Erfüllung des Zustimmungsverlangens
AG Charlottenburg – Az.: 213 C 111/19 – Urteil vom 20.01.2020
1. Die Beklagten werden verurteilt, einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung im Hause …, gelegen im Gartenhaus 1. OG Mitte, WE-Nr. …, von bislang 551,00 € um 29,00 € auf nunmehr 580,00 € monatlich mit Wirkung ab dem 1. September 2019 zuzustimmen.
2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 Prozent abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 Prozent leisten.
Tatbestand
Die Kläger begehren von den Beklagten Zustimmung zu einer Mieterhöhung.
Die Kläger sind Vermieter, die Beklagten Mieter einer im Gartenhaus im 1. Obergeschoss Mitte des Hauses … gelegenen Wohnung mit einer Wohnfläche von 86,83 m², die in das Mietspiegelfeld H 1 des Berliner Mietspiegels 2019 einzuordnen ist. Im 10,05 m² großen Badezimmer ist ein wandhängendes WC mit einem in der Wand eingelassenem Spülkasten vorhanden. Im Keller des Gebäudes ist ein Fahrradabstellraum vorhanden. Zudem befindet sich im ersten Hof ein ebenerdig gelegener abgeschlossener Fahrradschuppen.
Mit Schreiben vom 25. Juni 2019 begehrte die Verwalterin der Kläger in Vertretung der Kläger die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete um 29,00 €. Wegen des genauen Inhalts des Erhöhungsverlangens wird auf Blatt 14 der Gerichtsakten verwiesen. Die Miete war, abgesehen von Mieterhöhungen gemäß §§ 559 f. BGB, seit längerer Zeit als 15 Monaten unverändert.
Hierauf reagierten die Beklagten mit E-Mail vom 9. September 2019 auszugsweise wie folgt:
„bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir der Mieterhöhung nur unter Vorbehalt zustimmen können, weil wir davon ausgehen müssen, dass die erklärte Mieterhöhung unzulässig ist.“
Wegen des weiteren Inhalts der E-Mail vom 9. September 2019 wird auf Blatt 44 der Gerichtsakten verwiesen. Die Beklagten zahlen den erhöhten Betrag mit dem Verwendungszweck „Mieterhöhung unter Vorbehalt Entscheidung Mietendeckel“.
Die Kläger behaupten, es handele sich um eine bevorzugte Citylage und bei dem Einzug der Beklagten sei eine moderne Gasetagenheizung (Therme) eingebaut worden.
Die Kläger beantragen, die Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung im …, gelegen im Gartenhaus 1. OG Mitte, WE-Nr. …, von bislang 551,00 € um 29,00 € auf nunmehr 580,00 € monatlich mit Wirkung ab dem 1. September 2019 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten meinen, im Hinblick auf den Beschluss des Senates, wonach ein „Mietendeckel“ eingeführt werden soll, sei eine Erhöhung unzulässig. Sie behaupten, die alte Gastherme sei durch eine Neue ersetzt worden, da sie defekt war.
Die Klage wurde am 9. Oktober 2019 bei Gericht eingereicht und den Beklagten am 5. November 2019 zugestellt. Die am 23. Oktober 2019 abgeforderten Gerichtskosten wurden am 30. Oktober 2019 eingezahlt
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 18. Dezember 2019 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
I.
Die Klage ist zulässig. Etwaige formale Bedenken gegen das Zustimmungsverlangen bestehen nicht. Die Kläger haben, was Zulässigkeitsvoraussetzung ist (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auf. 2019, § 558b BGB, Rn. 91, m.w.N.), die Klage innerhalb der Frist des § 558 b Abs. 2 Satz 2 BGB erhoben. Die rechtzeitig eingereichte Klage wurde „demnächst“ i.S.v. § 167 ZPO zugestellt. Die Gerichtskosten sind am 23. Oktober 2019 abgefordert und am 30. Oktober 2019 eingezahlt worden; was selbst ohne Berücksichtigung der üblichen Postlaufzeit zu keinerlei Verzögerungen über die hinnehmbare Verzögerung von 14 Tagen hinausgeht (vgl. dazu: BGH, Urt. v. 10. Juli 2015 – V ZR 154/15, juris). Ferner wurde das zugrunde liegende Mieterhöhungsverlangen ausreichend gemäß § 558a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB durch Bezugnahme auf den Mietspiegel begründet.
