Die Unwirksamkeit einer fristlosen Mietvertragskündigung ohne triftigen Grund
Seit 1990 bestand zwischen den beiden Parteien ein Mietverhältnis. Nach einer Kündigung durch den Kläger räumte die Beklagte die betroffene Wohnung Ende Juni 2011. Der Kläger machte ursprünglich einen Betrag von 14.662,81€ geltend, wovon 4.222,41 € auf eine angebliche Verzögerung bei der Rückgabe der Wohnung zurückzuführen waren. Das Amtsgericht Wiesbaden wies jedoch den Großteil dieser Forderung zurück und sprach dem Kläger lediglich 1.183,00 € zu.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
- Mietverhältnis zwischen den Parteien bestand seit 1990.
- Fristlose Kündigung durch den Kläger führte zur Räumung der Wohnung durch die Beklagte Ende Juni 2011.
- Hauptargument des Klägers: Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung durch das Amtsgericht war nicht gerechtfertigt.
- Kläger behauptete, eine neue Mietsicherheit sei aufgrund des Endes einer früheren Kautionsbürgschaft erforderlich gewesen.
- Gericht: Kautionsanspruch war bereits verjährt und die Forderung nach einer neuen Kaution war verwirkt.
- Kein Kündigungsgrund vorhanden und keine vorherige Abmahnung durch den Kläger.
- Verweis auf § 21 Abs. 2 des Mietvertrages durch den Kläger war unwirksam, da er den Mieter unangemessen benachteiligte.
Übersicht
Die rechtlichen Erwägungen des Gerichts
Das Hauptargument des Klägers in der Berufung war die Behauptung, dass das Amtsgericht die fristlose Kündigung vom 26.05.2011 zu Unrecht als unwirksam betrachtet habe. Er argumentierte, dass dieBeklagte nach Ablauf einer früheren Kautionsbürgschaft eine neue Mietsicherheit hätte stellen müssen und dass eine weitere Abmahnung vor einer Kündigung überflüssig gewesen wäre.
Das Gericht wies jedoch darauf hin, dass der Kautionsanspruch der regelmäßigen Verjährung von 3 Jahren unterliegt. Da die Fälligkeit der Kaution bereits zum 31.03.2000 eingetreten war, war der Anspruch des Klägers auf eine neue Kaution bereits verjährt. Darüber hinaus war die Forderung nach einer neuen Kaution nach so langer Zeit und im Kontext anderer, nicht relevanter Kündigungsgründe als verwirkt anzusehen.
Das Gericht stellte auch fest, dass die fristlose Kündigung des Klägers zu Recht für unwirksam erachtet wurde, da weder ein Kündigungsgrund vorlag noch eine Abmahnung erfolgte. Es wurde betont, dass es zum normalen Lauf des Lebens gehört, dass Vertragsparteien unterschiedliche Rechtsauffassungen haben können. In diesem Fall war die Rechtsauffassung der Beklagten weder mutwillig noch unvertretbar.
Die Unwirksamkeit bestimmter Vertragsklauseln
Ein weiterer strittiger Punkt war die Berufung auf § 21 Abs. 2 des Mietvertrages durch den Kläger. Dieser Abschnitt des Vertrages sah vor, dass im Falle einer Kündigung Mietausfälle als Schadensersatzanspruch geltend gemacht werden können. Das Gericht erklärte diese Klausel jedoch für unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Ein solcher Schadensersatzanspruch darf nicht pauschal und verschuldensunabhängig festgelegt werden.
Schlussbetrachtungen zum Urteil
Das Landgericht Wiesbaden bestätigte in seiner Entscheidung die vorherige Entscheidung des Amtsgerichts. Es wurde klargestellt, dass die fristlose Kündigung des Klägers unwirksam war und dass die Forderung nach einer neuen Kaution nicht gerechtfertigt war. Darüber hinaus wurde die Berufung des Klägers auf bestimmte Vertragsklauseln als unzulässig erachtet. Das Urteil unterstreicht die Bedeutung klarer und fairer Mietvertragsbedingungen und die Notwendigkeit, dass Vermieter triftige Gründe für eine fristlose Kündigung vorweisen müssen.
