LG Berlin – Az.: 65 S 199/17 – Urteil vom 08.03.2018
Auf die Berufung des Klägers und der Widerbeklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 11. Juli 2017 – 8 C 178/16 – teilweise abgeändert:
Die Widerklage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz hat der Beklagte zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger und die Widerbeklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil mit nachfolgenden Ergänzungen Bezug genommen:
Das Amtsgericht hat den Kläger und die Widerbeklagten zu 2) bis 4) zur Räumung der von ihnen inne gehaltenen Wohnung auf der Grundlage der von diesem unter anderem wegen Eigenbedarfs ausgesprochenen Kündigung vom 1. September 2016 verurteilt und die Entscheidung auf die Aussage des Beklagten im Rahmen seiner persönlichen Anhörung gestützt. Eine Beweisaufnahme durch Vernehmung der von diesem benannten Zeugin hielt das Amtsgericht für entbehrlich; es sei schon aufgrund der Aussage des Klägers vom Eigennutzungswunsch überzeugt.
Der Kläger und die Widerbeklagten haben gegen das ihnen am 24. Juli 2017 zugestellte Urteil am 2. August 2017 Berufung eingelegt und diese zugleich begründet.
Sie beanstanden unter anderem, dass das Amtsgericht auf der Grundlage der Angaben des Beklagten ohne weitere Prüfung der Umstände und der Einwände des Klägers sowie der Widerbeklagten den Eigenbedarf als erwiesen angesehen hat.
Der Kläger und die Widerbeklagten beantragen, das angefochtene Urteil des Amtsgerichts teilweise abzuändern und die Widerklage abzuweisen,
Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Die Kläger verteidigen die angefochtene Entscheidung unter Bezugnahme auf ihr erstinstanzliches Vorbringen.
Die Kammer hat gemäß Beschluss vom 6. Dezember 2017 Beweis durch Vernehmung der Zeugin M. erhoben. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 15. Februar 2017 Bezug genommen.
II.
1. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen – soweit das Urteil mit der Berufung angefochten wird – eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.
Der Beklagte hat gegen den Kläger und die Widerbeklagten zu 2) bis 4) keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von diesen bewohnten Wohnung im Hause (…) in (…) Berlin aus § 546 Abs. 1, 2 BGB. Die von dem Beklagten mit Schreiben vom 1. September 2016 (Bl. I/77ff.) ausgesprochene Kündigung hat das zwischen dem Kläger und dem Beklagten seit 2004 bestehende Mietverhältnis nicht beendet.
a) Die Kündigung vom 1. September 2016 hat das Mietverhältnis nicht fristlos nach § 543 Abs. 1, 2 Nr. 2 Alt. 1, 3 BGB „wegen laufenden Zahlungsverzugs und (…) andauernden vertragswidrigen Verhaltens“ beendet.
Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Nach den speziellen Kündigungstatbeständen in Absatz 2 der Regelung sind diese Voraussetzungen unter anderem dann gegeben, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet, § 543 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 1 BGB, der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, § 543 Abs. 2 Nr. 2 a) BGB oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht, § 543 Abs. 2 Nr. 2 b) BGB.
aa) Die Voraussetzungen der letztgenannten Regelungen lagen unabhängig davon zu keinem Zeitpunkt vor, dass die Miete nach den rechtskräftigen Feststellungen des Amtsgerichts in dem im Kündigungsschreiben in Bezug genommenen Zeitraum März 2016 bis September 2016 wegen Mängeln der Mietsache (Fenster, Heizung) kraft Gesetzes gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert war; der rückständige Betrag erreicht zu keiner Zeit eine Monatsmiete, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB, erst recht übersteigt er sie nicht. Im Übrigen hat der Kläger den Betrag ausgeglichen, so dass eine etwa erfolgreich auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden wäre; der Kläger hat den Beklagten daraufhin folgerichtig, zudem erfolgreich auf Rückzahlung teilweise überzahlter Miete in Anspruch genommen.