II.
Die Klage ist auch begründet. Die Kläger können von den Beklagten Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher 551,00 € um 29 € auf 580,00 € monatlich mit Wirkung ab dem 1. September 2019 verlangen. Nach § 558 BGB kann der Vermieter Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen, wenn die Miete – abgesehen von Veränderungen wegen Modernisierung, Betriebes- oder Kapitalkosten – seit 15 Monaten unverändert ist (Wartefrist), das Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht wird (Sperrfrist), die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten und die zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens geltende Kappungsgrenze eingehalten wird. Die Wartefrist ist gewahrt. Die Miete ist seit mehr als 15 Monaten unverändert. Auch die Sperrfrist und die Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs. 3 BGB sind – auch unter Berücksichtigung des Beklagtenvortrags – eingehalten. Der Anspruch auf Zustimmung besteht auch. Die Spanneneinordnung der streitgegenständlichen Wohnung führt zu der Annahme einer gerechtfertigten Nettokaltmiete, die über dem Betrag von 580 € liegt, auf den Zustimmung verlangt wird. Die streitgegenständliche Wohnung ist dabei dem Mietspiegelfeld H1 des Mietspiegels 2019 zuzuordnen. Ausweislich des Straßenverzeichnisses liegt die Wohnung in mittlerer Wohnlage. Der Mittelwert dieses Mietspiegelfeldes beträgt 6,77 €/m², der obere Spannenwert beträgt 10,00 €/m², der untere Spannenwert 4,84 €/m². Im vorliegenden Fall unterschreitet die seitens der Kläger mit der Erhöhung verlangte Zustimmung (auf rund 6,68 €/m²) sogar diesen Mittelwert des Mietspiegels von 6,77 €/m². Die für die von den Beklagten bewohnte Wohnung gerechtfertigte ortsübliche Vergleichsmiete liegt aber sogar überhalb des Mittelwertes, da jedenfalls in der Merkmalgruppe 1 (Bad/WC – wandhängendes WC mit einem in der Wand eingelassenem Spülkasten) und Merkmalgruppe 4 (Gebäude – Fahrradstellflächen in und außerhalb Gebäude) wohnwerterhöhende Merkmale überwiegen; so dass unter jedem Gesichtspunkt der Zustimmungsanspruch besteht. Wohnwertmindernde Merkmale tragen die Beklagten nicht vor. Soweit die Beklagten der Erhöhungserklärung unter dem Vorbehalt des sog. „Mietendeckels“ zugestimmt haben, liegt keine Erfüllung des Zustimmungsverlangens vor. Denn gibt der Mieter durch den Vorbehalt zu erkennen, dass er die Zustimmung nur gelten lassen will, wenn weitere Umstände oder Ereignisse eintreten, fehlt es an einer wirksamen Zustimmung (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, 14. Aufl. 2019, BGB, § 558b, Rn. 13, m.w.N.; vgl. auch LG Berlin, Urt. v. 18. Sept. 2018 – 67 S 157/08, BeckRS 2009, 120; AG Berlin Hohenschönhausen, Urt. v. 26. Jan 2001 – 2 C 556/00, BeckRS 2001, 30997). Hier haben die Beklagten nicht nur unter Vorbehalt zugestimmt, sondern sogar mitgeteilt, dass die Mieterhöhung unzulässig sei und damit die Zustimmung i.E. verweigert. Soweit sich die Beklagten auf den „Mietendeckel“ berufen, ist ein solches Gesetz noch nicht in Kraft getreten. Ein bloßer Senatsbeschluss ist für eine gerichtliche Entscheidung unbeachtlich und entzieht erst Recht einem bereits entstandenen Anspruch auf Zustimmung nicht die Grundlage.
III.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 Satz 1, Satz 2 i.V.m. 709 Satz 2 ZPO.
