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Formularklausel Mietvertrag – Instandsetzungspflicht des Vermieters

AG Hamburg-Altona – Az.: 314b C 56/19 – Urteil vom 05.05.2020

1. Das Versäumnisurteil des Gerichts vom 18.04.2019 wird unter Aufhebung des Versäumnisurteils im Übrigen mit der Maßgabe aufrechterhalten, dass die Beklagten verurteilt werden, folgende Instandsetzungsmaßnahmen in der Mietwohnung der Klägerin im Hause … vorzunehmen:

1. Die Wohnungseingangstür mit einer Türdichtung zu versehen, so dass weder Staub, Geräusche oder kalte Luft vom Flur des Hauses in die Wohnung ziehen können;

2. Den Bodenbelag des Wohnzimmers dekorativ so wiederherzustellen, dass ein einheitliches und geschlossenes Bild erreicht wird;

3. Den Belag des Fußbodens im Badezimmer wieder so herzustellen, dass ein einheitliches und geschlossenes Bild erreicht wird und

4. Die Mechanik des Hausfahrstuhls so einzustellen und/oder zu bearbeiten, dass von dem Fahrstuhl keine Geräusche mehr ausgehen, die in der Wohnung der Klägerin zu hören sind.

2. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist in der Hauptsache gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 3.500,00 € und hinsichtlich der Kosten in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin verlangt von den Beklagten Instandsetzung ihrer Mietwohnung.

Die Klägerin ist seit 01.11.2013 Mieterin der 1,5-Zimmer-Wohnung im 2. OG rechts vorn im Hause … (Anlage K1). Die Wohnung ist 32,6 qm groß. Die Nettokaltmiete beträgt monatlich EUR 325,04; hinzukommen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von EUR 129,00 und auf die Heizkosten in Höhe von EUR 49,00 monatlich, so dass sich eine monatliche Bruttomiete in Höhe von EUR 503,04 errechnet.

In § 27 Abs. 3 des Mietvertrags heißt es in S. 2, dass ein in der Wohnung vorhandener Herd, Kühlschrank oder andere Kücheneinrichtungen/Mobiliarteile (Schränke) sowie Auslegeware mieterseits vom Vormieter übernommen ist/sind und in sein Eigentum übergehen. Der Vermieter übernehme keine Gewähr für die Funktionstüchtigkeit. Die laufende Unterhaltung, Instandhaltung und Erneuerung sei ausschließlich Angelegenheit des Mieters.

Bereits Mitte September 2016 zeigte die Beklagte gegenüber der zuständigen Hausverwaltung u.a. an, dass die Wohnungstür undicht und der Fahrstuhl defekt sei. Es erfolgte keine Reaktion. Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 08.01.2018 zeigte die Klägerin diese Mängel erneut an (Anlage K2). Zusätzlich forderte sie Instandsetzung hinsichtlich von Mängeln, die nach einem Heizungsbau vorhanden waren. U.a. forderte sie Instandsetzung des Wohnzimmerfußbodens, da sich an der Stelle, an der sich der ursprüngliche Heizkörper befand, eine Aussparung im Bodenbelag zurückgeblieben ist (vgl. Lichtbild, auf S. 6 der Klagschrift vom 11.02.2019). Der neue Heizkörper wurde an der Wand angebracht. Der Fußbodenbelag ist mit einer bituminösen Masse vollflächig mit dem Boden verbunden. Ein Mitarbeiter der Hausverwaltung entfernte aus dem Boden ein weiteres ca. 30 x 20 cm großes Stück, was er mit einem Hammer abschlagen musste, um zu eruieren, ob ein entsprechender Boden im Baumarkt erhältlich sei (vgl. Lichtbilder Anlage K4 bis K6).

Im Laufe des Jahres 2018 durchnässte aufgrund eines Wasserschadens die Flurdecke vollständig, es löste sich die Tapete ab und die Farbe der Decke fiel teilweise ab bzw. vergilbte.

Im Bad löst sich der Bodenbelag vom Fußboden, der schon bei Einzug der Klägerin vorhanden und ordnungsgemäß verklebt war.

