AG Speyer – Az.: 32 C 32/18 – Urteil vom 27.02.2019
1. Es wird festgestellt, dass die Hauptsache hinsichtlich der Räumung und Herausgabe der Wohnung im Dachgeschoss des Anwesens … erledigt ist.
2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 482,15 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 05.01.2018 zu zahlen.
3. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner weiter verurteilt, an den Kläger außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 83,54 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 9.2.2018 zu zahlen.
4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
5. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.
6. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten können die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil für den Kläger vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Parteien streiten um mietrechtliche Ansprüche des Klägers als Vermieter einer Wohnung in ….
Mit Mietvertrag vom 30.1.2010 mieteten die Beklagten ab dem 1.3.2010 eine Zwei-Zimmerwohnung im Dachgeschoss des Hauses … in …. Ab 1.6.2017 betrug die monatlich von den Beklagten zu zahlende Kaltmiete 420 €. Bis September 2017 war von den Beklagten eine Heiz- und Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von monatlich 210 €, danach in Höhe von 195 € zu zahlen.
Im August 2017 begannen Streitigkeiten zwischen den Parteien über das Vorliegen von Geruchsbelästigungen durch Duftstoffe und/oder Parfüm im Treppenhaus und in der Wohnung der Beklagten. Mit Schreiben vom 5.9.2017, Bl. 51, zeigten die Beklagten dem Kläger Geruchsbelästigungen in Form von Duftstoffen oder Parfüm im Treppenhaus an und behielten sich eine Mietminderung vor. Für September 2017 leisteten die Beklagten eine geminderte monatliche Miete in Höhe von 495 €, im Oktober 2017 in Höhe von 525 € und im November und Dezember 2017 jeweils in Höhe von 553,50 €.
Mit Schreiben vom 04.12.2017; Bl. 70, kündigte der Kläger das Mietverhältnis zum 30.9.2018, am 06.12.2017 fristlos zum 31.03.2018. Für den Inhalt wird auf die Kündigungsschreiben vom 04. 12. und 6.12.2017 Bezug genommen. Am 06.12.2017 klingelte der Kläger an der Wohnungstür der Beklagten und hielt sich davor ca. 15 Minuten auf. Die akustischen Vorgänge nahm die innerhalb der Wohnung hinter der Türe stehende Beklagte zu 2 mit dem Handy auf. Hinsichtlich der Dauer und des Ablaufs des Vorfalls vor der Wohnungstüre der Beklagten wird auf Anlage K8, Bl. 215 ff verwiesen.
Die Beklagten kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 29.12.2017 u.a wegen der Mängel und des Vorfalls am 06.12.2017 fristlos zum 01.01.2018. Zur Darstellung des Inhalts des Kündigungsschreibens wird auf Anlage K, Bl. 67 ff verwiesen. Bei einem gemeinsamen Termin am 13.1.2018 in der Wohnung verweigerte der Kläger die von den Beklagten dabei angebotene Rückgabe der Schlüssel. Mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 17.1.2018 wies der Kläger die fristlose Kündigung vom 29.12.2017 zurück und erklärte seinerseits die fristlose Kündigung wegen Mietrückständen. Am 11.2.2018 warfen die Beklagten die Schlüssel zur Wohnung in den Briefkasten des Klägers. Der Kläger vermietete die Wohnung am 01.04.2018 neu.
Die Beklagten leisteten zu Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution in Höhe von 780 €.
Am 8.5.2015 schlossen die Parteien eine schriftliche Vereinbarung zum Mietvertrag, wonach die Kaution aufgehoben wird, Anlage B Bl. 51. Am 12.5.2015 überwies der Kläger 780 € auf das Konto des Beklagten zu 1 unter Angabe des Verwendungszwecks: „temporäre Rückzahlung Kaution für Rechtsstreit …“.
