Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Trotz formaler Mängel: Berliner Gericht akzeptiert Modernisierungsmieterhöhungen
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Welche formellen Anforderungen muss eine Modernisierungsmieterhöhung erfüllen?
- Kann eine Modernisierungsmieterhöhung aufgrund von Berechnungsfehlern unwirksam sein?
- Welche Möglichkeiten haben Mieter, die Berechtigung der Modernisierungskosten zu überprüfen?
- Was können Mieter tun, wenn sie Zweifel an der formellen Wirksamkeit der Mieterhöhung haben?
- Welche Folgen hat eine formell unwirksame Modernisierungsmieterhöhung für Mieter und Vermieter?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- In dem Fall ging es um die formelle Wirksamkeit einer Modernisierungsmieterhöhungserklärung.
- Das Landgericht Berlin hat ein Urteil des Amtsgerichts Neukölln teilweise abgeändert.
- Der Vermieter hatte die Mieterhöhung aufgrund durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen beantragt.
- Die zentrale Schwierigkeit lag in der korrekten Formulierung und Berechnung der Mieterhöhung.
- Das Gericht entschied, dass die Mieterhöhungserklärung formell wirksam ist.
- Die Entscheidung basierte auf der Einhaltung aller gesetzlichen Anforderungen seitens des Vermieters.
- Fehler in der Formulierung oder Berechnung können zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung führen.
- Das Urteil hat Auswirkungen auf zukünftige Modernisierungsmieterhöhungen, da es die strengen formellen Anforderungen unterstreicht.
- Für Mieter bedeutet das Urteil, dass sie sich genau über ihre Rechte und Pflichten informieren müssen.
- Vermieter müssen besonders sorgfältig bei der Erstellung der Mieterhöhungserklärung vorgehen, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
Trotz formaler Mängel: Berliner Gericht akzeptiert Modernisierungsmieterhöhungen
Die Modernisierung von Mietwohnungen ist ein wichtiger Faktor für den Erhalt und die Wertsteigerung von Immobilien. Um die Investitionskosten der Vermieter zu decken, sieht das Mietrecht die Möglichkeit der Modernisierungsmiete vor. Diese Sonderform der Mieterhöhung ist jedoch an strenge Voraussetzungen geknüpft und es gibt viele Fallstricke, die zu Rechtsstreitigkeiten führen können. Der Vermieter muss zunächst nachweisen, dass die Modernisierung objektiv erforderlich ist, z.B. aufgrund von baulichen Mängeln oder zur Verbesserung der Energieeffizienz. Darüber hinaus muss er die Mieter rechtzeitig über die geplante Modernisierung informieren und ihnen die Möglichkeit geben, sich an der Planung zu beteiligen.
Die Formulierung der Mieterhöhungserklärung und die Berechnung der zulässigen Modernisierungsmiete sind ebenfalls von entscheidender Bedeutung. Fehler in diesem Zusammenhang können zu einer Nichtigkeit der Mieterhöhung führen. Die genaue Formulierung der Mieterhöhung ist jedoch oft kompliziert und die rechtliche Einordnung der Modernisierungsmiete ist für viele Mieter unübersichtlich.
Ein gerichtlich entschiedener Fall verdeutlicht die komplexen rechtlichen Anforderungen, die im Zusammenhang mit der Modernisierungsmieterhöhung zu beachten sind. Der Fall befasst sich mit der Frage, ob die vorgeschriebene Formulierung der Mieterhöhungserklärung rechtlich wirksam ist.
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Der Fall vor Gericht
Modernisierungsmieterhöhung unwirksam wegen formeller Fehler
Das Landgericht Berlin hat in einem Urteil vom 29.12.2022 (Az. 65 S 51/22) über die formelle Wirksamkeit einer Modernisierungsmieterhöhungserklärung entschieden. Der Fall betraf einen Streit zwischen Mietern und Vermietern über die Rechtmäßigkeit einer angekündigten Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen.
Die Vermieter hatten den Mietern eine Mieterhöhung von monatlich 157,66 Euro ab August 2019 angekündigt. Diese Erhöhung sollte aufgrund durchgeführter Modernisierungsarbeiten erfolgen. Die Mieter hielten die Mieterhöhungserklärung jedoch für formell unwirksam und klagten auf Feststellung, dass sie nicht zur Zahlung des erhöhten Betrags verpflichtet seien.
Das Amtsgericht Neukölln gab den Mietern zunächst Recht und erklärte die Mieterhöhung für unwirksam. Gegen dieses Urteil legten die Vermieter Berufung beim Landgericht Berlin ein.
Formelle Anforderungen an Modernisierungsmieterhöhungen
Das Landgericht Berlin hob das Urteil der Vorinstanz teilweise auf und wies die Klage der Mieter ab. Nach Ansicht des Gerichts war die Modernisierungsmieterhöhungserklärung der Vermieter formell wirksam.
Für die formelle Wirksamkeit einer Modernisierungsmieterhöhung müssen bestimmte gesetzliche Voraussetzungen erfüllt sein. Dazu gehören insbesondere die Einhaltung der Schriftform sowie eine ausreichende Begründung der Mieterhöhung. Der Vermieter muss die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen konkret beschreiben und die daraus resultierende Mieterhöhung nachvollziehbar berechnen.
Das Landgericht Berlin sah diese Anforderungen im vorliegenden Fall als erfüllt an. Die Vermieter hatten in ihrer Erklärung die Modernisierungsarbeiten ausführlich dargestellt und die Berechnung der neuen Miete detailliert aufgeschlüsselt. Kleinere Fehler oder Ungenauigkeiten führen nach Auffassung des Gerichts nicht automatisch zur formellen Unwirksamkeit, solange die wesentlichen Informationen enthalten sind.
Berechnung der Mieterhöhung maßgeblich
Ein zentraler Punkt in der Entscheidung des Landgerichts war die Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung durch die Vermieter. Das Gericht stellte klar, dass für die formelle Wirksamkeit entscheidend ist, ob die Berechnung für den Mieter nachvollziehbar ist. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Berechnung inhaltlich in allen Punkten korrekt ist.
Im konkreten Fall hatten die Vermieter die Modernisierungskosten aufgelistet und daraus unter Berücksichtigung der gesetzlichen Umlage von 8% pro Jahr die monatliche Mieterhöhung ermittelt. Diese Berechnung war nach Ansicht des Gerichts ausreichend transparent, auch wenn sich möglicherweise einzelne Positionen als nicht umlagefähig herausstellen sollten.
Das Landgericht betonte, dass die inhaltliche Überprüfung der Mieterhöhung von der Frage der formellen Wirksamkeit zu trennen ist. Solange die Berechnungsgrundlagen nachvollziehbar dargelegt sind, ist die Erklärung formell nicht zu beanstanden. Eventuelle inhaltliche Fehler können im Rahmen einer materiellen Prüfung geltend gemacht werden.
Konsequenzen für Mieter und Vermieter
Die Entscheidung des Landgerichts Berlin hat weitreichende Folgen für die Praxis der Modernisierungsmieterhöhungen. Für Vermieter bedeutet das Urteil eine gewisse Erleichterung bei den formellen Anforderungen. Solange die wesentlichen Informationen zu den Modernisierungsmaßnahmen und der Mieterhöhungsberechnung enthalten sind, führen kleinere Fehler oder Ungenauigkeiten nicht zur Unwirksamkeit der Erklärung.
Mieter müssen dagegen genau prüfen, ob die formellen Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind. Eine pauschale Ablehnung der Mieterhöhung wegen vermeintlicher Formfehler ist riskant. Stattdessen sollten Mieter die inhaltliche Berechtigung der Mieterhöhung kritisch hinterfragen und gegebenenfalls einzelne Kostenpositionen beanstanden.
