LG Konstanz – Az.: 61 S 28/12 C – Urteil vom 20.12.2012
1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Donaueschingen vom 08.05.2012 wird zurückgewiesen.
2. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
(gem. §§ 540, 313 a ZPO)
I.
Der Kläger verfolgt sein erstinstanzliches Klagebegehren auf Zahlung von Mietrückständen aus dem Zeitraum Februar 2011 bis einschließlich November 2011 weiter. In der Berufungsinstanz hat der Kläger Abstand von der Geltendmachung der Forderung im Urkundenprozess genommen.
Am 03.02.2008 unterzeichneten die Parteien einen zuvor vom Kläger handschriftlich geschriebenen Mietvertrag (Anlage B1, As. I/121). Dieser enthält die vollständigen Adressen der Parteien, bezeichnet die Mietwohnung, den Mietbeginn ab 01.04.2008, die Nettomiete, die Kosten für einen Tiefgaragenstellplatz sowie die Nebenkostenvorauszahlungen, deren Abrechnung gem. § 2 der Heizkostenverordnung kalenderjährlich, sowie die Zahlung einer Mietkaution in drei Raten. Weiter ist vermerkt, dass die Wohnung in besichtigtem und unrenoviertem Zustand vermietet wird. Die Mieter bestätigen, eine Mehrfertigung des Mietvertrages erhalten zu haben.
Unter dem Datum 28.02.2008 unterschrieben die Parteien einen Formular-Wohnungsmietvertrag über das gleiche Wohnobjekt (Anlage K1, As. I/73 f). In Abweichung zum Mietvertrag vom 03.02.2008 wird dort u.a. durch handschriftliche Ergänzungen unter § 2 „Mietzeit“ aufgeführt, dass das Mietverhältnis am 01.03.2008 beginnt und die Mietparteien wechselseitig für die Dauer von 3,5 Jahren ab Beginn des Mietverhältnisses auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung verzichten. Unter § 4 a „Staffelmiete“ ist eine Staffelmiete vereinbart. Unter § 21 „Besondere Vereinbarungen“ befinden sich drei handschriftlich eingefügte Punkte, so als 3. Punkt eine Vereinbarung über Einbau und Zahlung einer monatliche Miete von 40 € für die Nutzung einer Einbauküche.
Die Beklagten befanden sich 2008 beide noch in Ausbildung. Mit Schreiben vom 08.03.2009 (Anlage B4, As. I/127) kündigten die Beklagten das Mietverhältnis zum 30.06.2009. Dieser Kündigung widersprach der Kläger mit Schreiben vom 11.03.2009 (Anlage B18, As. I/431). Mit Schreiben vom gleichen Tag (Anlage B4, As. I/129) unterbreitete der Kläger ein Angebot zur Mietvertragsaufhebung gegen Zahlung von 5.538,90 €. Dieses wurde seitens der Beklagten nicht angenommen.
Mit Schreiben vom 29.12.2009 (Anlage B5, As. I/131) übersandte der Kläger die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2008.
Im Rahmen des Rechtsstreits des Klägers gegen den Beklagten Ziff. 2 vor dem Amtsgericht Donaueschingen, Az.: 31 C 172/10, erklärte der jetzige und damalige Prozessbevollmächtigte RA … im Schriftsatz vom 05.10.2010 (Anlage B6, As. I/395 f.) ausdrücklich die fristlose Kündigung für beide Beklagte. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Anlage Bezug genommen.
Spätestens ab Oktober 2010 hatten die Beklagten keinen Schlüssel mehr für die Wohnung. Die Wohnung wurde zu diesem Zeitpunkt von Frau … bewohnt. Dieses geschah im Einverständnis mit dem Kläger. Allerdings sind nähere Umstände zwischen den Parteien streitig.
Ergänzend wird auf die weiteren Ausführungen im Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils Bezug genommen.
Der Kläger ist nach wie vor der Ansicht, dass die Parteien mit Mietvertrag vom 28.02.2008 einen wirksamen, wechselseitigen Kündigungsverzicht von 3,5 Jahren vereinbart haben. Er behauptet, er habe bei Unterzeichnung des Formularmietvertrages darauf hingewiesen und die Beklagten seien einverstanden gewesen. Die ordentliche Kündigung zum 30.06.2009 sei deshalb unwirksam. Dies gelte auch für die im Verfahren 31 C 172/10 erklärte fristlose Kündigung, da kein wirksamer Grund zur fristlosen Kündigung vorhanden gewesen sei.