Der Kläger trägt vor, der ursprünglich gestellte Räumungsantrag sei zulässig und begründet gewesen. Die Kündigung der Beklagten vom 29.12.2017 habe das Mietverhältnis nicht beendet. Diese sei unwirksam. Die Kündigungserklärung Anlage K trage nur die Unterschrift der Beklagten zu 2). Er habe wegen Urlaubsabwesenheit die Kündigung erst am 10.01.2018 zur Kenntnis genommen. Ein Kündigungsgrund sei nicht gegeben. Er habe am 06.12.2017 nicht Sturm geklingelt und auch nicht gedroht, gewaltsam die Wohnung zu öffnen. Er habe gemerkt, dass sich jemand in der Wohnung aufhalte und dann gebeten, dass eine gemeinsame Geruchsprobe unternommen werde. Die übrigen Äußerungen seien von seinem Recht auf freie Meinungsäußerung gedeckt. Er sei berechtigt gewesen im gemeinsamen Termin am 13.1.2018 die Schlüsselrücknahme zu verweigern. Die Beklagten hätten zwar die Schlüssel zurückgeben wollen. Er habe aber festgestellt, dass ein Haustür- und ein Wohnungsschlüssel gefehlt habe, weshalb er berechtigt gewesen sei, die Entgegennahme zu verweigern. Auch am 11.02.2018 seien nur 2 Haustür- und 1 Wohnungsschlüssel zurückgegeben worden, obwohl 3 Haustür- und 3 Wohnungsschlüssel bei Mietbeginn übergeben worden seien. Die von ihm über seinen Prozessbevollmächtigten erklärte Kündigung vom 17.01.2018 sei wirksam. Zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung seien die Beklagten im Zeitraum September 2018 bis Januar 2019 mit insgesamt 963 € in Zahlungsverzug gewesen. Ein Minderungsrecht der Beklagten sei nicht gegeben. Der Kläger habe selbst bei mehrfachen Kontrollgängen keinen Parfümgeruch festgestellt, auch die Zeugin … habe dies nicht vermocht. Auch er habe ein Geruchsprotokoll im November 2017 erstellt. Aus diesem ergebe sich, dass keine störenden Gerüche festgestellt worden seien. Außerdem sei es unmöglich, dass die Beklagte zu 2 und die benannten Zeugen, wie vorgetragen, Sprühgeräusche durch die geschlossene Wohnungstüre zu hören vermochten. Das Vorhandensein von Gerüchen in einem Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses sei unvermeidbar. Der Geruch habe nicht in die Wohnung der Beklagten einziehen können. Es hätte durch Lüften Abhilfe geschaffen werden können. Die Beklagte zu 2 sei selbst für den Geruch verantwortlich, da sie mit Essigessenz putze. Die Beklagten seien im Zeitraum 01.02. bis zur Schlüsselrückgabe am 11.02.2018 zur Zahlung von Nutzungsentgelt, hilfsweise Mietausfall und vom 12.02.2018 bis 31.03.2018 zur Zahlung von Mietausfall in Höhe von weiteren 2 x 630 € sowie zur Zahlung der vorgerichtlichen Anwaltskosten wegen der Kündigung des Klägers vom 17.01.2018 und zur Geltendmachung des Zahlungsrückstands verpflichtet.
Die Beklagten seien verpflichtet, die Kaution in Höhe von 780,00 € zu leisten. Die Verpflichtung zur Kautionszahlung sei durch die geschlossene Vereinbarung vom 08.05.2015 nicht aufgehoben worden, hilfsweise werde diese wegen Erklärungsirrtums angefochten. Die Kaution sei den Beklagten lediglich vorübergehend wieder zur Verfügung gestellt worden. Es bestehe ein Sicherungsbedürfnis auch nach Beendigung des Mietverhältnisses , da ein Schadensersatzanspruch im Raum stehe wegen Nichterfüllung von Streicharbeiten und Nachforderung von Betriebskosten.
Der Kläger hat den ursprünglich gestellten Räumungsantrag zu Ziff. 1 nach Zustellung der Klage an die Beklagten am 09.02.2018 mit Schriftsatz vom 27.02.2018 in der Hauptsache für erledigt erklärt.
