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Fristlose Mietvertragskündigung wegen Überflutung der Wohnung

AG Düsseldorf – Az.: 18 C 99/20 – Beschluss vom 28.12.2020

Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten auferlegt (§ 91a ZPO).

Der Streitwert wird auf 2.640,00 EUR festgesetzt.

Gründe

Die Parteien haben den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt.

Der Rechtsstreit in der Hauptsache ist als übereinstimmend für erledigt erklärt anzusehen, § 91a Abs. 1 S. 2 ZPO, weil die beklagte Partei der Erledigungserklärung vom 16.07.2020 innerhalb der Notfrist von zwei Wochen ab Zustellung dieser Erklärung nicht widersprochen hat.

Gemäß § 91a ZPO konnte demnach durch Beschluss, der keiner mündlichen Verhandlung bedarf, über die Kosten des Verfahrens entschieden werden.

Unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes entspricht die tenorierte Kostenfolge billigem Ermessen.

Nach dem bisherigen Vorbringen der Parteien bestehen an der ursprünglichen Berechtigung der Klageforderung in der Hauptsache keine Bedenken. Es war daher davon auszugehen, dass die beklagte Partei im Wesentlichen unterlegen wäre und der Klägerin gegenüber den Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus §§ 546 Abs. 1, 985 BGB zustand.

Danach ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Dies ist hier der Fall, denn das Mietverhältnis wurde durch die fristlose Kündigung vom 05.02.2020 beendet.

1.

Ursprünglich bestand zwischen den Parteien ein Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung. Das Mietverhältnis ist durch fristlose Kündigung vom 05.02.2020 gem. § 543 Abs. 1 BGB gekündigt worden.

Gem. § 543 Abs. 1 S. 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

a)

Den Beklagten sind nach dem bisherigen Stand des Verfahrens schwerwiegende Vertragspflichtverletzung im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB vorzuwerfen.

Im vorliegenden Fall traten am 30.01.2020 unstreitig erhebliche Wassermengen aus der Tür aus. Die hinzugerufene Polizei musste die Tür gewaltsam öffnen, da der Beklagte zu 1) die Tür nicht öffnete.

Die Polizei stellte ein Feuer in der Badewanne fest, welche eine erhebliche Verrußung in Bad und Flur verursacht hat. Durch das Aufdrehen des Wasserhahns in der Küche durch den Beklagten zu 1) standen Wohnzimmer, Küche und Badezimmer mit ca. 8 cm Höhe unter Wasser.

Am 02.02.2020 setzte der Beklagte zu 1) die streitgegenständliche Wohnung derart unter Wasser, dass Wasser aus der Außenfassade des Mehrfamilienhauses tropfte und aus der Wohnung ins Treppenhaus lief. Die Wohnungstür wurde durch die Polizei gewaltsam geöffnet, da der Beklagte zu 1) die Tür nicht öffnete.

Durch diesen Vorfall ist ein erheblicher Sachschaden an der streitgegenständlichen und der darunter liegenden Wohnung entstanden.

Der Beklagte zu 2) hat dadurch seine Sorgfaltspflichten in erheblichem Maße vernachlässigt.

b)

Die massiven Vertragspflichtverletzungen der Beklagten rechtfertigen eine Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB, insbesondere war der Klägerin nach dem bisherigen Vorbringen der Parteien eine Fortsetzung des Mietvertrags mit den Beklagten nicht mehr zumutbar.

Dies ergibt eine umfassende Interessenabwägung der beteiligten Rechtsgüter. Hierbei sind die Belange des Mieters sowie des Vermieters gegeneinander abzuwägen, wobei die Wertentscheidungen des Grundgesetzes zu beachten sind (vgl. BGH, Urteil vom 09.11.2016, Az. VIII ZR 73/16; BGH, Urteil vom 09.11.2016, Az. VIII ZR 73/16; jeweils zitiert nach juris).

Fristlose Mietvertragskündigung wegen Überflutung der Wohnung
(Symbolfoto: MYOUTSIDER/Shutterstock.com)

Bei den im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigenden Umständen des Einzelfalls (§§ 543 Abs. 1 BGB) sind auch die im Hinblick auf die Situation des Beklagten zu 1) vorgebrachten schwerwiegenden persönlichen Härtegründe einzustellen. Zwar findet die sogenannte Sozialklausel (§§ 574, 574 a BGB), die in Härtefällen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses ermöglicht, gegenüber einer fristlosen Kündigung keine Anwendung (§ 574 Abs. 1 BGB). Das bedeutet aber nicht, dass Härtegründe bei der Gesamtabwägung einer nach der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB erklärten Kündigung außer Betracht zu blieben. Die Vorschrift der §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB schreibt im Gegensatz zu den in § 543 Abs. 2 BGB geregelten Kündigungsgründen, die eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht zulassen, nämlich ausdrücklich eine Abwägung der wechselseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles bei der Beurteilung der Frage der Unzumutbarkeit einer weiteren Vertragsfortsetzung vor. Die Abwägung auf bestimmte Gesichtspunkte zu beschränken und deren Berücksichtigung ausschließlich in das Vollstreckungsverfahren zu verschieben, verbietet sich mithin bereits aufgrund der eindeutigen gesetzlichen Regelung.

