AG Aschaffenburg – Az.: 115 C 638/13 – Urteil vom 31.07.2014
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, sofern nicht die Gegenseite zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Beklagten mieteten mit Mietvertrag vom 28.12.2008 Mieträumlichkeiten im Anwesen in 63762 Großostheim an. Es wurde eine monatliche Kaltmiete in Höhe von 645,– € zzgl. einer Garagenmiete von 30,– € sowie einer monatlichen Vorauszahlung für Betriebskosten in Höhe von 220,– € vereinbart.
Mit Schreiben vom 27.12.2010 wurde den Beklagten die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 übermittelt. Diese ergab einen Nachzahlungsbetrag von 803,84 €.
Hiergegen wurden seitens der Beklagtenseite Einwände geltend gemacht u.a. mit Schriftsatz vom 02.11.2011 und 28.11.2011. Die Klägerseite erläuterte ihre Abrechnung mit Schreiben vom 04.01.2011. Zudem wurde am 17.01.2011 ein Gespräch zwecks Erläuterung der Nebenkostenabrechnung zwischen den Parteien geführt. Mit e-mail vom 01.03.2011 erläuterte die Firma I die vorgenommen Berechnung.
Mit Schreiben vom 26.12.2011 wurde der Beklagtenseite eine Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 01.01.2010 bis 31.12.2010, die mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.024,78 € schloss, übermittelt. Beigefügt war diesem Schreiben eine weitere Seite mit „Anmerkungen zur Nebenkostenabrechnung 2009“, die erstmals im Jahr 2011 an die Beklagtenseite übermittelt wurden. Gegen die Nebenkostenabrechnung wurden seitens der Beklagtenseite Einwände erhoben unter anderem mit Schriftsatz vom 22.02.2012.
Die Klägerseite behauptet, dass die Erläuterungen der Firma I gemäß e-mail vom 01.03.2011 bereits im Jahr 2011 der Beklagtenseite zur Verfügung gestellt worden seien. Die Klägerseite ist der Auffassung, dass die sich aus den Nebenkosten ergebenden Nachzahlungsbeträge zur Zahlung fällig sind.
Die Klägerseite beantragt daher, die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerseite einen Betrag in Höhe von 1.828,62 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz nach § 247 BGB aus 1.024,78 € seit dem 21.01.2012 sowie aus weiteren 803,84 € seit dem 25.01.2011 zu zahlen, nebst außergerichtlicher Rechtsverfolgungskosten des Klägers in Höhe von 192,90 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz nach § 247 BGB seit dem 12.05.2013 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie sind der Auffassung, dass die Nebenkostenabrechnungen zum einen nicht formell ordnungsgemäß erstellt seien. Vor allem sei die Aufteilung der Nutzergruppen in der vorliegenden Heizkostenabrechnung nicht hinreichend erläutert, was zu einer formellen Unwirksamkeit führe.
Ergänzend wird auf sämtliche Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf alle anderen sonstigen Aktenteile vollinhaltlich Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist letztlich unbegründet.
Die Frage der formellen Ordnungsgemäßheit einer Abrechnung ist – da Fälligkeitsvoraussetzung – grundsätzlich von Amts wegen zu prüfen. Fehlt es daran, ist eine Klage des Vermieters bezüglich einer Nachforderung abzuweisen. Die Fälligkeit einer Betriebskostennachzahlung setzt den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus. (BGH, NJW 2007, Seite 1059 Rdnr. 8) Die Einhaltung der Abrechnungsfrist wird jedoch nur mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; allein inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden (BGH Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04). Die Abrechnung muss dabei den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Unter geordneter Zusammenstellung ist dabei eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung in Abrechnungsposten zu verstehen. Soweit keine besonderen Abreden vorliegen sind mindestens anzugeben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Abrechnung des Anteils des Mieters sowie der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. (Vergleiche hierzu BGH NJW 1982, 573 ff., BGH Urteil vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 1/06). Was eine Nebenkostenabrechnung darüber hinaus im Einzelnen zu enthalten hat, ergibt sich aus ihrem Zweck. Sie soll den Mieter in die Lage versetzen den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dazu muss er die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Diese Funktion erfüllt sie nur, wenn sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sind. Abzustellen ist dabei auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters. Welche Angaben dabei im Einzelnen in der Nebenkostenabrechnung enthalten sein müssen, hängt in erster Linie von der Ausgestaltung des jeweiligen Mietverhältnisses ab.