Der Kläger beantragt:
1. Hinsichtlich Ziffer 1) festzustellen, dass die Hauptsache erledigt ist.
2. Die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 2223 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 963 € seit dem 05.01.2018, aus weiteren 630 € seit dem 06.02.2018 und weiteren 630 € seit dem 06.03.2018 zu bezahlen.
3. Die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 780 € zur treuhänderischen Anlage als Kaution zu zahlen.
4. Die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger vorgerichtliche Kosten in Höhe von 626,54 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie tragen vor, der Räumungsantrag sei von Anfang an unbegründet gewesen. Die Kündigung der Beklagten vom 29.12.2017 habe das Mietverhältnis beendet. Die fristlose Kündigung sei aufgrund der Mietmängel und des pflichtwidrigen Verhaltens des Klägers, insbesondere am 06.12.2017 bestanden. Er habe dabei gedroht, gewaltsam die Wohnung zu öffnen und den Beklagten zu 1) beleidigt, sodass die Beklagte zu 2) an diesem Tag die Polizei zu Hilfe gerufen habe. Es sei den Beklagten nicht mehr zuzumuten gewesen, das Mietverhältnis mit dem Kläger fortzusetzen. Am 13.01.2018 habe der Kläger grundlos die Entgegennahme der Schlüssel durch die Beklagten verweigert. Grund hierfür seien nicht fehlende Schlüssel, sondern die Tatsache gewesen, dass die Beklagten das vom Kläger erstellte Übergabeprotokoll nicht unterzeichnen wollten. Auch bei dieser Gelegenheit sei der Kläger gewalttätig geworden und habe die Beklagten beleidigt genötigt und bedroht. Danach habe der Kläger weiterhin auf persönlicher Übergabe der Schlüssel und Protokollierung bestanden, wie aus einer E-Mail vom 13.1.2018 ersichtlich sei, Bl. 308, habe den Beklagten keine Alternative benannt, sondern eine überflüssige Räumungsklage angestrengt. Bei Mietbeginn seien lediglich 2 Haustür- und 2 Wohnungsschlüssel übergeben worden. Diese Schlüssel seien auch zurückgegeben worden. Die Kündigungserklärung vom 29.12.2017 sei nicht verspätet. Die drei vom Kläger erklärten Kündigungen seien unwirksam.
Zahlungsansprüche bestünden nicht. Den Beklagten stehe ein Minderungsrecht wegen der Gerüche im Treppenhaus und in der Wohnung ab September 2017 zu. Die Gerüche hätten sich teilweise stundenlang in der Wohnung gehalten. Außerdem sei von den anderen Mietern im Treppenhaus Raumluftspray oder Parfüm versprüht worden. Es sei ein unangenehmer Parfümgeruch gewesen, der sich stundenlang gehalten habe und gegen den Lüften keine Abhilfe geschaffen habe. Die Beklagte zu 2) habe in dem ausführlichen Geruchsprotokoll, Bl. 108-211, die Gerüche ab August 2017 ausführlich dokumentiert. Zur Zahlung von Nutzungsentgelt oder Mietausfall seien die Beklagten nicht verpflichtet. Der Kläger habe die Rückgabe der Schlüssel unberechtigt verweigert, sodass er keinen Anspruch aus § 546 a BGB wegen verspäteter Rückgabe der Schlüssel geltend machen könne. Ein Rücknahmewille des Klägers habe nicht bestanden. Aus dem Schriftverkehr mit dem Kläger sei ersichtlich, dass dieser bereits vor der Schlüsselübergabe angekündigt habe, die Miete von Januar bis März 2018 von den Beklagten gerichtlich einzufordern und nach Gründen gesucht habe, um sich als Opfer darstellen zu können und die Beklagten weiter zu schädigen. Da der Kläger, wenn auch unwirksam, das Mietverhältnis seinerseits gekündigt habe, könne er keine weitere Miete mehr verlangen, da er sich nicht darauf berufen könne, dass das Mietverhältnis aufgrund der Unwirksamkeit seiner Kündigungen fortbestünde. Aus § 280 Abs. 1 BGB bestünde kein Anspruch des Klägers, da schon keine Pflichtverletzung vorgetragen werde.