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✔ Was ist ein wichtiger Grund für eine fristlose Mietvertragskündigung? – kurz erklärt
Ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung des Mietvertrags liegt vor, wenn dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur vereinbarten Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ein häufiger Grund für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter ist der Mietrückstand. Eine fristlose Kündigung aufgrund von Mietrückständen ist möglich, wenn in zwei aufeinanderfolgenden Monaten keine Miete gezahlt wurde oder wenn in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete teilweise nicht gezahlt wurde und die Summe der ausstehenden Beträge eine Monatsmiete überschreitet. Es gibt jedoch auch andere Gründe, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen können, wie z.B. Störung des Hausfriedens, Vermüllung, unerlaubte Untervermietung oder Ruhestörung. In einigen Fällen, wie bei Mietrückständen oder nicht gezahlter Kaution, kann der Vermieter sogar ohne vorherige Abmahnung fristlos kündigen.
Das vorliegende Urteil
LG Wiesbaden – Az.: 3 S 71/13 – Urteil vom 22.08.2013
Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 22.04.2014 wird auf seine Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
Zwischen den Parteien bestand seit 1990 ein Mietverhältnis. Nach einer Kündigung des Klägers hatte die Beklagte die streitgegenständliche Wohnung schließlich Ende Juni 2011 geräumt.
Erstinstanzlich hat der Kläger ursprünglich insgesamt 14.662,81€ nebst Zinsen und vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten gegen die Beklagte geltend gemacht wegen nicht ordnungsgemäßer Rückgabe einschließlich 4.222,41 € wegen angeblich verzögerter Rückgabe.
Das Amtsgericht hat die Klage mit dem durch die Berufung angegriffenen Urteil zum überwiegenden Teil bis auf 1.183,00 € nebst Zinsen und anteilige vorgerichtliche Anwaltskosten abgewiesen.
Insoweit kann auf die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts im angefochtenen Urteil wird Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) werden und die Kammer hatte sie seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde legen (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).
Mit der Berufung greift der Kläger das Urteil des Amtsgerichts dahingehend an, dass das Amtsgericht zu Unrecht von der Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung vom 26.05.2011 ausgegangen sei. Da die Beklagte, nachdem die frühere Kautionsbürgschaft durch Zeitablauf bereits zum 31.03.2000 geendet hatte, sich mit Schreiben des Mieterbundes vom 28.04. und 23.05.2011 geweigert hatte, eine neue Mietsicherheit zu stellen, sei eine weitere Abmahnung vor einer Kündigung bloße Förmelei.
Aufgrund des § 21 Nr. 2 des Mietvertrages habe der Kläger daher noch einen Anspruch auf Mietzahlung bis einschließlich September.
Außerdem sei das Amtsgericht aufgrund fehlerhafter Beweisaufnahme und wegen Verletzung der Hinweispflicht zur Abweisung eins Ersatzanspruchs für den Wechsel von Schließzylindern gekommen.
Der Kläger beantragt, das am 22.04.2013 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger weitere 4.453,31 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 02.12.2012 sowie weitere außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 391,39 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 02.12.2012 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
Das Amtsgericht hat die fristlose Kündigung des Klägers zu Recht für unwirksam erachtet.
Weder bestand ein Kündigungsgrund noch wurde abgemahnt.
Insbesondere bestand auch nicht der nunmehr nur noch in der Berufung geltend gemachte Kündigungsgrund wegen Verweigerung einer neuen Mietsicherheit.
Denn nach einhelliger veröffentlichter Rechtsprechung unterliegt der Kautionsanspruch der regelmäßigen Verjährung von 3 Jahren und Verjährungsbeginn ist die Fälligkeit, hier also der 31.03.2000. (Vgl. auch KG Berlin, Beschluss vom 03.03.2008 22 W 2/2008) Nach mehr als dreifachem Ablauf der Verjährungsfrist und aufgrund des Umstandes, dass die Kaution überhaupt erst im Zusammenhang mit anderen inzwischen unstreitig nicht durchgreifenden und nicht mehr streitgegenständlichen Kündigungsgründen gefordert wurde, wäre ein Anspruch auch unter allen Umständen verwirkt.