bb) Soweit der Beklagte die Kündigung wegen des Zahlungsverhaltens des Klägers auf den Gesichtspunkt der Vertragsverletzung wegen unvollständiger Mietzahlungen in dem genannten Zeitraum stützen möchte, bedurfte es zuvor einer Abmahnung, § 543 Abs. 3 BGB, zumal das JobCenter die Leistungen für Unterkunft und Heizung gemäß § 22 Abs. 7 SGB II unstreitig direkt an den Beklagten als Vermieter zahlt. Belegt wird dies durch die vom Kläger im Verfahren auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe vorgelegten JobCenter-Unterlagen. Soweit der Beklagte eine Abmahnung mit Schreiben vom 5. Juli 2013 behauptet, kann offen bleiben, ob eine mehrere Jahre zurückliegende Abmahnung eine andere rechtliche Bewertung zu begründen geeignet ist. Der Zugang des Schreibens wurde bestritten, vom darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten jedoch nicht unter Beweis gestellt. Selbst wenn auch der Zugang einer Abmahnung zugunsten des Beklagten unterstellt würde, wäre die wegen unvollständiger Mietzahlungen ausgesprochene Kündigung unwirksam, denn die Miete war – wie ausgeführt – nach den rechtskräftigen Feststellungen des Amtsgerichts um 5 bis 10 % gemindert, der Kläger nach den vom Bundesgerichtshof entwickelten Maßstäben zudem berechtigt, einen – wie hier – geringen Teil der Miete über einen Zeitraum von 7 Monaten nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zurückzubehalten, um seinem Begehren um Beseitigung der Mängel Nachdruck zu verleihen (vgl. BGH, Urt. v. 17.06.2015 – VIII ZR 19/14, WuM 2015, 568 = Grundeigentum 2015, 1089, nach juris Rn. 61ff.). Dass es ihm eben darauf ankam, hat der Kläger durch die Einbeziehung der Wohnungsaufsicht des Bezirksamtes und die – dieses Verfahren auslösende – Klage auf Instandsetzung zum Ausdruck gebracht.
cc) Soweit der Beklagte im von ihm selbst verfasst außergerichtlichen Kündigungsschreiben weitere Vertragsverletzungen überhaupt konkret benennt, §§ 568, 569 Abs. 4 BGB, rechtfertigen diese bereits deshalb nicht den Ausspruch der Kündigung, weil sie erst nach einer Abmahnung zulässig ist, § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB. Zwar sind einzelne konkret benannte Vertragsverletzungen Gegenstand der Abmahnungen des Prozessbevollmächtigten des Beklagten mit Schreiben vom 12. Mai und 30. Mai 2016, so das (behauptete) Spielen der Kinder des Klägers im Treppenhaus, die (behauptete) Weigerung des Klägers und seiner Familienmitglieder, die Haustür zu verschließen, das (behauptete) Rauchen von Besuchern des Klägers im Treppenhaus und damit einhergehend das achtlose Wegwerfen von Kippen im Schreiben vom 12. Mai 2016 sowie das (behauptete) Parken vor der Toreinfahrt im Schreiben vom 30. Mai 2016. Der Beklagte behauptet indes selbst nicht, dass der Kläger und Personen, deren Verhalten er sich nach § 278 BGB zurechnen lassen müsste, nach Zugang der Abmahnungen das beanstandete Verhalten fortgesetzt hätten. Soweit der Beklagte die den Gegenstand der Abmahnungen bildenden behaupteten, vom Kläger bestrittenen Vertragsverletzungen teilweise unter Beweis gestellt hat, war dem Beweisantritt mangels Entscheidungserheblichkeit daher nicht nachzugehen, Soweit der Beklagte in dem von ihm verfassten Kündigungsschreiben eine fehlende pflegliche Behandlung der Wohnung daraus ableitet, dass die Lüftungsleitungen in Bad und Küche sowie der Abfluss im Bad zu reinigen waren, dem Beklagten „mit Hilfe des Wohnungsamtes (…) auch noch die Kosten“ dafür „aufgebürdet“ wurden, verkennt der Beklagte ganz grundlegend seine Pflichten aus dem Mietverhältnis, § 535 Abs. 1 BGB. Es handelt sich um Verschlechterungen der Mietsache, die durch ihren vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, die der Mieter jedoch nicht zu vertreten hat, § 538 BGB. Es ist Sache des Vermieters, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, den zum Gebrauch geeigneten Zustand der Mietsache während der Mietzeit zu erhalten, dafür erhält er die Gegenleistung des Mieters, § 535 Abs. 2 BGB. Ebenso verhält es mit den Fenstern, die der Mieter während der Mietzeit selbstverständlich dadurch gebrauchen darf, dass er sie öffnet und schließt. Dem Beklagten sind nach übereinstimmender Erledigungserklärung bezüglich der vom Kläger mit dieser Klage geltend gemachten Instandsetzung der Fenster, die im Verlaufe des Rechtsstreits vorgenommen wurde, folgerichtig vom Amtsgericht rechtskräftig die Kosten auferlegt worden, denn er wäre – bei fehlender Erledigung – unterlegen und zur Instandsetzung verurteilt worden.