Diese Mängel sowie störende Fahrstuhlgeräusche seit September 2018 zeigte die Klägerin erneut der zuständigen Hausverwaltung an.

Die Klägerin trägt vor:

Die Wohnungseingangstür sei undicht. Die Tür sei zu Beginn des Mietverhältnisses dicht gewesen, habe auch eine Abdichtung gehabt, die sich im Laufe des Vertragsverhältnisses aufgelöst habe und die Tür habe sich zudem auch noch verzogen. Dies habe auch schon ein von der Klägerin beauftragter Handwerker festgestellt und dies der Klägerin mitgeteilt. Die nach Rechtshängigkeit der Klage durchgeführte provisorische Abdichtung habe sich zwischenzeitlich wieder gelöst.

Hinsichtlich des Bodenbelags im Wohnzimmer habe sich die zuständige Hausverwaltung zunächst geweigert, entsprechende Arbeiten auszuführen. Erst auf Intervention sei es dann zu dem Angebot der Hausverwaltung gekommen, sich mit EUR 250,00 am Fußbodenbelag zu beteiligen. Da sie aber befürchtet, dass ihr sodann bei Auszug die Kosten der Entfernung auferlegt werden, habe sie das Angebot nicht angenommen.

Seit September 2018 werde sie durch störende Geräusche des Fahrstuhls gestört. Ihr Schlafzimmer liege direkt am Fahrstuhlschacht, so dass sie die das Quietschen und Rasseln des Fahrstuhls, wenn dieser sich bewege, hauptsächlich nachts in ihrem Schlafzimmer wahrnehme. Vor September 2018 seien diese intensiven Geräusche nicht vorhanden gewesen.

Nachdem die Beklagten nach Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens nicht angezeigt haben, sich gegen die Klage verteidigen zu wollen, hat das Gericht die Beklagten antragsgemäß mit Versäumnisurteil vom 18.04.2019 verurteilt, folgende Mängel einschließlich aller Mängelfolgen und Mängelbeseitigungsfolgen an dem Mietobjekt der Klägerin im Hause … zu beseitigen:

  • die Wohnungseingangstür mit einer Türdichtung zu versehen, so dass weder Staub, Geräusche oder kalte Luft vom Flur des Hauses in die Wohnung ziehen können
  • die Decke des Wohnungsflurs dekorativ wiederherzustellen
  • den Bodenbelag des Wohnzimmers dekorativ so wiederherzustellen, dass ein einheitliches und geschlossenes Bild erreicht wird
  • den Belag des Fußbodens im Badezimmer wieder so herzustellen, dass ein einheitliches und geschlossenes Bild erreicht wird und – die Mechanik des Hausfahrstuhls so einzustellen und/oder zu bearbeiten, dass keine die Nachtruhe störende Geräusche mehr von ihr ausgehen.

Gegen das den Beklagten am 25.04.2019 zugestellte Versäumnisurteil haben die Beklagten mit Schriftsatz vom 08.05.2019, der am gleichen Tag bei Gericht eingegangen ist, Einspruch eingelegt. Nach Durchführung entsprechender Arbeiten hat die Klägerin den Instandsetzungsantrag hinsichtlich der Decke im Flur mit Schriftsatz vom 16.05.2019 für erledigt erklärt. Die Beklagten haben der Erledigungserklärung trotz Hinweises des Gerichts nicht widersprochen.

Die Klägerin beantragt nunmehr, das Versäumnisurteil des Gerichts vom 18.04.2019 dahingehend aufrechtzuerhalten, die Beklagten zu verurteilen, folgende Instandsetzungsmaßnahmen in der Mietwohnung der Klägerin im Hause … vorzunehmen:

1. die Wohnungseingangstür mit einer Türdichtung zu versehen, so dass weder Staub, Geräusche oder kalte Luft vom Flur des Hauses in die Wohnung ziehen können,

2. den Bodenbelag des Wohnzimmers dekorativ so wiederherzustellen, dass ein einheitliches und geschlossenes Bild erreicht wird,

3. den Belag des Fußbodens im Badezimmer wieder so herzustellen, dass ein einheitliches und geschlossenes Bild erreicht wird,

4. die Mechanik des Hausfahrstuhls so einzustellen und/oder zu bearbeiten, dass von dem Fahrstuhl keine Geräusche mehr ausgehen, die in der Wohnung der Klägerin zu hören sind.