Hinsichtlich des weiteren Sachvortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Protokolle der mündlichen Verhandlung verwiesen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen K , R, W, Ro, S und A. Zur Darstellung des Beweisergebnisses wird auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 17.10.2018 und 16.01.2019 verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zum Teil begründet.
1. Feststellungsantrag Räumung
Auf die einseitig gebliebene Erledigungserklärung des Klägers hinsichtlich des ursprünglich gestellten Räumungsbegehrens war Erledigung der Hauptsache festzustellen, da der Räumungsantrag bis zur Erledigung durch Rückgabe der Schlüssel am 11.02.2018 zulässig und begründet war.
Der Räumungsanspruch des Klägers bis zur Rückgabe der Schlüssel durch die Beklagte ergibt sich aus § 546 BGB.
Das Mietverhältnis zwischen den Parteien war durch die wirksame fristlose Kündigung der Beklagten vom 29.12.2017 beendet. Die Beklagten konnten sich dazu auf die vom Kläger getätigten Vertragsverletzungen durch sein Verhalten am 06.12.2017 stützen, § 543 BGB. Der Kläger hat die Beklagte zu 1) genötigt und den Beklagten zu 2) beleidigt. Die Parteien haben das vom Beklagtenvertreter als Anlage K8, Bl. 215/216 eingereichte Wortprotokoll des Handyvideos durch den Beklagten zu 1) unstreitig gestellt. Daraus ergibt sich, dass der Kläger sich fast 15 Minuten lang vor der Wohnungstüre der Beklagten aufgehalten hat, mehrfach länger geklingelt hat, gedroht hat, nicht weg zu gehen, bevor die Tür aufgemacht werde bzw. die Türe einzutreten, wenn nicht aufgemacht werde. Zudem hat er den Beklagten zu 1) beleidigt und gedroht, beim Arbeitgeber des Beklagten zu 1) bzw. bei der Kreisverwaltung anzurufen, um die Beklagten in Misskredit zu bringen. Dieses Verhalten des Klägers stellt eine nachhaltige Vertragsverletzung dar und rechtfertigt eine fristlose Kündigung durch die Beklagten. Diesen war angesichts des Verhaltens des Klägers, der zudem in seinem Kündigungsschreiben vom 06.12.2017 nochmals bekräftigt hat, er werde notfalls die Wohnungstüre der Beklagten zur Besichtigung auf Kosten der Beklagten öffnen lassen, nicht zumutbar. Nachdem der Kläger nach diesem Vorfall die Äußerungen, er werde den Vorgesetzten des Beklagten zu 1) als auch die Kreisverwaltung Ludwigshafen schriftlich informieren, nochmals bekräftigt hat, war eine vorherige Abmahnung nach § 543 Abs.3 BGB entbehrlich, denn diese versprach angesichts des Verhaltens des Klägers keinen Erfolg.
Die Kündigungserklärung vom 29.12.2017 ist auch nicht unwirksam, weil nur die Beklagte zu 2 unterschrieben hat. Nach Vorlage der Kündigungserklärung, die der Kläger erhalten hat, konnte festgestellt werden, dass das Kündigungsschreiben vom 29.12.2017 zwei Unterschriften trägt. Anhaltspunkte dafür, dass eine dieser Unterschriften nicht von den Beklagten stammt, wie der Kläger meint, sind nicht ersichtlich und weder von diesem auch nicht aufgezeigt.