b) Die vom Beklagten im Schreiben vom 1. September 2016 zugleich ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen der Sachverhalte unter a) und b) hat das Mietverhältnis ebenfalls nicht beendet, denn die Voraussetzungen des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB liegen nicht vor.
Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.
Wie ausgeführt, liegen hinsichtlich des beanstandeten Zahlungsverhaltens schon keine Vertragsverletzungen des Klägers vor. Im Übrigen gilt zwar, dass der Ausspruch einer verhaltensbedingten ordentlichen Kündigung keine Abmahnung voraussetzt, allerdings kann ihre Missachtung der Vertragsverletzung das für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung erforderliche Gewicht verleihen (vgl. BGH Urt. v. 28.11.2008 – VIII ZR 145/07, in: NJW 2008, 508, zit nach juris, m.w.N.).
Die letztgenannten Voraussetzungen sind hier – wie ausgeführt nicht gegeben. Den vom Beklagten im Kündigungsschreiben behaupteten, vom Kläger bestrittenen Vertragsverletzungen sind schon nicht so gewichtig, dass sie – die Richtigkeit der Behauptungen des Beklagten zu seinen Gunsten unterstellt – ein berechtigtes Interesse des Beklagten an der Beendigung des Mietverhältnisses begründen.
Die Beantwortung der Frage, ob eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung vorliegt, die ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses zu begründen geeignet ist, ist Ergebnis einer wertenden Betrachtung, die umfassend die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen hat (vgl. dazu BGH, Beschl. v. 20.07.2016 – VIII ZR 238/15, in: WuM 2016, 682, nach juris Rn. 9; Urt. v. 04.02.2015 – VIII ZR 175/14, in: WuM 2015, 152, nach juris Rn. 21). Einzubeziehen ist dabei insbesondere ein etwa – hier vorliegendes – eigenes pflichtwidriges Verhalten des Vermieters (vgl. BGH; Urt. v. 15.04.2015 – VIII ZR 281/13, in Grundeigentum 2015, 853 = WuM 2014, 495, juris Rn. 33; Urt. v. 04.06.2014 – VIII ZR 289/13, in: NJW-Spezial 2014, 579, juris Rn. 23).
Der Beklagte übersieht in diesem Zusammenhang, dass das Gesetz auch ihm vertragliche Pflichten auferlegt, konkretisiert durch den zwischen ihm und dem Kläger bestehenden Mietvertrag, in den er nach § 566 BGB eingetreten ist. Gegen seine Pflichten aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Beklagte hier – nach den rechtskräftigen Feststellungen des Amtsgerichts – hartnäckig verstoßen.
c) Soweit der Beklagte die am 1. September 2016 ausgesprochene Kündigung darauf stützt, dass er die Wohnung für sich und seine Frau als Zweitwohnung und zur Ausübung seiner gewerblichen Tätigkeit benötige, ist die Kammer nicht mit dem nach § 286 ZPO erforderlichen Grad der Gewissheit davon überzeugt, dass der Beklagte den im Kündigungsschreiben dargestellten Eigenbedarf tatsächlich zu realisieren beabsichtigt und deshalb im Verlauf des vom Kläger eingeleiteten Rechtsstreits zur Durchsetzung von Instandsetzungsansprüchen (auch) eine Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB ausgesprochen hat.
Gemäß § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB liegt ein zur Kündigung berechtigendes Interesse des Vermieters einer Wohnung insbesondere dann vor, wenn er die Wohnung für sich benötigt.