Der Beklagte beantragt, das Versäumnisurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Beklagten bestreiten die Passivlegitimation. Das Eigentum an der Mietwohnung sei in Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestehend aus den drei Beklagten erworben worden. Diese Gesellschaft trage den Namen GbR …

Weiter tragen sie vor, dass die zuständige Hausverwaltung hinsichtlich des Fußbodenbelags im Wohnzimmer angeboten habe, diesen fachgerecht zu verschließen. Zudem ergebe sich aus § 27 Ziff. 3 des Mietvertrags, dass die Klägerin den Bodenbelag im Wohnzimmer von der Vormieterin übernommen habe und damit nicht in den Verantwortungsbereich des Vermieters falle. Gleiches gelte hinsichtlich des Belags im Badezimmer.

Das Gericht hat die Klägerin persönlich informatorisch gemäß § 141 ZPO angehört und Beweis erhoben durch Inaugenscheinnahme der Wohnung. Zum Inhalt der Anhörungen und für das Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf die Protokolle der mündlichen Verhandlung vom 16.07.2019 und vom 09.01.2020 verwiesen.

Entscheidungsgründe

Formularklausel Mietvertrag - Instandsetzungspflicht des Vermieters
(Symbolfoto: Lena Wurm/Shutterstock.com)

Der zulässige Einspruch der Beklagten gegen das Versäumnisurteil des Gerichts vom 18.04.2019 hat das Verfahren in die Lage zurückversetzt, in der es sich vor Säumnis der Beklagten befand, § 342 ZPO. Der Einspruch hat aber in der Sache keinen Erfolg. Die Klage ist zulässig und auch begründet.

Die Beklagten sind als Vermieter passivlegitimiert. Bei der (Außen)GbR entspricht das Verhältnis zwischen Gesellschafts- und Gesellschafterhaftung der Rechtslage in den Fällen der akzessorischen Gesellschafterhaftung gemäß § 128 f. HGB bei der OHG (vgl. BGH, Urt. vom 29.01 .2011, Az.: II ZR 331/00, zitiert nach juris). Der Gesellschaftsgläubiger kann grundsätzlich nach Belieben die Gesellschaft aber auch alle Gesellschafter oder auch nur einige Gesellschafter verklagen (OLG Köln, Beschl. vom 10.12.2015, Az.: 19 U 117/15, zitiert nach juris). Dabei haftet der Gesellschafter inhaltlich grundsätzlich auf dasselbe wie die Gesellschaft (Erfüllungstheorie im Gegensatz zur Haftungstheorie). Dies gilt außer für Geldschulden auch für geschuldete vertretbare Handlungen, worum es vorliegend bei dem von der Klägerin geltend gemachten Anspruch auf Instandsetzung geht.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Instandsetzung der von der Klägerin bewohnten Mietwohnung hinsichtlich der Wohnungseingangstür, der Bodenbeläge im Wohnzimmer und Bad sowie hinsichtlich der vom Fahrstuhl ausgehenden Geräusche gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB.

Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Gegen diese Pflicht haben die Beklagten verstoßen.