Die Kündigungserklärung vom 29.12.2017 wegen der Vorfälle am 06.12.2017 ist auch nicht verspätet. Eine Kündigung eines Mietverhältnisses aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 BGB kann nicht nur innerhalb einer angemessenen Frist nach Kenntnis vom Kündigungsgrund erklärt werden. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, BGH Urteil vom 13.07.2016, VIII ZR 296/15 ist § 314 Abs. 3 BGB auf die fristlose Kündigung im Mietvertragsrecht nicht anwendbar. Umstände dafür, dass ein großer zeitliche Abstand zwischen der Entstehung des Kündigungstatbestands dem Ausspruch der Kündigung zu einer Verwirkung des Kündigungsrechts geführt haben, sind nicht ersichtlich und nicht vorgetragen. Damit hat die Kündigung der Beklagten vom 29.12.2017 das Mietverhältnis beendet, sodass die Beklagten zur Rückgabe der Mietsache zum 01.01.2018 verpflichtet waren.
Der Rückgabeverpflichtung sind die Beklagten erst durch die Rückgabe der Schlüssel am 11.2.2018 nach Klageerhebung nachgekommen. Zwar war die Verweigerung der Rücknahme der Schlüssel durch den Kläger am 13.01.2018 unberechtigt. Denn die Beklagten wollten bei diesem Termin alle zu diesem Zeitpunkt in ihrem Besitz befindlichen Schlüssel der Wohnung zurückgeben. Sie haben dem Kläger dabei erklärt, sie besäßen weitere Schlüssel nicht. Es kommt damit nicht darauf an, wie viele Schlüssel zum Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses übergeben worden sind, maßgebend ist, wieviele Schlüssel die Beklagten am Ende des Mietverhältnisses noch in ihrem Besitz haben. Auf verlorene oder nicht mehr vorhandene Schlüssel zur Mietsache bezieht sich die Rückgabeverpflichtung eines Mieters nicht. Das Anbieten der Rückgabe der Schlüssel, die zu diesem Zeitpunkt im Besitz der Beklagten waren, hätte deshalb zur Erfüllung der Rückgabeverpflichtung aus § 546 BGB ausgereicht. Der Kläger kam damit durch die Verweigerung der Rücknahme der Schlüssel mit der Rücknahme der Mietsache am 13.01.2018 in Annahmeverzug gemäß § 293 BGB.
Hierdurch wurden die Beklagten als Mieter jedoch nicht von ihrer Rückgabeverpflichtung aus § 546 BGB frei, OLG Düsseldorf Urteil v. 21.01.1999- 10 U 32/98-juris. Der Rückgabeschuldner einer Mietwohnung hat nach § 303 BGB die Möglichkeit, im Falle des Annahmeverzuges des Gläubigers den Besitz an der Sache aufgeben. Dazu ist grundsätzlich eine vorherige Androhung der Besitzaufgabe nach § 303 S. 2 BGB notwendig, damit schuldbefreiende Wirkung eintritt. Nach einer solchen Besitzaufgabe kann der Gläubiger keine Herausgabe mehr verlangen. Eine Besitzaufgabe nach Eintritt des Annahmeverzugs beim Kläger am 13.01.2018 ist aber durch die Beklagten nicht erfolgt. Die Beklagten haben zwar ein Schreiben vom 31.12.2017 (GA Bl. 303 Anlage 4 zum Schreiben der Beklagten vom 16.8.2018) vorgelegt, worin sie dem Kläger die Besitzaufgabe nach 303 S.1 BGB androhen, sofern kein Termin zur Schlüsselübergabe bis 09.01.2018 vereinbart wird. Nach der gesetzlichen Regelung des 303 BGB hat aber die Besitzaufgabe und auch die vorherige Androhung nach Eintritt des Annahmeverzugs durch den Gläubiger zu erfolgen. Am 31.12.2017 befand sich der Kläger aber (noch) nicht im Annahmeverzug. Damit bestand zum Zeitpunkt der Klageerhebung der Anspruch aus § 546 BGB für den Kläger fort, sodass der Räumungsantrag aus der den Beklagten am 09.02.2018 zugestellten Klage zum Zeitpunkt der Rechtshängigkeit zulässig und begründet war. Auf die einseitige Erledigungserklärung war deshalb die Hauptsacheerledigung insoweit festzustellen.
