AG Charlottenburg – Az.: 214 C 290/10 – Urteil vom 17.02.2011
1. Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm innegehaltene Wohnung im Hause …, … Berlin, linker Aufgang 3. OG links, bestehend aus 4,5 Zimmern, Küche, Diele, Bad mit Toilette, Balkon, Größe 121,22 qm, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
2. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.351,30 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23.10.2011 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung des Räumungsanspruchs durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000,00 Euro abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe geleistet hat. Der Beklagte darf die Vollstreckung der übrigen Ansprüche der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil für die Klägerin vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages leistet.
5. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.8.2011 gewährt.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt vom Beklagten die Räumung der von ihm bewohnten Wohnung und die Zahlung von Mietrückständen.
Die Klägerin ist Eigentümerin der streitgegenständlichen Wohnung. Der Beklagte wiederum trat am 4.12.1998 als alleiniger Erbe seiner Mutter in deren Mietvertrag vom 1.6.1979 ein. Mit Zusatzvereinbarung vom 23.02.1999 wurde dem Mieter die gewerbliche Teilnutzung der Wohnung gestattet.
Laut § 1 des Mietvertrages hat die Wohnung 4,5 Zimmer. Laut § 4 Ziff. 2 des Mietvertrages trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen nach Maßgabe des § 13. In § 13 heißt es u.a.: „Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: (…) das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster.“ Auf den Mietvertrag (Bl. 6 d.A.) wird im Übrigen vollumfänglich Bezug genommen.
Die Miete beträgt 665,72 Euro und setzt sich zusammen aus der Nettokaltmiete in Höhe von 387,90 Euro, den Vorschüssen für Betriebskosten in Höhe von 150,00 Euro sowie einem Gewerbezuschuss in Höhe von 127,82 Euro.
Seit 2008 streiten die Parteien über das Minderungsrecht des Beklagten aufgrund von Deckenrissen im Erker- und Balkonzimmer, die nach Ansicht des Beklagten durch die Renovierung der über ihm liegenden Wohnung verursacht wurden. Der Beklagte minderte daraufhin die Miete. Wegen erheblichen Mietzahlungsverzugs und wegen wiederholter verspäteter Mietzahlungen wurde dem Beklagten daher bereits 2008 fristlos und ordentlich gekündigt. Nachdem die Mietschulden durch den Beklagten ausgeglichen worden waren, wurde das Mietverhältnis fortgesetzt.
Nachdem man sich hinsichtlich der Risse schließlich am 11.3.2009 dahingehend geeinigt hatte, dass der Beklagte die Beseitigung der Risse gegen eine Kostenbeteiligung der Klägerin in Höhe von 500,00 Euro übernehmen würde, wurde der Beklagte mit Schreiben vom 14.7.2009 zur Einhaltung dieser Absprache aufgefordert. Eine Mietminderung durch den Beklagten wurde in diesem Schreiben abgelehnt. Hierauf reagierte der Beklagte nicht. Mit erneutem Schreiben der Klägerin vom 3.9.2009 wurde dem Beklagten die Beseitigung der Risse angeboten und er wurde aufgefordert, bis zum 15.09.2009 mitzuteilen, wann die Handwerker kommen könnten. Auch hierauf reagierte der Beklagte nicht. In beiden Schreiben wurde der Beklagte aufgefordert, die Miete in voller Höhe pünktlich und korrekt zu bezahlen, da ihm ansonsten erneut gekündigt werden würde.
Der Beklagte zahlte erneut seit Juli 2009 zu wenig Miete. Im Juli 2009 zahlte er lediglich 200,00 Euro, doch stand dem ein Guthaben in Höhe von 430,67 gegenüber, so dass ein Fehlbetrag von 35,05 Euro verblieb. Von August 2009 bis Juli 2010 behielt der Beklagte den Gewerbeanteil der Miete vollständig ein und zahlte lediglich jeweils 537,90 Euro. Aus der Betriebskostenabrechnung 2008 bestand zu Gunsten des Beklagten ein Guthaben in Höhe von 155,70 Euro, welches mit den offenen Mietschulden verrechnet wurde.
