, der die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Ist dies der Fall, kann der Mieter nach dem deutschen Mietrecht (konkret § 536 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB) die Miete mindern. Die Mietminderung tritt automatisch kraft Gesetz ein, sobald der Mangel besteht und dem Vermieter bekannt ist oder bekannt sein müsste. Die entscheidende Frage ist jedoch, wie hoch diese Minderung ausfallen darf.
Faktoren für die Höhe der Mietminderung
Die Höhe einer angemessenen Mietminderung ist nicht pauschal festgelegt, sondern hängt immer vom Einzelfall ab. Dabei spielen insbesondere folgende Aspekte eine Rolle:
- Ausmaß der Beeinträchtigung: Wie stark ist die Nutzung der Wohnung durch den Wasserschaden eingeschränkt? Handelt es sich beispielsweise nur um leichte Wasserspuren an einer Wand oder ist ein Raum vollständig unbewohnbar? Eine geringe Beeinträchtigung führt zu einer geringeren Minderung als eine erhebliche Einschränkung.
- Art der Beeinträchtigung: Welche konkreten Auswirkungen hat der Schaden? Dazu gehören:
- Unbewohnbarkeit von Räumen: Wenn zum Beispiel das Schlafzimmer oder Bad wegen des Wasserschadens nicht genutzt werden kann.
- Geruchsbelästigung: Starke Feuchtigkeit oder Schimmel kann zu unangenehmen Gerüchen führen, die das Wohlbefinden erheblich stören.
- Einsatz von Trocknungsgeräten: Diese können Lärm verursachen, viel Strom verbrauchen und die Luftqualität beeinträchtigen.
- Beschädigung von Bauteilen: Wenn beispielsweise der Fußboden, Wände oder Einbauten wie ein Rollladen beschädigt sind und dadurch die Funktion beeinträchtigt ist.
- Betroffene Bereiche: Sind nur einzelne, unwesentliche Teile der Wohnung betroffen oder wesentliche Räume wie Wohnzimmer, Küche oder Bad? Je größer der betroffene Bereich und je wichtiger er für das alltägliche Leben ist, desto höher kann die Minderung ausfallen.
- Dauer des Mangels: Wie lange dauert die Beeinträchtigung an? Eine kurzfristige Störung rechtfertigt eine geringere Minderung als ein lang anhaltender Schaden oder eine aufwendige Sanierung.
Rechtliche Beurteilung im Einzelfall
Für die genaue Höhe der Mietminderung gibt es keine festen Tabellen. Gerichte haben in der Vergangenheit zwar Urteile zu ähnlichen Fällen gefällt, die als Orientierungshilfe dienen können. Jedes Gerichtsverfahren berücksichtigt jedoch die spezifischen Umstände des jeweiligen Falles. Eine hundertprozentige Mietminderung ist beispielsweise nur dann denkbar, wenn die Wohnung aufgrund des Mangels vollständig unbewohnbar ist. Bei teilweisen Beeinträchtigungen fällt die Minderung entsprechend geringer aus.
Für Sie als Mieter ist es wichtig, den Wasserschaden und die daraus resultierenden Beeinträchtigungen genau zu dokumentieren, idealerweise mit Fotos und einer detaillierten Beschreibung der Auswirkungen. Zudem muss der Vermieter über den Mangel umgehend informiert werden, damit eine Mietminderung in Betracht kommt.
Welche Schritte muss ich einhalten, wenn ich wegen Mängeln die Miete mindern möchte?
Wenn die Qualität Ihrer Mietwohnung durch Mängel beeinträchtigt ist, haben Sie unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, die Miete zu mindern. Dies ist ein wichtiges Recht, das es Ihnen ermöglicht, auf die Beeinträchtigung zu reagieren. Damit eine solche Mietminderung rechtlich wirksam ist und Sie nicht in Schwierigkeiten geraten, müssen Sie jedoch bestimmte Schritte einhalten.