Das Gericht wies in diesem Zusammenhang darauf hin, dass Mieter die Möglichkeit haben, vom Vermieter eine Belegeinsicht zu verlangen. So können sie die Modernisierungskosten im Detail nachvollziehen und überprüfen. Bestehen Zweifel an der Berechtigung einzelner Kostenpositionen, können Mieter diese gezielt anfechten, ohne die gesamte Mieterhöhung in Frage zu stellen.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil stärkt die Position von Vermietern bei Modernisierungsmieterhöhungen. Für die formelle Wirksamkeit ist entscheidend, dass die wesentlichen Informationen zu den Maßnahmen und der Berechnung nachvollziehbar dargelegt sind. Kleinere Fehler oder Ungenauigkeiten führen nicht automatisch zur Unwirksamkeit. Mieter müssen die inhaltliche Berechtigung der Mieterhöhung kritisch prüfen und können einzelne Kostenpositionen gezielt anfechten, statt die gesamte Erhöhung pauschal abzulehnen.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Mieter: Auch wenn Ihr Vermieter bei der Ankündigung einer Mieterhöhung nach Modernisierung kleinere Fehler macht, ist die Erhöhung nicht automatisch ungültig. Entscheidend ist, dass Sie die Begründung und die Berechnung der neuen Miete nachvollziehen können. Sollten Sie Zweifel an einzelnen Kosten haben, können Sie diese konkret beim Vermieter hinterfragen und gegebenenfalls Belege einsehen. Eine pauschale Ablehnung der Mieterhöhung wegen kleinerer Formfehler ist nicht ratsam.
Als Vermieter: Sie können aufatmen, denn kleine Fehler oder Ungenauigkeiten in der Mieterhöhungserklärung führen nicht zwangsläufig dazu, dass diese ungültig wird. Wichtig ist, dass Sie die Modernisierungsmaßnahmen und die Berechnung der Mieterhöhung klar und verständlich darstellen. Achten Sie darauf, dass die wesentlichen Informationen enthalten sind, damit der Mieter die Erhöhung nachvollziehen kann.
FAQ – Häufige Fragen
Sie planen eine Modernisierung Ihrer Mietwohnung und wollen wissen, wie sich die Kosten auf Ihre Miete auswirken? Modernisierungsmieterhöhungen sind ein komplexes Thema. In unseren FAQs finden Sie verständliche Antworten auf Ihre Fragen rund um die rechtlichen Grundlagen, Berechnungen und Ihre Rechte als Mieter.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Welche formellen Anforderungen muss eine Modernisierungsmieterhöhung erfüllen?
- Kann eine Modernisierungsmieterhöhung aufgrund von Berechnungsfehlern unwirksam sein?
- Welche Möglichkeiten haben Mieter, die Berechtigung der Modernisierungskosten zu überprüfen?
- Was können Mieter tun, wenn sie Zweifel an der formellen Wirksamkeit der Mieterhöhung haben?
- Welche Folgen hat eine formell unwirksame Modernisierungsmieterhöhung für Mieter und Vermieter?
Welche formellen Anforderungen muss eine Modernisierungsmieterhöhung erfüllen?
Eine Modernisierungsmieterhöhung muss bestimmte formelle Anforderungen erfüllen, um wirksam zu sein. Der Vermieter ist verpflichtet, die Mieterhöhung dem Mieter in Textform mitzuteilen. Dies bedeutet, dass eine einfache E-Mail oder ein Schreiben ausreicht, solange es lesbar und dauerhaft ist. Eine mündliche Mitteilung genügt hingegen nicht.
In der Mitteilung muss der Vermieter die geplanten oder bereits durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen detailliert beschreiben. Er muss darlegen, welche konkreten baulichen Veränderungen vorgenommen werden oder wurden und wie diese sich auf die Wohnung auswirken. Beispielsweise könnte er erläutern, dass neue Fenster mit Dreifachverglasung eingebaut werden, um die Energieeffizienz zu verbessern.
Ein weiterer wichtiger Bestandteil der Mitteilung ist die Berechnung der Mieterhöhung. Der Vermieter muss nachvollziehbar darlegen, wie sich die neue Miete zusammensetzt. Dazu gehört die Angabe der Gesamtkosten der Modernisierung, die Abzüge für ohnehin fällige Instandhaltungskosten und der auf die Wohnung entfallende Anteil. Der Vermieter darf maximal 8% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten pro Jahr auf die Jahresmiete umlegen.
Die Mitteilung muss außerdem Informationen über die Form und den Zeitpunkt der Mieterhöhung enthalten. Der Vermieter muss angeben, ab wann die erhöhte Miete zu zahlen ist und in welcher Höhe. Dabei ist zu beachten, dass die Mieterhöhung frühestens zum Beginn des dritten Monats nach Zugang der Mitteilung wirksam wird.
Ein wichtiger Aspekt ist auch die Belehrung über Einwendungsmöglichkeiten. Der Vermieter muss den Mieter darüber informieren, dass er das Recht hat, der Mieterhöhung zu widersprechen oder Härtegründe geltend zu machen. Diese Belehrung muss in klarer und verständlicher Form erfolgen.
Die Mitteilung sollte zudem Angaben zur energetischen Qualität nach der Modernisierung enthalten, sofern sich diese durch die Maßnahmen verändert. Dies kann beispielsweise durch die Angabe des voraussichtlichen Energieverbrauchs nach der Modernisierung geschehen.
Falls die Modernisierungsmaßnahmen zu einer Mieterhöhung von mehr als 6 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren führen würden, muss der Vermieter den Mieter auf die Kappungsgrenze hinweisen. Diese besagt, dass die Miete in einem solchen Fall nur um maximal 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren erhöht werden darf.
Der Vermieter sollte in der Mitteilung auch auf mögliche staatliche Fördermittel hinweisen, die er für die Modernisierung in Anspruch genommen hat. Diese müssen von den umlegbaren Kosten abgezogen werden.
Eine formell korrekte Modernisierungsmieterhöhung berücksichtigt all diese Aspekte. Fehlt einer dieser Punkte oder ist er nicht ausreichend dargelegt, kann die Mieterhöhung unwirksam sein. Mieter sollten daher die erhaltene Mitteilung sorgfältig prüfen und im Zweifelsfall rechtlichen Rat einholen.
Kann eine Modernisierungsmieterhöhung aufgrund von Berechnungsfehlern unwirksam sein?
Eine Modernisierungsmieterhöhung kann aufgrund von Berechnungsfehlern unwirksam sein, jedoch hängt dies von der Art und Schwere der Fehler ab. Grundsätzlich unterscheidet das Gesetz zwischen formellen und materiellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach § 559b BGB.
Die formellen Anforderungen beziehen sich auf die äußere Form und den Inhalt der Erklärung. Hier müssen die Gesamtkosten der Modernisierungsmaßnahmen, der Abzug von Instandhaltungskosten und die Berechnung der Mieterhöhung nachvollziehbar dargestellt werden. Kleinere Rechenfehler oder geringfügige Ungenauigkeiten führen in der Regel nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Mieterhöhung.
Wesentliche Berechnungsfehler können jedoch die formelle Unwirksamkeit der Mieterhöhung zur Folge haben. Dies ist etwa der Fall, wenn die Berechnung für den Mieter völlig unverständlich ist oder wenn zentrale Angaben wie die Gesamtkosten der Maßnahmen oder der Abzug von Instandhaltungskosten fehlen.
Bei der materiellen Prüfung geht es um die inhaltliche Richtigkeit der Berechnung. Hier können Fehler wie die falsche Zuordnung von Kosten zu Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen, die Nichtberücksichtigung von Fördermitteln oder eine fehlerhafte Berechnung des Prozentsatzes der Modernisierungskosten zur Unwirksamkeit führen.
Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass nicht jeder Berechnungsfehler automatisch zur Unwirksamkeit der gesamten Mieterhöhung führt. Vielmehr ist eine Einzelfallbetrachtung erforderlich. Dabei wird geprüft, ob der Fehler so gravierend ist, dass er die Nachvollziehbarkeit der Berechnung für den Mieter wesentlich beeinträchtigt.
