AG Pankow-Weißensee – Az.: 7 C 197/12 – Urteil vom 05.12.2012
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Mietwohnung im Hause pp. bestehend aus drei Zimmern, 1 Küche, 1 WC/Bad, 1 Flur, nebst Nebengelass sowie 1 Keller (Kellernummer: 16) zu räumen und an die Klägerin geräumt herauszugeben.
2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des aus dem Urteil jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
4. Den Beklagten wird für die Räumung aus Ziffer 1) dieses Urteils eine Frist bis zum 05. April 2013 bewilligt.
Tatbestand
Mit Vertrag vom 03. Juli 2006 mieteten die Beklagten von der Klägerin eine Wohnung im pp..
Die monatliche Miete beträgt 560,96 Euro brutto, davon 338,65 Euro netto.
Im Juli 2011 zahlten die Beklagten die Nettomiete in Höhe von 410,96 Euro nicht.
Die Klägerin mahnte Zahlungen der Beklagten ab August 2011 mit Schreiben vom 13. August 2011, 14. September 2011, 12. Oktober 2011, 26. Oktober 2011, 14. November 2011, 14. Dezember 2011, 12. Januar 2012 und 14. Februar 2012 an.
Die Miete für Januar 2012 zahlten die Beklagten am 17. Januar 2012. Die Miete für Februar 2012 zahlten die Beklagten nicht. Die Miete für März 2012 wurde am 19. März 2012 und die Miete für April 2012 am 16. April 2012 an die Klägerin gezahlt.
Die Beklagten zahlten seit 2006 die monatliche Miete jeweils in der Mitte des Monats an die Klägerin.
Mit Schreiben vom 22. April 2012 wies die Klägerin die Beklagten darauf hin, dass sie verpflichtet sind, die Miete zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen und erteilte ihnen wegen der verspäteten Zahlungen für Januar, März und April eine Abmahnung.
Die Abmahnung wurde den Beklagten am 27. April 2012 zugestellt.
Die Beklagten zahlten die Miete für Mai 2012 am 15. Mai 2012 und für Juni 2012 am 16. Juni 2012.
Mit Schreiben vom 06. Juni 2012 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzug und unpünktlicher Zahlung.
Zum weiteren Inhalt der Kündigung wird auf Blatt 34 und 35 der Akte Bezug genommen.
Am 13. Juni 2012 wurde die Kündigung den Beklagten zugestellt.
Zum Zeitpunkt der Klageerhebung war die Miete für Juli 2011 in Höhe von 410,96 Euro netto und die volle Miete für Februar 2012 in Höhe von 560,96 Euro, insgesamt 971,92 Euro nicht beglichen. Mit der Klage kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs.
Am 19. Juli 2012 zahlten die Beklagten 971,92 Euro an die Klägerin.
Die Miete für Juli 2012 wurde von den Beklagten am 17. Juli 2012 gezahlt.
Mit Schriftsatz vom 15. August 2012 erklärte die Klägerin die fristlose Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen.
Die Miete für September 2012 wurde von den Beklagten am 14. August 2012 und die Miete für Oktober 2012 am 17. September 2012 gezahlt.
Mit Schriftsatz vom 25. Oktober 2012 erklärte die Klägerin die Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen.
Die Klägerin meint, durch die Abmahnung vom 22. April 2012 habe sie Abstand von ihrer Duldung bezüglich der Mietzahlungen der Beklagten zur Mitte des Monats genommen.
Die Klägerin hat den Rechtsstreit in der Hauptsache einschließlich Zinsen für erledigt erklärt.
Die Klägerin beantragt nunmehr, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Mietwohnung im Hause pp. bestehend aus drei Zimmern, 1 Küche, 1 WC/Bad, 1 Flur, nebst Nebengelass sowie 1 Keller (Kellernummer: 16) zu räumen und an die Klägerin geräumt herauszugeben.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Zum weiteren Vorbringen der Parteien wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Die Beklagten haben sich der Erledigungserklärung der Klägerin angeschlossen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Räumung der Wohnung aus § 546 BGB.
Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch die Kündigung vom 06. Juni 2012 beendet worden.
Die Klägerin hat die Kündigung erklärt.
Ein Kündigungsgrund war nach § 543 BGB gegeben.
Es kann dahingestellt bleiben, ob ein Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zum Zeitpunkt der Kündigung gegeben war.
Diese Kündigung ist in jedem Fall nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geheilt worden, weil die Rechtshängigkeit am 03. Juli 2012 eintrat und am 03. September 2012 unstreitig keine Zahlungsrückstände mehr bestanden.
Denn die Klägerin hat nunmehr klargestellt, dass die Miete für September 2012 bereits am 14. August 2012 gezahlt wurde.
Ein Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB lag jedoch vor.
Er liegt in der unpünktlichen Mietzahlung der Beklagten.
Die Beklagten zahlten die Mieten für Januar, Februar, März und April 2012 unpünktlich, d.h. zur Mitte des Monats, anstatt zum dritten Werktag eines Monats.
Die Klägerin mahnte die unpünktliche Zahlung am 22. April 2012 ab.
Entgegen der Ansicht der Beklagten waren sie ab der Abmahnung nicht mehr berechtigt, die Miete zur Mitte des Monats zu zahlen.
Zwar hatte die Klägerin unstreitig die Zahlung der Miete zur Mitte des Monats seit 2006 geduldet, sie hat aber spätestens mit der Abmahnung vom 22. April 2012 von ihrer Duldung Abstand genommen. Hierzu war die Klägerin jederzeit berechtigt.
Die Beklagten setzten die unpünktliche Mietzahlung nach Erhalt der Abmahnung fort. Sie zahlten die Miete für Mai und Juni 2012 jeweils zur Mitte des Monats.
In der unpünktlichen Zahlung nach Erhalt der Abmahnung, und die unpünktliche Zahlung erfolgte zweimal nach Erhalt der Abmahnung, liegt ein wichtiger Kündigungsgrund i.S.v. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Da bereits die Kündigung vom 06. Juni 2012 wirksam ist, kann dahingestellt bleiben, ob die mit der Klage erklärte Kündigung, die Kündigung vom 15. August 2012 und die Kündigung vom 25. Oktober 2012 wirksam sind.
Bemerkenswert ist aber, dass die Beklagten auch nach Erhalt der Kündigung vom 06. Juni 2012 weiterhin die Miete für Juli 2012 und für August 2012 unpünktlich zahlten.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 91a ZPO.
Soweit die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, war über die Kosten nach dem bisherigen Sach- und Streitstand nach billigem Ermessen zu entscheiden.
Dies führt dazu, dass die Beklagten auch insoweit die Kosten des Rechtsstreits zu tragen haben. Die Klägerin hatte einen Anspruch auf Zahlung von 971,92 Euro aus § 535 BGB.
Die Beklagten zahlten diesen Betrag an die Klägerin erst nach Rechtshängigkeit.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.
Den Beklagten war von Amts wegen eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO zu bewilligen.
Da die Beklagten nunmehr die Mieten pünktlich zahlen, erscheint eine viermonatige Räumungsfrist angemessen.
Der Streitwert wird bis zum 13. November 2012 auf 5.035,72 Euro und ab dem 14. November 2012 auf 4.063,80 Euro festgesetzt.