2. Zahlungsansprüche im Zeitraum 01.09.2017 bis 13.01.2018
Vom Zeitraum 01.09.2017 bis 13.01.2018 steht dem Kläger ein Zahlungsanspruch in Höhe von 482,15 € zu. Die Bruttomiete betrug im September 630 € und danach 615 € . Diese Miete war aufgrund der im Treppenhaus und der Wohnung auftretenden Gerüche, die die Nutzung der Wohnung für die Beklagten nicht nur unerheblich beeinträchtigt haben, gem. § 536 Abs.1 BGB um 5 % gemindert. Zwar berechtigen Gerüche, die zwangsläufig dadurch entstehen, dass in einem Haus mehrere Parteien leben, kochen und waschen dann nicht zur Minderung, wenn diese auftretenden Gerüche in sozial adäquatem Rahmen bleiben und durch das Zusammenleben von mehreren Parteien in einem Mehrfamilienhaus nicht vermieden werden können. Der Mieter muss aber weder üble Gerüche aus einer Nachbarwohnung noch aus dem Treppenhaus in die Wohnung ziehende störende Gerüche ohne Mietminderung hinnehmen.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht für das Gericht fest, dass die Nutzung der Wohnung der Beklagten durch Gerüche im Treppenhaus und in der Wohnung der Beklagten durch Duftstoffe und/oder Parfüm, die sich über Stunden in der Wohnung hielten, nicht nur unerheblich beeinträchtigt war, sodass diese zur Minderung berechtigt waren, § 536 BGB.
Nicht nur die Beklagte zu 1) hat in einem ausführlichen Geruchsprotokoll die Geruchsbelästigungen ausführlich und detailliert festgehalten, auch die Zeugin A hat eigene Aufzeichnungen gemacht, anhand derer sie detaillierte und ausführliche Angaben zu den einzelnen Geruchsbelästigungen und deren Dauer im Verlaufe ihrer Vernehmung am 16.01.2019 machen konnte. Danach war an mehreren Tagen im September 2017, Oktober 2017, November 2017 und Dezember 2017 bei Besuchen der Zeugin in der Wohnung der Beklagten teilweise über Stunden im Treppenhaus und in der Wohnung störender intensiver Parfümgeruch vorhanden, der teilweise bei Aufenthalt in der Wohnung zu Kopfschmerzen geführt hat und durch Lüften sich nicht innerhalb hinnehmbarer Zeit verflüchtigte. Die Zeugin A hat auch beschrieben, dass sie und die Beklagte zu 2 teilweise Sprühgeräusche aus der gegenüberliegenden Wohnung gehört hätten. Das Gericht hält aufgrund des persönlichen Eindrucks von der Zeugin in der Hauptverhandlung diese Angaben für glaubhaft. Auch wenn der Kläger durch eine Sprühaktion im Sitzungssaal während der Vernehmung dieser Zeugin darauf hinweisen wollte, dass Sprühgeräusche aus einem Parfümflakon kaum durch eine geschlossene Wohnungstür gehört werden können, hält es das Gericht für durchaus möglich, dass, bei entsprechender Fokussierung auf Geräusche, durch eine geschlossene Wohnungstüre Sprühgeräusche aus einem Raumlufterfrischer oder ähnlichem hörbar sind. Angesichts des eskalierenden Streits unter den Bewohnern des Hauses hält es das Gericht auch für durchaus möglich, dass im Treppenhaus mit Raumluftsprays gesprüht worden ist, möglicherweise auch, um die Beklagten zu ärgern. Sowohl bei der Vernehmung der Zeugin R als auch bei der der Zeugin W ist für das Gericht der Eindruck einer starken Antipathie gegen die Beklagten entstanden, die Grund eines solchen Verhaltens sein könnte.