Ein Beispiel für einen wesentlichen Fehler wäre, wenn der Vermieter bei einer umfangreichen Modernisierung mit Kosten von 100.000 Euro versehentlich 110.000 Euro als Basis für die Mieterhöhung ansetzt. Dies würde zu einer deutlich überhöhten Mieterhöhung führen und wäre als wesentlicher Fehler zu werten.
Andererseits würde ein geringfügiger Rechenfehler, der nur zu einer minimalen Abweichung der Mieterhöhung führt, in der Regel nicht die Unwirksamkeit der gesamten Erklärung nach sich ziehen. In solchen Fällen kann der Mieter lediglich die Korrektur des Fehlers verlangen.
Es ist wichtig zu betonen, dass Mieter das Recht haben, die Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung genau zu prüfen. Sie können vom Vermieter Einsicht in die Belege verlangen und bei Unklarheiten oder Fehlern Einwände erheben. Im Zweifelsfall ist es ratsam, fachkundige Hilfe, etwa durch einen Mieterverein oder einen spezialisierten Rechtsanwalt, in Anspruch zu nehmen.
Vermieter sollten bei der Erstellung von Modernisierungsmieterhöhungen besondere Sorgfalt walten lassen. Eine genaue und transparente Darstellung der Kosten und Berechnungen kann spätere Streitigkeiten vermeiden und trägt zur Rechtssicherheit bei.
Welche Möglichkeiten haben Mieter, die Berechtigung der Modernisierungskosten zu überprüfen?
Mieter haben verschiedene Möglichkeiten, die Berechtigung der vom Vermieter angegebenen Modernisierungskosten zu überprüfen. Das Recht auf Belegeinsicht ist dabei von zentraler Bedeutung. Gemäß § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB müssen Vermieter Mietern auf Verlangen Einsicht in die Belege über die Modernisierungskosten gewähren. Dies umfasst sämtliche Rechnungen, Kostenaufstellungen und andere relevante Dokumente, die mit der Modernisierungsmaßnahme in Zusammenhang stehen.
Die Belegeinsicht sollte idealerweise in den Räumlichkeiten des Vermieters oder dessen Hausverwaltung erfolgen. Mieter können dabei die Unterlagen sorgfältig prüfen und gegebenenfalls Kopien oder Fotos anfertigen. Es ist ratsam, sich bei der Belegeinsicht von einer fachkundigen Person begleiten zu lassen, etwa einem Rechtsanwalt oder einem Vertreter des Mietervereins.
Eine detaillierte Prüfung der einzelnen Kostenpositionen ist ein weiterer wichtiger Schritt. Hierbei sollten Mieter besonders darauf achten, ob tatsächlich nur Kosten für Modernisierungsmaßnahmen aufgeführt sind. Kosten für reine Instandhaltungsarbeiten dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden. Bei einer sogenannten modernisierenden Instandsetzung muss der Vermieter den Anteil der Instandhaltungskosten herausrechnen und in der Mieterhöhungserklärung gesondert ausweisen.
Die Überprüfung der Angemessenheit der Kosten ist ebenfalls wichtig. Mieter können hierzu Vergleichsangebote einholen oder einen Sachverständigen hinzuziehen. Erscheinen die Kosten unverhältnismäßig hoch, kann dies ein Indiz für eine unzulässige Mieterhöhung sein.
Die Prüfung der korrekten Berechnung der Mieterhöhung ist ein weiterer wesentlicher Aspekt. Der Vermieter darf jährlich maximal 8% der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Dabei sind Fördermittel oder zinsverbilligte Darlehen, die der Vermieter für die Modernisierung erhalten hat, von den umlagefähigen Kosten abzuziehen.
Die Einhaltung der Kappungsgrenze sollte ebenfalls überprüft werden. Die Miete darf sich innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich erhöhen. Bei Mieten unter 7 Euro pro Quadratmeter liegt die Grenze bei 2 Euro.
Sollten Mieter bei ihrer Prüfung Unstimmigkeiten oder Fehler feststellen, können sie diese dem Vermieter schriftlich mitteilen und um Korrektur bitten. Im Streitfall kann es sinnvoll sein, rechtlichen Beistand hinzuzuziehen oder eine Feststellungsklage beim zuständigen Amtsgericht einzureichen.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Überprüfung der Modernisierungskosten innerhalb der gesetzlichen Einwendungsfrist von sechs Monaten nach Zugang der Mieterhöhungserklärung erfolgen sollte. Nach Ablauf dieser Frist können Einwendungen gegen die Mieterhöhung nur noch in Ausnahmefällen geltend gemacht werden.
Was können Mieter tun, wenn sie Zweifel an der formellen Wirksamkeit der Mieterhöhung haben?
Mieter, die Zweifel an der formellen Wirksamkeit einer Mieterhöhung haben, sollten zunächst das Erhöhungsschreiben sorgfältig prüfen. Dabei ist besonders auf die Einhaltung der gesetzlichen Formvorschriften zu achten. Eine formell unwirksame Mieterhöhung entfaltet keine rechtliche Wirkung.
Als nächsten Schritt empfiehlt es sich, die Bedenken schriftlich gegenüber dem Vermieter zu äußern. In diesem Schreiben sollten die konkreten Mängel der Mieterhöhungserklärung benannt werden. Der Mieter kann den Vermieter auffordern, die formellen Fehler zu korrigieren und eine neue, den gesetzlichen Anforderungen entsprechende Mieterhöhungserklärung vorzulegen.
Wichtig ist, dass der Mieter trotz der Zweifel an der Wirksamkeit die erhöhte Miete zunächst unter Vorbehalt weiterzahlt. Dadurch vermeidet er das Risiko eines Zahlungsrückstands, falls sich die Mieterhöhung später doch als wirksam erweisen sollte. Die Zahlung unter Vorbehalt sichert dem Mieter die Möglichkeit, zu viel gezahlte Beträge später zurückzufordern.
Reagiert der Vermieter nicht auf die Beanstandung oder besteht er auf der Wirksamkeit der Mieterhöhung, kann der Mieter gerichtliche Schritte einleiten. Hierfür bietet sich eine negative Feststellungsklage an. Mit dieser Klage lässt sich gerichtlich feststellen, dass die Mieterhöhung formell unwirksam ist und der Mieter nicht zur Zahlung der erhöhten Miete verpflichtet ist.
Vor der Einleitung rechtlicher Schritte sollten Mieter jedoch unbedingt fachkundigen Rat einholen. Eine Rechtsberatung durch einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterverein kann helfen, die Erfolgsaussichten einer Klage einzuschätzen und weitere Handlungsoptionen zu erörtern.
Mieter sollten beachten, dass die Frist zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung auch bei formellen Zweifeln weiterläuft. Um keine Rechte zu verlieren, ist es ratsam, die Zustimmung vorsorglich zu verweigern. Dies kann mit einem Hinweis auf die vermuteten formellen Mängel verbunden werden.
In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, mit dem Vermieter in einen Dialog zu treten und eine einvernehmliche Lösung anzustreben. Möglicherweise ist der Vermieter bereit, die formellen Mängel zu beheben und eine korrigierte Mieterhöhungserklärung vorzulegen. Dies kann langwierige rechtliche Auseinandersetzungen vermeiden und das Mietverhältnis weniger belasten.
Letztlich hängt das weitere Vorgehen von der individuellen Situation ab. Faktoren wie die Höhe der Mieterhöhung, die Art der formellen Mängel und das Verhältnis zum Vermieter spielen dabei eine Rolle. Eine sorgfältige Abwägung der Handlungsoptionen unter Berücksichtigung rechtlicher und persönlicher Aspekte ist daher unerlässlich.
Welche Folgen hat eine formell unwirksame Modernisierungsmieterhöhung für Mieter und Vermieter?