Bei dem Kriterium des „Benötigens“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB handelt es sich um einen objektiv nachprüfbaren unbestimmten Rechtsbegriff, der voraussetzt, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung selbst zu nutzen. Der Wunsch und der Wille allein, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen, reicht nicht aus; hinzutreten muss unter anderem ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht und ein nicht übermäßiger Bedarf (st. Rspr., vgl. BVerfG, Beschl. v. 19.07.1993 – 1 BvR 501/93, nach juris Rn. 13, m.w.N.; BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 20.01.1988 – VIII ARZ 4/87 Rn. 17ff., m.w.N.; Urt. v. 05.10.2005 – VIII ZR 127/05, WuM 2005, 779, juris Rn. 5). Die Darlegungs- und Beweislast liegt insoweit beim Vermieter (vgl. nur BGH, Urt. v. 23.09.2015 – VIII ZR 2015, NJW 2015, 3368, juris).
Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG schützt den Vermieter in seiner Freiheit, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen. Die Gerichte haben den Eigennutzungswunsch des Eigentümers grundsätzlich zu respektieren, insbesondere nicht das Recht, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters zu setzen. Das Eigentum in seinem durch Privatnützigkeit und grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand gekennzeichneten rechtlichen Gehalt gibt dem Eigentümer nicht nur das Recht, diesen zu veräußern oder aus seiner Vermietung Erträge zu erzielen, sondern auch – und insbesondere – die Freiheit, ihn selbst zu nutzen und sein Leben nach eigenen, selbstverantwortlich entwickelten Vorstellungen zu gestalten (vgl. st. Rspr. BVerfG, Beschl. v. 11.11.1993 – 1 BvR 696/93, NJW 1994, 309, [310], m.w.N., nach beck-online; BGH, Urt. v. 04.03.2015 – VIII ZR 166/14, in WuM 2015, 304, juris Rn. 14, m.w.N.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., BGB § 573 Rn. 43; BeckOK MietR/Siegmund, 10. Ed., Stand 01.12.2017, BGB § 573 Rn. 31, beck-online).
Zum Schutz des Mieters überprüft werden darf und muss der Erlangungswunsch aber auf seine Ernsthaftigkeit und darauf, ob er missbräuchlich geltend gemacht wird oder der Nutzungswunsch durch eine andere Wohnung des Vermieters befriedigt werden kann (BVerfG, NJW-RR 1991, 74; BeckRS 1993, 08397; NJW 1994, 309; NZM 1999, 659; jew. nach beck-online; BGH, Urt. v. 04.03.2015, a.a.O., juris Rn. 15). Das Bundesverfassungsgericht erkennt das Besitzrecht des Mieters wegen der Bedeutung der Wohnung als Mittelpunkt (auch) seiner privaten Existenz „zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persönlichkeit“ als Eigentum iSd Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG an (BVerfG, Beschl. v. 26.05.1993 – 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035, [2036], nach beck-online, m.w.N.). Wenngleich aus der Einbeziehung des Besitzrechts des Mieters in den Eigentumsschutz des Art. 14 GG im Konflikt der beiden verfassungsrechtlich geschützten Eigentumspositionen kein genereller Vorrang des Bestandsinteresses des Mieters folgt, so hat er hat aber einen Anspruch auf sorgfältige Überprüfung des Erlangungswunsches des Vermieters durch die Fachgerichte, insbesondere darauf, ob der Erlangungswunsch des Vermieters von ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen wird; seinen hiergegen erhobenen Einwänden ist in einer Weise nachzugehen, die der Bedeutung seines Bestandsinteresses entspricht. Da sich der Eigennutzungswunsch auf innere Tatsachen bezieht, etwaige Nutzungsabsichten von Personen aus dem privilegierten Personenkreis sich der Kenntnis des Mieters entziehen, kann er sich selbst dann auf ein einfaches Bestreiten beschränken, § 138 Abs. 4 ZPO, wenn sein Bestreiten auf Vermutungen beruht; das Gericht muss den vom Mieter vorgetragenen Gesichtspunkten bzw. Zweifeln nachgehen. Eine Ausnahme gilt nach § 138 ZPO nur, wenn die Vermutung aufs Geradewohl, d. h. „ins Blaue hinein“ abgegeben worden ist (BVerfG NJW 1990, 3259; NJW-RR 1995, 392; jew. nach beck-online; BGH, Urt. v. 04.03.2015, a.a.O., Rn. 15; BeckOK MietR/Siegmund, 10. Ed., Stand 01.12.2017, BGB § 573 Rn. 32ff, beck-online).