Gestützt werden die Angaben der Zeugin A durch die Angaben des Zeugen Ro, der auch mehrfach in der Wohnung der Beklagten gewesen ist und berichtet hat, dass ein süßlicher aufdringlicher Geruch im Treppenhaus war, der in die Wohnung gezogen sei. Auch diese Angaben waren detailliert und glaubhaft. Das Gericht geht davon aus, dass auch nicht nur eine lediglich gesteigerte, subjektive Empfindlichkeit der Beklagten gegen Gerüche, die diese nicht zur Mietminderung berechtigen würde, vorliegt. Die Zeugen A und Ro haben den aufgetretenen Geruch auch als sehr störend und unangenehm empfunden. Diese Angaben hält das Gericht für nachvollziehbar und glaubhaft.
Die Angaben der Zeugin K waren dagegen wenig glaubhaft. Sie hat sowohl dem Kläger als auch der Beklagten Bestätigungen für Geruch bzw Nichtgeruch unterschrieben. Eine konkrete Erinnerung an die Vorfälle aus dem Geruchsprotokoll des Klägers hatte die Zeugin bei ihrer Vernehmung nicht. Zudem hat die Zeugin K eingeräumt , dass sie auch teilweise nachträglich ihre Unterschrift auf das Protokoll gesetzt hat.
Die Zeugin W, die im 1.OG wohnt, hat angegeben, sie habe nur starken Chlorgeruch im Hausflur wahrgenommen. Es rieche natürlich auch nach Parfüm oder Deo im Haus, wenn sich jemand frisch gemacht habe und das Haus verlasse, der Geruch verflüchtigte sich aber auch wieder. Diese Angaben schließen einen anhaltenden Parfümgeruch im Hausflur, insbesondere im Dachgeschoss nicht aus, zumal die Zeugin keinerlei detaillierte Wahrnehmungen zu konkreten Zeitpunkten im Hausflur geäußert hat. Auch die Angaben der gegenüber der Wohnung der Beklagten neu eingezogenen Zeugen R und S haben keine Zweifel an der Glaubhaftigkeit der detaillierten Wahrnehmungen der Zeugen A und Ro zu den aufgetretenen Gerüchen entstehen lassen. Zwischen den Beklagten und den Zeugen R und S bestanden Streitigkeiten wegen des Geruchs im Treppenhaus. Zudem hat sich die Zeugin R im Rahmen ihrer Vernehmung erleichtert darüber gezeigt, dass die Beklagten endlich ausgezogen sind. Von daher kommt diesen Angaben ein geringer Beweiswert zu. Die Zeugen Ro und A stehen zwar auch im Lager der Beklagten, sodass eine Färbung der Angaben dieser Zeugen zu Gunsten der Beklagten nicht gänzlich ausgeschlossen werden kann. Die Zeugen Ro und A waren aber im Rahmen ihrer Vernehmung weitaus objektiver und glaubhafter als die vom Kläger benannten Zeugen.
Nach § 287 ZPO schätzt das Gericht die Minderungsquote auf 5 %. Dabei wurde berücksichtigt, dass die Gerüche zwar, wenn sie aufgetreten sind, mehrere Stunden lang anhielten, die Gerüche aber nur an einzelnen Tagen aufgetreten sind.
Unter Berücksichtigung einer Minderungsquote von 5 %, die sich nach der Rechtsprechung auf die Bruttomiete bezieht, waren die Beklagten nach § 535, 536 BGB verpflichtet für September 2017 598,50 € , für Oktober 2017 584,25 € und für November und Dezember 2017 jeweils 584,25 € zu bezahlen. Gezahlt haben die Beklagten unstreitig 495 € , 525 € und 2 × 553,50 € . Insoweit steht dem Kläger von September bis Dezember 2017 ein Zahlungsanspruch aus §§ 535,536 BGB in Höhe von weiteren 224,25 € zu.
Zudem besteht ein Anspruch des Klägers auf Zahlung von Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB vom 01.01.2018 bis 13.01.2018 in Höhe von 257,91 € (615 € : 31 × 13).
