AG Tempelhof-Kreuzberg, Az.: 2 C 365/11, Urteil vom 15.02.2012
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Vollstreckung des Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit leistet in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Tatbestand
Der Beklagte und die inzwischen aus dem Mietvertrag ausgeschiedene Frau schlossen am 09.03.2007 mit der Klägerin einen Mietvertrag über eine Wohnung im Hause … . § 7 (2) des Mietvertrages verlangt für Untervermietungen die schriftliche Erlaubnis des Vermieters und § 21 (2) des Mietvertrages sieht vor, dass eine Änderung des Schriftformerfordernisses nur schriftlich erfolgen kann. Der Beklagte vermietete nach Auszug der Frau K ein Zimmer seiner Wohnung im Jahr 2008 an Frau F, im Jahr 2009 an Herrn H und derzeit an Herrn T. Die Hausverwaltung der Klägerin mahnte die Untervermietung mit Schreiben vom 25.03.2011 ab und erklärte mit Schreiben vom 14.04.2011 die fristlose und hilfsweise die fristgemäße Kündigung des Mietvertrages.
Die Klägerin geht von einer nicht genehmigten Untervermietung aus.
Sie beantragt, den Beklagten zu verurteilen, die Wohnung in 10243 Berlin, rechts, bestehend aus 2 Zimmern, 1 Küche, 1 Korridor und 1 Badezimmer nebst Balkon sowie den mit dem Namen des Mieters gekennzeichneten Keller zu räumen und geräumt mit 3 Schlüsseln für die Schließanlage und 2 Hausbriefkastenschlüsseln an die Klägerin herauszugeben.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, die Untervermietungen seien von dem Mitarbeiter der Klägerin, Herrn H auf Nachfrage genehmigt worden. Dies sei bezüglich Herrn T im Juli 2010 erfolgt. Er wendet ein, das Recht der Klägerin zur Kündigung wegen Untervermietung sei verwirkt.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet. Die Klägerin konnte das Mietverhältnis nicht nach § 543 II Nr. 2 BGB kündigen. Sie hat ein etwaiges Recht zur fristlosen Kündigung nicht innerhalb der Frist des § 314 III BGB ausgeübt. Ob ein Kündigungsgrund bestand, kann offen bleiben. Nach § 314 III BGB muss die Kündigung innerhalb einer angemessenen Frist ab Kenntniserlangung vom Kündigungsgrund ausgeübt werden.
Die Vorschrift ist auf die Kündigung von Wohnraum anwendbar (BGH NZM 07,400). Herr T hat sich nach dem unbestrittenen Vortrag des Beklagten im August 2010 der Hausverwaltung als Untermieter vorgestellt. Diese Kenntnis der Hausverwaltung muss die Klägerin sich gem. § 166 I BGB zurechnen lassen. Sie hätte die Kündigung zeitnah nach August 2010 erklären müssen und hätte nicht erst nach dem im März 2011 erfolgten Hinweis tätig werden dürfen. Seit August 2010 vergingen bis zur Abmahnung rund acht Monate. Diese Frist ist nicht mehr angemessen zur Ausübung des Kündigungsrechts. § 314 III BGB soll den Vertragsparteien Sicherheit über den Fortbestand des Vertrages geben. Nach acht Monaten darf der Mieter davon ausgehen, dass keine Kündigung mehr erklärt wird.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.
