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Fristgemäße Erstellung und Übersendung der Betriebskostenabrechnung durch Vermieter

AG Hamburg-Blankenese, Az.: 532 C 172/15, Urteil vom 09.10.2015

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrags abwenden, sofern nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

4. Der Streitwert wird auf € 774,07 festgesetzt.

Tatbestand

Fristgemäße Erstellung und Übersendung der Betriebskostenabrechnung durch Vermieter
Symbolfoto: Von Iakov Filimonov /Shutterstock.com

Der Kläger verlangt von der Beklagten den Ausgleich einer Betriebs- und Heizkostenabrechnung.

Die Beklagte war Mieterin einer vom Kläger vermieteten Wohnung im …, … Hamburg. Ausweislich des Mietvertrags hat die Beklagte monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten gemäß BetrKV zu zahlen, über die der Kläger jährlich abzurechnen hat.

Das Mietverhältnis endete aufgrund einer ordentlichen Kündigung der Beklagten zum 31.10.2013. Die Beklagte zog sodann aus der Wohnung aus und wohnte fortan im … . Dem Kläger selbst teilte sie die neue Anschrift nicht mit. Der Kläger verfügte jedoch über eine Mobiltelefonnummer der Beklagten.

Mit Schreiben vom 10.12.2013 erteilte der Kläger der Beklagten durch seine Abrechnungsfirma … die Betriebs- und Heizkostenabrechnung für die Jahre 2011/2012, die eine Nachzahlung von € 146,06 ergab. Die Abrechnung war an die alte Anschrift der Beklagten adressiert, erreichte die Beklagte jedoch. Im zugehörigen Anschreiben bat die … die Beklagte darum, ihre neue Anschrift mitzuteilen, zumal davon auszugehen sei, dass der Postnachsendeantrag zum Zeitpunkt der künftigen Abrechnung für 2012/2013 nicht mehr gültig sei.

Die Beklagte glich den Saldo der Abrechnung 2011/2012 aus und meldete sich am 22.12.2013 per Fax bei der Abrechnungsfirma … um die Zählerstände bei Auszug mitzuteilen. Ob sie sich bei der … zusätzlich telefonisch meldete und ihre neue Anschrift mitteilte, ist zwischen den Parteien streitig.

Der Kläger ließ am 22.12.2014 die Betriebs- und Heizkostenabrechnung für den Folgezeitraum erstellen, wobei die Abrechnungszeiträume unterschiedlich ausfallen; während sich die Abrechnung für die (kalten) Betriebskosten auf das Kalenderjahr 2013 bezieht, reicht der Abrechnungszeitraum für die Heizkosten vom 1.10.2012 bis zum 30.9.2013. Die Abrechnung ergab einen Nachzahlungssaldo zu Lasten der Beklagten in Höhe von € 628,01. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die als Anlage K2 zur Akte gereichte Abrechnung Bezug genommen.

Der Kläger übermittelte der Beklagten die Abrechnung vom 22.12.2014 zunächst nicht. Am 30.12.2014 brachte der Kläger die neue Anschrift der Beklagten durch Recherchen ihres Prozessbevollmächtigten in Erfahrung. Am selben Tage beantragte er den Erlass eines Mahnbescheids. Die Betriebskostenabrechnung 2012/2013 ging der Beklagten sodann erstmals im vorliegenden Rechtsstreit, nämlich am 9.5.2015 zusammen mit der Anspruchsbegründung zu.

Der Kläger meint, er habe den verspäteten Zugang der Abrechnung bei der Beklagten nicht zu vertreten, zumal die Beklagte ihrer Pflicht, dem Kläger ihre neue Wohnanschrift mitzuteilen, nicht nachgekommen sei. Er habe Ende 2014 erfolglos versucht, die Beklagte telefonisch zu erreichen, habe jedoch lediglich von einer Freundin der Beklagten in Erfahrung bringen können, dass sich die Beklagte derzeit im Ausland aufhalte.