Die Beklagten haben die Mietsache zum 01.01.2018 unstreitig nicht zurückgegeben, sondern haben einen gemeinsamen Begehungstermin mit dem Kläger am 13.01.2018 abgewartet, ohne vorher die Schlüssel zurückzugeben. Die Beklagten haben damit dem Kläger die Mietsache i.S. dieser Vorschrift vorenthalten. Der hierfür notwendige Rücknahmewille des Klägers ergibt sich aus dem Umstand, dass ein gemeinsamer Begehung und Rückgabetermin durchgeführt wurde. Auch wenn der Kläger davon überzeugt war, dass die fristlose Kündigung der Beklagten unwirksam gewesen ist, hat er einen Termin mit dem Beklagten vereinbart und ist zu diesem erschienen. Es bestehen keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass er von vornherein vorhatte, bei diesem Termin die Schlüssel nicht zurückzunehmen. Dies ist reine Spekulation der Beklagten.
Demnach besteht insgesamt ein Zahlungsanspruch des Klägers in Höhe von 482,15 € ( 224,25 + 257,91).
3.
Ein weiterer Anspruch des Klägers auf Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Rückgabe aus § 546 a BGB bis zum 11.02.2018 besteht nicht.
Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB ist ausgeschlossen, sobald Annahmeverzug des Vermieters vorliegt. Die unberechtigte Weigerung des Klägers, die Mietsache zurückzunehmen, schließt eine Vorenthaltung der Mietsache und damit einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung aus § 546 a BGB aus, Schmidt-Futterer 13. Aufl. 2007 Rn. 45 zu § 546 a BGB.
4.
Nachdem der Kläger ab dem 13.01.2018 in Annahmeverzug mit der Rücknahme der Mietsache war, kommt auch ein Schadensersatzanspruch nach §§ 280 Abs.1, 314 Abs.4 , 249, 252 BGB in Höhe des Mietausfalls bis zum 31.03.2018 nicht in Betracht.
Eine Pflichtverletzung der Beklagten, die für den vom Kläger geltend gemachten Mietausfall Kausal gewesen wäre, ist nicht ersichtlich und auch nicht vorgetragen.
5. Kaution
Ein Anspruch auf Zahlung einer Kaution in Höhe von 780 € besteht nicht.
Die Parteien haben mit der Vereinbarung vom 08.05.2015 die Kautionsleistung aufgehoben, der Kläger hat die Kaution an die Beklagten zurückgezahlt. Die gegen die Vereinbarung vom 08.05.2015 erklärte Anfechtung wegen Erklärungsirrtums ist zum einen unsubstantiiert, zum anderen verfristet, § 121 BGB. Dass der Kläger nachträglich nur vorübergehend auf die Kaution verzichten wollte, wie der von ihm angegebene Verwendungszweck im Überweisungsträger nahelegt, ist angesichts des eindeutigen Wortlaut der geschlossenen Vereinbarung unbeachtlich.
5. Außergerichtliche Anwaltskosten.
Der Kläger hat Anspruch auf Ersatz der außergerichtlichen Anwaltskosten, die sich auf die Verfolgung der ihm zustehenden berechtigten Ansprüche bezogen. Zum Zeitpunkt der Beauftragung seines Prozessbevollmächtigten waren die Beklagten mit einer Summe in Höhe von 482,15 € in Zahlungsverzug, s.o. Die insoweit angefallenen und von den Beklagten nach §§ 280,286 BGB zu ersetzenden außergerichtlichen Anwaltskosten betragen 83,54 € .
Weitere außergerichtliche Kosten des Klägers haben die Beklagten nicht zu ersetzen. Die vom Kläger ausgesprochene fristlose Kündigung vom 17.1.2018 war unwirksam, da der Betrag, mit dem die Beklagten in Verzug waren, die vereinbarte Miete für zwei Monate nicht erreicht und deshalb ein fristloser Kündigungsgrund gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht vorliegt.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 ZPO; der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