Der Kläger beantragt: Unter Abänderung des am 08.05.2012 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Donaueschingen, Az.: 11 C 88/11, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen:
1. An den Kläger 824,54 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. aus 65,91 € seit 04.02.2011, aus jeweils 84,06 € seit 04.03.2011 und 05.04.2011 und aus 590,51 € seit 05.05.2011 zzgl. vorgerichtlicher Mahnkosten in Höhe von 20,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 05.05.2011 und Auslagen für das gerichtliche Mahnverfahren von 2,50 € zu bezahlen.
2. Außerdem die Beklagten zu verurteilen, an den Kläger einen Betrag von 590,51 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. seit 06.06.2011 zzgl. vorgerichtlicher Mahnkosten in Höhe von 5,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 06.06.2011 und Auslagen für das gerichtliche Mahnverfahren von 2,50 € zu bezahlen.
3. Die Beklagten weiter zu verurteilen, an den Kläger einen Betrag von 2.952,55 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. aus jeweils 590,91 € seit 05.07.2011, 04.08.2011, 05.09.2011, 06.10.2011 und 05.11.2011 zu bezahlen.
Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagten sind weiterhin der Ansicht, dass sie hätten ordentlich kündigen können, in jedem Fall wirksam fristlos im Verfahren 31 C 172/10. Sie behaupten, der Kläger habe sie nicht darüber aufgeklärt, dass im Formularmietvertrag in Abweichung vom handschriftlichen Vertrag ein Kündigungsausschluss enthalten sei.
Im Übrigen sei zwischen dem Kläger und Frau … ein selbständiges Mietverhältnis entstanden.
II.
1.)
Die Berufung ist zulässig, jedoch i. S. von § 513 ZPO nicht begründet.
Der Kläger konnte noch im Berufungsverfahren vom Urkundenprozess Abstand nehmen (§ 596 ZPO).
2.)
Der Kläger hat keinen Anspruch auf die geltend gemachten Forderungen aus dem Mietverhältnis zwischen den Parteien gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Ein Mietverhältnis bestand in dem Zeitraum von Februar 2011 bis November 2011, für den Mietzahlungen eingeklagt werden, zwischen den Parteien nicht mehr. Die Beklagten konnten das Mietverhältnis gem. § 573 c BGB ordentlich kündigen.
Aufgrund der mündlichen Verhandlung ist die Kammer zu der Überzeugung gelangt, dass die Parteien bereits mit dem Mietvertrag vom 03.02.2008 einen wirksamen Mietvertrag abgeschlossen haben. Sie wollten eine vertragliche Bindung für ihre Entscheidung begründen. Der Mietvertrag enthält auch alle notwendigen Regelungen über Mietobjekt und Miethöhe usw.. Soweit sich der Kläger darauf beruft, dieser Vertrag sei nichtig, weil bezüglich der Nebenkostenabrechnung auf die Heizkostenverordnung und nicht auf die Betriebskostenverordnung verwiesen wird, greift das nicht. Der unrichtige Verweis auf die anzuwendenden Vorschriften für die Nebenkostenabrechnung bewirkt keine Nichtigkeit im Sinne der §§ 134 f. BGB, sondern ist allenfalls unwirksam. Anhaltspunkte für die Nichtigkeit des handschriftlichen Mietvertrages aus anderen Gründen ergeben sich nicht.
Die Beklagten haben überzeugend angegeben, dass der Kläger ihnen den Formular-Mietvertrag vorgelegt habe, mit dem Hinweis, dass es sich jetzt um einen „richtigen“ Mietvertrag handle, der den selben Vertragsinhalt habe wie der handschriftliche, nur ausführlicher. Die Beklagten haben bei ihrer Anhörung auch überzeugend dargelegt, dass sie dem Kläger neben der Offenlegung ihrer Finanzen auch deutlich klar gemacht haben, dass sie noch 2 Jahre in Ausbildung seien und nicht wüssten, was hinterher käme. Deshalb hätten sie auch erklärt, dass sie höchstens 2 Jahre in der Wohnung bleiben wollten. Der Kläger habe sich alle Angaben, auch diese, in Form einer Tabelle notiert. Die Beklagten haben weiter angegeben, dass der Formular-Mietvertrag nicht Seite für Seite durchgegangen worden sei, sondern nur in gewissen Punkten, insbesondere bei den Zusatzvereinbarungen über den Einbau der Küche. Bereits bei der ersten Vermietung habe der Kläger ihnen gesagt, wenn der handschriftliche Mietvertrag nicht unterschrieben werden würde, würde jemand anderes die Wohnung bekommen. Als dann der Formular-Mietvertrag vorgelegt worden sei, hätten sie bereits ihre andere Wohnung geräumt gehabt, so dass sie auch keine andere Wahl gehabt hätten. Mit Unterschreiben des Formular-Mietvertrages hätten sie auch die Schlüssel für die Wohnung bekommen, möglicherweise auch schon zwei Tage früher, da sie ja die Wohnung, die unrenoviert gewesen sei, noch hätten renovieren müssen.
