AG Schöneberg – Az.: 16 C 246/20 – Urteil vom 13.04.2021
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
5. Der Streitwert wird auf 637,29 Euro festgesetzt.
Tatbestand:
Die Klägerin macht aus abgetretenem Recht des Wohnraummieters M. P. gegenüber der beklagten Vermieterin Ansprüche auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete für die Monate Dezember 2019 bis März 2020 wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung geltend.
Die Klägerin ist beim Kammergericht Berlin unter dem Aktenzeichen 7525 G 1 KG (21/16) als Rechtsdienstleister registriert.
Zwischen der Beklagten und dem Wohnraummieter Herr M. P. besteht seit dem 16.03.2019 ein Mietverhältnis über eine 39,43 m2 große Wohnung in der W. Straße, B., SFL 1. OG links. Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete beträgt 660,00 Euro, entsprechend 16,74 Euro/m2.
In dem Mietvertrag vereinbarten die Parteien unter Ziffer 7 Folgendes:
„Die Abtretung von Ansprüchen aus den §§ 556d BGB bis § 556g ist unzulässig. Das Abtretungsverbot gilt für beide Parteien“.
Die Klägerin betreibt die Internetseite „…“
Dort durchlief der Mieter eine „Registrierungsstrecke“, an dessen Ende er zunächst den Allgemeinen Geschäftsbedingungen durch das Setzen eines Häckchens zustimmte und durch Klicken eines Buttons der Klägerin den Auftrag in Gestalt einer Geschäftsbesorgung verbindlich erteilte (zu den Einzelheiten wird auf die AGB Bl. 16 d.A. verwiesen).
Der Mieter erteilte der Klägerin damit den Auftrag zur Geltendmachung und Durchsetzung seiner Forderungen und etwaiger Feststellungsbegehren im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sog. Mietpreisbremse, insbesondere seines Auskunftsanspruchs, seines Anspruchs auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, seines Anspruchs auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt, seines Anspruchs auf (Teil-)rückzahlung bzw. (Teil-)freigabe der Mietkaution und seines Anspruchs auf Freistellung von den anfallenden RVG-Kosten sowie ggf. weiterer Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung seiner Miete (zu den Einzelheiten wird auf die AGB, Bl. 15 d.A. verwiesen).
Darüber hinaus unterzeichnete der Mieter am 18.11.19 eine gesonderte Abtretungsurkunde/ Abtretungsbestätigung bzw. Vollmachtsurkunde, welche der Klägerin per E-Mail am 21.11.19 zuging (zu den Einzelheiten wird auf die Abtretungsurkunde, Bl. 14 d.A., verwiesen).
In den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin heißt es, dass der Mieter durch Klicken des Buttons, spätestens aber durch Zusendung der Abtretungsbestätigung ein Angebot zum Abschluss eines entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrages sowie zur (treuhänderischen und unwiderruflichen) Abtretung der Ansprüche macht (zu den Einzelheiten wird auf die AGB Bl. 16 d.A. verwiesen).
Für die Beauftragung der Klägerin durch den Mieter fiel eine Vergütung an; diese betrug ein Drittel der durch den Mieter ersparten Jahresmiete sowie, sobald die Klägerin dem Vermieter eine Mahnung schickt, eine Vergütung in der Höhe, wie sie einem Rechtsanwalt nach den Vorschriften des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes zustehen würde. Leistet der Vermieter „pflichtwidrig“ nicht, so sehen die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin vor, dass der Mieter den Freistellungsanspruch für die bei der Klägerin angefallenen RVG-Gebühren an diese an Erfüllungs statt abtritt und die Klägerin dann versucht, sie gegenüber der Vermieterin durchzusetzen (zu den Einzelheiten wird auf die AGB Bl. 16 d.A. verwiesen).
Im Rahmen des von dem Mieter erteilten Auftrages trat die Klägerin zunächst außergerichtlich an die Beklagte heran. Mit Schreiben vom 27.11.2019 rügte die Klägerin – unter Berufung auf die vorgenannte Beauftragung und Abtretung – gegenüber der Beklagten einen Verstoß gegen die Vorschriften der sog. Mietpreisbremse, in dem sie angab, dass die Nettokaltmiete zu Beginn des Mietverhältnisses die zulässige Höchstmiete von 469,99 Euro um 190,01 Euro monatlich, somit um 40,43%, überschritten habe.