1. Den Mangel anzeigen und Frist zur Beseitigung setzen
Der erste und entscheidende Schritt ist immer die Mängelanzeige gegenüber Ihrem Vermieter. Ohne eine korrekte Anzeige des Mangels kann eine Mietminderung in der Regel nicht wirksam erfolgen.
- Schriftliche Anzeige: Zeigen Sie den Mangel schriftlich an. Dies ist wichtig, damit Sie im Streitfall nachweisen können, wann und was Sie gemeldet haben. Ein Einschreiben mit Rückschein oder eine E-Mail mit Lesebestätigung kann hier hilfreich sein.
- Genaue Beschreibung: Beschreiben Sie den Mangel so präzise wie möglich. Nennen Sie, wo genau der Mangel auftritt und welche Auswirkungen er hat. Bei einem Wasserschaden könnten Sie zum Beispiel mitteilen: „Seit dem [Datum] tritt im Bereich der Küche, speziell an der Decke über dem Fenster, Wasser auf. Es sind deutliche Wasserflecken zu sehen, und der Rollladen des Fensters lässt sich nicht mehr richtig bedienen.“
- Frist zur Beseitigung: Fordern Sie Ihren Vermieter in der Mängelanzeige auf, den Schaden innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben. Die Länge der Frist hängt von der Art und Dringlichkeit des Mangels ab. Bei einem akuten Wasserschaden, der weitere Schäden verursachen kann, ist eine kürzere Frist angemessen als bei einem weniger dringenden Problem. Oft sind Fristen von einer oder zwei Wochen üblich.
2. Beginn der Mietminderung
Die Mietminderung tritt nicht rückwirkend in Kraft und beginnt auch nicht automatisch mit dem Auftreten des Mangels. Das Recht zur Mietminderung entsteht erst ab dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter Kenntnis von dem Mangel erlangt hat. Dies ist in der Regel der Moment, in dem Ihre schriftliche Mängelanzeige bei ihm eingeht.
- Bedeutung für Sie: Selbst wenn ein Wasserschaden bereits einige Tage besteht, können Sie die Miete erst ab dem Tag mindern, an dem Ihre Mängelanzeige beim Vermieter angekommen ist. Für die Zeit davor ist keine Minderung möglich. Die Minderung gilt dann für die gesamte Dauer, in der der Mangel besteht und die Nutzung Ihrer Wohnung beeinträchtigt.
3. Die Höhe der Mietminderung
Die Höhe der Mietminderung ist nicht willkürlich und richtet sich nach dem Grad, um den der Wert der Wohnung durch den Mangel tatsächlich gemindert ist. Es gibt keine festen Regeln oder Tabellen, die für jeden Fall pauschal angewendet werden können. Jeder Einzelfall wird separat beurteilt.
- Ausmaß der Beeinträchtigung: Die Mietminderung hängt davon ab, wie stark die Nutzung der Wohnung durch den Mangel eingeschränkt ist. Ist die Wohnung wegen eines schwerwiegenden Wasserschadens vollständig unbewohnbar, kann eine Minderung von 100 Prozent angemessen sein. Sind hingegen nur kleinere, weniger gravierende Schäden vorhanden, wie zum Beispiel ein klemmender Rollladen, während der Rest der Wohnung voll nutzbar ist, fällt die Minderung entsprechend geringer aus.
- Risiko zu hoher Minderung: Hier ist Vorsicht geboten: Wenn Sie die Miete zu hoch mindern, riskieren Sie, in Zahlungsverzug zu geraten. Sollte der Vermieter mit der Höhe der Minderung nicht einverstanden sein und die Minderung als unberechtigt erachten, schulden Sie die Differenz. Erreicht dieser Mietrückstand eine bestimmte Höhe (oft zwei Monatsmieten), kann der Vermieter unter Umständen das Mietverhältnis fristlos kündigen.
4. Umgang mit der Zahlung, um Risiken zu minimieren
Um das Risiko eines Zahlungsverzugs zu vermeiden, entscheiden sich viele Mieter, die Miete zunächst vollständig weiterzuzahlen, dies aber unter Vorbehalt der Rückforderung zu tun.