Eine formell unwirksame Modernisierungsmieterhöhung hat weitreichende Konsequenzen für Mieter und Vermieter. Der Mieter muss die geforderte Mieterhöhung nicht zahlen, solange die formellen Mängel bestehen. Die bisherige Miete bleibt unverändert gültig. Der Vermieter kann die Mieterhöhung in dieser Form nicht durchsetzen und verliert dadurch zunächst die Möglichkeit, die Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen.
Für den Vermieter bedeutet die formelle Unwirksamkeit, dass er die Mieterhöhung komplett neu formulieren und dem Mieter zustellen muss. Dabei muss er alle formellen Anforderungen korrekt erfüllen. Eine bloße Nachbesserung oder Ergänzung des mangelhaften Mieterhöhungsschreibens ist nicht ausreichend. Der Vermieter verliert durch die Verzögerung wertvolle Zeit, in der er die erhöhte Miete nicht verlangen kann.
Der Mieter sollte trotz der Unwirksamkeit vorsichtig agieren. Es empfiehlt sich, den Vermieter schriftlich auf die formellen Mängel hinzuweisen. Zahlt der Mieter die erhöhte Miete trotz Unwirksamkeit, kann dies unter Umständen als stillschweigende Zustimmung zur Mieterhöhung gewertet werden. Um dies zu vermeiden, sollte die Zahlung ausdrücklich unter Vorbehalt erfolgen.
Formelle Mängel können beispielsweise sein: Eine unzureichende Begründung der Mieterhöhung, fehlende Angaben zu den durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen oder eine falsche Berechnung der umlegbaren Kosten. Auch die Nichteinhaltung der gesetzlichen Ankündigungsfrist von drei Monaten vor Beginn der Bauarbeiten macht die spätere Mieterhöhung unwirksam.
Der Vermieter trägt das Risiko einer formell unwirksamen Mieterhöhung. Er muss sorgfältig darauf achten, alle gesetzlichen Vorgaben einzuhalten. Versäumt er dies, kann er die Mieterhöhung erst zu einem späteren Zeitpunkt geltend machen. In der Zwischenzeit entgeht ihm die zusätzliche Mieteinnahme.
Für den Mieter bietet eine formell unwirksame Mieterhöhung die Chance, die Erhöhung zumindest zeitweise abzuwehren. Er sollte die Situation jedoch nicht ausnutzen, um generell einer berechtigten Mieterhöhung zu entgehen. Sobald der Vermieter die formellen Mängel behoben hat, wird die Mieterhöhung in der Regel wirksam.
Bei Unsicherheiten bezüglich der formellen Wirksamkeit einer Modernisierungsmieterhöhung ist es ratsam, sich juristischen Rat einzuholen. Sowohl Mieter als auch Vermieter können von einer fachkundigen Prüfung des Mieterhöhungsschreibens profitieren. Dies hilft, kostspielige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden und eine faire Lösung für beide Seiten zu finden.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Modernisierungsmieterhöhung: Eine Mieterhöhung, die der Vermieter nach Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung vornehmen kann. Sie ist in § 559 BGB geregelt und ermöglicht es dem Vermieter, einen Teil der Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen. Die jährliche Mieterhöhung ist dabei auf 8% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten begrenzt. Wichtig ist, dass nur bestimmte Maßnahmen als Modernisierung gelten, etwa energetische Verbesserungen oder Wohnwerterhöhungen. Reine Instandhaltungen berechtigen nicht zur Mieterhöhung. Der Vermieter muss die Maßnahmen und Kosten detailliert darlegen.
- Formelle Wirksamkeit: Bezieht sich auf die Einhaltung gesetzlich vorgeschriebener Formvoraussetzungen bei der Erklärung der Modernisierungsmieterhöhung. Dazu gehören insbesondere die Schriftform, eine ausreichende Begründung der Maßnahmen sowie eine nachvollziehbare Berechnung der Mieterhöhung gemäß § 559b BGB. Die formelle Wirksamkeit ist von der inhaltlichen (materiellen) Richtigkeit zu unterscheiden. Auch bei kleineren formellen Mängeln kann eine Erklärung wirksam sein, solange die wesentlichen Informationen enthalten und für den Mieter verständlich sind. Dies stärkt die Position der Vermieter, da nicht jeder Formfehler automatisch zur Unwirksamkeit führt.
- Umlagefähige Kosten: Bezeichnet jene Modernisierungskosten, die der Vermieter im Rahmen einer Mieterhöhung auf den Mieter umlegen darf. Geregelt in § 559a BGB, umfassen sie primär Kosten für energetische Modernisierungen, Wohnwertverbesserungen oder Maßnahmen zur Reduzierung des Wasserverbrauchs. Nicht umlagefähig sind hingegen reine Instandhaltungskosten oder luxuriöse Ausstattungen. Die Abgrenzung ist oft komplex und kann zu Streitigkeiten führen. Mieter haben das Recht, die Umlagefähigkeit einzelner Kostenpositionen zu prüfen und gegebenenfalls anzufechten, ohne die gesamte Mieterhöhung in Frage zu stellen.
- Belegeinsichtsrecht: Ein wichtiges Recht des Mieters im Zusammenhang mit Modernisierungsmieterhöhungen. Es ermöglicht dem Mieter, vom Vermieter Einsicht in die Rechnungen und sonstigen Belege zu verlangen, die der Mieterhöhung zugrunde liegen. Dieses Recht ist zwar nicht explizit im Gesetz verankert, ergibt sich aber aus dem Anspruch des Mieters auf eine nachprüfbare Berechnung der Mieterhöhung. Der Mieter kann so die Höhe der Kosten, deren Zuordnung zu den Modernisierungsmaßnahmen und die Umlagefähigkeit überprüfen. Das Belegeinsichtsrecht ist ein wichtiges Instrument zur Wahrung der Mieterrechte und zur Förderung der Transparenz bei Modernisierungsmieterhöhungen.
- Materielle Prüfung: Im Gegensatz zur formellen Prüfung geht es bei der materiellen Prüfung um die inhaltliche Richtigkeit und Berechtigung der Modernisierungsmieterhöhung. Dabei wird untersucht, ob die durchgeführten Maßnahmen tatsächlich als Modernisierung im Sinne des § 559 BGB gelten, ob die angegebenen Kosten korrekt sind und ob die Berechnung der Mieterhöhung den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Die materielle Prüfung ist oft komplexer als die formelle und kann auch dann noch erfolgen, wenn die Mieterhöhungserklärung formell wirksam ist. Mieter können im Rahmen der materiellen Prüfung einzelne Kostenpositionen anfechten oder die Höhe der Mieterhöhung in Frage stellen.
- Härtefallregelung: Eine wichtige Schutzvorschrift für Mieter im Kontext von Modernisierungsmieterhöhungen, geregelt in § 559 Abs. 4 BGB. Sie besagt, dass eine Mieterhöhung ausgeschlossen ist, wenn sie für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Dies kann der Fall sein, wenn die zu erwartende Mieterhöhung dazu führt, dass der Mieter die Miete einschließlich der zu erwartenden Betriebskosten nicht mehr zahlen kann, ohne seinen Lebensunterhalt zu gefährden. Auch gesundheitliche Gründe oder eine lange Wohndauer können als Härtefall geltend gemacht werden. Der Mieter muss den Härtefall innerhalb einer bestimmten Frist dem Vermieter mitteilen und begründen. Die Härtefallregelung stellt einen wichtigen Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern dar.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 559 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Regelt die Mieterhöhung nach Modernisierung. Im vorliegenden Fall wurde diese Vorschrift angewendet, da es um die Zulässigkeit einer Mieterhöhung nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ging.
- § 559a BGB: Legt fest, welche Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden können und in welcher Höhe. Das Gericht prüfte, ob die Berechnung der Mieterhöhung den Vorgaben dieses Paragraphen entsprach und ob alle Kostenpositionen umlagefähig waren.