Nach diesen Maßstäben beanstandet der Kläger zu Recht, dass das Amtsgericht unter Missachtung der ständigen Rechtsprechung von Bundesverfassungsgericht und Bundesgerichtshof sowie im Widerspruch zu den Beweis(last)regeln der Zivilprozessordnung und des BGB seinen konkreten Einwänden nicht hinreichend nachgegangen ist und sich darauf beschränkt hat, den Kläger gemäß § 141 Abs. 3 ZPO (lediglich) anzuhören, nicht aber den erforderlichen Beweis durch Vernehmung der Ehefrau des Beklagten als Zeugin erhoben hat, obwohl der Kläger den Eigenbedarf – zudem unter Benennung sachlicher Gründe – von Anfang an bestritten hat. Das gilt im Übrigen auch für den – hier indes nicht gegebenen – umgekehrten Fall der Klageabweisung ohne dem Beweisantritt des Vermieters nachzugehen.
Nachdem die Vernehmung der Zeugin in zweiter Instanz nach- und die Anhörung des Beklagten nach § 141 Abs. 3 ZPO wiederholt werden mussten (vgl. BGH, Urt. v. 23.09.2015 – VIII ZR 297/14, WuM 2015, 677, nach juris Rn. 26), haben sich über den bisherigen Akteninhalt hinaus weitere Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches ergeben, die im Ergebnis dazu führen, dass die Kammer nicht mit der erforderlichen Gewissheit davon überzeugt ist, § 286 ZPO, dass der Ausspruch der Kündigung von dem ernsthaften und bestimmt verfolgten Wunsch getragen war, die vom Kläger und den Widerbeklagten zu 2) bis 4) bewohnte Wohnung selbst nutzen zu wollen.
Nach § 286 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhaltes der Verhandlungen und des Ergebnisses der Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten ist. Nach § 286 ZPO hat der Richter ohne Bindung an die Beweisregeln und nur seinem Gewissen unterworfen die Entscheidung zu treffen, ob er an sich mögliche Zweifel überwinden und sich von einem bestimmten Sachverhalt als wahr überzeugen kann. Das Gesetz setzt keine von allen Zweifeln freie Überzeugung voraus. Das Gericht darf keine unerfüllbaren Beweisanforderungen stellten und keine unumstößliche Gewissheit bei der Prüfung verlangen, ob eine Behauptung wahr und erwiesen ist. Vielmehr darf und muss sich der Richter in tatsächlich zweifelhaften Fällen mit einem für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit begnügen, der den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (vgl. BGH, Urt. v. 14.01.1993 – IX ZR 238/91, juris Rn. 16; Urt. v. 06.05.2015 VIII ZR 161/14, in WuM 2015, 412, juris Rn. 11).
Dieses Maß der Gewissheit vermochte die Kammer nicht zu gewinnen. Dem liegen folgende Feststellungen zugrunde:
Der Beklagte hat im Rahmen seiner persönlichen Anhörung zunächst den im Kündigungsschreiben und bereits vor dem Amtsgericht mitgeteilten Sachverhalt zum geltend gemachten Eigenbedarf weitgehend wortgleich wiederholt. Konkrete Nachfragen – von denen das Amtsgericht vollständig abgesehen hat – beantwortete der Beklagte indes eher widerwillig, wortkarg bzw. gar nicht.
Soweit der Beklagte sie beantwortete, ergaben sich Widersprüche zu seinen Darstellungen im Kündigungsschreiben, zu deren zusammenfassender Wiederholung zu Beginn seiner Anhörung im Termin und zu den Ausführungen der Zeugin, soweit sie sich auf konkrete Nachfragen beziehen.