- Zahlung unter Vorbehalt: Das bedeutet, Sie zahlen die volle Miete, teilen Ihrem Vermieter aber gleichzeitig schriftlich mit, dass Sie die Zahlung nur unter dem Vorbehalt leisten, die zu viel gezahlte Miete wegen der Mängel später zurückzufordern. So vermeiden Sie, in Zahlungsverzug zu geraten, und bewahren sich gleichzeitig das Recht, die zu viel gezahlten Beträge, die Ihnen aufgrund der Mängel zustehen, nachträglich zurückzufordern.
Wann darf ich die Miete ganz oder teilweise zurückhalten, um den Vermieter zur Mängelbeseitigung zu bewegen?
Das Recht, die Miete ganz oder teilweise zurückzuhalten – juristisch als Zurückbehaltungsrecht bekannt – ist ein Druckmittel für Mieter, um den Vermieter zur Beseitigung von Mängeln zu bewegen. Es unterscheidet sich von der Mietminderung. Während die Mietminderung die Miete für die Dauer des Mangels dauerhaft herabsetzt, wird die zurückgehaltene Miete lediglich vorübergehend einbehalten und muss nach der Mängelbeseitigung vollständig nachgezahlt werden. Stellen Sie sich vor, Ihre Rollläden sind defekt und der Vermieter kommt seiner Reparaturpflicht trotz mehrfacher Aufforderung nicht nach. In solchen Fällen kann das Zurückbehaltungsrecht relevant werden.
Voraussetzungen für das Zurückbehaltungsrecht
Ein solches Zurückbehaltungsrecht können Sie grundsätzlich ausüben, wenn der Vermieter seiner Pflicht zur Mängelbeseitigung nicht nachkommt. Dafür müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:
- Anzeige des Mangels und Untätigkeit des Vermieters: Sie müssen den Mangel (z.B. defekte Rollläden oder Wasserspuren) dem Vermieter zunächst schriftlich anzeigen und ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Nur wenn der Vermieter diese Frist ungenutzt verstreichen lässt oder die Mängelbeseitigung verweigert, entsteht das Recht, die Miete zurückzuhalten.
- Bedeutung des Mangels: Der Mangel muss die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung erheblich beeinträchtigen oder die Sicherheit betreffen. Ein kleiner, unwesentlicher Mangel rechtfertigt in der Regel kein Zurückbehaltungsrecht.
- Angemessene Höhe: Der Betrag der zurückgehaltenen Miete muss angemessen sein und im Verhältnis zum Mangel stehen. Er darf nicht unverhältnismäßig hoch sein. Oft wird ein Betrag zurückgehalten, der deutlich über der Höhe einer möglichen Mietminderung liegt, um den Druck auf den Vermieter zu erhöhen. Eine pauschale Regelung für die Höhe gibt es nicht, sie hängt immer vom Einzelfall ab.
Nachzahlungspflicht nach Mängelbeseitigung
Ein entscheidender Unterschied zur Mietminderung ist die Pflicht zur Nachzahlung. Das Zurückbehaltungsrecht dient nicht dazu, Mietzahlungen zu erlassen. Sobald der Vermieter den angezeigten Mangel beseitigt hat, müssen Sie den vollständig zurückgehaltenen Mietbetrag umgehend nachzahlen. Wenn Sie diese Nachzahlung nicht leisten, kann der Vermieter die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen, da ein Mietrückstand entsteht. Das Zurückbehaltungsrecht ist somit ein vorübergehendes Druckmittel und keine dauerhafte Reduzierung der Miete.
Kann mir mein Vermieter kündigen, wenn ich die Miete wegen Mängeln gekürzt oder zurückgehalten habe?