Zu beachten ist dabei jedoch, dass die Pflichten zur Spezifizierung der abgerechneten Kosten nicht überspannt werden dürfen. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, daß der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist (BGH, NJW 1982, 573).
Daneben muss die erteilte Abrechnung für die Mieter nachvollziehbar sein. Diese richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachprüfen kann (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 23. Juni 2010, Aktenzeichen VIII ZR 227/09). Voraussetzung ist des Weiteren, dass sich der Abrechnung der zugrunde gelegte Verteilerschlüssel hinreichend entnehmen lässt. Es muss deutlich werden, ob eine Umlage nach Verbrauch, Personenbelegung, Anzahl der Wohnungen, Wohnfläche, Nutzfläche, Grundstücksfläche oder sonstigen Flächen vorgenommen wurde (vgl. hierzu BGH Versäumnisurteil vom 08. Dezember 2010, Aktenzeichen VIII ZR 27/10). Fehlt es an einer hinreichenden Bestimmtheit des Verteilerschlüssels, ist die Nebenkostenabrechnung wegen fehlender Nachvollziehbarkeit unwirksam (vgl. hierzu Entscheidung des BGH a.a.O.).
So verhält es sich letztlich im vorliegenden Fall.
Der sich aus der Nebenkostenabrechnung vom 23.10.2010 ergebende Nachzahlungsbetrag in Höhe von 803,84 € für den Abrechnungszeitraum vom 01.01.2009 bis 31.12.2009 steht der Klägerseite nicht zu. Diese Abrechnung wird nämlich den oben genannten Kriterien nicht gerecht. Dieser Abrechnung ist nämlich letztlich keinerlei Bestimmung des Verteilerschlüssels zu entnehmen. Der jeweilige Verteilerschlüssel wird jeweils nur mit Menge überschrieben. Wie sich diese Mengenverhältnisse von 1000 zu 500 bzw. 1000 zu 382,2 ergeben, erschließt sich letztlich nicht. Es handelt sich lediglich um die Mitteilung von Zahlen, wobei sich aus der Nebenkostenabrechnung nicht erschließt, wie sich diese Beträge zusammensetzen. Nach alledem können die diesbezüglich ermittelten Nachzahlungsbeträge für Strom Garage, Strom Haus, Schornsteinfeger Kachelofen, Versicherungen, Wartung, Gartenpflege, Hauswart nicht umgelegt werden. Diese ergeben bereits einen Betrag von 664,48 €. Darüber hinaus fehlt bei der Umlage des allgemeinen Stroms jegliche Angabe eines Verteilerschlüssels. Hier wird auch nicht deutlich, ob nach Verbrauch, nach Quadratmeter oder wie überhaupt der sich hieraus ergebende Anteil von 238,79 zu 79,15 ermittelt worden ist. Aus der Summe dieser Beträge ergibt sich ein Betrag von 743,63 €, der bereits nicht erstattungsfähig ist.
An der mangelnden Nachvollziehbarkeit dieser Nebenkostenabrechnung vermag auch das unstreitig am 17.01.2011 geführte Gespräch zwischen den Parteien nichts zu ändern. Dieses Gespräch, das offensichtlich auch die Nebenkostenabrechnung und deren Erläuterung zum Gegenstand hatte, fand nämlich letztlich nach Ablauf der maßgeblichen Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB statt. Hiernach erfolgte Erläuterungen sind letztlich ohne Belang.