Mit Schreiben vom 6.8.2010, welches dem Beklagten am 10.08.2010 zugestellt wurde, kündigte die Hausverwaltung namens und in Vollmacht der Klägerin das Mietverhältnis erneut fristlos, da zum 31.07.2010 Mietrückstände in Höhe von 1.413,19 Euro bestanden hätten. Mit Schreiben vom 13.08.2010 erfolgte zudem eine ordentliche Kündigung zum 31.5.2010 wegen schuldhafter vertraglicher Pflichtverletzung.
Die Klägerin behauptet, dem Beklagten stünden keine Minderungsrechte wegen Rissen in der Decke zu. Sollten tatsächlich Risse vorhanden sein, so müsse der Beklagte diese im Rahmen seiner Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen selbst beseitigen. Hierzu sei ihm bereits im März 2009 eine Kostenbeteiligung der Klägerin in Höhe von 500,00 Euro angeboten worden. Er befände sich insoweit in Annahmeverzug. Zudem müsse er die Miete hinsichtlich des Gewerbezuschlags auch dann voll zahlen, wenn er die Wohnung nicht gewerblich nutze.
Mit Schriftsatz vom 20.1.2011 rügt die Klägerin den fehlenden Nachweis der Prozessvollmacht des Beklagtenvertreter, da dieser ihm gegenüber keinerlei Rechtsvertretung angezeigt habe.
Die Klägerin beantragt,
1. den Beklagten zu verurteilen, die von ihm innegehaltene Wohnung im Hause …, … berlin, linker Aufgang 3. OG links, bestehend aus 5 Zimmern, Küche, Diele, Bad mit Toilette, Balkon, Größe 121,22 qm, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben;
hilfsweise, diese zum 31.05.2011 zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
2. den Beklagten zu verurteilen, an sie 1.413,19 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Zustellung der Klage zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen; hilfsweise, für den Fall des Unterliegens eine geräumige Räumungsfrist anzuordnen.
Der Beklagte behauptet, er habe die Miete um deren gewerblichen Anteil mindern dürfen, da sich seit 2006 im Erker- und Balkonzimmer starke Deckenrisse befänden, aufgrund derer eine gewerbliche Nutzung nicht gewesen möglich sei. Nachdem er zunächst behauptet hatte, die Wohnung noch nie gewerblich genutzt zu haben, legte er in der mündlichen Verhandlung dar, dass er diese auch in seiner Eigenschaft als Geschäftsführer einer GmbH nutze, die selbst keinen Sitz in Berlin habe. Zudem werde die Wohnung von der Zeugin G. bewohnt, die die Räumlichkeiten ebenfalls als Geschäftsführerin der C. GmbH nutze.
Hinsichtlich seines Hilfsantrags zur Räumungsfrist trägt der Beklagte vor, dass er an Krebs erkrankt ist und sich seit längerem in Therapie befindet.
Die vom Beklagten in der mündlichen Verhandlung vorgelegten Photos wurden in Augenschein genommen. Hierzu wird auf das Sitzungsprotokoll vom 10.2.1011 (Bl. 53 d.A.) Bezug genommen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die von den Parteien eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie ebenfalls auf das Sitzungsprotokoll vom 10.2.2011 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
I. Die zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.
1. Soweit der Klägervertreter schriftsätzlich den fehlenden Nachweis der Prozessvollmacht des Beklagtenvertreters rügte, wiederholte er dies in der mündlichen Verhandlung nicht mehr. Zudem ist aufgrund des gemeinsamen Erscheinens des Beklagtenvertreters mit dem Beklagten in der mündlichen Verhandlung davon auszugehen, dass die Bevollmächtigung spätestens in diesem Termin konkludent erfolgte und es eines weiteren schriftlichen Nachweises nicht mehr bedurfte.
2. Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 BGB, da das Mietverhältnis der Parteien durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom 6.8.2010 beendet wurde. Der Klageantrag wird dahingehend ausgelegt, dass die Klägerin die Räumung der Wohnung mit 4,5 Zimmern, wie sich dies aus dem Mietvertrag ergibt, beantragt.
Die außerordentliche fristlose Kündigung vom 6.8.2010 ist gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b BGB begründet, denn der Beklagte befand sich zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen mit einem Betrag in Höhe von 1.333,30 Euro – und damit in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten – in Verzug.
Die Klägerin hat den Beklagten in ihren Schreiben vom 14.7.2009 und vom 3.9.2009 auch mehrfach darauf hingewiesen, dass sie seine Mietminderungen nicht hinnehmen würde. Einer formalen Abmahnung des Beklagten bedurfte es gemäß § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB ohnehin nicht. Der Beklagte musste aufgrund der bereits einmal ausgesprochenen Kündigung im Jahre 2008 auch damit rechnen, dass die Klägerin erneut von ihrem Kündigungsrecht Gebrauch machen würde, sobald ein zulässiger Kündigungsgrund bestehen würde.
Zwar dürfte die Klägerin dahingehend irren, dass der Beklagte zur Beseitigung der Risse im Rahmen der Schönheitsreparaturen im Hinblick auf die in § 13 des Mietvertrages verwendete Formulierung verpflichtet wäre (vgl. hierzu Urteil des BGH vom 13.01.2010 – VIII ZR 48/09, Grundeigentum 2010, S. 405).
Die Kündigung vom 6.8.2010 ist aber mit den darin geltend gemachten Zahlungsrückständen hinreichend begründet. Denn der Beklagte war nicht berechtigt, die Miete in dem von ihm vorgenommen Umfang zu mindern, da ein zur Minderung berechtigender Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB in diesem Umfang nicht bestand.
Ein Mangel liegt vor, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert wird, wobei eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht bleibt (vgl. § 536 Abs. 1 S. 2 und 3 BGB).
Grundsätzlich wird bei Haarrissen an der Decke vertreten, dass es sich hierbei nur um geringfügige Mängel handelt, die nicht zur Minderung berechtigen (vgl. Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, MietR 10. Aufl. 2011, § 536 Rn. 56 m.w.N.). Die hier vorliegenden Risse sind jedoch von einem Ausmaß, der eine Minderung an sich nicht grundsätzlich ausschließt. Allerdings stellt sich die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung bei objektiver Betrachtung als so geringfügig dar, dass eine Minderung nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB von mehr als 1 % nicht gerechtfertigt ist. Es handelt sich bei den Rissen allein um eine optische Beeinträchtigung, welche die Gebrauchstauglichkeit der Räume zu der behaupteten gewerblichen Nutzung nicht beeinflusst. Zudem hatte der Beklagte zunächst selbst vorgetragen, dass er die Wohnung überhaupt nicht gewerblich nutzen würde. Nachdem er dann vortrug, er und seine Lebensgefährtin, die Zeugin G., würden die Wohnung auch als Geschäftsführer der von ihnen vertretenen GmbHs nutzen, so ist damit noch nicht dargelegt, dass beide diese Tätigkeit aufgrund der Risse nicht mehr ausüben könnten oder hierin irgendwie beeinträchtigt wären. Dass es tatsächlich jemals zu einem Publikumsverkehr kam, welcher nun aufgrund der optischen Veränderungen nicht mehr möglich sein sollte, erschließt sich aus dem Vortrag des Beklagten nicht und wurde auch in der mündlichen Verhandlung nicht konkretisiert.
