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Feuchtigkeitsschäden in Mietwohnung – fristlose Kündigung wegen Mangel

AG Hamburg-Wandsbek, Az.: 715 C 109/16, Urteil vom 26.07.2016

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Tatbestand

Feuchtigkeitsschäden in Mietwohnung - fristlose Kündigung wegen Mangel
Foto: AndreyPopov/ bigstock

Die Kläger schlossen Ende Juli 2015 mit der Beklagten als Vermieterin einen Wohnraummietvertrag über die im Souterrain des Hauses M. Straße … in … Hamburg belegenen Räumlichkeiten, bestehend aus einem Zimmer, Küche, Flur, Bad und WC. Mietbeginn war der 15.08.2015. Die monatliche Miete betrug € 811,00. Die Klägerin leisteten eine Mietsicherheit in bar in Höhe von € 1.788,00. Die Parteien schlossen die ordentliche Kündigung für beide Parteien vor dem 15.08.2016 aus.

Innerhalb von zwei Wochen nach Mietbeginn zeigten sich in den Wohnzimmerecken oberhalb der Fußleisten dunkle Flecken und die Wohnung fühlte sich feucht an. Die Luftfeuchtigkeit betrug etwa 80 %.

Die Kläger informierten die Beklagte bzw. deren Ehemann am 02.09.2015 über die Feuchtigkeitserscheinungen. Der Ehemann nahm die Wohnung am selben Tag in Augenschein und vereinbarte Ortstermine für Freitag, den 04.09.2015 mit den Firmen Bauchemie B., Hamburg und I. Hamburg GmbH zum Zweck der Mängelfeststellung und der Auftragsvergabe. Mit What’s-App-Nachricht vom 03.09., 08:30 Uhr benachrichtigte er die Kläger über die Termine und bat sie, den Mitarbeitern der Firmen Zutritt zu gewähren.

Am selben Tag fertigten die Kläger die fristlose Kündigung des Mietvertrages zum 15.09.2016. Sie wollten dem Ehemann der Beklagten am Abend desselben Tages die Kündigung übergaben, die dieser aber nicht entgegennahm. Die Kläger kündigten die Übersendung der Kündigung per Post an und gingen auch so vor.

Sie waren am Freitag nicht in der Wohnung, sodass die Mitarbeiter der vorstehend bezeichneten Firmen keinen Zutritt erhielten.

Sie ließen die Wohnung am 09.09.2015 durch den Berater für Immobilien Dr. St. untersuchen. Dieser erstellte am 14.09.2015 eine Dokumentation mit Messungen der Raumtemperatur, der Raum- und Wandfeuchte. Wegen der Einzelheiten seines Berichts wird auf die Anlage K 3 Bezug genommen.

Die Kläger räumten die Wohnung bis zum 15.09.2015 und gaben anschließend die Schlüssel zurück. Erst danach konnte eine Inaugenscheinnahme der Örtlichkeiten durch die von der Beklagten beauftragten Fachbetriebe erfolgen.

Die Kläger zahlten neben der Augustmiete die Miete für September voll und in Höhe von € 796,50 für Oktober.

Sie verlangen mit der Klage Rückzahlung der hälftigen Septembermiete, der für Oktober bezahlten Miete sowie der Mietkaution.

Sie meinen, ihre Kündigung habe das Mietverhältnis zum 15.09.2015 beendet. Der wichtige Grund für die Kündigung liege darin, dass Kellerräume vermietet worden seien, die als Wohnräume weder geeignet noch zulässig gewesen seien und starke Feuchtigkeits- und Schimmelbildung in gesundheitsgefährdendem Ausmaß vorgelegen habe. Da Grund hierfür eine nicht ausreichende Isolierung der Außenwände und Mängel der Fundamente gewesen sei, sei ein kurzfristiges Abstellen der Mängel nicht möglich gewesen.

Die Kläger beantragen, die Beklagte zu verurteilen, an sie zur gesamten Hand € 2.990,00 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins ab dem 12.11.2015 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie meint, mangels Setzung einer Abhilfefrist sei die fristlose Kündigung nicht gerechtfertigt gewesen. Sie bestreitet ferner das Vorliegen einer konkreten erheblichen Gesundheitsgefahr.

Gegen den geltend gemachten Kautionsrückzahlungsanspruch erklärt sie die Aufrechnung mit den Mieten für die Monate November 2015 bis einschließlich der hälftigen Miete für Februar 2016.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt ihrer Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet.

Die geltend gemachten Ansprüche stehen den Klägern aus keinem Rechtsgrund zu.

Sie haben die streitgegenständlichen Mieten nicht ohne Rechtsgrund gezahlt. Vielmehr waren sie dazu aufgrund des abgeschlossenen Mietvertrages verpflichtet. Die Mietkaution ist durch die der Beklagten weitergehend zustehenden Mietforderungen aufgezehrt.

Die von ihnen erklärte fristlose Kündigung hat das Mietverhältnis nicht vorzeitig beendet.

Gemäß § 543 I 1, 2 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung gemäß § 543 III BGB erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.

