Verzicht auf Schimmelpilzbeseitigung
AG Hamburg-Barmbek – Az.: 814 C 148/18 – Urteil vom 11.03.2019
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 522,37 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 273,70 € seit 05.05.2016 und aus weiteren 248,67 € seit 22.07.2018 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestands wird gemäß § 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Gemäß § 495a ZPO bestimmt das Gericht das Verfahren nach billigem Ermessen. Innerhalb dieses Entscheidungsrahmens berücksichtigt das Gericht grundsätzlich den gesamten Akteninhalt.
I.
Die Klage ist zulässig und hat auch in der Sache bis auf einen kleinen Teil der Betriebskostennachforderung Erfolg.
1.
Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zahlung von 273,70 € rückständiger Grundmiete für die von der Beklagten angemietete Wohnung in den ….
a.
Die Klägerin hatte gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 1.416 € Miete für die Monate April und Mai 2016 (708 € monatlich; Grundmiete monatlich 558 €, Betriebskostenvorauszahlung monatlich 150 €).
Das Mietverhältnis zwischen den Parteien endete nicht bereits zum 31.03.2016 durch eine außerordentliche Kündigung der Beklagten vom 01.03.2016 (Anlage B1, Bl. 34 d.A.), sondern erst zum 31.05.2016 nach Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist.
Ein wichtiger Grund, der die Beklagte zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 1, Abs. 3, 569 Abs. 1 BGB berechtigen würde, liegt nicht vor.
Unabhängig davon, ob die Voraussetzung für eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen des Schimmelbefalls im Übrigen vorlagen, konnte die Beklagte dies nicht zum Anlass ihrer fristlosen Kündigung nehmen. Mit ihrer E-Mail vom 17.02.2016 (Anlage K3, Bl. 99 d.A.) hat sie nämlich deutlich gemacht, aus dem Schimmelbefall zunächst keine Rechte herleiten zu wollen. Vielmehr sollte die Schimmelbeseitigung danach erst nach ihrem Auszug erfolgen. Zudem hat sie angegeben, dass sie die Klägerin in Kenntnis setzen würde, wenn doch vor einem Umzug Schimmelbeseitigungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen. Damit macht sie deutlich, aus dem Schimmelbefall jedenfalls vor erneuter Fristsetzung keine Rechte herleiten zu wollen. Es wäre daher jedenfalls erforderlich gewesen, vor der Kündigung erneut eine Frist nach § 543 Abs. 3 BGB zu setzen. Die Setzung einer solchen Frist war auch nicht entbehrlich. Die Klägerin hatte angeboten den Schimmel zu beseitigen und Calciumsilikatplatten zu installieren. Das Vorliegen von Schimmel, dessen Beseitigung die Klägerin angeboten hat, die Beklagte aber vor ihrem Umzug ablehnte, als Kündigungsgrund heranzuziehen, ist treuwidrig (vgl. auch BGH, NJW 2015, 2419 Rz. 18 zum Ausschluss der Minderung wegen Verstoßes gegen die Grundsätze von Treu und Glauben, wenn der Mieter Erhaltungsmaßnahmen nicht duldet). Angesichts der Ablehnung entsprechender Maßnahmen durch die Beklagte gab es für die Klägerin auch keine Veranlassung die Erhaltungsmaßnahmen gegen den Willen der Beklagten durchzuführen. Es musste daher auch keine Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a Abs. 2 BGB erfolgen.
Dass die Beklagte vor ihrer Kündigung der Klägerin erfolglos mitgeteilt hat, dass sie nun doch eine Beseitigung des Schimmels wünscht, ist nicht vorgetragen.
Ohne dass es hierauf nach dem Vorstehenden noch ankäme, ergibt sich auch nicht etwas anderes daraus, dass die Wohnung für die Beklagte für die Dauer der Arbeiten weitgehend unbenutzbar gewesen wäre und sie etwa deshalb hätte sofort kündigen dürfen. Die Duldungspflicht des Mieters nach § 555a BGB umfasst nämlich – falls erforderlich – sogar die vorübergehende Räumung des Wohnraums. Der Mieter muss mit den Erhaltungsmaßnahmen einhergehende vorübergehende Einschränkungen auch dann hinnehmen, wenn sie für ihn und seine Familie eine Härte bedeuten würden (BeckOKBGB-Schlosser, Stand: 1.8.2018, § 555a BGB Rn. 15). So lag es auch hier. Die Beklagte hätte die Erhaltungsmaßnahme daher dulden müssen.
Dass die Beklagte schon zum 31.03.2016 ausgezogen ist, spielt für die Verpflichtung zur Zahlung der Miete keine Rolle.
b.
Die Beklagte hat diese Mieten nicht gezahlt. Die Klägerin hat die von der Klägerin geleistete Mietkaution in Höhe von 1.142,30 € am 07.09.2016 aufgelöst und mit der offenen Miete für April 2016 sowie mit dem verbleibenden Teil mit einem Teil der Miete für Mai 2016 verrechnet, sodass in dieser Höhe Erfüllung eingetreten ist und der Klägerin der noch geltend gemachte Anteil von 273,70 € der Miete für Mai 2016 zusteht.
2.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Betriebskostennachzahlung für das Jahr 2016 von 248,67 € zu. Nach dem Mietvertrag können die in der Betriebskostenabrechnung genannten Betriebskostenarten auf die Beklagte umgelegt werden. Aus der Abrechnung der Betriebskosten für 2016 (Anlage K1, Bl. 15 d.A.) ergibt sich ein Saldo von 256,80 € zulasten der Beklagten. Die Forderung der Klägerin ist – mit Ausnahme von 8,13 € aus der Position 17 „Sonstige Betriebskosten“ – auch berechtigt.
Die Betriebskostenabrechnung ist – mit Ausnahme von Position 17 – formell wirksam. Es werden jeweils die abgerechneten Kostenarten, die Gesamtkosten sowie der Umlageschlüssel und die gegenüber der Beklagten geltend gemachten Einzelbeträge nachvollziehbar aufgeführt. Ferner werden in der Betriebskostenabrechnung auch die Vorauszahlungen der Beklagten aufgeführt und die Abrechnung schließt mit einem konkreten Ergebnis, nämlich dem Saldo zulasten der Beklagten, ab.
Die Beklagte erhebt hiergegen auch keine Einwendungen. Soweit sie geltend macht, sie schulde Betriebskosten nur anteilig für 3 Monate, wird auf die Ausführung unter 1. Bezug genommen. Sie hat Betriebskosten auch für April und Mai 2016, also für die abgerechneten 5 Monate zu zahlen.
Unschlüssig ist die Klage hingegen in Bezug auf als „sonstige Betriebskosten“ abgerechnete 8,13 €. Die Angabe „sonstige Betriebskosten“ in der Abrechnung stellt einen formellen Mangel dar, weil sich aus der Angabe nicht ergibt, welche Kostenarten damit konkret umgelegt werden sollen (MüKoBGB-Schmid/Zehelein, 7. Aufl., § 556 BGB Rn. 20).
3.
Die Verurteilung zur Zahlung der Zinsen auf die geltend gemachte Miete gründet sich auf §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286, 288 Abs. 1 BGB. Zinsen auf die geltend gemachte Betriebskostennachforderung schuldet die Beklagte jedenfalls nach §§ 291, 288 Abs. 1 BGB.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.
Die Berufung war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen von § 511 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 ZPO nicht vorliegen.