Mit seiner Klage hat der Kläger zunächst den Ausgleich der beiden Abrechnungssalden für 2011/2012 (€ 146,06) und 2013 (€ 628,01) verlangt. Nach Rücknahme der Klage hinsichtlich des Abrechnungssaldos für 2011/2012 in Höhe von € 146,06 beantragt der Kläger noch, die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger € 628,01 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkt über dem Basiszinssatz p.a. seit dem 8.1.2015 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte beruft sich auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB. Sie meint, der Kläger und nicht sie habe den verspäteten Zugang der Abrechnung zu vertreten. Hierzu behauptet sie, sie habe bei der Post einen Nachsendeantrag gestellt, aufgrund dessen die an die Anschrift im … adressierte Post an ihre neue Anschrift in … nachgesandt worden sei. Der Nachsendeauftrag habe bis zum 2.5.2015 gegolten, was sich auch aus der entsprechenden Auftragsbestätigung der Post AG ergebe (Anlagen B2 und B3). Zudem habe sie der Abrechnungsfirma … nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung für 2011/2012 telefonisch ihre neue Anschrift mitgeteilt. Im Übrigen sei nicht ersichtlich, aus welchen Gründen der Kläger davon abgesehen habe, rechtzeitig ihre neue Anschrift in Erfahrung zu bringen, sei es telefonisch, durch eine Einwohnermeldeamtsanfrage oder durch eine Anschriftennachfrage bei der Post; hierfür habe der Kläger über ein Jahr Zeit gehabt.

Wegen des weiteren Sachvortrags wird ergänzend auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll zur mündlichen Verhandlung Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg.

I.

Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung des Betriebskostensaldos aus der Abrechnung für 2012/2013 in Höhe von € 628,01 (§ 535 Abs. 2 BGB). Mit diesem Anspruch ist der Kläger gemäß § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausgeschlossen. Der Kläger hat die Abrechnung – unstreitig – nicht innerhalb der spätestens am 31.12.2014 endenden Abrechnungsfrist erteilt, denn die Abrechnung ist der Beklagten erstmals zusammen mit der Anspruchsbegründung am 9.5.2015 zugegangen. Den verspäteten Zugang hat der Kläger auch zu vertreten.

1. Insoweit kann es dahinstehen, ob der Kläger die Verspätung schon deswegen zu vertreten hat, weil die Abrechnungsfrist für die Heizkosten in Anbetracht des insoweit am 30.9.2013 endenden Abrechnungszeitraums schon am 30.9.2014 ablief, so dass vom 22.12.2014 datierende Abrechnung des Klägers von vornherein verspätet erstellt wurde (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 12. Aufl., Rn. 302 und 478 zu § 556 BGB).

2. Denn auch wenn die Abrechnungsfrist einheitlich und erst zum 31.12.2014 geendet haben sollte, hätte der Kläger die Fristversäumnis zu vertreten. Ihm ist nämlich jedenfalls anzulasten, dass er der Beklagten die Abrechnung erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist mitgeteilt hat. Der Kläger kann sich zu seiner Entlastung insbesondere nicht mit Erfolg darauf berufen, dass er an einer fristwahrenden Übersendung gehindert war, weil die Beklagte es versäumt habe, ihm die neue Anschrift mitzuteilen. Nach zutreffender Auffassung hat der Vermieter, der nach § 556 Abs. 3 BGB Schuldner nicht nur der Erstellung, sondern auch der Mitteilung der Abrechnung ist, nämlich dafür Sorge zu tragen, dass ihm die rechtzeitige Erfüllung dieser Pflicht möglich ist; er verstößt fahrlässig gegen seine Verpflichtung, wenn er sich im Zusammenhang mit der Beendigung des Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters nicht oder nicht rechtzeitig um dessen neue Anschrift bemüht. Ausgenommen sind nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) lediglich diejenigen Fälle, in denen der Mieter es dem Vermieter bewusst unmöglich macht, mit ihm über eine Anschrift oder auf sonstige Weise Kontakt aufzunehmen (vgl. ausführlich Langenberg, WuM 2010, S. 115 m.w.N., auch zu den in der Rechtsprechung teilweise vertretenen abweichenden Auffassungen). Nach diesen Maßstäben ist vorliegend davon auszugehen, dass der Kläger den verspäteten Zugang zu vertreten hat:

