AG Melsungen – Az.: 4 C 325/17 (70) – Urteil vom 07.12.2017
Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm innegehaltenen Räumlichkeiten in der Wohnung im Obergeschoss rechts des Hauses … in Melsungen, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einer Diele, einem Bad sowie einem Kellerraum, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Der Beklagte wird verpflichtet, an die Klägerin 373,38 € nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.11.2017 sowie 281,30 € an vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.11.2017 zu bezahlen.
Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung der Klägerin hinsichtlich des Räumungsanspruchs durch Sicherheitsleistung in Höhe von 250,– €, die sich für jeden angefangenen Monat ab November 2017 um weitere 250,– € erhöht, abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 2.000,00 EUR leistet.
Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30.06.2018 gewährt.
Tatbestand
Mit Mietvertrag vom 26.10.2010 mietete der Beklagte ab dem 01.12.2010 die im Anwesen … gelegene, im Tenor näher bezeichnete Mietwohnung von der Klägerin an. Die monatliche Nettomiete beträgt 180,– € zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung i. H. v. 40,– €, insgesamt mithin 220,– €. Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf die als Anlage zur Klageschrift vorgelegte Kopie des Mietvertrages Bezug genommen (Bl. 11 ff. der Akte).
Für den Beklagten, der Sozialhilfeempfänger ist, ist bei dem Amtsgericht – Betreuungsgericht – Melsungen aufgrund einer psychiatrischen Erkrankung bzw. geistigen Behinderung eine Betreuung eingerichtet. Zum Betreuer wurde der Prozessbevollmächtigte des Beklagten bestellt.
Am 22.07.2017 beschädigte der Beklagte die Wohnungseingangstür des ebenfalls im Hause … wohnenden Mitmieters … mit einem Holzhammer. Zur Veranschaulichung des dadurch an der Tür entstandenen Schadens wird auf das der Klageschrift ebenfalls beigefügte Lichtbild (Bl. 19 der Akte) Bezug genommen.
Mit Schreiben des klägerischen Bevollmächtigten vom 26.10.2017 erklärte die Klägerin gegenüber dem Beklagten – gestützt auf den Vorfall vom 22.07.2017 – die fristlose außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Wegen des genauen Inhalts der Kündigung wird auf das zur Akte gereichte Schreiben vom 26.10.2017 verwiesen.
Die Klägerin ließ die durch den Beklagten beschädigte Tür durch die Fa. … UG (haftungsbeschränkt) ersetzen. Für die Erneuerung der Tür entstanden der Klägerin Kosten i. H. v. 373,28 €.
Mit anwaltlichen Schreiben vom 01.11.2017 widersprach der Beklagte der außerordentlichen Kündigung der Klägerin. Gleichzeitig verpflichtete er sich gegenüber der Klägerin, den ihr durch die Beschädigung der Tür entstandenen Schaden durch anteilige monatliche Zahlungen in Höhe von jeweils 30,– € zu ersetzen.
Die Klägerin meint, aufgrund des Vorfalls vom 22.07.2017 zur außerordentlichen, fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt zu sein. Nach Auffassung der Klägerin sei die mittels eines Werkzeugs unter Anwendung grober Gewalt begangene vorsätzliche Sachbeschädigung der Wohnungseingangstür als besonders verwerflich anzusehen; der Beklagte habe dadurch das für die zukünftige Vertragserfüllung unerlässliche Vertrauen zerstört. Einer Abmahnung bedürfe es aufgrund des qualifizierten Pflichtverstoßes gemäß § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht, zumal zerstörtes Vertrauen durch eine Abmahnung nicht wiederhergestellt werden könne.
Die Klägerin beantragt,
1. den Beklagten zu verurteilen, die von ihm innegehaltenen Räumlichkeiten in der Wohnung im Obergeschoss rechts des Hauses … in Melsungen, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einer Diele, einem Bad sowie einem Kellerraum zu räumen und an die Klägerin herauszugeben,
2. den Beklagten zu verpflichten, an die Klägerin 373,38 € nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.11.2017 sowie 281,30 € an vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.11.2017 zu bezahlen.
Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 13.11.2017 hat der Beklagte die mit dem Klageantrag zu Ziff. 2) geltend gemachten Zahlungsforderungen anerkannt.
Im Übrigen beantragt er, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, die Beschädigung der Wohnungseingangstür des Mitmieters … sei im Zuge eines geselligen Umtrunks in der Wohnung des Beklagten erfolgt. Im Rahmen dieses Umtrunks habe der geistig behinderte Mitmieter … die Freundin des Beklagten u. a. durch verbale Provokationen über Gebühr belästigt. Aufgrund dieser Umstände habe ein gewisser Anlass zur Überreaktion des Beklagten bestanden, der die Vorwerfbarkeit und das Gewicht des Vorfalls relativiere. Aufgrund der besonderen Mieterstruktur im Hause …, bei dem es sich um einen stadtbekannten sozialen Brennpunkt mit auffälligem Sozialverhalten des überwiegenden Teils der Mieter handele, erscheine die Beschädigung der Wohnungseingangstür in einem milderen Licht.
Der Beklagte meint, eine einzelfallbezogene Abwägung der vorgenannten Umstände rechtfertige den Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung ohne Abmahnung nicht. Überdies sei es der Klägerin vorliegend auch unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben verwehrt, sich zur Rechtfertigung ihrer Kündigung auf das Vorliegen grober Gewalt zu berufen. Dem Vorfall liege ein suchtbedingtes Fehlverhalten des Beklagten zu Grunde, welches – nicht nur bei dem Beklagten, sondern auch bei den anderen Mietern – in unterschiedlichsten Formen an der Tagesordnung sei, ohne dass die Klägerin dieses in der Vergangenheit zum Anlass für eine Abmahnung oder Kündigung genommen hätte.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Sitzungsprotokoll vom 07.12.2017.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und begründet.
I.
Die Klägerin steht gegen den Beklagten ein Räumungs- und Herausgabe bezüglich der streitgegenständlichen Mietwohnung aus § 546 Abs. 1 und § 985 BGB zu.
Aufgrund der Kündigungserklärung der Klägerin vom 26.10.2017 wurde das Mietverhältnis der Parteien fristlos beendet. Die von der Klägerin anlässlich des Vorfalls vom 22.07.2017 erklärte fristlose Kündigung ist wirksam.
1. Die außerordentliche Kündigung ist zunächst formal wirksam erklärt worden. Sie ist in schriftlicher Form verfasst (§ 568 Abs. 1 BGB) und insbesondere ausreichend begründet (§ 569 Abs. 4 BGB). Der Kündigungsgrund – die Beschädigung der Wohnungseingangstür des Mitmieters am 22.07.2017 – ist sowohl im Kündigungsschreiben vom 26.10.2017 als auch in der Klageschrift ausreichend individualisiert dargestellt.
2. Die Kündigung war auch materiell-rechtlich wirksam.
a. Insbesondere ist die Kündigung rechtzeitig erfolgt. Die Frist von rund 3 Monaten, die die Klägerin bis zum Ausspruch der Kündigung hat verstreichen lassen, erscheint noch angemessen im Sinne von § 314 Abs. 3 BGB (vgl. hierzu auch Grüneberg, in: Palandt, BGB, 76. Aufl. 2017, § 314, Rn. 10).
b. Ein wichtiger Grund zur außerordentlichen, fristlosen Kündigung gemäß § 569 Abs. 2 S. 1 i. V. m. § 543 Abs. 1 BGB liegt vor. Denn aufgrund des unstreitigen Vorfalls vom 22.07.2017 kann der Klägerin unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden. Das Einschlagen der Wohnungseingangstür eines Mitmieters mittels Holzhammers stellt eine solch gravierende Verletzung der mietvertraglichen Verpflichtungen und eine so nachhaltige Störung des Hausfriedens dar, dass eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 569 Abs. 2 S. 1 i. V. m. § 543 Abs. 1 BGB gerechtfertigt ist (vgl. hierzu auch LG Berlin, Urteil vom 21.10.1984 – Az. 64/63 a S 147/83, abgedruckt in Grundeigentum 1984, 83; AG Berlin-Charlottenburg, GR 2014, 1011).
