Mieter muss Wohnung nach gewerblicher Untervermietung räumen.
Ein Mieter hat seine Wohnung gewerblich untervermietet und dadurch erhebliche Einnahmen erzielt. Der Vermieter hat ihn daraufhin abgemahnt und schließlich das Mietverhältnis gekündigt. Der Mieter weigert sich jedoch, die Wohnung zu räumen. Der Fall landete vor Gericht, welches die Räumungsklage des Vermieters gegen den Mieter bestätigte.
Der Mieter hatte seit Februar 2018 fast ständig mindestens drei Zimmer seiner Wohnung an immer wieder wechselnde Personen untervermietet, ohne die Genehmigung des Vermieters einzuholen. Zuletzt hatte er sogar fünf Zimmer untervermietet und dafür pauschal 500 Euro pro Zimmer verlangt. Durch die Untervermietungen erzielte er erhebliche zusätzliche Einnahmen.
Der Vermieter mahnte ihn daraufhin ab und kündigte das Mietverhältnis schließlich fristlos, da eine gewerbliche Untervermietung ohne Genehmigung nicht erlaubt ist. Der Mieter weigerte sich jedoch, die Wohnung zu räumen. Das Gericht bestätigte nun die Räumungsklage des Vermieters und urteilte, dass eine unerlaubte gewerbliche Untervermietung ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses sei. Der Mieter muss die Wohnung nun räumen und geräumt an den Vermieter herausgeben.
AG Berlin-Mitte- Az.: 17 C 281/22 – Urteil vom 15.03.2023
1. Der Beklagte wird verurteilt, die Mietwohnung in der S… Allee … B., 4. Obergeschoss mitte und rechts, bestehend aus 4,5 Zimmern nebst Küche, Toilette, Bad, Diele, Balkon und einem Kellerraum mit der Nr. 15 zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
2. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung abwenden, und zwar
– hinsichtlich der Räumung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 3.000,00 Euro
– hinsichtlich der Kosten i.H.v. 11/10 des jeweils zu vollstreckenden Betrages, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand:
Die Klägerin verlangt als Wohnungsvermieterin die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung.
Mit Mietvertrag für Wohnräume vom 09.10.2010 mietete der Beklagte von der Klägerin die im Hause S… Allee … B., im 4.OG gelegene Wohnung, bestehend aus 4 ½ Zimmern nebst Küche, Bad, Toilette, Dielen, Balkon und einem Kellerraum zur Benutzung als Wohnraum.
Der monatlich vom Beklagten zu entrichtende Nettokaltmietzins beläuft sich gemäß § 4 Ziffer 3 des Mietvertrages auf 590,00 Euro zzgl. Betriebskostenvorauszahlungen i.H.v. 147,83 Euro auf insgesamt 737,83 Euro.
Seit der letzten Mieterhöhung des Vermieters vom 13.06.2019, der der Beklagte mit Schreiben vom 02.09.2019 seine Zustimmung erteilt hat, beläuft sich die Nettokaltmiete zum 01.10.2019 auf 879,04 Euro.
Ausweislich § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags ist der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen. In dem von den Parteien vereinbarten schriftlichen Nachtrag zum Mietvertrag, ebenfalls vom 09.10.2010, heißt es u.a.:
„1. Die Untervermietung eines Zimmers bedarf der ausdrücklichen Zustimmung des Vermieters, diese kann aus wichtigem Grunde vom Vermieter versagt werden.
2. Entsprechend den räumlichen Gegebenheiten der vermieteten Wohnung wird vereinbart, dass nicht mehr als 3 Zimmer – vorbehaltlich der Gestattung durch den Vermieter – untervermietet werden darf.“
Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages nebst Anlage wird auf die eingereichte Kopie Bl. 9 bis 19 d.A. Bezug genommen.
Seit Februar 2018 vermietete der Beklagte fast ständig mindestens drei Zimmer der Mietwohnung an immer wieder wechselnde Personen.