- § 559b BGB: Bestimmt die Form und den Inhalt der Modernisierungsmieterhöhungserklärung. Das Landgericht Berlin überprüfte, ob die Erklärung den formellen Anforderungen dieses Paragraphen genügte, insbesondere hinsichtlich der Schriftform, Begründung und Berechnung der Mieterhöhung.
- § 134 BGB: Beschreibt die Nichtigkeit von Rechtsgeschäften, die gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen. Dieser Paragraph war relevant, da das Amtsgericht die Mieterhöhungserklärung zunächst für nichtig erklärt hatte, weil sie angeblich gegen Formvorschriften verstieß.
- § 313a ZPO (Zivilprozessordnung): Ermöglicht es dem Berufungsgericht, das Urteil der Vorinstanz abzuändern oder aufzuheben. Im vorliegenden Fall hat das Landgericht Berlin das Urteil des Amtsgerichts teilweise abgeändert und die Klage der Mieter abgewiesen.
Das vorliegende Urteil
LG Berlin – Az.: 65 S 51/22 – Urteil vom 29.12.2022
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 10. Februar 2022 – 8 C 408/20 – unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Neukölln vom 29. Juli 2021 wird aufgehoben, soweit das Amtsgericht die Feststellung getroffen hat, dass die Kläger nicht verpflichtet sind, an die Beklagten eine Mieterhöhung in Höhe von 157,66 Euro monatlich seit dem 1. August 2019 zu zahlen. Insoweit wird die Klage abgewiesen. Im Übrigen wird das Versäumnisurteil aufrechterhalten.
Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen, mit Ausnahme der Kosten der Säumnis der Beklagten im Termin vor dem Amtsgericht vom 29. Juli 2021, die die Beklagten zu tragen hat.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe:
I.
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2, 544 Abs.
[…]
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2 ZPO abgesehen.
II.
1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist überwiegend begründet. Die zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.
Die Beklagte hat nach Durchführung der mit Schreiben vom 23. November 2017 angekündigten Modernisierungsmaßnahmen aus der Erklärung vom 23. Mai 2019 einen Anspruch auf Zahlung einer um 157,66 Euro Euro erhöhten Miete, §§ 559, 559b BGB (aF). Ein weitergehender Anspruch besteht nicht.
a) Zu Recht hat das Amtsgericht die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung bejaht, denn sie genügt den Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB i.V.m. §§ 559 BGB aF. § 559 BGB ist hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB in der bis zum 31.12.2018 geltenden Fassung anzuwenden, denn die Modernisierungsankündigung ist den Klägern vor diesem Zeitpunkt zugegangen. Umlegbar sind 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten, wobei die Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten gehören, § 559 Abs. 2 BGB. Davon geht die Beklagte ausweislich ihrer Berechnungen in der Mieterhöhungserklärung vom 23. Mai 2019 auch aus.
Nach § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen von § 559 BGB (aF), § 559a BGB zu erläutern ist.
Eben diesen Anforderungen entspricht die Erklärung der Beklagten. Ob die in Ansatz gebrachten Kosten und Abzüge einer Überprüfung standhalten und zutreffen, ist eine Frage der materiellen Richtigkeit und Berechtigung der erklärten Mieterhöhung.
Entgegen der Auffassung der Kläger war die Beklagte insbesondere nicht gehalten, die Kosten im Einzelnen – nach Gewerken und anderen Kategorien – aufzuschlüsseln (vgl. BGH, Urt. v. 20.07.2022 – VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455).
Da die Mieterhöhung – wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt, dies aber nicht konsequent seiner Entscheidung zugrunde gelegt hat – formell wirksam ist, sind Erläuterungen und Nachweise – gegebenenfalls auf richterlichen Hinweis – entgegen der Auffassung der Kläger im Prozess möglich und von den Gerichten zu berücksichtigen; nur eine Mieterhöhungserklärung, die die formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB nicht einhält, ist (unheilbar) nichtig (BGH, Urt. v. 25.01.2006 – VIII ZR 47/05; Siegmund, MietRB 2022, 84, [86]). Jede andere Sicht würde dazu führen, dass die – vom BGH regelmäßig unterstellte – gerichtliche Überprüfung der materiellen Berechtigung einer Mieterhöhung nach §§ 559ff. BGB leerliefe (vgl. zuletzt BGH, Urt. v. 20.07.2022 – VIII ZR 361/21).
Die Beklagte beanstandet deshalb zu Recht, dass das Amtsgericht die Angaben und Belege aus ihrem Schriftsatz vom 22. Dezember 2021 zu berücksichtigen hatte.
Selbst wenn beim Amtsgericht – bei gebotener Berücksichtigung des Vortrags der Beklagten und gegebenenfalls erforderlicher Nachfragen – Zweifel bezüglich der Höhe der berechtigten Kostenumlage verblieben wären, rechtfertigte das nicht die Feststellung, dass die Kläger bezüglich aller Maßnahmen, die unstreitig durchgeführt wurden und Kosten in siebenstelliger Höhe ausgelöst haben, gar keine Zahlung eines Erhöhungsbetrages schulden. Steht eine Forderung – wie hier – dem Grunde nach fest und bedarf es lediglich der Ausfüllung zur Höhe, kommt dem Gläubiger gemäß § 287 Abs. 2 ZPO die Beweiserleichterung des § 287 Abs. 1 ZPO zugute. Sofern genaue Feststellungen zu den ersparten Erhaltungskosten nicht mit einem im Verhältnis zur Bedeutung des Teils der Forderung zumutbaren Aufwand möglich sind, so hat das Gericht einen Mindesterhöhungsbetrag zu schätzen (vgl. BGH, Urt. v. 17.12.2014 – VIII ZR 88/13). Die Kläger haben hier nicht einmal alle Einzelpositionen der Mieterhöhung (wirksam) bestritten.
b) Die Mieterhöhung ist überwiegend materiell begründet. Die Kosten sind, soweit sie überhaupt – hier nur zu einem Bruchteil des Gesamtaufwands – zu Lasten der Kläger in Ansatz gebracht wurden, überwiegend belegt; der von der Beklagten vorgenommene Abzug nach § 559 Abs. 2 BGB ist jedenfalls nicht zu niedrig.
Im Einzelnen:
aa) Fassaden- und Balkonarbeiten
Die Umlage der von der Beklagten für die Modernisierung der Fassade und der Balkone aufgewendeten Kosten ist jedenfalls nicht zu hoch in Ansatz gebracht; der Kostenaufwand in siebenstelliger Höhe ist – soweit er überhaupt im Rahmen der Mieterhöhung berücksichtigt wird – durch Rechnungen belegt. Die von den Klägern erhobenen Einwände tragen nicht.
Nach dem Vortrag in der Klageschrift wurde den Klägern im Rahmen der Belegeinsicht zu den Fassadenarbeiten eine Rechnung der STG Baumanagement GmbH vom 06.12.2018 über 1.433.550,00 Euro (Anlage K 5, Bl. I/36 f. d.A.) und eine weitere Rechnung über 298.330 Euro für Schlosserarbeiten (Anlage K 5, Bl. 38 d.A.) vorgelegt.
Ohne Erfolg beanstanden die Kläger, die Rechnungen seien „nicht prüffähig“, weil sie lediglich einen Pauschalbetrag auswiesen, keine konkreten Leistungen bezeichneten und nicht zwischen Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen differenzieren würden.
Die Kläger übersehen, dass es Letzteres eine rechtliche Bewertung der ausgeführten Arbeiten betrifft – die Subsumption der Maßnahmen unter § 555a BGB oder § 555b BGB, die nicht vom bauausführenden Unternehmen im Rahmen der Rechnungstellung zu verlangen und zu leisten ist. Unabhängig davon ist eine Rechnung, die unstreitig nicht durchgeführte Maßnahmen zur Instandsetzung und/oder -haltung ausweist, unrichtig.