Unter den gegebenen Umständen kann der Klägerin die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden. Die Anwendung von Gewalt ist besonders verwerflich und rechtfertigt in der Regel die Kündigung (Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 543 BGB, Rn. 191). Dies gilt umso mehr, wenn – wie hier – die Wohnungseingangstür eines Mitmieters nicht bloß mit körperlicher Gewalt, sondern mittels eines gefährlichen Werkzeuges in Form eines Holzhammers so stark beschädigt wird, dass die Tür ausgetauscht werden muss. Gerade die Ausübung derart massiver Gewalt erfordert ein rasches Handeln zum Schutze sowohl des Vermieters als auch der Mieter.
Die mittels des Holzhammers unter Anwendung grober Gewalt begangene Sachbeschädigung im Sinne von § 303 StGB hat das für die zukünftige Vertragserfüllung notwendige Vertrauen der Klägerin nachvollziehbarerweise zerstört. Das Verhalten des Beklagten wirkt für die Klägerin unbeherrscht und unkontrollierbar. Zwar erscheint die begangene Sachbeschädigung in einem milderen Licht, sofern – bei Wahrunterstellung des Beklagtenvortrages – dem streitgegenständlichen Vorfall eine Provokation der Freundin des Beklagten durch den Mitmieter Boz vorausgegangen war. Eine Reaktion wie die hier stattgefundene überschreitet aber jedes gerade noch nachvollziehbare Maß an Gegenreaktion bei weitem.
Dem Beklagten ist zuzugestehen, dass auch im nachbarschaftlichen Zusammenleben mit psychisch und suchtkranken Menschen ein erhöhtes Maß an Toleranzbereitschaft zu fordern ist. Die Grenze der Toleranz ist jedoch dort erreicht, wo Vermieter und Mieter zu Schaden kommen bzw. ernsthaft gefährdet scheinen. Auch die zum Zeitpunkt des Vorfalls bereits bestehende Betreuung des Beklagten vermochte ihm nicht zu helfen, sich sozialadäquat zu verhalten. Dass der Beklagte psychisch erkrankt ist, vermag das Vorliegen eines wichtigen Kündigungsgrundes daher nicht zu entkräften.
Der eingetretene Vorfall und insbesondere die auf dem vorgelegten Lichtbild dokumentierte Intensität der Schäden zeigen, dass dem Beklagten ein erhebliches Gewaltpotenzial immanent ist und er zu unbeherrschtem Verhalten neigt. Es kann jedenfalls nicht gänzlich ausgeschlossen werden, dass der Beklagte abermals einen Kontrollverlust erleidet und sich von ihm dabei ausgeübte Gewalt möglicherweise nicht nur gegen Gegenstände, sondern auch gegen Personen richtet. Aufgrund der jedenfalls nicht gänzlich unwahrscheinlichen Gefahrverwirklichung und des damit einhergehenden Vertrauensverlustes auf Seiten der Klägerin, ist dieser das Recht zur Vertragsbeendigung zuzubilligen. Aus Sicht der Klägerin sind jedenfalls keine den Beklagten entlastenden Umstände erkennbar, die ihn zukünftig an derartigen Verstößen hindern werden. Vielmehr deutet auch das vom Klägervertreter in der mündlichen Verhandlung dargelegte, wegen Verdachts der Beschädigung eines Wohnwagens zunächst eingeleitete und mit Schreiben der Staatsanwaltschaft Kassel vom 17.11.2017 gemäß § 154 Abs. 1 eingestellte Ermittlungsverfahren darauf hin, dass sich der Beklagte nicht im Griff hat. Auch wenn der Beklagte sich offenbar nach dem streitgegenständlichen Vorfall jedenfalls im streitbefangenen Anwesen keine weiteren Sachbeschädigungen zum Nachteil der Klägerin hat zuschulden kommen lassen, verbleibt auf Seiten der Klägerin ein Risiko, dass der Beklagte abermals einen Kontrollverlust erleidet. Dies ist der Klägerin nicht zuzumuten.