So hat der Beklagte im Kündigungsschreiben unter anderem ausgeführt, dass der Bezirk Neukölln, in dem die an den Kläger vermietete Wohnung liegt – für ihn und seine Frau eine „besondere Bedeutung“ habe, weil hier ihr erster Wohnsitz in Berlin gelegen habe, sie besonders „die Lebendigkeit und die multikulturelle Vielfalt“ schätzen würden. Auf mehrfache Nachfragen zu seinen früheren Wohnverhältnissen in Berlin gab der Beklagte schließlich an, dass sich die von ihm und seiner Frau früher bewohnte 3-Zimmer-Wohnung während der 20-jährigen „Berliner Zeit“ in einem anderen Bezirk befand, dies ebenso wie die jetzt bewohnte Wohnung. Beide Wohnungen stehen in seinem Eigentum. Die Ehefrau des Beklagten, die Zeugin M., gab sodann auf Nachfrage zu den früheren und aktuellen Wohnverhältnissen in Berlin sogar an, dass beide Wohnungen sich in demselben Gebäude befanden und sie die größere gegen die kleinere Wohnung im Haus getauscht hätten; auch nach ihren Angaben liegen die Wohnungen nicht in Neukölln, wobei sie – ebenso wie der Beklagte – nicht angeben wollte, in welchem Bezirk.
Danach entbehrt die im Kündigungsschreiben dargestellte besondere Bindung des Beklagten und seiner Frau zum Bezirk Neukölln schon aufgrund tatsächlich gar nicht vorhandener, länger andauernder früherer Wohnerfahrungen der Grundlage. Ebenso verhält es sich mit der Angabe, dass der Beklagte und seine Frau die Lebendigkeit und multikulturelle Vielfalt im vom Kläger bewohnten Stadtteil besonders „schätzen“ würden. Schon der Akteninhalt begründet Zweifel daran, dass es sich dabei um Wertschätzung seitens des Beklagten und seiner Frau handelt. Im Vordergrund der Schilderungen des Beklagten stehen nach dem Akteninhalt die von ihm beanstandeten Zustände im Haus, die er – etwa ausweislich seiner vom Amtsgericht protokollierten Angaben im Rahmen seiner persönlichen Anhörung – auf die soziokulturell vielfältige Herkunft der Bewohner des Hauses zurückführt. So begründete er die Auswahl der Wohnung des Klägers für den geltend gemachten Eigenbedarf im Rahmen der persönlichen Anhörung unter anderem damit, dass es mit dem Kläger und seiner Familie die meisten Probleme im Haus gebe. Es gebe dort arabische Mieter, zu denen der Kläger gehöre und andere Nationen, wie etwa Mieter aus dem Kosovo und der Türkei. Zwischen diesen Gruppen gebe es massive Probleme. Seine Frau begründete in der Vernehmung ihre Weigerung anzugeben, in welchem Bezirk sich das Gebäude mit der früheren 3 – Zimmer- und jetzigen 1,5 – Zimmer – Wohnung befindet, spontan damit, dass sie in Gegenwart des Klägers nicht angeben wolle, wo sie war und wo sie hingehen wolle. Mit deutlicher emotionaler Beteiligung erläuterte sie, das läge an den Zuständen in dem Haus, in dem die andere Seite wohne. Ihr Mann habe dort mal kurz sein Auto abgestellt, danach sei eine Scheibe eingeschlagen gewesen. Die Zustände in dem Haus seien „katastrophal.“
Angesichts des Umstandes, dass die Zeugin andererseits ruhig und mit Zufriedenheit schilderte, dass sie und ihr Mann in Köln „gut aufgestellt“ seien nach der Rückkehr nach 20 Jahren Berufstätigkeit in Berlin, sie eine Parterrewohnung bewohne, gleich nebenan ihre Schwester habe, was sehr praktisch sei, ist es nicht plausibel, dass sie – ungeachtet der von ihr geschilderten, wohl dauerhaften gesundheitlichen Probleme – mit ihrem Mann nunmehr über längere Abschnitte des Jahres in Berlin an einem Ort wohnen möchte, den sie als „katastrophal“ einschätzt. Diese Herausforderung lässt sich – wie ausgeführt – auch nicht etwa damit begründen, dass der Beklagte und seine Frau sozusagen an frühere Erfahrungen anknüpfen würden, denn nach den auf Nachfrage mitgeteilten Angaben des Beklagten und seiner Frau können solche gerade nicht unterstellt werden. Das gilt selbst dann, wenn die Angabe im Kündigungsschreiben zugunsten des Beklagten so verstanden würde, dass eine andere erste – nach den mündlichen Angaben allenfalls kurzzeitig bewohnte – Wohnung in Berlin sich im Bezirk Neukölln befand. Da im Mittelpunkt der Schilderungen sowohl des Beklagten als auch der Zeugin die gemeinsame, in einem anderen Stadtbezirk gelegene 3-Zimmer-bzw. die jetzige 1,5.Zimmer-Wohnung stand, eine andere, frühere Wohnung von niemandem erwähnt wird, kann eine solche – unterstellt, es gab sie – jedenfalls keinen so nachhaltigen Eindruck hinterlassen haben, dass sie den hier gegenständlichen Eigennutzungswunsch auch nur beeinflusst hätte.