Die Beklagte hat dazu bereits erstinstanzlich erläutert, dass sie nicht die Kosten für ein bestimmtes Gewerk in einen Modernisierungs- und einen Erhaltungskostenanteil aufgeteilt, sondern überwiegend jeweils ein Gewerk entweder dem Bereich der Modernisierung oder dem der Erhaltung zugewiesen hat.
Sie hat im Berufungsverfahren auflagegemäß ergänzend das den Rechnungen zugrundeliegende Leistungsverzeichnis eingereicht, dem die Kläger die vermissten Angaben zu den Leistungen und den dafür in Ansatz gebrachten Kosten entnehmen können. Sie hat zudem – ebenfalls auflagegemäß – erläutert, dass Schlosserarbeiten für die De- und Neumontage der Balkongeländer, der Handläufe und der Feuerschutztüren angefallen sind, wobei alle dafür angefallenen Kosten nicht als Modernisierungskosten in die Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung eingeflossen sind.
Soweit die Kläger dem die schlichte Behauptung entgegensetzen, die von den im Rahmen der Position geltend gemachten (siebenstelligen) Gesamtkosten in Höhe 1.690291,58 Euro in Ansatz gebrachten 947.998,40 Euro brutto (796.637,31 Euro netto) ergäben sich nicht aus dem Leistungsverzeichnis, kann dies nicht nachvollzogen werden. Auf die Leistungsbeschreibung innerhalb der einzelnen Leistungstitel wird Bezug genommen.
Im Leistungsverzeichnis werden im Übrigen die Arbeiten zur Beton- und Balkonsanierung im Einzelnen unter Angabe der dafür in Ansatz gebrachter Kosten dargestellt (LV 01, Titel 03), dies wiederum unterteilt nach Bereichen (u.a. Balkone, Fassadensanierung, Kelleraußentreppe, Lichtschächte). So wurden für die unter Titel 03 aufgeführten Arbeiten 448.812,33 Euro (brutto) in Ansatz gebracht. Eine Auseinandersetzung der Kläger mit diesen Angaben ist nicht feststellbar. Entgegen der Auffassung der Kläger wären die von ihr dem Titel 04 entnommenen Kostenpositionen, die sie im nachgelassenen Schriftsatz vom 17. Oktober 2022 in einer Tabelle kursiv dargestellt hat, nicht bei einer Instandsetzung des „Fassadenanstrichs“ angefallen. Nach den von den Parteien vorgelegten Fotos verfügte das Gebäude über keinen Anstrich, der hätte erneuert werden können. Unter Berücksichtigung der – auch von den Klägern – vorgelegten Fotos ergibt sich im Übrigen nicht, dass die Fassade in einem größeren Umfang instandsetzungsbedürftig war als die im Leistungsverzeichnis dargestellten Maßnahmen dies zugrunde legen. Weitergehender konkreter Vortrag der Kläger, der einen anderen Schluss – insbesondere einen von den Klägern wohl ohne näheren Sachvortrag unterstellten „Verbrauch“ der Fassade – zuließe, ist nicht feststellbar.
Den aus dem Leistungsverzeichnis ersichtlichen Kosten für Sanierungsarbeiten hinzuzurechnen sind die Kosten für die Schlosserarbeiten, die die Beklagte selbst herausrechnet, soweit sie sich auf die Balkongeländer und Blumenkastenhaltungen sowie die Handläufe und Türen beziehen (LV 04 u.a. in Titel 03, 05, 06).
Entgegen der Auffassung der Kläger ist die Berücksichtigung der Gerüstkosten zu 62,82% im Rahmen der Modernisierungsumlage nicht zu beanstanden. Soweit die Kläger meinen, die Gerüstkosten seien als „Sowieso-Kosten“ auch dann vollständig nicht zu berücksichtigen, wenn die Aufstellung des Gerüsts auch für die als Modernisierung nach § 555b BGB anzusehenden Maßnahmen oder den auf den Modernisierungsanteil entfallenden Teil der Arbeiten erforderlich war, lässt sich dies weder mit dem Gesetz noch der Rechtsprechung des BGH in Übereinstimmung bringen. Nach § 559 Abs. 2 gehören (nur) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den umlagefähigen Kosten nach Absatz 1 der Regelung. Soweit das nicht der Fall ist, gilt § 559 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Eine entsprechende Differenzierung ist daher bereits nach dem Gesetz geboten.
Die Kosten für ein Gerüst unterscheiden sich – so auch hier – nach der Standzeit (vgl. LV 01, Titel 00). Die Standzeit wiederum hängt maßgeblich davon ab, in welchem Umfang Arbeiten ausgeführt werden, für die überhaupt ein Gerüst erforderlich ist (ebenso: BGH, Urt. v. 17.12.2014 – VIII ZR 88/13). Das Gerüst war hier nicht lediglich für die unter der Position 1 der Modernisierungsmieterhöhung aufgeführten Arbeiten erforderlich, sondern zumindest teilweise auch für die Arbeiten unter der Position 2. Der Anteil und Umfang der Arbeiten, die auf die Instandsetzung entfielen, bleibt bereits hinsichtlich des Umfangs und (Zeit-)Aufwands deutlich hinter den als Modernisierung anzusehenden Maßnahmen zurück.
Die vereinfachte Sicht der Kläger lässt diese tatsächliche Sachlage ebenso unberücksichtigt wie die von den Klägern in Bezug genommene Meinung in der Literatur (Schindler, NZM 2021, 258, [259]). Es lässt sich noch nicht einmal feststellen, dass dieser Gesichtspunkt überhaupt in die Überlegungen einbezogen wurde.
Es trifft nicht zu, dass die Aufstellung des Gerüsts bei einer modernisierenden Instandsetzung bzw. Erhaltung ihre Ursache – allein? – in der Instandsetzungsmaßnahme hat. Sie hat ihre Ursache selbstverständlich – auch – in den – hier außerordentlich umfangreichen – Modernisierungsmaßnahmen. Die Möglichkeit der Ausführung der Modernisierungsmaßnahmen ohne ein Gerüst (vgl. BGH, Urt. v. 17.12.2014 – VIII ZR 88/13), behaupten nicht einmal die Kläger. Ihre Auffassung zugrunde gelegt, ließe sich ebenso gut (allerdings ebenso unzutreffend) vertreten, dass die – zu deutlich geringeren geringen Anteilen ausgeführten – Instandsetzungsarbeiten im Rahmen der Gerüstkosten gänzlich außer Betracht bleiben.
Mit Blick auf den Umfang der als Modernisierung anzusehenden Maßnahmen, die – anders als Teile der als Instandsetzung berücksichtigten Arbeiten an der Fassade und den Balkonen einschließlich der Schlosserarbeiten – ohne das Gerüst gar nicht ausführbar waren und ausweislich der detaillierten Darstellung der Arbeiten in den entsprechenden Leistungsverzeichnissen erheblich umfangreicher und dem entsprechend zeitaufwändiger waren, ist der Ansatz von nur 62,82% der Kosten nicht zu beanstanden.
bb) Dacherneuerung einschließlich Wärmedämmung
Für die Dacherneuerung einschließlich Wärmedämmung der obersten Geschossdecke hat die Beklagte im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung einen Kostenaufwand von 245.000,00 Euro angegeben, davon 62.397,25 Euro (= ca. 25%) als Modernisierung berücksichtigt.
Die eingestellten Gesamtkosten hat die Beklagte auf die zweitinstanzlich erteilte Auflage hin durch Vorlage der Rechnung der D. Dach + Wand GmbH belegt.
Unstreitig wurden alle Arbeiten ausgeführt. Entgegen der Auffassung der Kläger sind die in der Anlage B 1 zum Schriftsatz der Beklagten vom 22. Dezember 2021 gekennzeichneten Kosten auch als Modernisierungskosten umlagefähig. Bereits in der Modernisierungsankündigung wurde das Erfordernis der Verbreiterung der Dachrandanschlüsse mit der Überdeckung des neuen Wärmeverbundsystems begründet.
