LG Berlin, Az.: 29 O 323/13
Urteil vom 28.01.2014
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin vermietete dem Beklagten mit Vertrag vom 27.9.2011 die im nachfolgenden Antrag bezeichneten Räume sowie Stellplätze auf Hof und zwei Tiefgaragenplätze. Die Garagenstellplätze hat der Beklagte unwidersprochen zu keinem Zeitpunkt erhalten. Die Mieten für November 2012 und Juni 2013 zahlte der Beklagte unpünktlich. Nachdem die Juli-Miete bis 11.6.2013 nicht eingegangen war, erklärte die Klägerin unter dem 16.7.2013 die fristlose Kündigung. Im Juni und Juli 2013 gestattete der Beklagte der Klägerin für Bauarbeiten die Nutzung seines Stromanschlusses. Den anteilig verbrauchten Strom hat die Klägerin bis heute nicht bezahlt.
Die Klägerin behauptet, sie habe mit Schreiben vom 7.11.2012 und 11.6.2013 die unpünktliche Mietzahlung abgemahnt. Die Schreiben seien per Boten zugestellt worden. Sie meint, bereits nach einmaliger unpünktlicher Mietzahlung, nachfolgender Abmahnung und dann erneuter unpünktlicher Mietzahlung sei sie zur fristlosen Kündigung berechtigt.
Die Klägerin beantragt unter Rücknahme eines Hilfsantrages – , den Beklagten zu verurteilen, die Gewerberäume im Hause … 6, 10967 Berlin, Vorderhaus, EG rechts, sowie die Tiefgaragenstellplätze 24 und 25 und die in dem als Anlage beigefügten Grundstücksplan orange markierten sieben Stellplätze auf dem Hof zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Er hält die Vertragsfortsetzung für zumutbar und behauptet, im Rahmen eines vorangegangenen Mietverhältnisses mit der Hausverwaltung vereinbart zu haben, das Zahlung im Laufe des Monats ausreiche. Hiervon sei er auch für das streitgegenständliche Mietverhältnis ausgegangen. Außerdem verhalte sich die Klägerin selbst vertragsuntreu. Sie sei mehrfach zur Übergabe der mitvermieteten Tiefgaragenplätze sowie zur Zahlung des durch Baumaßnahmen verbrauchten Stroms aufgefordert worden.
Entscheidungsgründe
I. Die zulässige Klage ist nicht begründet. Die Klägerin kann vom Beklagten nicht Rückgabe der Mieträume verlangen, weil das Mietverhältnis fortbesteht. Die Kündigungserklärung vom 16.7.2013 hat das Mietverhältnis nicht beendet, weil es an einem ausreichenden Kündigungsgrund fehlt. Dabei kann zugunsten der Klägerin als wahr unterstellt werden, dass dem Beklagten die beiden Abmahnungen wegen unpünktlicher Mietzahlung zugegangen sind. Auch dann liegt aber noch kein erheblicher Grund vor, der der Klägerin die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen würde. Im Ansatz zutreffend ist, dass nachhaltig unpünktliche Mietzahlung die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung dann begründen kann, wenn nach Abmahnung auch die erste Folgezahlung wieder unpünktlich erfolgt (BGH NZM 2006, 338). Die Klägerin will indes dem Urteil des BGH zu Unrecht entnehmen, dass bereits eine unpünktliche Mietzahlung nach Abmahnung hierfür allein genügt. Die Ausführungen des BGH dazu, dass die Abmahnung dem Mieter Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens vor einer Kündigung geben soll und insbesondere nach fortdauernd unpünktlichen Mietzahlungen das Verhalten des Mieters nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung geeignet sein müsse, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen, ist im Zusammenhang damit zu sehen, dass die Vorinstanz nach einer solchen Abmahnung noch mindestens drei unpünktliche Mietzahlungen verlangt hatte, um eine Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung anzunehmen. Auch der BGH geht aber ausdrücklich davon aus, dass insgesamt eine nachhaltige unpünktliche Mietzahlung vorliegen muss, mag sie auch teilweise vor und teilweise nach Abmahnung liegen. In dem vom BGH entschiedenen Fall war die Miete in sechs aufeinander folgenden Monaten vor der Abmahnung nicht pünktlich gezahlt worden. Dies genügte dem BGH für die Annahme einer nachhaltig unpünktlichen Mietzahlung, sodass er daran die Schlussfolgerung knüpfte, schon die erste weitere unpünktliche Mietzahlung könne zur Kündigung genügen, weil der Mieter das verloren gegangene Vertrauen durch nunmehr (nachhaltig) pünktliche Zahlung habe wiederherstellen müssen. Auch weitere Entscheidungen des BGH betonen das Erfordernis der nachhaltig unpünktlichen Mietzahlung. Im Fall des BGH in NJW-RR 2012,13 waren innerhalb eines Zeitraums von 15 Monaten 9 Mieten unpünktlich gezahlt worden, im Falle des BGH in NZM 2012,22 innerhalb von 15 Monaten 11 Mieten. Gerade und erst durch die Nachhaltigkeit der unpünktlichen Zahlung geht das Vertrauen in die Zahlungswilligkeit des Mieters verloren, die es rechtfertigt, von ihm nach einer entsprechenden Abmahnung eben dieses verloren gegangene Vertrauen wiederherzustellen, indem nunmehr schon bei der nächsten Zahlung pünktlich geleistet wird. Die Auffassung der Klägerin liefe dagegen darauf hinaus, die speziellen Kündigungstatbestände des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu unterlaufen, wenn im Ergebnis zwei unpünktliche Mietzahlungen, eine davon nach Abmahnung vorliegen, jedoch ein kündigungsrelevanter Zahlungsverzug im Sinne von § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB (noch) nicht vorliegt. Auch in der Literatur wird Nachhaltigkeit der unpünktlichen Mietzahlung verlangt und etwa bei einem Zeitraum von 6 Monaten angenommen (vgl. etwa Blank in Schmidt-Futterer, MietR § 543 BGB Rdnr. 173).
Vorliegend gab es vor der ersten Abmahnung noch überhaupt keine, und nach dieser lediglich zwei unpünktliche Mietzahlungen. Bezogen auf einen Zeitraum von 9 Monaten waren daher lediglich drei Mieten unpünktlich gezahlt, wobei nach der ersten unpünktlichen Mietzahlung und der unterstellten Abmahnung die Miete das nächste folgende halbe Jahr offenbar wieder pünktlich gezahlt worden war. Von nachhaltig unpünktlicher Mietzahlung kann hiernach nicht ausgegangen werden. Darauf, ob zugunsten des Beklagten auch eigene Vertragsuntreue der Klägerin zu berücksichtigen wäre, kommt es nicht mehr an.
II. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 ZPO.