1. Zunächst hat die Klägerin gegen die Beklagten einen Anspruch auf fachgerechte Maßnahmen zur Herstellung der Dichtigkeit der Wohnungseingangstür.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der derzeitige Zustand der Wohnungseingangstür nicht dem vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB entspricht. Es entspricht nicht dem vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietsache, wenn die Wohnungseingangstür dahingehend undicht ist, dass erhebliche Luftströme, Geräusche und Staub (sowie Ungeziefer) in die Wohnung eindringen können. Die Inaugenscheinnahme des Gerichts im Ortstermin am 09.012020 in der von der Klägerin bewohnten Wohnung hat ergeben, dass dort eine nicht mehr funktionsfähige Abdichtung angebracht ist, die nicht mehr ihre Aufgabe erfüllen kann. Schon aus der Tatsache, dass die Beklagten eine Abdichtung – wenn auch nur aus Kulanz – haben anbringen lassen, spricht dafür, dass auch die Beklagten eine Mangelhaftigkeit der Abdichtung ausgehen. Hinzu kommt, dass sich eine solche Abdichtung gar nicht anbringen lässt bzw. die Tür nach entsprechender Anbringung nicht mehr regelrecht zu schließen ist, wenn die Tür bereits vorher entsprechend dicht gewesen wäre. Darüber hinaus hat die Klägerin in ihrer Anhörung in der mündlichen Verhandlung am 16.07.2019 aber auch schlüssig und überzeugend geschildert, dass die Tür zu Beginn des Mietverhältnisses mit einer Dichtung versehen gewesen sei und diese sich über die Zeit aufgelöst habe. Die Klägerin wirkte bei ihren Äußerungen bedacht, äußerst bescheiden und zurückhaltend in ihren Darstellungen und hat das Gericht vollkommen dahingehend überzeugt, dass ihre Angaben der Wahrheit entsprechen. Dieser Eindruck bestätigte sich umso mehr, als die Vorsitzende im Rahmen des Ortstermins die Wohnung sowie den Zustand des Hauses in Augenschein genommen hat. Was die Klägerin von ihrer Kommunikation mit der Hausverwaltung zu diversen Mängeln in der Wohnung und im Haus berichtete, zeugt von großer Geduld der Klägerin und absolut bescheidenen Ansprüchen an den vermieterseits zu stellenden Zustand der Wohnung.

2. Der Zustand des Bodenbelags im Badezimmer der Klägerin stellt ebenfalls einen Mangel der Mietsache dar. Zwar hat die Klägerin selbst die Randbereiche notdürftig befestigt, aber auch dieser Zustand entspricht nicht dem vertragsgemäßen Gebrauch. Die Inaugenscheinnahme durch das Gericht hat ergeben, dass dieser einfache Fußboden verbraucht ist. Er löst sich vom Boden und weist kein einheitliches Erscheinungsbild auf. Er ist vergilbt.

Dabei gehört der Boden auch zur vermieterseits gestellten Ausstattung der Wohnung, so dass die Beklagten für einen ordnungsgemäßen Zustand verantwortlich sind. Die Regelung in § 27 Ziff. 3 des Mietvertrags ist unwirksam und findet keine Anwendung. Hierbei handelt es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung. Sie ist ersichtlich für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert und vermieterseits einseitig gestellt. Bei Vertragsschluss sind diese Regelungen im Mietvertrag von Vermieterseite nicht zur Disposition gestellt worden. Die Regelung, wonach die Klägerin als Mieterin u.a. den Bodenbelag vom Vormieter übernommen habe, dieser in ihr Eigentum übergehe, die Beklagten keine Gewähr für die Funktionsfähigkeit übernehmen und die laufende Unterhaltung, Instandhaltung und Erneuerung ausschließliche Angelegenheit der Klägerin sei, verstößt gegen § 536 Abs. 4 BGB, wonach eine zum Nachteil des Mieters eines Wohnraummietverhältnisses von der Minderungsmöglichkeiten in § 536 Abs. 1 bis Abs. 3 BGB abweichende Vereinbarung unwirksam ist. Die Regelung des § 27 Ziff. 3 des Mietvertrags schließt auch eine Minderungsmöglichkeit aus, indem sie der Klägerin als Mieterin abstrakt die Verantwortlichkeit für den Bodenbelag zuweist. Eine geltungserhaltene Reduktion findet nicht statt. Darüber hinaus ist die Regelung aber auch überraschend und schon deswegen nicht Vertragsbestandteil geworden, § 305c BGB. Eine Regelung, nach der ohne entsprechende Kommunikation mit dem Vormieter (ggf. über den Vermieter) ein Bodenbelag, der lediglich die Minimalanforderungen an einen Bodenbelag erfüllt und fest mit dem Untergrund verbunden ist (§ 94 BGB), der Verantwortung dem Mieter zugewiesen wird, ist ungewöhnlich und die Klägerin musste nicht damit rechnen.