a) Zu berücksichtigen ist insoweit zunächst, dass die Beklagte durchaus dafür Sorge getragen hat, postalisch erreichbar zu sein, zumal sie bei der Post einen Nachsendeantrag gestellt hatte. Dies hat der Kläger zwar bestritten; die Beklagte hat dies jedoch durch Vorlage des Auftrags und der Auftragsbestätigung (Anlagen B2 und B3) zur Überzeugung des Gerichts nachgewiesen, und zwar sowohl hinsichtlich der betroffenen Anschriften als auch hinsichtlich des Zeitraums. Im Übrigen wäre anderenfalls auch nicht erklärlich, auf welchem Wege die vom 10.12.2013 datierende Abrechnung des Klägers für 2011/2012 die Beklagte erreicht haben sollte; dass sie der Beklagten zugegangen ist, ist unstreitig. Dass die Beklagte einen Postnachsendeauftrag erteilt hatte, war der Abrechnungsfirma … auch offensichtlich bekannt, zumal sie im Anschreiben zur Betriebskostenabrechnung 2011/2012 vom 10.12.2013 ausdrücklich auf diesen Nachsendeantrag Bezug genommen hat. Diese Kenntnis muss sich der Kläger, der sich zur Erfüllung seiner vertraglichen Abrechnungspflicht der … bedient hat, nach § 278 BGB zurechnen lassen. Es ist dementsprechend als fahrlässig anzusehen, dass der Kläger es nicht zumindest versucht hat, der Beklagten die Abrechnung unter Verwendung ihrer alten Postanschrift und unter Ausnutzung ihres Nachsendeauftrags zukommen zu lassen.

b) Zudem ist zu berücksichtigen, dass der Kläger über eine Telefonnummer der Beklagten verfügte, über die er die Anschrift der Beklagten rechtzeitig hätte in Erfahrung bringen können. Gründe dafür, dass der Kläger einen entsprechenden Versuch erst Ende 2014, und damit kurz vor Ablauf der Abrechnungsfrist unternommen hat, sind nicht ersichtlich, so dass es als fahrlässig gewertet werden muss, dass der Kläger diese sehr nahe liegende Möglichkeit der Anschriftenermittlung nicht rechtzeitig genutzt hat. Der Kläger kann sich insoweit auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass er erst am 22.12.2014 von seiner Abrechnungsfirma erfahren haben will, dass diese nicht über eine aktuelle Anschrift der Beklagten verfügt. Etwaige Versäumnisse der Abrechnungsfirma, sei es bei der Anschriftenermittlung oder bei der Kommunikation etwa fehlender Anschriften, müsste sich der Kläger nach § 278 BGB zurechnen lassen, wobei es für die Zwecke des vorliegenden Rechtsstreits dahinstehen kann, in welcher Weise die Pflichten zwischen dem Kläger und seiner Abrechnungsfirma intern verteilt waren.

c) Schließlich wertet das erkennende Gericht es auch als zumindest fahrlässig, dass der Kläger keinen Zustellversuch unternommen hat, nachdem er die neue Anschrift der Beklagten am 30.12.2014 tatsächlich in Erfahrung gebracht hatte. Auch wenn ihm ein Zustellversuch auf dem normalen Postwege in Anbetracht des bevorstehenden Jahreswechsels zu risikobehaftet erschienen sein mag, so hätte er einen rechtzeitigen Zugang zumindest durch Einwurf in den Briefkasten der Beklagten in … sicherstellen können – sei es persönlich oder durch Boten. Dies wäre dem Kläger, der ausweislich des Rubrums in … und damit in örtlicher Nähe lebt, auch ohne weiteres zuzumuten gewesen.

d) Angesichts des Vorstehenden liegt es auch auf der Hand, dass ein Vertretenmüssen des Klägers nicht etwa deswegen ausscheidet, weil die Beklagte es dem Kläger entgegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) bewusst unmöglich gemacht hätte, mit ihr über eine Anschrift oder auf sonstige Weise Kontakt aufzunehmen. Sie hat ihre Anschrift in keiner Weise aktiv verheimlicht, sondern hat durch den Nachsendeantrag und durch Hinterlassung ihrer Telefonnummer dafür gesorgt, auf verschiedenen Wegen erreichbar zu sein. Unstreitig ist zudem, dass die neue Anschrift der Beklagten über eine Einwohnermeldeamtsanfrage zu ermitteln gewesen wäre. Gegen ein bewusstes “Abtauchen” der Beklagten vor etwaigen Ansprüchen des Klägers spricht im Übrigen auch, dass sie die Betriebskostenabrechnung für 2011/2012 (erhalten und) anstandslos beglichen hat.

II.

Da nach dem oben Ausgeführten schon die Hauptforderung nicht besteht, kann der Kläger auch keine Rechtshängigkeitszinsen verlangen.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91und § 269 Abs. 3 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708Nr. 11, 711 ZPO.

 

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