Dabei verkennt das Gericht nicht, dass die Klägerin aufgrund des überaus günstigen Mietzinses freilich auch damit rechnen muss, mit sozial schwachen, gehandicapten und suchtkranken Mietern zu kontrahieren. Selbst in Ansehung dieser Umstände hat die Klägerin als Vermieterin und Eigentümerin des Anwesens gleichwohl ein vitales Interesse daran, dass ihr Eigentum nicht – wie geschehen – beschädigt wird. Eine derart massive Sachbeschädigung und dadurch eingetretene nachhaltige Störung des Haufriedens muss die Klägerin nicht hinnehmen.
Anders als bei einer ordentlichen Kündigung, kann das Fehlverhalten des Beklagten auch durch das Bemühen um eine anschließende Schadenswiedergutmachung nicht in einem milderen Licht erscheinen. Denn im Gegensatz zu den Fällen der ordentlichen Kündigung kann das Verhalten des Mieters nach Ausspruch einer fristlosen Kündigung nicht berücksichtigt werden (vgl. Lützenkirchen, Anwaltshandbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, Gliederungspunkt J. – Beendigung des Mietvertrages, Rn. 242 b).
Im Rahmen der Abwägung der vorliegend relevanten Einzelfallumstände war ferner zu berücksichtigen, dass nicht zu befürchten steht, dass der Beklagte durch die Kündigung und einer sich gegebenenfalls anschließenden Zwangsräumung obdachlos wird. Obdachlosigkeit droht nämlich dann nicht, sofern die Gemeinde bzw. die Stadt notfalls verpflichtet ist, dem Räumungsschuldner eine Notwohnung zur Verfügung zu stellen (vgl. LG Münster, Beschluss vom 30. März 2000 – 5 T 303/00, juris). So liegt der Fall auch hier, da die Stadt Melsungen eine Obdachlosenunterkunft namens „Tannenwäldchen“ unterhält.
Die Klägerin hat ihr Kündigungsrecht entgegen der Auffassung des Beklagten auch nicht verwirkt, weil es jedenfalls am Umstandsmoment einer Verwirkung fehlt. Im Übrigen ist der diesbezügliche Beklagtenvortrag unsubstantiiert und für die Klägerin nicht einlassungsfähig.
c. Der Ausspruch einer Abmahnung durch die Klägerin vor Beendigung des Vertragsverhältnisses war vorliegend gemäß § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB ausnahmsweise entbehrlich, weil die sofortige Beendigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Durch das Einschlagen der Wohnungseingangstür mittels Holzhammers ist nämlich eine so gravierende und nachhaltige Störung des Hausfriedens eingetreten, dass eine Kündigung auch ohne Abmahnungserfordernis gerechtfertigt erscheint. Der Klägerin kann nicht zugemutet werden, zunächst eine Abmahnung auf den Verstoß vom 22.07.2017 auszusprechen. Vielmehr ist eine sofortige Beendigung des Vertragsverhältnisses sowohl zum Schutze der Klägerin als auch ihrer Mieter erforderlich.
II.
Die tenorierten Zahlungsansprüche nebst Zinsen rechtfertigen sich aus dem von dem Beklagten insoweit erklärten Anerkenntnis (§ 307 ZPO).
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 1, Nr. 7 und 11, 711 ZPO.
IV.
Dem Beklagten war eine Räumungsfrist bis zum 30.06.2018 zu gewähren, § 721 Abs. 1 ZPO.
Da es für den sozialhilfebedürftigen Beklagten schwierig sein wird, neuen Wohnraum zu ähnlich günstigen Konditionen zu finden, hat das Gericht dem Beklagten eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist bewilligt. Eine über den 31.06.2018 hinausgehende Räumungsfrist wäre jedoch mit Blick auf die Schwere des von dem Beklagten begangenen Vertragsverstoßes nicht mehr vertretbar. Gleichzeitig wird durch die Räumungsfrist das Interesse der Klägerin, die Wohnung schnell zurückzuerhalten, nicht übermäßig beeinträchtigt.