Da der Beklagte in seinem Kündigungsschreiben ausdrücklich an die früheren gemeinsamen Wohnerfahrungen in Neukölln zur Begründung des Wunsches anknüpft, die an den Kläger vermietete Wohnung nunmehr nutzen zu wollen, ist es wenig überzeugend, wenn er – nach erneuter Schilderung der aus seiner Sicht insbesondere auf den Kläger und seine Familie zurückzuführenden Probleme in dem Objekt – auf Nachfrage des Gerichts sodann versichert, dass seine Frau sich vorstellen könne, in dem Gebäude zu wohnen, dies ungeachtet dessen, dass sie gemeinsam über 20 Jahre in einem anderen Teil Berlins gewohnt haben.
Hinzu kommen weitere Unstimmigkeiten, die die Plausibilität eines ernsthaft verfolgten Eigennutzungswunsches bezogen auf die Wohnung des Klägers berühren:
So gab der Beklagte zunächst im Rahmen seiner zusammenhängenden Einlassungen zu Beginn der persönlichen Anhörung an, dass seine Aktivitäten in Berlin – nach dem Rückzug nach Köln auf Wunsch seiner Ehefrau im Jahr 2006 – seit 2014/2015 stark zugenommen hätten. Die gemeinsame Wohnung in Berlin hätten sie beibehalten, aber immer wieder überlegt, sie aufzugeben. Auf hartnäckige Nachfragen des Gerichts gab er schließlich an, dass sie die während der 20-jährigen Berufstätigkeit in Berlin bewohnte 3-Zimmer-Wohnung ca. 2012 aufgegeben hätten. Vor dem Amtsgericht hat er allerdings – ausweislich des Protokolls – geäußert, seit der Rückkehr nach Köln im Jahr 2006 in Berlin „eine etwa 40 m2 kleine Wohnung aus dem eigenen Bestand“ zu nutzen. Auf Vorhalt des Klägervertreters äußerte er nur, dass er meine, damals im Termin vor dem Amtsgericht dasselbe gesagt zu haben; ob das 2012 oder 2013 gewesen sei, halte er nicht für erheblich.
Die Diskrepanz seiner Angaben (2006 – 2012/2013) ist jedoch deutlich größer und weit reichender. Wenn der Beklagte – wiederum nur auf mehrfache Nachfragen – mitteilt, dass etwa in 2015/2016 die Unzulänglichkeiten der kleinen Wohnung dazu geführt hätten, dass er mit seiner Frau besprochen habe, dass sie wieder eine größere Wohnung in Berlin bewohnen wollen, so stellt sich diese Angabe mit Blick darauf, dass die 20 Jahre gemeinsam bewohnte 3-Zimmer-Wohnung – nicht wie vor dem Amtsgericht dargestellt – bereits mit dem Umzug nach Berlin im Jahr 2006 aufgegeben, sondern erst 2012 oder 2013 im Hause gegen eine kleinere Wohnung getauscht wurde, auch deshalb anders dar, weil die Aufgabe der gemeinsamen Wohnung in einem deutlich engeren zeitlichen Zusammenhang zu der angegebenen, die Kündigung begründenden Zunahme der geschäftlichen Tätigkeit des Beklagten in Berlin seit 2014 steht. Letztere dürfte nach der Lebenserfahrung auch nicht zufällig und plötzlich eingetreten sein, sondern auf einem vorhergehend gefassten entsprechenden Entschluss beruhen. Es überzeugt nicht, dass die größere Wohnung über mehr als 6 Jahre beibehalten, dann aber ausgerechnet zu einer Zeit aufgegeben wird, als sich die Zunahme der geschäftlichen Tätigkeit des Beklagten in Berlin jedenfalls abzeichnete.