Die Klägerin verlangte mit diesem Schreiben unter Fristsetzung bis zum 11.12.2019 Auskunft über Tatsachen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich waren; außerdem wies die Klägerin die Beklagte darauf hin, dass der Mieter die Mieten weiter unter Vorbehalt zahle, die Klägerin jedoch Rückerstattung der künftig gezahlten Mieten verlangen würde, soweit diese jeweils die zulässige Höchstmiete übersteigen. Überdies forderte die Klägerin Herausgabe der anteiligen Mietkaution.
Dem trat die Beklagte mit anwaltlichem Schreiben vom 20.12.2019 entgegen.
Wegen des genauen Inhalts vorbezeichneter Schreiben wird auf diese Bezug genommen (Bl. 34 d.A.)
Mit der am 26.01.2021 zugestellten Klage begehrt die Klägerin für die Monate Dezember 2019 bis einschließlich März 2020 die Rückzahlung von jeweils 67,00 Euro überzahlter Miete (insgesamt 268,00 Euro nebst Zinsen) mit der – vom vorgenannten Schreiben abweichenden – Begründung, die zulässige Höchstmiete belaufe sich auf 593,00 Euro monatlich.
Die Klägerin beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 268,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 369,29 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie beruft sich auf das mietvertraglich vereinbarte Abtretungsverbot und sieht die Klägerin insgesamt als nicht aktivlegitimiert an. Darüber hinaus tritt die Beklagte der Spanneneinordnung entgegen und trägt vor, die zulässige Miete nach § 556d Abs. 1 BGB betrage jedenfalls 617,20 Euro monatlich. In Verzug habe sie – die Beklagte – sich nicht befunden. RVG-Gebühren, die hätten abgetreten werden können, seien überhaupt nicht entstanden.
Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
I.
Der Klägerin steht gegen die Beklagte unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf Zahlung überzahlter Miete für die Monate Dezember 2019 bis März 2020 nebst Zinsen zu. Die Klägerin ist nicht aktivlegitimiert.
II.
1. Die Klägerin macht vorliegend einen Anspruch des Mieters aus abgetretenem Recht auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete nach § 398 BGB i.V.m. §§ 556g Abs. 1 S. 3, 812 Abs. 1 S. 1 Var. 1 BGB geltend.
Ob dem Mieter selbst ein Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete gegen die Beklagte gem. §§ 556d ff, 812 BGB zusteht, kann dahinstehen.
Jedenfalls ist die Klägerin nicht Forderungsinhaberin geworden. Der Mieter (M. P.) konnte seine Ansprüche auf Rückzahlung etwaig überzahlter Miete nicht wirksam an die Klägerin abtreten. Einer Abtretung steht das mietvertraglich vereinbarte Abtretungsverbot in Ziffer 7 der Vertragsbedingungen des streitigen Mietvertrages entgegen, § 399 Var. 2 BGB. Demnach ist es für beide am Mietverhältnis beteiligten Parteien unzulässig, die Ansprüche aus den § 556d BGB und § 556g BGB abzutreten.
An der Wirksamkeit dieses Abtretungsverbots bestehen keine rechtlichen Bedenken.
Insbesondere ist das mietvertraglich vereinbarte Abtretungsverbot nicht wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben nach §§ 307 Abs. 1, 242 BGB unwirksam.
Ein Abtretungsausschluss ist grundsätzlich als unbedenklich anzusehen; allerdings hängt die abschließende Beurteilung über die Wirksamkeit eines Abtretungsverbots von einer Abwägung der Interessen des Verwenders und der anderen Vertragspartei ab. Fehlt ein schützenswertes Interesse des Verwenders an einem Abtretungsausschluss ganz oder stehen dem Interesse überwiegende Interessen der anderen Vertragspartei entgegen, ist der Abtretungsausschluss gem. § 307 Abs. 1 BGB unwirksam (st. Rspr. d. BGH, Urt. v. 13.07.2006 – VII ZR 51/05).
Für das Abwägen der einander gegenüberstehenden Interessen sind ein generalisierender, überindividueller Prüfungsmaßstab und eine typisierende Betrachtungsweise zugrunde zu legen; es kommt nicht auf die speziellen Umstände des Einzelfalls an, sondern darauf, wie die Klausel unter Berücksichtigung aller nicht fernliegender Fallgestaltungen verwendet werden kann (BGH, Urt. v. 17.04.2012 – X ZR 76/11). Ein schützenswertes Interesse des Verwenders besteht darüber hinaus regelmäßig hinsichtlich des Ausschlusses der Abtretbarkeit von Hauptleistungspflichten.