Wenn Sie die Miete wegen Mängeln an Ihrer Wohnung gekürzt oder zurückgehalten haben, ist die Frage nach einer möglichen Kündigung durch den Vermieter berechtigt und wichtig. Ob eine solche Kündigung wirksam ist, hängt davon ab, ob Ihre Mietkürzung oder das Zurückbehalten der Miete juristisch gerechtfertigt war.
Wann eine Kündigung wegen Mietschulden droht
Grundsätzlich kann ein Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug gerät. Dies ist der Fall, wenn der Mieter
- für zwei aufeinanderfolgende Termine (Monate) mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
- in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in einer Höhe in Verzug ist, die die Miete für zwei Monate erreicht.
Das bedeutet: Hat sich eine Mietschuld in Höhe von zwei Monatsmieten angesammelt, kann dies eine Kündigung zur Folge haben.
Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht als Schutz vor Kündigung
Der entscheidende Punkt ist, ob die von Ihnen nicht gezahlte Miete überhaupt geschuldet war.
- Mietminderung: Bei erheblichen Mängeln an der Mietsache, die die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch mindern (wie zum Beispiel ein unbewohnbarer Wasserschaden oder ein kaputter Rollladen, der nicht repariert wird), mindert sich die Miete kraft Gesetzes. Das bedeutet, Sie schulden für den Zeitraum, in dem der Mangel besteht, nur noch die geminderte Miete. Wenn Sie nur den geminderten Betrag zahlen, geraten Sie nicht in Zahlungsverzug mit der Miete, da Sie den darüberhinausgehenden Betrag nicht schulden. Eine Kündigung wegen ausstehender Mietzahlung wäre dann nicht wirksam, da keine tatsächlichen Mietschulden bestehen. Wichtig ist jedoch, dass Sie den Mangel dem Vermieter unverzüglich anzeigen und ihm Gelegenheit zur Behebung geben müssen, bevor eine Mietminderung in Betracht kommt. Die Höhe der Minderung muss zudem angemessen sein.
- Zurückbehaltungsrecht: Ist der Vermieter trotz Anzeige und Fristsetzung nicht bereit, die Mängel zu beseitigen, kann ein Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Teil der Miete zurückbehalten. Dieses Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) dient als Druckmittel, um den Vermieter zur Mängelbeseitigung zu bewegen. Der zurückbehaltene Betrag muss verhältnismäßig sein und darf in der Regel den für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Aufwand oder das Drei- bis Fünffache des geminderten Mietanteils nicht übersteigen. Auch hier gilt: Wenn das Zurückbehaltungsrecht wirksam ausgeübt wurde, geraten Sie für den zurückbehaltenen Betrag nicht in Zahlungsverzug, und eine darauf gestützte Kündigung wäre ebenfalls unwirksam. Auch hier ist die vorherige Mängelanzeige und Fristsetzung unerlässlich.
Entscheidend ist also, ob die von Ihnen vorgenommene Mietminderung oder das Zurückbehaltungsrecht tatsächlich rechtlich begründet war. Ein irrtümlich zu hoch geminderter oder zurückbehaltener Betrag kann dazu führen, dass Sie doch in Mietrückstand geraten und eine Kündigung droht.
Die „Heilung“ der Kündigung durch spätere Zahlung
Selbst wenn eine Kündigung wegen Mietschulden ausgesprochen wurde, kann diese unter bestimmten Umständen unwirksam werden. Das Gesetz sieht vor, dass eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam wird, wenn der Mieter
- die gesamte rückständige Miete innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig nachzahlt oder
- eine öffentliche Stelle (z.B. das Sozialamt) sich innerhalb dieser Frist zur Übernahme der Schulden verpflichtet.
Diese „Heilungsmöglichkeit“ kann jedoch innerhalb von zwei Jahren nur einmal in Anspruch genommen werden. Sie greift nur bei tatsächlichen Mietschulden, die der Mieter nachzahlen muss, nicht aber, wenn die Mietminderung oder das Zurückbehaltungsrecht von Anfang an berechtigt war.
Welche zusätzlichen Kosten, die durch einen Wohnungsmangel entstehen, kann ich vom Vermieter zurückfordern oder mit der Miete verrechnen?