Die Kündigung wegen Eigenbedarfs wurde zudem nicht in einem unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit der argumentativ zusätzlich herangezogenen Gründung der GmbH im Januar/Februar 2016 ausgesprochen, die – nach den Angaben des Beklagten – dazu geführt haben soll, dass sich der Eigennutzungswunsch bezogen auf die Wohnung des Klägers „verdichtet“ hat, sondern im September 2016, nachdem die vom Kläger erhobene Klage auf Instandsetzung beim Amtsgericht anhängig war. Gerade seit dieser Zeit hielt sich die Ehefrau des Beklagten allerdings – anders als zuvor – kaum noch in Berlin auf, dies, weil sie „gesundheitlich etwas Pech“ hatte. Es überrascht, wenn sich die Zeugin ungeachtet der nach ihren Schilderungen angenehmen Verhältnisse „zu Hause“ in Köln und der Unsicherheiten ihrer gesundheitlichen Situation entschließt, die Herausforderung anzunehmen, in ein Haus in Neukölln mit „katastrophalen Zuständen“ zu ziehen.
Soweit sie auf entsprechende Nachfrage relativierend einwendet, dass dort ja auch nette Leute wohnen würden, überzeugt das schon deshalb nicht, weil sie – wiederum auf Nachfrage – einräumen musste, diese nicht persönlich zu kennen, sondern vom Telefon.
Die Glaubhaftigkeit der Einlassungen der Zeugin leidet zudem darunter, dass sie mit einem gewissen Eifer die Angaben zu den räumlichen Unzulänglichkeiten der Ausübung der gewerblichen Tätigkeit des Beklagten im Kündigungsschreiben wiederholt, sich andererseits aber – so etwa auf konkreten Vorhalt des Klägervertreters – ergibt, dass es sich um Angaben handelt, die zu keiner Zeit ihrer persönlichen Wahrnehmung unterlagen, weil sie – wie in anderem Zusammenhang angegeben – gar nicht am Ort des Geschehens in Berlin war.
Auch über die konkrete Nutzung der Wohnung äußerte die Zeugin Vorstellungen, die einerseits vage blieben bzw. bezüglich von ihr genannter unverzichtbarer Punkte andererseits gar nicht realisierbar sind. Zu Beginn ihrer Vernehmung begründete die Zeugin im Zusammenhang mit der aktuellen Wohnung in Berlin detailreich, weshalb sie ein eigenes Schlafzimmer brauche und ihr Mann ein Büro, weil es einfach zu eng sei, wenn man – wie ihr Mann – so viele Schriftsachen habe. An anderer Stelle rückte in den Vordergrund, dass ihr Mann einen Ort brauche, um mit Geschäftspartnern Gespräche zu führen. In wieder anderem Zusammenhang brauchte die Zeugin zwei eigene Zimmer für Besuche ihrer Tochter und von Bekannten, wenn diese nach Berlin kämen; sie sollten nicht im Hotel wohnen. Nachdem der Klägervertreter im späteren Verlauf der Vernehmung den Umstand ansprach, dass die Wohnung – die Angaben der Zeugin zugrunde gelegt – deutlich größer sein müsste, wies diese ihn darauf hin, dass ihr Mann ja überwiegend vor Ort arbeite, wenn er dann ein Arbeitszimmer habe, dies völlig ausreiche, sie auch die Möglichkeit haben müsse, ihre Tochter und – nunmehr – auch ihre Schwester zu empfangen. Sie habe im Übrigen das Recht, in ihrem Eigentum zu wohnen, es zu nutzen und dafür zu sorgen, dass es nicht kaputt gehe.
Letzteres ist zweifelsfrei richtig, im Zusammenhang mit der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Eigenbedarfs allerdings nur, wenn ein ernsthafter Eigennutzungswunsch bezogen auf die den Gegenstand der Kündigung bildende Wohnung tatsächlich besteht und nicht andere Motive deren Ausspruch zugrunde liegen. Diese Überzeugung vermochte die Kammer – wie ausgeführt – aus den vorstehenden Gründen gerade nicht zu gewinnen.
d) Da das Mietverhältnis zwischen dem Kläger und dem Beklagten nicht beendet ist, besteht auch gegen die Widerbeklagten zu 2) bis 4) kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der hier gegenständlichen Wohnung; die Voraussetzungen des § 546 Abs. 2 BGB liegen nicht vor.
2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus 708 Nr. 10, 711 ZPO.
3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage des Gesetzes, seiner Materialien und höchstrichterlich bereits entwickelter Maßstäbe.