Der Mangel liegt damit nur unwesentlich über der Erheblichkeitsschwelle und rechtfertigt lediglich eine Mietminderung von höchstens 1 % der Nettokaltmiete zuzüglich des Gewerbeanteils, d.h. von 515,72 Euro. Eine Minderung auf Basis der gesamten Bruttowarmmiete ist nicht angezeigt, da sich die Risse nicht auf die Nebenkosten auswirken können (vgl. Urteil des LG München vom 24.3.1999 – 14 S 17277/98, NZM 2000, S. 87).
Der Beklagte hat den Zahlungsverzug auch zu vertreten. Zwar kann das Verschulden bei ständigen Mietminderungen dann entfallen, wenn der dadurch eingetretene Zahlungsrückstand von weniger als zwei Monatsmieten auf zu viel angenommene Mietminderungen in geringem Umfang beruht (vgl. AG Köpenick, Urteil vom 14.10.2010 – 13 C 156/09 – GE 2010, S. 1627). Der Fall liegt hier aber anders, denn die Minderung, wie der Beklagte sie vorgenommen hat, und der ihm tatsächlich zustehende Minderungsanspruch gehen erheblich auseinander und beruhen im Übrigen auf keiner irgendwie ersichtlichen vorherigen Erkundigung durch den Beklagten etwa bei einem Anwalt oder Mieterverein, ob dies angemessen war. Daher kann der Beklagte sich nunmehr auch nicht darauf berufen, er habe nicht eindeutig vorhersehen können, wie die Gerichte entscheiden würden. Ansonsten könnte jeder Mieter allein mit der Behauptung auch noch so abwegiger Minderungsansprüche seinen Zahlungsverzug verhindern.
Zudem meldete er sich trotz Aufforderung durch die Klägerin im September 2009 nicht bei dieser, um mitzuteilen, wann deren Handwerker die Risse beseitigen lassen könnten. Sein pauschales Bestreiten genügt nicht, um den Vortrag der Klägerin, wie er sich aus dem Schreiben vom 3. September 2009 ergibt, zu entkräften. Vielmehr hätte er darlegen müssen, welche Anstrengungen er seinerseits unternommen hat, um die Mängelbeseitigung zu ermöglichen. Auch dadurch ist es ihm nunmehr verwehrt, ein Minderungsrecht wegen der Risse geltend zu machen (vgl. Eisenschmid, a.a.O., Rn. 573 m.w.N.).
Auf ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB wegen vorhandener Mängel hat sich der Beklagte weder vorprozessual noch im Prozess selbst berufen. Die Geltendmachung eines Mangels allein genügt hierfür nicht (vgl. Blank in: Schmidt-Futterer, a.a.O., § 534 Rn. 99).
3. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zahlung von rückständigen Mieten in Höhe von 1351,30 Euro aus § 535 Abs. 2 BGB. Da dem Beklagten ein Minderungsrecht in Höhe von 1 % der Nettokaltmiete einschließlich des Gewerbeanteils zustand, durfte er jedoch jeden Monat 5,15 Euro vom Mietzins abziehen. Entsprechend schuldet er nur noch einen rückständigen Mietzins in Höhe von 1.351,30 Euro. Die Klage war in Höhe des darüber hinaus gehenden Antrags der Klägerin als im Übrigen unbegründet abzuweisen.
4. Der Anspruch auf Verzugszinsen ergibt sich aus §§ 286, 291 BGB.
II. Da der Räumungsklage stattzugeben war, war aufgrund des Antrags des Beklagten vom 10.2.2011 nach § 721 Abs. 1 ZPO eine angemessene Räumungsfrist anzuordnen, welche der langjährigen Mietdauer des Beklagten und seiner schweren Krankheit Rechnung trägt.
III. Die Kostenentscheidungen beruhen auf § 91 ZPO, wobei sich das geringfügige Unterliegen der Klägerin hinsichtlich des Klageantrags zu 2. in der Kostenverteilung nicht auswirkt.
IV. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