Die Dämmung wurde um ca. 70 mm verstärkt. Eben dies ergibt sich auch aus dem von der Beklagten vorgelegten Leistungsverzeichnis. Die Dämmmaßnahme fällt ohne Weiteres unter § 555b Nr. 1 BGB (vgl. Wertungen: § 48 GEG, Anlage 7 zu § 48 GEG). Ausweislich der Modernisierungsankündigung führt die Verstärkung der obersten Geschossdecke im Bereich des Daches dazu, dass sich der U-Wert verbessert und nunmehr die in der Anlage 7 zu § 48 GEG vorgegebenen Werte eingehalten werden. Dass dies durch einen schlichten Ersatz der alten durch eine neue Dämmung gleicher Stärke möglich gewesen wäre, behaupten die Kläger, ohne dies zu begründen.
cc) Erneuerung der Fenster und Balkonelemente
Für die Erneuerung der Fenster und Balkonelemente hat die Beklagte im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung einen Kostenaufwand von 651.396,44 Euro angegeben, davon 421.528,63 Euro als umlagefähige Modernisierung berücksichtigt. Der auf die Wohnfläche der Kläger entfallende Anteil würde 4.685,06 Euro betragen; im Rahmen der Mieterhöhung der Kläger tatsächlich berücksichtigt hat die Beklagte jedoch lediglich 3.303,74 Euro.
Ausweislich der Modernisierungsankündigung, deren Angaben im Rahmen der Überprüfung der Modernisierungsmieterhöhung einzubeziehen sind (BGH, Urt. v. 20.07.2022 – VIII ZR 361/21), handelt es sich (auch) bei der Fenstererneuerung um eine modernisierende Instandsetzungsmaßnahme, das heißt eine bauliche Veränderung, die sowohl die Kriterien einer Modernisierungsmaßnahme als auch die einer Erhaltungsmaßnahme erfüllt (BGH, Urt. v. 20.07.2022 – VIII ZR 361/21; Urt. v. 17.06.2020 – VIII ZR 81/19). Der Vermieter hat (auch in diesem Fall) dem Grunde nach Anspruch auf eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF; bei der Ermittlung der Höhe der umlagefähigen Kosten ist nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (BGH, Urt. v. 17.06.2019 – – VIII ZR 81/19).
Hier wurden nicht lediglich die vorhandenen Holzverbundfenster mit einem U-Wert von 2,7 W/m2K instandgesetzt, sondern durch Fenster mit einem deutlich niedrigeren U-Wert von 1,3 W/m2K der Schallschutzklasse II ersetzt. Eine nachhaltige Komforterhöhung (§ 555b Nr. 6 BGB) ergibt sich aus der Ausstattung der neuen Fenster mit Drehkippbeschlägen.
Dass die Beklagte diese Maßnahme ausgeführt hat, stellen die Kläger nicht in Abrede. Sie selbst räumen ein, dass ihnen im Rahmen der Belegeinsicht eine Rechnung für die Fertigung, Lieferung und Montage der Fenster über 559.300 Euro vorgelegt wurde (Anlage K 5, Bl. 39 d.A.). Die Kosten für die Arbeiten im Vorfeld und infolge der Fenstererneuerung (De- und Montage der Heizkörper, Malerarbeiten) hat die Beklagte zwar nicht belegt, allerdings auch unter Berücksichtigung dieses Betrages einen geringeren als den auf den vorgenannten Betrag entfallenden Kostenanteil nach der Wohnfläche (= 3.661,46 Euro) auf die Kläger umgelegt. Der fehlende Nachweis wirkt sich daher nicht zu Lasten der Kläger aus.
Soweit die Kläger beanstanden, dass die ihnen im Rahmen der Belegeinsicht vorgelegte Rechnung Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten nicht getrennt ausweise, erschließt sich (erneut) nicht, weshalb eine Rechnung richtig sein sollte, die – unstreitig – nicht ausgeführte Erhaltungsmaßnahmen ausweist. Die Fenster sowie das Balkon- bzw. Loggia-Element sind ausgetauscht, gerade nicht instandgesetzt worden. Das ist vollkommen unstreitig.
Nachdem die Kläger auf die zweitinstanzlich erteilte Auflage hin zum Zustand der ausgetauschten Fenster unter Vorlage von Fotos vorgetragen haben, die Beklagte dem Vortrag zum Umfang der behaupteten Instandsetzungen in 2009 bis 2012 durch Vorlage von Rechnungen teilweise entgegengetreten ist, ergibt sich – auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die neuen Fenster(elemente) einen höheren U-Wert und Schallschutz aufweisen – kein weitergehender als der von der Beklagten in Ansatz gebrachte Anteil ersparter Erhaltungsaufwendungen.
dd) Einbau von Fensterlüftern
Die Kosten für den unstreitig erfolgten Einbau der Fensterlüfter haben die Kläger nicht weiter beanstandet.
ee) Elektroarbeiten und erstmaliger Einbau einer Gegensprechanlage
Ebenso verhält es sich mit den Kosten für den erstmaligen, unstreitig vorgenommenen Einbau einer Gegensprechanlage, nachdem die Beklagte das Leistungsverzeichnis 08 (Elektroarbeiten) als Anlage B3 vorgelegt hat.
ff) Einbau einer Balkonsteckdose mit FI-Schutz
Für den Einbau einer Balkonsteckdose mit FI-Schutz hat die Beklagte im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung einen Kostenaufwand von 29.344,05 Euro angegeben, davon lediglich 13.204,82 Euro als Modernisierung berücksichtigt. Zum Beleg der Kosten hat sie zunächst das Leistungsverzeichnis 08 (Elektroarbeiten) vorgelegt sowie nach Auflage in zweiter Instanz die nach dem Leistungsverzeichnis berücksichtigten Arbeiten dem Grunde und der Höhe nach erläutert, die auf dem Leistungsverzeichnis beruhende Rechnung der Elektro Reich GmbH vorgelegt.
Die danach von den Klägern aufrecht erhaltenen Einwände tragen nicht; eine konkrete Auseinandersetzung mit den Angaben der Beklagten findet nicht statt. Auch für einen Laien erschließt sich ohne Weiteres, dass der erstmalige Einbau einer Balkonsteckdose mit FI-Schutz sich mitnichten in den Materialkosten der Steckdose selbst erschöpft, sondern Kabelverlegungen erfordert, wobei dies – so die Beklagte, ohne dass die Kläger dem entgegengetreten wären – unter Putz geschehen ist. Die Arbeiten sind dem entsprechend bereits in der Modernisierungsankündigung beschrieben worden. Die Kläger selbst behaupten nicht, dass die Arbeiten nicht wie angekündigt ausgeführt worden sind.
gg) Flur und Keller: Fenstererneuerung
Für die Erneuerung der Fenster im Keller und Treppenhaus sind anstelle des von der Beklagten in die Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung eingestellten Betrages von 2,22 Euro/Monat lediglich 1,48 Euro/Monat zu berücksichtigen.
Die Beklagte hat für diese Position im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung einen Kostenaufwand von 50.023,58 Euro angegeben, davon 21.771,78 Euro (= ca. 40%) als Modernisierung berücksichtigt.
Auch bei der Erneuerung der Fenster im Keller- und Treppenhausbereich handelt es sich um eine modernisierende Instandsetzungsmaßnahme. Die vorhandenen Fenster mit einem U-Wert von 5,0W/m2K wurden nicht instandgesetzt, sondern durch Fenster mit einem U-Wert von 1,4 W/m2K der Schallschutzklasse II ersetzt.