Die Angaben des Klägers gingen zumindestens schriftsätzlich dahin, dass über jede Klausel des Formular-Mietvertrages gesprochen worden sei.
Soweit sich der Kläger zum Beweis dafür, dass der Formular-Mietvertrag einvernehmlich zwischen den Parteien die Vereinbarungen des handschriftlichen Mietvertrages vom 03.02.2008 erweitert hätte und auch über die einzelnen Klauseln wie Kündigungsverzicht gesprochen worden sei, auf das Zeugnis seiner Ehefrau, der Zeugin …, berufen hat, konnte diese in der mündlichen Verhandlung dazu keinerlei Angaben machen. Sie erklärte vielmehr, dass sie weder beim Abschluss des handschriftlichen, noch des Formular-Mietvertrages anwesend gewesen sei.
Die Kammer ist aufgrund der Angaben der Parteien in mündlichen Verhandlung überzeugt, dass der Kläger die Beklagten bei Abschluss des Formular-Mietvertrages nicht ausdrücklich auf den nur im Rahmen der Staffelmiete zulässigen Kündigungsverzicht hingewiesen hat. Bei Vorlage der Mietvertragsoriginale war zudem festzustellen, dass nur in dem den Beklagten ausgehändigten Exemplar des Mietvertrages das Kästchen, das bei § 2 „Mietzeit“ vor dem Kündigungsverzicht im Vordruck angebracht ist mit dem darüber befindlichen Vermerk: „Gewünschtes bitte ankreuzen“, nicht angekreuzt ist.
Die Kammer geht davon aus, dass der Kläger diese Klausel im Formular-Mietvertrag mit den Beklagten hätte besprechen und ihre ausdrückliche Zustimmung dazu einholen müssen, um den Kündigungsverzicht wirksam zu vereinbaren. Bei einer so gravierenden Änderung des Mietvertrages, insbesondere in Kenntnis, dass die Beklagten aufgrund ihrer Ausbildungssituation ein langes Mietverhältnis gar nicht anstreben wollten und konnten, hätte ihm diese Verpflichtung aus § 241 Abs. 2 BGB oblegen. Einen Nachweis für eine Zustimmung der Beklagten konnte er jedoch nicht erbringen.
Die Kammer geht davon aus, dass im Hinblick auf die ursprünglichen Vereinbarungen im handschriftlichen Mietvertrag vom 03.02.2008 eine Abänderung im Formular-Mietvertrag bezüglich des Kündigungsverzichtes nicht wirksam erfolgt ist. Eine hierfür erforderliche, ausdrückliche Einigung zwischen den Parteien bezüglich dieses für ein Mietverhältnis elementar wichtigen Punktes, ist nicht erfolgt und wird auch durch die Unterschrift der Parteien im Formular-Mietvertrag nicht umfasst, nachdem ausdrücklich dieser Mietvertrag die ursprüngliche Einigung nur ergänzen, jedoch nicht grundlegend verändern sollte.
Dem Kläger war es somit im Hinblick auf den Pflichtenverstoß verwehrt, sich auf den formularmäßigen Kündigungsverzicht zu berufen, da er seinen aus dem Mietvertrag i.V.m. § 241 Abs. 2 BGB bestehenden Pflichten zur Rücksichtnahme auf die Belange der Beklagten nicht ausreichend nachgekommen ist. Die Kündigung erfolgte fristlose mit Schriftsatz vom 05.10.2010 im Verfahren 31 C 172/10. Die Beklagten konnten den Mietvertrag jedenfalls ordentlich kündigen. Die Kündigung ging dem damaligen Klägervertreter am 11.10.2010 zu, so dass der Mietzinsanspruch spätestens Ende Januar 2011 endete.
3.)
Auch die fristlose Kündigung vom 05.10.2010 des Beklagtenvertreters im Verfahren 31 C 172/10, Amtsgericht Donaueschingen führt zu einer Beendigung des Mietverhältnisses. Der Kläger hatte den Beklagten in den Nebenkostenabrechnungen Kosten in Rechnung gestellt, die nicht anfielen, von denen er wusste, dass sie nicht umlagefähig sind. Mit Schriftsatz vom 08.11.2010 hat der Klägervertreter vorgetragen, es seien als Miete für die Wärmezähler 383,60 € angefallen. Als Beweis wurden Einzelbelege angeboten, die allerdings nicht vorgelegt worden sind. Auf Fragen des Gerichts hat der Kläger sich auf Erinnerungslücken berufen. Er hat bis heute nicht dargetan, dass Kosten für die Anmietung tatsächlich entstanden sind. Noch mit Schriftsatz vom 26.09.2012 hat der Kläger vortragen lassen, es sei zulässig, dass die Positionen „Wärmezähler, Warmwasserzähler und Kaltwasserzähler“ abgerechnet werden können. Dies ist sicher richtig, aber nur dann, wenn dem Kläger tatsächlich Selbstkosten entstanden sind.