3. Auch im Hinblick auf den Bodenbelag im Wohnzimmer haben die Beklagten gegen ihre Pflicht, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, verstoßen. Bei der Inaugenscheinnahme der Wohnung konnte sich das Gericht davon überzeugen, dass sich der Bodenbelag nach der Entfernung des Heizkörpers und dem Herausschneidens eines weiteren Teils des Bodens nicht mehr in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet. Die Aussparung ist erheblich und optisch nicht hinnehmbar.

Auch der Bodenbelag im Wohnzimmer obliegt der Verantwortung der Beklagten als Vermieter (siehe unter 2.). Dies gilt hier erst recht im Hinblick darauf, dass es die Beklagten selbst waren, die noch ein weiteres Stück des Belags herausnehmen ließen.

Die Beklagten schulden hier einen einheitlichen Bodenbelag mit einheitlichem Erscheinungsbild. Wie sie diesen Zustand herstellen, obliegt ihnen, wobei das Gericht Zweifel hat, ob hier Ausbesserungsarbeiten zur Erfüllung ausreichen werden, wenn der vorhandene Bodenbelag nicht mehr zu beschaffen ist.

4. Weiter entspricht die Mechanik des Hausfahrstuhls nicht mehr dem vermieterseits geschuldeten Zustand der Wohnung. Dieser ist so einzustellen und/oder zu bearbeiten, dass von dem Fahrstuhl keine Geräusche mehr ausgehen, die in der Wohnung der Klägerin nicht nur ganz minimal zu hören sind. Das Gericht konnte sich im Rahmen des Ortstermins selbst davon überzeugen, dass Fahrstuhlgeräusche deutlich zu vernehmen sind. Zwar kann das Gericht aus eigener Sachkunde nicht beurteilen, dass diese Geräusche nicht den üblichen Geräuschen des entsprechenden Fahrstuhls entsprechen. Dass dies aber vorliegend der Fall ist, ergibt sich aber aus den überzeugenden Bekundungen der Klägerin in ihrer Anhörung, denen das Gericht folgt. Sie gab an, dass der Fahrstuhl seit Herbst 2018 Geräusche verursacht, die vorher nicht vorhanden waren. Auch dies hat die Klägerin schlüssig und widerspruchsfrei geschildert. Auch hier war der Klägerin deutlich anzumerken, dass sie äußerst bedacht darauf war, ihre Vermieterin nicht zu belasten und möglicherweise bestehende Rechte auszuschöpfen, sondern nur im Hinblick auf ihr eigenes gesundheitliches Wohl auf eine Instandsetzung zu drängen. Da der ursprüngliche Fahrstuhl auch weiterhin im Gebäude vorhanden ist und die Beklagten auch nicht vorgetragen haben, dass Arbeiten im Haus vorgenommen haben, die zu veränderten Schallbedingungen geführt haben, kann das Gericht feststellen, dass die derzeit vorhandenen Geräusche für den dort vorhandenen Fahrstuhl nicht üblich und sich aus seiner Funktion ergeben.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 91a ZPO. Hinsichtlich des von den Parteien übereinstimmend für erledigt erklärten Teils der Instandsetzungsklage in Form der Instandsetzung des Deckenanstrichs im Flur entsprach es unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes billigem Ermessen, auch die Kosten dieses Teils der Klage den Beklagten aufzuerlegen, nachdem die Klägerin den Mangel vorprozessual bereits angezeigt hat und die Beklagten entsprechende Arbeiten ohne inhaltliche Einwendungen erhoben zu haben, nach Rechtshängigkeit veranlasst haben.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 1 und S. 2 ZPO.

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