Dem Verwender von Allgemeinen Geschäftsbedingungen darf nicht verwehrt bleiben, durch die Vereinbarung eines Verbots der Abtretungsmöglichkeit die Vertragsabwicklung übersichtlich zu gestalten und damit zu verhindern, dass ihm eine im Voraus nicht überschaubare Vielzahl von Gläubigern entgegentritt (BGH, Urt. v. 15.06.1989 – VII ZR 205/88).
Unter Zugrundelegung vorgenannter Maßstäbe ist das vereinbarte Abtretungsverbot nicht zu beanstanden.
So ist zunächst festzustellen, dass das durch die Klägerin geltend gemachte Rückzahlungsverlangen zu viel gezahlter Miete gem. § 556 g Abs. 1 S. 3 BGB die Hauptleistungspflicht des Mieters gem. § 535 Abs. 2 BGB betrifft.
Ferner ist Folgendes zu beachten:
a. Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter wird der Mieter durch den Abtretungsausschluss nicht unangemessen benachteiligt. Insbesondere erschöpft sich das Interesse der Vermieterin nicht in dem Umstand, keinem ebenbürtigen Gläubiger gegenüber zu stehen. Im Gegenteil hat die Vermieterin ein Interesse an der Erhaltung des Vorteils, nur mit ihrem Vertragspartner verhandeln zu müssen. Das Abtretungsverbot schützt die berechtigten Interessen beider Vertragsparteien an Klarheit und Übersichtlichkeit der Vertragsabwicklung.
Dem steht entgegen der Auffassung der Klägerin auch nicht entgegen, dass die Beklagte Vermieterin einer Vielzahl von Wohnimmobilien ist. Denn auch ihr kann das Interesse nicht abgesprochen werden, in Kenntnis darüber zu sein, mit wem sie ein Vertragsverhältnis eingeht und wen sie im Streitfall als Gläubiger oder Schuldner vor sich hat. Dieses Interesse spiegelt sich insbesondere im regelmäßigen Bewerbungsverfahren eines Mieters für eine Wohnung wieder.
Die Vermieterin ist nicht gehalten, mit einem beliebigen Wohnungsbewerber vertraglich zu kontrahieren, sondern ist in der Wahl ihres Vertragspartners frei; dies ist Ausdruck der dem Zivilrecht immanenten Privatautonomie.
Dann aber darf auch derjenigen Vermieterin, die eine Vielzahl von Wohnimmobilien vermietet, nicht alleine aufgrund dieser Tatsache das Interesse daran abgesprochen werden, die Vertragsabwicklung klar und übersichtlich zu gestalten und nicht mit einer Vielzahl von Neugläubigern in Konflikt geraten zu wollen.
Darüber hinaus stellt gerade bei Wohnraummietverhältnissen der Mieter den geeignetsten Gegner dar, der den streitigen Wohnraum kennt und damit am besten beurteilen kann.
Darüber hinaus sprechen für die Zulässigkeit des Abtretungsverbots auch prozessrechtliche Gründe. Denn tritt der Mieter seine Ansprüche an Dritte wirksam ab, kann er in seinem eigenen Verfahren als Zeuge auftreten. Er erhält dadurch die Möglichkeit, in seinem eigenen Prozess als Zeuge gehört und gewertet zu werden und kann dadurch – als Beweismittel – die Beweissituation beeinflussen. Dies könnte er als Kläger nicht, bzw. lediglich im Rahmen der Parteivernehmung nach §§ 445 ff. ZPO.
Die Vermieterin wird somit einem zusätzlichen Angriffsmittel ausgesetzt, dem sie nichts bzw. nur eingeschränkt etwas entgegensetzen kann und wird somit in ihrer Beweisführung benachteiligt.
Das Abtretungsverbot wahrt somit auch die Waffengleichheit im Prozess (BGH, Beschluss vom 12.10.2011 – IV ZR 163/10).
b. Dem überwiegt auch kein erhebliches Interesse des Mieters.
Ein berechtigtes Interesse des Mieters, seine Ansprüche frei abtreten zu können, ist nicht gegeben.
Auch rechtfertigt eine etwaige Annahme der Abhängigkeit des Mieters und dessen fehlende Rechtserfahrung keine Abtretung der Ansprüche an Dritte. Entgegen der Meinung der Klägerin ist ein Abhängigkeitsverhältnis des Mieters nicht ohne Weiteres erkennbar. Vielmehr entstehen durch das Mietverhältnis gegenseitige Rechte und Pflichten. Darüber hinaus darf auch nicht außer Acht gelassen werden, dass das streitige Abtretungsverbot ein beiderseitiges Abtretungsverbot darstellt, so dass auch der Vermieterin die Möglichkeit vorenthalten bleibt, ihre Ansprüche an Dritte abzutreten.