Auch die Abrechnung hinsichtlich der Hausreinigung ist offensichtlich und bewusst falsch. Im Termin der mündlichen Verhandlung hat der Kläger erklärt, er habe Frau … nicht den behaupteten Betrag abgerechnet. Er hat sich dahingehend eingelassen, dass er Frau … bezahlt hat, diese Kosten aber nicht in die Nebenkostenberechnung eingestellt wurden, da er fiktive Kosten für „seine Reinigungsleistung“ den Beklagten berechnet habe. Der BGH (Urteil v. 14.11.2012 – VIII ZR 41/12) hat entschieden, dass der Vermieter die von ihm durch eigenes Personal erbrachte Hausmeisterdienste und Gartenpflegearbeiten nach den fiktiven Kosten ohne Umsatzsteuer abrechnen darf, die bei Erbringung der Leistung durch einen Dritten entstanden wären. Diese gesetzliche Regelung dient der Vereinfachung der Abrechnung durch den Vermieter. Sie steht nicht dem privaten Vermieter zur Verfügung, der seine eigene Arbeitskraft einsetzt; vielmehr können auch institutionelle Eigentümer, die diese Leistung durch ihre Arbeitnehmer durch unselbständige Einheiten erbringen, nach den Kosten abrechnen, die bei Beauftragung eines Dritten entstanden wären. Diesen Weg ist der Kläger aber nicht gegangen. Er hat eine Reinigungskraft eingesetzt; was er ihr bezahlt hat, hat er nicht offengelegt und selbst dann einen Stundenlohn von 45 € angesetzt. Insoweit geht es nicht um die Erbringung von eigenen Arbeitsleistungen oder um den Einsatz eigenen Personals, sondern der Kläger täuscht darüber, dass er Arbeiten selbst erbracht hat, für die er fremde Personen eingestellt hat und die er dann mit dem mehrfachen Satz in Rechnung stellt.
In diesem Zusammenhang ist dann auch nicht verwunderlich, dass der Kläger angeblich die Verhinderung der Zeugin …, die ihm übergeben worden ist, nicht an das Gericht weiterleitet und damit verhindert, dass die Zeugin … vernommen werden kann.
Rechnet ein Vermieter bewusst Nebenkosten falsch und überhöht ab, dann rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung.
Entgegen der Meinung des Klägers ergibt sich aus dem Schriftsatz, in dem die fristlose Kündigung ausgesprochen wurde, auch mit hinreichender Deutlichkeit, was die Kündigungsgründe sind. Die fristlose Kündigung wurde im unmittelbaren Anschluss an die Darlegung der falschen Nebenkostenabrechnung ausgesprochen. Insoweit ist auch aufgeführt, dass der Kläger sich weitere unzulässige Einnahmequellen geschaffen hat, indem er sich selbst fiktive Rechnungen erstellt und an eine Hausverwaltung … adressiert.
Nach ständiger Rechtsprechung ist eine ausdrückliche, als fristlose Kündigung bezeichnete Erklärung hilfsweise in eine ordentliche Kündigung umzudeuten, wenn nach dem eindeutigen Willen des Kündigenden das Vertragsverhältnis in jedem Fall zum nächst möglichen Termin beendet werden soll (BGH, NJW 2003, 1143, 1144; NJW 2003, 3053, 3054). Aus den Umständen ergibt sich deutlich, dass die Beklagten das Ziel hatten, das Mietverhältnis auf jeden Fall zu beenden.
Auch eine Fortsetzung des Mietvertrages nach § 545 BGB kommt nicht in Betracht. Die Beklagten haben den Gebrauch der Mietsache nicht fortgesetzt. Zu diesem Zeitpunkt befand sich Frau … in den Mieträumlichkeiten.
Die Berufung hat somit auch nach Abstandnahme vom Urkundsprozess keine Aussicht auf Erfolg. Die Klage war abzuweisen.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Ziff. 10 ZPO.
Gründe für eine Zulassung der Revision im Sinne von § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor, da es sich um eine Einzelfallentscheidung handelt.
