AG Frankfurt – Az.: 33 C 2223/11 (67) – Urteil vom 28.10.2011
1) Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die innegehaltene Wohnung … bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Keller, Loggia, Dachbodenanteil und Bad mit WC zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
2) Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Den Beklagten bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000,– Euro abzuwenden, sofern nicht die Klägerin vor Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
4) Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 31.1.2012 gewährt.
Tatbestand
Die Klägerin macht Räumung von Wohnraum geltend.
Auf der Grundlage des Vertrages vom 14.7.1999, auf den Bezug genommen wird, waren der Beklagte zu 1) Mieter und die Klägerin Eigentümer und Vermieter der aus dem Tenor ersichtlichen Wohnung. Die Beklagte zu 2) ist die Ehefrau des Beklagten zu 1), die ebenfalls in der Wohnung wohnt. Am 9.3.2011 stimmte der Beklagte zu 1) einer Mieterhöhung ab 1.2.2011 von 372,09 Euro auf 390,03 Euro zu. Darüber hinaus waren Vorauszahlungen auf die Nebenkosten in Höhe von insgesamt 250,– Euro monatlich zu zahlen.
Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis erstmals am 16.8.2010 wegen Mietzinsrückständen. Nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage (AG Frankfurt am Main, 33 C 3483/10-31) wurde die Kündigung infolge Zahlung der Rückstände unwirksam. Auf der Grundlage des erhöhten Mietzinses befand sich der Beklagte zu 1) nach Fälligkeit der Mai-Miete 2011 mit den Mietzahlungen für März 2011 in Höhe von 17,94 Euro, für April 2011 in Höhe von 140,03 Euro sowie für Mai 2011 in Höhe von 640,03 Euro in Rückstand. Hierauf zahlte der Beklagte zu 1) am 12.5.2011 einen Teilbetrag von 700,– Euro. Mit Schreiben vom 16.5.2011 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentlich. Nachdem auch die Juni-Miete in Höhe von 640,03 Euro fällig geworden und bei Fälligkeit nicht gezahlt worden war, wiederholte die Klägerin die Kündigungen in der Räumungsklage vom 7.6.2011. Am 9.6.2011 erfolgte eine weitere Zahlung in Höhe von 700,– Euro. Nachdem die Miete für Juli 2011 bei Fälligkeit nicht gezahlt wurde, wiederholte die Klägerin die Kündigungen mit Schriftsatz vom 6.7.2011 erneut.
Die Klägerin behauptet, aktuell bestünden Rückstände in Höhe von 76,59 Euro.
Die Klägerin meint, die Kündigungen hätten das Mietverhältnis beendet.
Die Klägerin beantragt, wie erkannt.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten, aktuell stünde allenfalls noch ein Betrag von 17,94 Euro offen.
Die Beklagten meinen, es seien lediglich einzelne Mieten mit geringer Verspätung gezahlt worden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vortrags der Parteien wird auf die wechselseitig zu den Akten gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
Der Klägerin steht der tenorierte Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen die Beklagten zu, und zwar gegen den Beklagten zu 1) gemäß §§ 546 Abs. 1, 985 BGB und gegen die Beklagte zu 2) gemäß § 985 BGB.
Denn das Mietverhältnis mit dem Beklagten zu 1) ist infolge fristloser Kündigung vom 16.5.2011 beendet, so dass auch der Beklagten zu 2) ein (abgeleitetes) Besitzrecht nicht mehr zusteht.
Die Klägerin war gemäß 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB aufgrund der bestehenden Mietzinsrückstände zur fristlosen Kündigung berechtigt. Der Beklagte zu 1) befand sich nämlich im Zeitpunkt der Fälligkeit der Mai-Miete am 5.5.2011 bereits mit der Entrichtung des Mietzinses für März 2011 in Höhe von 17,94 Euro, für April 2011 in Höhe von 140,03 Euro sowie für Mai 2011 in Höhe von 640,03 Euro im Verzug.
Demgegenüber ist es unerheblich, dass noch vor Ausspruch der Kündigung am 16.5.2011 am 12.5.2011 ein Betrag von 700,– Euro gezahlt worden war. Denn ein einmal entstandenes Kündigungsrecht bleibt auch dann erhalten, wenn sich der Rückstand in der Folgezeit reduziert. Es ist nämlich nicht erforderlich, dass noch im Zeitpunkt der Kündigung ein Rückstand im Sinne der oben genannten Vorschrift besteht. Der einmal gegebene Kündigungsgrund nach § 543 BGB wird vielmehr nur dadurch beseitigt, dass der Mieter den Vermieter vollständig befriedigt, bevor die Kündigung wirksam geworden ist, d. h. dem Mieter zugegangen ist (KG vom 24.7.2008, 8 U 26/08, juris-Rn 16 m. w. N.). Soweit der Beklagte zu 1) in der mündlichen Verhandlung die Ansicht vertreten hat, der aktuelle Mietrückstand betrage nur noch 17,94 Euro und beruhe auf einer nicht gerechtfertigten Mieterhöhung, ist dies unerheblich. Wie dargelegt, ist es ausreichend, dass am 5.5.2011 ein hinreichender Mietrückstand vorgelegen hatte, der auch im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung noch nicht vollständig ausgeglichen war. Schließlich konnte die Kündigung auch gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB nicht mehr unwirksam werden, weil der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren, nämlich am 16.8.2010 eine Kündigung wegen Mietrückständen vorausgegangen war, die gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB infolge Zahlung unwirksam geworden ist.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 7, 711 ZPO.
Den Beklagten war gemäß § 721 ZPO eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist bis 31.1.2012 zu gewähren, da unstreitig nur noch geringe Miet- bzw. Nutzungsentschädigungsrückstände bestehen und zu erwarten ist, dass auch die laufenden Nutzungsentschädigungen gezahlt werden.