Wenn in Ihrer Wohnung ein Mangel auftritt, wie zum Beispiel ein Wasserschaden, kann dies über die Beeinträchtigung der Wohnnutzung hinaus weitere finanzielle Nachteile verursachen. Neben einer möglichen Mietminderung, die die eingeschränkte Nutzung der Wohnung ausgleicht, können Sie unter bestimmten Voraussetzungen auch zusätzliche Kosten vom Vermieter zurückfordern. Dies geschieht über den sogenannten Schadensersatz.
Schadensersatz: Ausgleich für weitere Nachteile
Schadensersatz bedeutet, dass Sie einen finanziellen Ausgleich für Schäden erhalten, die Ihnen durch den Mangel an der Wohnung entstanden sind und die der Vermieter zu vertreten hat. Der Vermieter haftet für solche Schäden, wenn der Mangel bereits bei Übergabe der Wohnung bestand, später entstanden ist und er diesen zu verantworten hat, oder wenn er mit der Beseitigung eines Mangels im Verzug ist, also die Reparatur nicht rechtzeitig vornimmt, obwohl er dazu aufgefordert wurde.
Typische Beispiele für solche zusätzlichen Kosten, die als Schadensersatz in Betracht kommen, sind:
- Erhöhte Energiekosten: Wenn Sie beispielsweise aufgrund eines Wasserschadens Trocknungsgeräte betreiben müssen und dadurch Ihr Stromverbrauch deutlich ansteigt, können diese zusätzlichen Stromkosten ein ersatzfähiger Schaden sein.
- Erhöhte Wasserkosten: Falls ein unentdecktes Leck zu einem erhöhten Wasserverbrauch führt.
- Reinigungskosten: Für die Reinigung von Teppichen, Möbeln oder der Wohnung selbst, wenn diese durch den Mangel verschmutzt oder beschädigt wurden und eine professionelle Reinigung nötig ist.
- Kosten für eine vorübergehende Unterkunft: Ist die Wohnung durch den Mangel (z.B. nach einem großen Wasserschaden) zeitweise unbewohnbar, können die Kosten für ein Hotel oder eine andere Ersatzwohnung erstattungsfähig sein.
- Lagerkosten: Wenn Sie Möbel oder andere persönliche Gegenstände auslagern müssen, weil die Wohnung durch den Mangel nicht nutzbar ist oder Sanierungsarbeiten anstehen.
- Kosten für beschädigte Gegenstände: Wenn Ihr Eigentum (Möbel, Kleidung, Elektrogeräte) direkt durch den Mangel (z.B. den Wasserschaden) beschädigt wird und nicht mehr nutzbar ist oder repariert werden muss.
Wichtig ist, dass diese Kosten eine direkte Folge des Mangels sein müssen und Sie die Entstehung sowie die Höhe der Kosten gut dokumentieren können. Sammeln Sie daher Belege, Rechnungen und Quittungen für alle Ausgaben.
Aufrechnung: So können Sie Ansprüche verrechnen
Die Aufrechnung ist ein Weg, eine bestehende Forderung (zum Beispiel Ihren Schadensersatzanspruch) mit einer Forderung des Vermieters (zum Beispiel der Miete) zu verrechnen. Das bedeutet, dass Sie Ihre Geldforderung gegen den Vermieter mit der Mietforderung des Vermieters „tilgen“ können, anstatt dass Geld hin- und herfließt.
Für Sie bedeutet das: Wenn Sie einen validen Schadensersatzanspruch gegen Ihren Vermieter haben, können Sie diesen unter bestimmten Voraussetzungen mit der geschuldeten Miete verrechnen. Voraussetzung dafür ist, dass Ihr Anspruch auf Schadensersatz rechtlich gesichert und fällig ist. Dies ist in der Regel dann der Fall, wenn der Vermieter den Anspruch und seine Höhe anerkennt oder wenn der Anspruch gerichtlich festgestellt wurde.