Der Beklagte hatte ursprünglich eine Erlaubnis zur Untervermietung von drei Räumen an die Untermieter Frau … F… Frau … D… und Frau … P… seit dem 01.02.2018. Nachdem diese zum 01.08. bzw. 01.09.2018 ausgezogen waren, vermietete der Beklagte die Zimmer an drei weitere Personen weiter, ohne die Klägerin über den Wechsel zu informieren und ohne sich ihre Genehmigung zur Untervermietung vorab einzuholen.
Mit Schreiben vom 18.09.2018 wies die Klägerin den Beklagten auf seine mietvertraglichen Pflichten hin und mahnte ihn ab.
Zuletzt hatte der Beklagte eine von der Klägerin erteilte Erlaubnis zur Untervermietung von vier Räumen an Frau … Ö…, Frau … C…, Frau D… J… und Herrn … F… seit dem 01.11.2018 gegen Zahlung eines Untermietzuschlags von 60,00 Euro (3 × 20,00 Euro), der auch vom Beklagten bezahlt worden ist.
Nachdem Frau J… ausgezogen war, bat der Beklagte die Klägerin um Erlaubnis zur Untervermietung des Zimmers an Frau K…. Die Klägerin teilte dem Beklagten mit Schreiben vom 28.02.2019 mit, dass sie die Untervermietung des vierten Zimmers angesichts der vielzähligen Untervermietungen durch den Beklagten nicht mehr genehmige. Erst nach weiterer Verhandlung der Parteien stimmte sie der Untervermietung an Frau K… gegen Zahlung eines weiteren Untermietzinses zu.
Mit Ausnahme von Frau Ö… sind die zuletzt genannten Untermieter aktuell nicht mehr in der streitgegenständlichen Wohnung wohnhaft. Die Beendigung des Mietverhältnisses mit diesen wurde der Klägerin erst im Zuge einer Rauchmelderwartung in der Wohnung des Beklagten bekannt, als Mitarbeiter der Klägerin zu diesem Zeitpunkt in der Wohnung auf neue Untermieter trafen.
Aufgrund dieses Vorfalls mahnte die Klägerin den Beklagten mit Schreiben vom 27.06.2022 nochmals wegen der unerlaubten Weitervermietung unter dem Hinweis auf die Möglichkeit des Ausspruchs der auch fristlosen Kündigung ab und forderte ihn dazu auf, die unberechtigte Vermietung der Räume bis zum 31.07.2022 zu beenden.
Daraufhin teilte der Beklagte der Klägerin am 06.07.2022 die Beendigung der Untervermietung mit Frau C…, Frau K… und Herrn F… sowie die Namen der neuen Untermieter – Herr G…, Herr O… und Frau M… – mit.
Die Klägerin wies den Beklagten sodann mit Schreiben vom 08.07.2022 darauf hin, dass eine Untervermietung für maximal drei Personen in Betracht käme und die Untervermietung von der Zahlung eines Untermietzuschlags i.H.v. 50,00 Euro pro Person abhängig gemacht werde.
Es folgte ein Schriftwechsel der Parteien, in dem seitens des Beklagten Personalausweise der neuen Untermieter übersandt und deren Berufe mitgeteilt wurden, und seitens der Klägerin nochmals darauf hingewiesen wurde, dass bei unerlaubter Untervermietung weiterhin der Ausspruch der auch fristlosen Kündigung drohe.
Eine Nachschau am 03.08.2022 durch die Mitarbeiter der Klägerin, Frau J… und Herrn O…, ergab, dass sämtliche Zimmer der Wohnung weiterhin bewohnt waren.
Hierauf erklärte die Klägerin dem Beklagten mit Schreiben vom 08.08.2022 die außerordentlich fristlose Kündigung des bestehenden Wohnraummietverhältnis, hilfsweise die fristgemäße Kündigung zum 31.05.2023 und widersprach der Fortsetzung des Gebrauchs über die Beendigung des Mietverhältnisses hinaus. Zugleich forderte die Klägerin den Beklagten zur unverzüglichen Räumung der Wohnung, spätestens bis zum 24.08.2022, auf.