Einen Mangel der Mietsache bzw. eine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten stellt es zunächst nicht dar, dass die Mieträume Kellerräume sind. Nach § 45 V HBauO sind Wohnungen in Kellergeschossen unzulässig. Die Wohnnutzung ist aber “nur” öffentlich-rechtlich unzulässig, beschränkt aber nicht die Privatautonomie. Es liegt darin weder ein gesetzliches Verbot der mietweisen Überlassung von Kellerräumen zu Wohnzwecken im Sinne des § 134 BGB noch ist die Eigenschaft als Kellerraum ein Mangel im Sinne des § 537 BGB. Das öffentlich-rechtliche Verbot wirkt sich auf die konkrete Beschaffenheit der Mietsache und ihre Nutzbarkeit nicht aus. Anders wäre es nur, wenn behördlich eine Nutzungsuntersagung angeordnet wäre oder diese unmittelbar bevorstünde. Dafür ist nichts ersichtlich.

Die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch als Wohnraum war aber wegen der im Bereich der Außenwand aufgetretenen Feuchtigkeit und des Schimmels wohl gemindert. Die an der Außenwand aufgetretene Feuchtigkeit, die wohl auch auf Feuchtigkeitsdurchlässigkeit der Außenwand bzw. des Fundaments beruhte sowie die darauf beruhende Schimmelbildung stellen einen Mangel i.S. von § BGB § 536 BGB dar, da die Tauglichkeit der Mietsache zu dem von den Vertragsparteien konkret vorausgesetzten Gebrauch, nämlich zur Nutzung als Wohnraum, dadurch gemindert war. Das Risiko der Zwecktauglichkeit zum Wohnen trägt der Vermieter.

Mängel der Mietsache lösen primär Ansprüche auf Mängelbeseitigung gemäß § 535 I 2 BGB sowie ggf. Mietminderungen gemäß § 536 I BGB aus. Aus § 543 III BGB ergibt sich, dass die Herstellung der Mangelfreiheit grundsätzlich vorgeht.

Es kann vorliegend nicht gesagt werden, dass diese hier nicht herzustellen war. Wände können abgedichtet, Schimmel kann chemisch bekämpft, Raumluft kann mit technischen Mitteln entfeuchtet werden. Dass diese Maßnahmen zwingend mit unzumutbaren oder lang dauernden Beeinträchtigungen der Wohnnutzung verbunden sind, kann nicht gesagt werden. Auch einen Willen zur sofortigen Mangelbeseitigung hat die Beklagte dadurch dokumentiert, dass ihr Ehemann die Örtlichkeiten sofort nach Mängelanzeige in Augenschein genommen hat und ganz kurzfristig mit Fachfirmen Termine zur Bestandsaufnahme und ggf. Auftragserteilung organisiert hat.

Die sofortige Kündigung war auch nicht aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt.

Die Kläger haben nicht dargelegt, wann und für welche Zeiträume sie die hohe Luftfeuchtigkeit in den Mieträumen festgestellt und wie und wo sie sie gemessen haben. Eine erhöhte Luftfeuchte im Sommer gerade bei trübem Wetter ist nichts Außergewöhnliches. Die von ihnen festgestellte Bildung von dunklen Flecken an der Wohnzimmerwand über der Fußleiste haben sie vom Ausmaß her nicht beschrieben. Soweit sie das Ausmaß als erschreckend beschrieben haben, ermöglicht diese Darlegung keine sachliche Beurteilung. Relevante Gesundheitsbeeinträchtigungen durch das Klima in der Wohnung sind nicht konkret vorgetragen. Es ist auch nicht aussagekräftig, wenn die Kläger vortragen, dass der Kläger zu 2. Ende August anfing, unter Atembeschwerden und Kopfschmerzen zu leiden Es ist auch nicht vorgetragen, ob und wie sie herrschende Luftfeuchtigkeit versucht haben herabzusetzen. Das Anstellen der Heizung war eher kontraproduktiv.

Insgesamt lässt der Vortrag der Kläger nicht den Schluss zu, dass im Zeitpunkt der Kündigungserklärung die Auswirkungen der Feuchtigkeit so gravierend waren, dass eine Bewohnbarkeit der Räumlichkeiten ausgeschlossen oder auf längere Dauer unzumutbar war. Dass aufgrund der Lage und Beschaffenheit der Räumlichkeiten, insbesondere des Zuschnittes der Räumlichkeiten und der Lage, Anzahl und Größe der Fenster von den Klägern erhöhter Aufwand erforderlich war, um Raumfeuchte abzuführen und einen normalen Raumluftwechsel herbeizuführen, musste den Klägern aufgrund Inaugenscheinnahme der Wohnung unmittelbar einleuchten.

Es mag wohl nicht ausgeschlossen sein, dass eine dauerhafte Mangelfreiheit aufgrund der baulichen Beschaffenheit auch bei Vornahme von Mängelbeseitigungsarbeiten nicht hergestellt werden kann. Ob dies tatsächlich der Fall war, war zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung allerdings offen. Möglicherweise wäre die Setzung einer recht kurzen Frist zur Herstellung der Mangelfreiheit gerechtfertigt gewesen. Es konnte nach den Umständen aber auf eine Fristsetzung nicht verzichtet werden. Es bestand keine Veranlassung, einen Versuch der Herstellung der Mangelfreiheit nicht zuzulassen.

Das Mietverhältnis dauerte daher bis zur Neuvermietung durch die Beklagte an.

Die Beklagte hat zur Recht die Mietkaution für die weiter fällig gewordenen Mieten in Anspruch genommen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 I ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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