Dabei waren vorliegend die Rechte der Klägerin als Vermieterin aus ihrem Eigentum gemäß Art. 14 GG sowie die Rechte der unter dem Beklagten lebenden Mieter aus der Beeinträchtigung ihrer Wohnung bzw. deren Eigentümer abzuwägen mit den Rechten der Beklagten, die sich ebenfalls aus Art. 13, 14 GG ergeben.

Zwar trägt der Beklagte zu 2) vor, der Beklagte zu 1) sei außerstande gewesen, die Folgen seines Tuns richtig einzuschätzen, sodass ein Verschulden seiner Handlungen nicht gegeben sein könnte. Aufgrund der Schilderungen der Parteien ist davon auszugehen, dass der Beklagte zu 1) nicht dazu in der Lage war, seine mietvertraglichen Pflichtverletzungen zu erkennen und dementsprechend die von ihm verübten Handlungen zu unterlassen. Es ist insofern denkbar, dass der Beklagte zu 1) schuldlos handelte. Dieser Umstand allein führt jedoch nicht dazu, dass den Interessen der Beklagten generell ein Vorzug einzuräumen wäre. Denn ein Verschulden des Mieters bei der Vornahme der Vertragsverletzung ist für ein Kündigungsrecht des Vermieters nicht erforderlich.

Auf Seiten der Klägerin ist im Rahmen der Interessenabwägung dagegen zu berücksichtigen, dass durch die wiederholten massiven Störungen bereits ein erheblicher Sachschaden entstanden ist. Darüber hinaus werden auch jedenfalls die Belange der unter dem Beklagten wohnenden Mieter beeinträchtigt, die ebenfalls Träger von Grundrechten sind. Zudem besteht angesichts der erheblichen Pflichtverletzungen eine weitere konkrete, bedeutende Gefahr für das Eigentum der Klägerin.

Insgesamt führt die Gesamtabwägung der betroffenen Rechtsgüter nach Auffassung des Gerichts jedenfalls nicht dazu, dass den Belangen der Beklagten ein Vorzug einzuräumen ist. Die Belastungen haben ein Ausmaß angenommen, das nicht mehr hingenommen werden musste. Dabei ist insbesondere beachtlich, dass unmittelbar nicht mit einer Verbesserung der Situation zu rechnen ist. Wiegen die Interessen der Parteien mithin zumindest gleich schwer, so gebührt dem Erlangungsinteresse des Vermieters der Vorrang (vgl. Schmidt/Futterer, 13. Aufl., § 574 Rn. 64).

c)

Eine Abmahnung war gem. § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1, 2 BGB entbehrlich. Nach dem Vorbringen der Parteien, insbesondere des Beklagten zu 2) hätte eine vorherige Abmahnung keinen Erfolg versprochen, da der Beklagte außerstande war, die Folgen seines Tuns richtig einzuschätzen und dementsprechend zu handeln. So trägt der Beklagte zu 2) vor, die Einsichtsfähigkeit des Beklagten zu 1) sei massiv gestört. Darüber hinaus war die sofortige Kündigung unter Berücksichtigung der weiterhin bestehenden Gefahr für das Eigentum der Klägerin gerechtfertigt.

2.

Es ist auch nicht maßgeblich, dass die klägerseits vorgetragenen Pflichtverletzungen nicht von dem Beklagten zu 2) begangen worden sind. Der Beklagte zu 2) war ebenfalls Mietpartei. Das Verhalten des Beklagten zu 1) wird ihm insoweit zugerechnet. Es reicht aus, wenn der Kündigungsgrund in einem der Mieter besteht.

Nach dem bisherigen Sach- und Streitstand steht nicht fest, ob der Beklagte zu 1) sich im Zeitpunkt der Vorfälle vom 30.01. und 02.02.2020 im Zustand der Geschäftsunfähigkeit bestand. Auch steht nicht fest, ob der Beklagte zu 1) im Zeitpunkt der Zustellung der Kündigung geschäftsunfähig gewesen ist, ob also die Kündigung ihm gegenüber nicht wirksam erklärt werden konnte.

Ein Sachverständigengutachten zu der Einsichtsfähigkeit des Beklagten zu 1) war gleichwohl nicht einzuholen. Im Rahmen der Kostenentscheidung gem. § 91a ZPO soll das Gericht nicht zu einer Beweisaufnahme gezwungen werden.

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