Ferner weist die zur Nebenkostenabrechnung des Jahres 2009 gehörende Heizkostenabrechnung ebenfalls Mängel im Hinblick auf den Verteilerschlüssel auf. Auch für die Heizkostenabrechnung gilt, dass die zugrunde gelegten Verteilerschlüssel für den Mieter nachvollziehbar sein müssen und die Abrechnung für einen durchschnittlichen Mieter nachvollziehbar sein müssen. Dies ist bei der Heizkostenabrechnung der Firma I jedoch nicht der Fall. Unter Nr. 5 wird nämlich eine Aufteilung nach Nutzergruppen vorgenommen. Hier werden Nutzergruppen bezeichnet mit „Fußbod.Hzg. Nr. 1+2“ sowie Nutzergruppe „HKV 1-3“ gebildet. Welche Bewandtnis diese Nutzergruppen haben und wie letztlich die Klägerseite zu der Bezeichnung der Nutzergruppen kommt bzw. welche Nutzer sich hinter den jeweiligen Nutzergruppen verbergen, ergibt sich letztlich aus der Nebenkostenabrechnung nicht. Die diesbezüglich verwandte Verteilergruppe bzw. die Aufschlüsselung in Nutzergruppen ist für den Mieter letztlich nicht nachvollziehbar. Eine nähere Erläuterung findet sich letztlich in der vorliegenden I-Abrechnung nicht. Soweit man die Abkürzung „HKV“ als Heizkostenverteiler verstehen sollte, wozu sich aus der Nebenkostenabrechnung letztlich keine Anhaltspunkte ergeben, hilft dies letztlich auch nicht weiter. Unter Ziffer 2. der Heizkostenabrechnung sind nämlich Heizkostenverteiler, die den Beklagten zugeordnet sind, mit den Nummern 1 bis 8 durchnummeriert. Die Nummern 1 bis 3 dieser Heizkostenverteiler ergeben jedoch nicht den Wert, der unter der Nutzergruppe „HKV 1-3“ angegeben ist.
Nach alledem sind die der Nebenkostenabrechnung zugrunde gelegten Werte, insbesondere hier die Nutzergruppen der Heizungsabrechnung, nicht nachvollziehbar. Dies führt letztlich zu einer Unwirksamkeit der Heizkostenabrechnung. Unerheblich ist hierbei das von der Klägerseite angesprochene Schreiben der Firma I, das sich einer E-Mail vom 01. März 2011 entnehmen lässt. Hier konnte das Gericht nicht nachvollziehen, dass dieses Schreiben der Beklagtenseite vor dem Jahr 2013 und mithin vor Ablauf der Erläuterungsfrist der Nebenkostenabrechnung zugegangen ist. Im Übrigen kann dieses Schreiben aus dem Jahr 2011 für die hier streitgegenständliche Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 01.01.2009 bis 31.12.2009 keine Berücksichtigung finden, da es bereits nach Ablauf der Abrechnungserläuterungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB mitgeteilt worden ist.
Nur ergänzend weist das Gericht darauf hin, dass sich diesem Schreiben der Firma I keinerlei Anhaltspunkte entnehmen lassen, wie es zu der Verteilung auf die verschiedenen Nutzergruppen mit den Namen „Fußbod.Hzg. Nr. 1+2“ und „HKV 1-3“ gekommen ist.
Auch aus der Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum vom 01.01.2010 bis 31.12.2010 vom 26.12.2011 steht der Klägerseite kein Nachzahlungsanspruch in Höhe von 1.024,78 € zu.
Auch der dieser Abrechnung zugrunde gelegten I-Abrechnung mit Datum vom 13.12.2011 lässt sich nämlich letztlich nicht entnehmen, wie die Aufteilung der verschiedenen Nutzergruppen vorgenommen worden ist. Auch in dieser Abrechnung finden sich die Nutzergruppen „Fußbod. Hzg Nr. 1+2“ sowie Nutzergruppe „HKV 1-3“. Dies führt jedoch letztlich dazu, dass die auf diese Nutzergruppen und damit der Beklagtenseite zugeordneten Kosten nicht umlagefähig sind, da hier der Verteilungsschlüssel letztlich nicht nachvollziehbar ist. Dass eine diesbezügliche Erläuterung seitens der Klägerseite erfolgt ist, ist nicht ersichtlich. Vielmehr erfolgte eine nachvollziehbare Erläuterung seitens der Klägerseite erst im Rahmen des Prozesses mit Schriftsatz vom 27.01.2014, nachdem das Gericht darauf hingewiesen hatte, dass es die Aufteilung nach wie vor nicht nachvollziehen kann.
Diese Erläuterung erfolgte jedoch außerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB.
Nach alledem kann hierauf kein Nachzahlungsanspruch gestützt werden, da der diesbezügliche Kostenanteil sich auf einen Betrag von (301,78 € + 395,12 € +1.311,69 € =) 2.008,59 € beläuft.
Nach alledem ergibt sich aus der Nebenkostenabrechnung kein Nachzahlungsbetrag.
Die Kostenentscheidung resultiert aus dem § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit resultiert aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Nebenentscheidungen resultieren aus dem § 280 BGB.