Dem Mieter bleibt es darüber hinaus unbenommen, seine Ansprüche selbst geltend zu machen. Sofern der Mieter eine Rechtsberatung wünscht und sucht, auf die er unter Umständen aufgrund eigener Rechtsunerfahrenheit auch angewiesen sein mag, ist er im Rahmen des Abtretungsverbotes nicht daran gehindert, sich diese zu besorgen, anwaltlichen Rat einzuholen und sich vor Gericht vertreten zu lassen.
Die Auffassung der Klägerin, dem Mieter würde durch das Abtretungsverbot sein Anspruch auf effektiven Rechtsschutz gemäß Art. 19 Abs. 4 GG genommen, ist somit verfehlt. Richtig ist, dass es dem Mieter selbst überlassen bleiben soll, wie er letztlich zu seinem Recht gelangt. Es ist dafür aber nicht erforderlich, dass er seine Ansprüche an einen dem Vermieter unbekannten Dritten abtritt. Es darf ihm vielmehr zugemutet werden, sich an die gegenseitigen, vertraglichen Abreden mit seiner Vermieterin zu halten und im Rahmen dessen seine Rechte – ohne eine ins Gewicht fallende Benachteiligung seiner Interessen – durchzusetzen (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urt. v. 24.11.20 – 11 C 108/20). Die Abtretung der Ansprüche mag für den Mieter aus Kostengründen komfortabel sein, einen legitimen Grund, hieraus ein Abtretungsverbot herzuleiten, stellt dieser Umstand indes nicht dar. Kostenrisiken können keinen Grund darstellen, der Anlass dafür bietet, in die Privatautonomie und vertragliche Gestaltungsfreiheit einzugreifen.
c. Letztlich ist das Abtretungsverbot auch nicht rechtsmissbräuchlich. Ein Rechtsmissbrauch kommt nur in Betracht, wenn sich die Vermieterin auf ein Abtretungsverbot beruft, obwohl es nicht von einem beachtlichen, im Zweckbereich der Bestimmung liegenden Interesse gedeckt wird, was bei einem spezifisch die Ansprüche aus §§ 556d und 556g BGB betreffenden Abtretungsverbot offensichtlich nicht der Fall ist (BGH, Beschluss vom 12.10.2011 – IV ZR 163/10).
Das Abtretungsverbot ist mithin wirksam. Es ist weder ersichtlich, dass ein schützenswertes Interesse der Beklagten an dem Abtretungsverbot nicht besteht, noch dass die berechtigten Belange des Mieters an der freien Abtretbarkeit vertraglicher Ansprüche das entgegenstehende Interesse der Vermieterin überwiegen. Da der Mieter die Ansprüche mithin nicht wirksam an die Klägerin abgetreten hat, steht dieser gegen die Beklagte kein Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete für die Monate Dezember 2019, Januar 2020, Februar 2020 und März 2020 zu.
Dass die Klägerin die Ansprüche für den Mieter geltend macht, ist weder dargetan noch sonst ersichtlich.
2. Der mit Ziffer 2 des Klageantrages geltend gemachte Anspruch auf Erstattung der außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 329,29 Euro teilt das rechtliche Schicksal des Klageantrages zu Ziffer 1. Er ist somit infolge unwirksamer Abtretung gleichfalls unbegründet.
Die Klägerin stützt den abgetretenen Schadensersatzanspruch gem. § 280 Abs. 1 BGB auf eine Pflichtverletzung wegen Verstoßes gegen § 556g Abs. 3 BGB. Auch dies fällt in den Anwendungsbereich des vertraglichen Abtretungsverbots, so dass auch dieser Anspruch nicht wirksam abgetreten werden konnte.
Nichts anderes ergibt sich bei einer Verzugshaftung gem. §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB infolge der durch die Klägerin aus abgetretenem Recht des Mieters vorgenommenen Rüge gegenüber der Vermieterin, §§ 556g Abs. 2 S. 1, 556d BGB. Auch dies ist vom Anwendungsbereich des vertraglichen Abtretungsverbots umfasst.
III.
Der Streitwert beträgt 637,29 Euro.
IV.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
V.
Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