Der Beklagte kam dieser Aufforderung nicht nach und hält die Wohnung nach wie vor inne.
Die Klägerin behauptet, der Beklagte habe die Wohnung ohne ihre Genehmigung an derzeit mindestens fünf Personen weitervermietet, insbesondere sei auch das halbe Zimmer der Wohnung weitervermietet worden.
Sie behauptet weiterhin, dass der Beklagte für jede Untervermietung pauschal 500,00 Euro verlange und die Weitervermietung der Wohnung nutze, um dadurch erhebliche zusätzliche Einnahmen zu generieren.
Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, die von ihm gehaltenen Mieträume in dem Hause S… Allee … in … B., 4. Obergeschoss Mitte und rechts, bestehend aus 4,5 Zimmern nebst Küche, Toilette, Bad, Diele und Balkon mit einer Größe von ca. 114,6 m2 und einem Kellerraum mit der Nr. 15 zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Er behauptet, der Mietvertrag sei aufgrund der Regelung in Nummer 2 des 1. Nachtrags von Anfang an darauf ausgelegt, dass der Beklagte einen Teil seiner Wohnung untervermieten würde. Die Regelung sei zuletzt auf vier Räume ausgedehnt worden, und zwar nicht nur ausnahmsweise. Er ist daher der Ansicht, dass die Klägerin verpflichtet sei, die Gebrauchsüberlassung an die zuletzt eingezogenen Untermieter, Herrn G… Herrn Ö… und Frau M…, zu genehmigen.
Der Beklagte behauptet ferner, dass er das fünfte Zimmer selbst bewohne, wenn er sich in B. aufhalte. Die übrigen Zimmer würden möbliert untervermietet. Mit Frau Ö… sei eine Untermiete von 380,00 Euro vereinbart, mit Herrn G… eine von 425,00 Euro, mit Herrn Ö… eine von 485,00 Euro und mit Frau M… eine von 365,00 Euro – jeweils ohne Energiekosten, aber mit Kosten des Internetzugangs. Die Kostenvorschüsse für die Energiekosten beliefen sich auf monatlich 75,00 Euro pro Person.
Der Beklagte behauptet, dass er durch die Untervermietungen einen jährlichen Mietüberschuss i.H.v. 2.378,76 Euro erziele, wovon die Kosten der zur Verfügung gestellten Möbel und die Kosten der Schönheitsreparaturen, die er der Klägerin schulde, abzuziehen seien.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Tatbestandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet.
Die Klägerin hat einen Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 Abs. 1 und 2 BGB, da das Mietverhältnis mit Schreiben der Klägerin vom 08.08.2022 wirksam beendet worden ist.
Es liegt eine wirksame außerordentliche fristlose Kündigung der Klägerin gemäß §§ 543 Abs. 1, 2 S. 2 Nr. 2 Alt. 2 und Abs. 3 BGB vor.
Voraussetzung für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ist gemäß § 543 Abs. 1 S. 1 BGB das Vorliegen eines wichtigen Grundes.
Ein wichtiger Grund liegt gem. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Ein solcher wichtiger Grund besteht in der gewerblichen Untervermietung des Beklagten.
Unstreitig hatte der Beklagte zum Zeitpunkt der Kündigung wie auch schon immer wieder in der Vergangenheit die streitgegenständliche Wohnung an mehrere, mindestens drei Personen untervermietet.
Nach eigenen Angaben des Beklagten erziele er dabei einen jährlichen Mietüberschuss i.H.v. 2.328,76 Euro.
Ausweislich der Untermietverträge zwischen dem Beklagten und den aktuellen Untermietern Ö… G… Ö… und M… belaufen sich die Untermieteinnahmen des Beklagten aktuell insgesamt auf 1.655,00 Euro monatlich. Hinzu zahlen die Untermieter Vorauszahlungen für Strom und Gas i.H.v. 300,00 Euro (4 × 75,00 Euro) monatlich.