Zu Unrecht vertritt der Kläger auch die Auffassung, dass die nach § 543 Abs. 3 BGB ausnahmsweise eine Abmahnung entbehrlich gewesen wäre. Gerade weil die Kaution zunächst nur ein untergeordneter Grund unter mehreren war und gerade weil die Beklagte nicht etwa ohne erkennbaren Grund sondern nach rechtlicher Beratung und unter Zitierung von Rechtsprechung dem Anspruch des Klägers entgegen getreten war, kann in einer Nichtstellung der Kaution schon gar kein schuldhaftes Verhalten gesehen werden. Es gehört zum normalen Lauf des Lebens, dass auch in einem Vertragsverhältnis im Nachhinein die Parteien in einzelnen Punkten unterschiedliche Rechtsauffassungen haben. Jedenfalls hier war die Rechtsauffassung der Beklagten auch nicht mutwillig und unvertretbar. In einer solchen Konstellation braucht der Mieter nicht davon ausgehen, dass der Vermieter ohne Abmahnung kündigt. Denn Sinn der Abmahnung ist es, dass dem Mieter die Bedeutung des Streitpunktes für den Vermieter deutlich wird. Dies war hier gerade nicht der Fall.
Schließlich kann der Anspruch aber ohnehin nicht auf § 21 Abs. 2 des Mietvertrages gestützt werden. Die Klausel ist in dieser Form nach AGB-Recht wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam. Denn der Mietausfall stellt einen Schadensersatzanspruch dar. Dieser darf nicht einseitig pauschal verschuldensunabhängig und ohne die Möglichkeit des Nachweises etwa von Verstößen von Schadensgeringhaltungspflichten zum Nachteil des Vermieters festgeschrieben werden, § 309 Nr. 5 BGB.
Die Berufung hat aber auch im Hinblick auf die Kosten für den Austausch eines Schließzylinders keinen Erfolg.
Denn der Kläger trägt erstmals in zweiter Instanz überhaupt vor, dass es sechs Schlüssel gegeben haben soll. Das Amtsgericht hatte deswegen auch keinen Hinweis erteilen können. Es ist nur der besonders sorgfältigen Arbeit des Amtsgerichts geschuldet, dass es immerhin insoweit bei Absetzung des Urteils eine Ungenauigkeit erkannt hatte, das einmal von 2 Wohnungs- und 2 Hauseingangsschlüsseln und ein anderes Mal nur von 4 Wohnungsschlüsseln die Rede war. Da bis dahin aber nur von vier Schlüsseln die Rede war, bedurfte es deswegen nicht etwa eines erneuten Eintritts in die mündliche Verhandlung und eines Hinweises. Es war vielmehr der Kläger, der es in der Hand gehabt hätte, vorher sich vollständig zu erklären und klarzustellen, dass 6 Schlüssel übergeben worden sein sollen. Es ist bei aller begrüßenswerten Hinweispflicht im Interesse eines auch objektiv richtigen Ergebnisses, nicht Aufgabe des Gerichts, auch solche Dinge etwa auszuforschen. Vielmehr stellt die Begründung des Amtsgerichts in diesem Punkt eine zulässige Plausibilitätsüberlegung dar, ob die von ihm getroffenen Feststellungen insgesamt in Einklang gebracht werden können. Nur wenn keine mögliche Erklärung für diese geringfügige Differenz erkennbar gewesen wäre, hätte allenfalls ein Hinweis erteilt werden können.
Schließlich bestehen aber insoweit auch deswegen Zweifel, ob überhaupt ein Anspruch bestanden hätte, selbst wenn zwei Schlüssel abhandengekommen wären, weil das gesamte Objekt saniert worden war und dabei auch die Türen und Schlösser modernisiert wurden.
Die Berufung war daher insgesamt mit der Kostenfolge des § 97 ZPO zurückzuweisen.
Die Revision war aus den Gründen des § 543 ZPO nicht zuzulassen.
Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar, da die Entscheidung rechtskräftig ist, §§ 708 Nr. 10, 713, i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO.