Es ist wichtig zu wissen, dass die Aufrechnung von Schadensersatzansprüchen anders zu handhaben ist als eine Mietminderung. Während Sie die Miete bei einem Mangel zur Mietminderung selbst mindern können (allerdings mit dem Risiko, dass der Betrag später als zu hoch befunden wird), kann das unilaterale Abziehen von Schadensersatzansprüchen von der Miete zu Problemen führen, wenn der Vermieter den Anspruch oder dessen Höhe bestreitet. In solchen Fällen könnte der Vermieter die Miete als nicht vollständig gezahlt betrachten, was wiederum ernste Konsequenzen haben kann. Eine klare Kommunikation und möglichst eine Einigung mit dem Vermieter über die Höhe der zusätzlichen Kosten und deren Verrechnung sind daher empfehlenswert.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Mietminderung
Bei der Mietminderung handelt es sich um das gesetzliche Recht des Mieters, die Miete zu reduzieren, wenn die Wohnung Mängel aufweist, die ihre Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigen (§ 536 BGB). Die Minderung tritt automatisch ein, sobald der Mangel bekannt ist und die Nutzung der Wohnung deutlich eingeschränkt oder unmöglich ist. Dabei wird die Miete nur in dem Umfang geschuldet, wie die Wohnung nutzbar ist; eine vollständige Unbewohnbarkeit kann sogar zur vollständigen Mietbefreiung führen. Beispiel: Ist ein Zimmer wegen Wasserschäden unbenutzbar, kann der Mieter die Miete für diesen Zeitraum anteilig mindern.
Zurückbehaltungsrecht
Das Zurückbehaltungsrecht erlaubt einem Mieter, seine Mietzahlung vorübergehend zurückzuhalten, wenn der Vermieter trotz ordnungsgemäßer Mängelanzeige und Fristsetzung die erforderlichen Reparaturen nicht vornimmt (§ 273 BGB). Es dient als Druckmittel, um den Vermieter zur Mangelbeseitigung zu bewegen, und muss verhältnismäßig im Hinblick auf den Mangel sein. Wichtig ist, dass die zurückgehaltene Miete später vollständig nachzuzahlen ist, sobald der Mangel beseitigt wurde. Beispiel: Sind Rollläden defekt und der Vermieter reagiert nicht, kann der Mieter die Miete so lange zurückhalten, bis die Rollläden repariert sind.
Aufrechnung
Aufrechnung ist ein rechtliches Mittel, mit dem zwei Parteien ihre gegenseitigen Forderungen miteinander verrechnen (§§ 388, 389 BGB). Dabei wird die Forderung des Mieters gegen den Vermieter, etwa wegen entstandener Reparaturkosten oder Schadensersatz, mit der Mietforderung aufgerechnet, sodass sich nur der Saldo als zahlbarer Betrag ergibt. Voraussetzung ist, dass die Forderungen rechtlich gesichert und fällig sind. Beispiel: Wenn der Mieter Stromkosten für Trocknungsgeräte aufgrund eines Wasserschadens hatte, kann er diese Kosten mit der zu zahlenden Miete verrechnen, sofern der Vermieter diese anerkennt.
Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug (§ 543 BGB)
Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug ermöglicht es dem Vermieter, den Mietvertrag ohne Einhaltung einer Frist zu beenden, wenn der Mieter mit der Mietzahlung erheblich im Rückstand ist (§ 543 Abs. 1 und 2 BGB). Ein erheblicher Zahlungsverzug liegt vor, wenn zwei aufeinanderfolgende Monatsmieten oder Forderungen im Umfang von zwei Monatsmieten über einen längeren Zeitraum nicht gezahlt werden. Wichtig ist, dass keine Kündigung möglich ist, wenn der Rückstand durch eine rechtmäßige Mietminderung oder ein berechtigtes Zurückbehaltungsrecht erklärt werden kann. Beispiel: Bleibt der Mieter zwei Monatsmieten ohne rechtlichen Grund schuldig, kann der Vermieter fristlos kündigen.