Insgesamt erzielt der Beklagte durch die Untervermietungen monatliche Einnahmen von 1.955,00 Euro. Er selbst zahlt an die Klägerin eine monatliche Gesamtmiete von 1.041,77 Euro. Der monatliche Gewinn des Beklagten beläuft sich somit nach Abzug der Strom- und Gaskosten (angenommen, diese betragen ebenfalls 300,00 Euro) auf 613,23 Euro. Dies entspricht einem Jahresgewinn von 7.358,76 Euro. Damit liegt eine unerlaubte gewerbliche Untervermietung vor. Aber selbst bei einem jährlichen Überschuss von 2.328,76 Euro, den der Beklagte selbst einräumt, läge immer noch Untervermietung zu gewerblichen Zwecken vor.
In dem zwischen den Parteien vereinbarten Mietvertrag nebst Nachträgen ist eine – auch nur teilweise – gewerbliche Untervermietung nicht ausdrücklich gestattet. Darüber hinaus hat die Klägerin den Beklagten mehrfach darauf hingewiesen, dass sie einer Untervermietung zwecks Gewinnerzielung nicht zustimme (vgl. u.a. Schreiben der Klägerin, Blatt 22, 28, 40 der Akte).
Eine – auch nur teilweise – gewerbliche Untervermietung von Wohnraum mit einem jährlichen Gewinn in vierstelliger Höhe ist grob vertragswidrig und stellt einen wichtigen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB dar.
Daneben liegt auch ein wichtiger Grund gem. § 543 Abs. 2 S. 2 Nr. 2 Alt. 2 BGB vor, da der Beklagte als Mieter die Rechte der Klägerin als Vermieterin dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt Dritten überlässt.
Unabhängig davon, ob das halbe Zimmer der streitgegenständlichen Wohnung durch einen der Klägerin unbekannten Dritten oder durch den Beklagten selbst bewohnt wird, liegt im Übrigen keine aktuelle Erlaubnis zur Untervermietung von vier Räumen seitens der Klägerin vor. Denn mit Schreiben vom 08.07.2022 hat die Klägerin dem Beklagten ausdrücklich mitgeteilt, dass sie die Untervermietung an lediglich drei Personen genehmige. Der Beklagte vermietet die Räume jedoch seither an mindestens vier Personen. Somit überlässt er die Mietsache mindestens einer Person als Dritten unbefugt.
Ein Anspruch des Beklagten gegen die Klägerin aus § 553 Abs. 1 BGB auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung an eine vierte Person besteht nicht, da die Anspruchsvoraussetzungen nicht erfüllt sind.
Der Beklagte vermietet bereits drei Zimmer der 4 ½ Zimmer-Wohnung unter und dies – wie bereits dargelegt – mit wirtschaftlichem Profit. Ein berechtigtes Interesse des Beklagten an der weiteren Untervermietung ist insofern nicht ersichtlich, zumal dem Beklagten ein weiteres Zimmer in K. zur Verfügung steht.
Weiterhin durfte der Beklagte auch nicht davon ausgehen, dass eine pauschale Erlaubnis zur Untervermietung von vier Räumen seitens der Klägerin vorläge, denn die Klägerin hat wiederholt schriftlich mitgeteilt, dass jedes Untermietverhältnis ihrer vorherigen Zustimmung bedarf.
Die weiteren Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 BGB sind ebenfalls gegeben. Die Klägerin hat dem Beklagten die Kündigung mit Schreiben vom 08.08.2022 unter Angabe des wichtigen Kündigungsgrundes schriftlich erklärt. Das Schreiben wurde dem Beklagten am 09.08.2022 zugestellt. Zuvor hatte die Klägerin den Beklagten mit Schreiben 26.07.2022 gem. § 543 Abs. 3 abgemahnt und ihn erfolglos aufgefordert, die unerlaubte Untervermietung mit Frist zum 31.07.2022 zu beenden, sodass auch die Voraussetzungen des § 543 Abs. 3 BGB gegeben sind.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 7, 709, 711 BGB.
Eine Räumungsfrist wurde von dem Beklagten nicht beantragt. Gründe für die Gewährung einer Räumungsfrist von Amts wegen sind bisher nicht erkennbar.