Die Beklagte hat im erstinstanzlichen Verfahren unter Vorlage des Leistungsverzeichnisses 02 (Fenster), Titel 01 (Fassadenfenster: Etagenflure, Keller/Reinigungsbalkone/Treppenhaus) sodann allerdings nur Gesamtkosten in Höhe von 36.286,29 Euro (brutto) geltend gemacht. Werden – wie in der Modernisierungsmieterhöhung – 60% als (ersparter) Erhaltungskostenaufwand in Abzug gebracht, so ergibt sich ein umlagefähiger Betrag von 14.514,52 Euro. Weshalb bei geringeren nachgewiesenen Kosten nunmehr eine Umlage von 60% als Modernisierung gerechtfertigt sein soll, ergibt sich weder aus dem schriftsätzlichen Vortrag der Beklagten noch dem in Bezug genommenen Angebot des Malerfachbetriebes Sperling vom 20.11.2017, das die Beklagte zum Nachweis der ersparten Erhaltungskosten für die Fenster bzw. das Balkon-/Loggiaelement vorgelegt hat. Der Anlage B 4 lässt sich bezüglich der Ermittlung der Kosten für eine (alternative) Erhaltung der Fenster keine Aussage entnehmen.
Der Ansatz von 40% der aufgewendeten Kosten als Modernisierungsumlage ist mit Blick auf die weitgehend inhaltsleere Angabe der Kläger, die Kellerfenster seien in einem schlechten Zustand gewesen und den Umstand, dass (unstreitig) durch den Einbau der neuen Fenster eine deutliche Verbesserung des Wärmeschutzes herbeigeführt wurde, nicht zu beanstanden.
hh) Hydraulischer Abgleich Heizung
Von den unter der Position 13 der Modernisierungsmieterhöhung von der Beklagten als umlagefähig angenommenen Modernisierungskosten können nur 2,06 Euro/Monat auf die Kläger umgelegt werden.
In Rahmen der Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung hat die Beklagte für den hydraulischen Abgleich insgesamt Kosten in Höhe von 95.536,17 Euro als Modernisierung Kosten in Höhe von 24.052,58 Euro und davon einen Anteil von 267,33 e auf die Kläger umgelegt. Den Differenzbetrag zwischen den ihr entstandenen Gesamtkosten und der von ihr für umlagefähig gehaltenen Modernisierungskosten hat sie mit 71.483,59 Euro beziffert.
Die Kläger haben bereits in der Klageschrift beanstandet, dass insoweit keine Rechnungen vorgelegt wurden.
Noch erstinstanzlich hat sie sodann geltend gemacht, dass sich die Angabe zu den Gesamtkosten insgesamt auf die Kosten für Arbeiten an der Heizungsanlage beziehen würde; die Kosten für den hydraulischen Abgleich hätten 40.087,64 Euro betragen. Davon gab sie an, 60% als Modernisierungsumlage berücksichtigt zu haben.
Auf die zweitinstanzliche Auflage zum Nachweis und der Erläuterung bzw. Abgrenzung der Kosten für den hydraulischen Abgleich von den Kosten für Arbeiten an der Heizungsanlage hat sie sodann (kommentarlos) lediglich Kosten in Höhe von insgesamt 33.687,09 Euro belegt, die nunmehr der Berechnung zugrunde zu legen sind.
Die Kosten sind als solche umlagefähig, denn sie sind im Zusammenhang mit einer energetischen Modernisierung entstanden.
Bereits in der Modernisierungsankündigung hatte die Beklagte den erforderlichen hydraulischen Abgleich damit begründet, dass sich der Wärmebedarf des Gebäudes infolge der energetischen Fassadensanierung geändert habe, die Heizungsanlage auf den reduzierten Wärmebedarf abgestimmt werden müsse, damit die Räume im Haus gleichmäßig nur mit der wirklich benötigten Heizungswärme versorgt werden. Auf der Grundlage einer energetischen Wärmebedarfsberechnung und des Einbaus neuer, differenzdruckgeregelter Thermostatventile werde daher ein hydraulischer Abgleich durchgeführt.
Die Maßnahme erfüllt damit – jedenfalls dann, wenn dies ihr Zweck ist – eindeutig die Voraussetzungen des § 555b Nr. 1 BGB. Sie stellt sicher, dass die mit der energetischen Modernisierung verbundenen Vorteile einschließlich der Verhinderung eines unbeabsichtigten Überheizens zum Tragen kommen (vgl. BGH, Urt. v. 20.07.2022 – VIII ZR 337/21). Dem entsprechen die Wertungen, die etwa § 3 der Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV) zugrunde liegen.
Dass diese Maßnahmen durchgeführt wurden, stellen auch die Kläger nicht in Abrede. Sie tragen zudem selbst eine Rechnung der Fa. Hauke Runge vor, aus denen sich für die Heizungsarbeiten und den hydraulischen Abgleich insgesamt Kosten in Höhe von 141.380,25 Euro ergeben, so dass auch nach dem Vortrag der Kläger feststeht, dass der von der Beklagten für den hydraulischen Abgleich vorgetragene Betrag aufgewendet wurde. Im Übrigen „vermuten“ sie lediglich, dass die Lebensdauer der ausgetauschten Thermostatventile abgelaufen war. Auf deren Austausch beschränken sich die in der Anlage B5 aufgeschlüsselten Kosten für ausgeführte Arbeiten zum einen nicht, zum anderen berücksichtigt die Beklagte selbst einen Erhaltungskostenaufwand von 40%, der mangels konkreter Einwände der Kläger gegen die Gesamtkosten jedenfalls nicht zu niedrig angesetzt ist.
Die Beklagte muss sich – nachdem sie selbst lediglich Kosten in Höhe von 33.687,09 Euro für den hydraulischen Abgleich auf die zweitinstanzlich erteilte Auflage hin in Ansatz bringt, ohne auflagegemäß eine weitere Abgrenzung zu den weiteren in der Modernisierungsankündigung unter Ziff. I.8 aufgeführten Arbeiten vorzunehmen, an der von ihr zugrunde gellegten Umlagefähigkeit von lediglich 60% der Kosten festhalten lassen.
ii) Anteilige Baunebenkosten
Bei den Baunebenkosten sind anteilig nur 19,30 Euro/Monat (= 0,252 Euro/m2/Monat), anstelle von 19,68 Euro/Monat umlagefähig.
Zum Beleg der in Ansatz gebrachten Baunebenkosten hat die Beklagte – auch nach dem Vortrag der Kläger – Rechnungen vorgelegt, die Kosten in Höhe von insgesamt 424.064,27 Euro ergeben, zweitinstanzlich auf Auflage der Kammer – auch nach dem Vortrag der Kläger – weitere 11.327,98 Euro.
Der Einwand der Kläger beschränkt sich im Wesentlichen darauf, dass sie angeben, ein Zusammenhang zu den Modernisierungsmaßnahmen erschließe sich (für sie) nicht; eine Aufteilung zwischen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sei (ihnen) nicht möglich. Soweit sie – ohne nähere Begründung in den Raum stellen, dass es sich bei der Generalplanerin – der GPS GmbH – um ein mit der Beklagten verbundenes Unternehmen handelt, erschließt sich schon nicht, was sie damit beanstanden möchten. Auf die diesbezügliche Rechtsprechung des BGH im Zusammenhang mit der Entstehung und Umlage von Betriebskosten sowie ihre Marktüblichkeit wird Bezug genommen (vgl. BGH, Urt. v. 27.10.2021 – VIII ZR 102/21).
Da die Beklagte im Rahmen der unkommentierten und unsortierten Vorlage der Belege in Anlage B6 allerdings nicht die volle Höhe der Kosten nachgewiesen hat, war die Berechnung zu korrigieren, wobei die Beklagte sich wiederum an ihrem Ansatz nicht umlagefähiger Kosten festhalten lassen muss.
2. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 2 Nr.1, 344 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Die grundsätzlichen Rechtsfragen sind höchstrichterlich geklärt. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage der BGH-Rechtsprechung und der Würdigung des Vortrags der Parteien, die dem Tatrichter obliegt.