Heilung der Kündigung
Die Heilung einer Kündigung bedeutet, dass eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstand unwirksam wird, wenn der Mieter den rückständigen Betrag innerhalb einer bestimmten Frist vollständig bezahlt (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). In der Regel muss die Zahlung vor oder unmittelbar nach Zugang der Kündigung erfolgen, um die Kündigung zu „heilen“. Durch diese Zahlung entfällt der Kündigungsgrund, und das Mietverhältnis bleibt bestehen. Beispiel: Wenn der Mieter eine ausstehende Miete unmittelbar nach Erhalt der Kündigung zahlt, kann die fristlose Kündigung aufgehoben werden.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 536 BGB (Mietminderung): Regelt, dass bei Mängeln der Mietsache die Miete entsprechend gemindert werden kann, wenn die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch eingeschränkt ist. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein und bemisst sich nach dem Ausmaß der Gebrauchseinschränkung. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Kläger mussten eine Mietminderung von mindestens 60 % wegen des erheblichen Wasserschadens im Keller akzeptieren, da die Räume unbewohnbar waren und die Nutzung der Wohnung deutlich beeinträchtigt wurde.
- § 543 Abs. 1 und 2 BGB (Außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug): Ermöglicht dem Vermieter, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, wenn der Mieter mit der Mietzahlung in erheblichem Maße (z.B. zwei aufeinanderfolgende Termine oder mehr als eine Monatsmiete im Rückstand) säumt. Eine fristlose Kündigung setzt eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung voraus. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht sah keinen erheblichen Zahlungsverzug, da die Rückstände durch berechtigte Mietminderung, Aufrechnung und Zurückbehaltung gedeckt waren, weshalb die fristlose Kündigung unwirksam war.
- §§ 273, 320 BGB (Zurückbehaltungsrecht): Gestatten einem Schuldner, seine Leistung zurückzuhalten, solange der Gläubiger seine Gegenleistung nicht erbringt oder eine fällige Verpflichtung nicht erfüllt. Das Recht dient als Druckmittel zur Durchsetzung von Gegenansprüchen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Mieter durften die Miete für April 2024 zurückhalten, weil die Rollläden defekt waren und ein Sicherheitsrisiko darstellten, wodurch ein berechtigtes Zurückbehaltungsrecht bestand.
- §§ 388, 389 BGB (Aufrechnung): Erlauben die Aufrechnung von gegenseitigen Forderungen, so dass die Forderungen erlöschen, aber nur, wenn die Forderungen fällig, gleichartig und durchsetzbar sind. Nebenforderungen wie Schadensersatz können ebenfalls aufgerechnet werden. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Mieter rechneten Stromkosten für die Trocknungsgeräte gegen die Mietforderung auf, wodurch ein großer Teil der Restforderung erlosch und kein Kündigungsgrund vorlag.
- § 242 BGB (Treu und Glauben): Verlangt von den Parteien, dass sie sich in Verträgen so verhalten, wie es Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte erfordern. Ein Verhalten, das rechtsmissbräuchlich ist, wird unterbunden. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Kläger konnten sich nicht auf den vermeintlichen Mietrückstand stützen, nachdem die Mieter die rückständige Miete vor oder unmittelbar nach Zugang der Kündigung gezahlt hatten, da dies gegen Treu und Glauben verstoßen hätte.
- § 573 BGB (Ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses): Erfordert, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses darlegen kann, beispielsweise bei erheblichen Vertragsverletzungen durch den Mieter. Eine Kündigung ist nur gerechtfertigt, wenn die Pflichtverletzung schwerwiegend genug ist. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die offene Restforderung von 116,94 Euro war zu gering, um ein berechtigtes Interesse zu begründen, sodass auch die ordentliche Kündigung als unbegründet zurückgewiesen wurde.
Das vorliegende Urteil
AG Friedberg – Az.: 2 C 380/24 – Urteil vom 20.11.2024
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