AG Gelsenkirchen – Az.: 204 C 184/17 – Urteil vom 23.07.2018
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung i. H. v. 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Kläger, 84 und 78 Jahre alt, sind die Schwiegereltern des Beklagten zu 3) und die Großeltern des Beklagten zu 1) ,23 Jahre alt, und des Beklagten zu 2) ,20 Jahre alt. Sie verlangen von den Beklagten für die Nutzung der Wohnung im Hause …straße 1a in H. für die Zeit von Oktober 2017 bis Januar 2018 die Zahlung eines erhöhten Nutzungsentgeltes sowie die Räumung und Herausgabe der genannten Immobilie.
Die Kläger waren Eigentümer der bebauten Grundstücke …straße 1a und 3 in H. Mit notariellem Übertragungsvertrag vom 21.07.2005 übertrugen sie das Eigentum an den Grundstücken auf ihre Tochter U., der Ehefrau des Beklagten zu 3) und Mutter der Beklagten zu 1) und zu 2). Gemäß § 4 des Vertrages behielten sich die Kläger auf ihre Lebensdauer das unentgeltliche Nießbrauchsrecht an sämtlichen übertragenen Grundstücken vor. Dies umschloss die Berechtigung, sämtlichen Nutzen aus dem Grundbesitz zu ziehen sowie die Verpflichtung, sämtliche auf ihm ruhenden privaten und öffentlichen Lasten einschließlich der außerordentlichen öffentlichen Lasten zu tragen. In § 5 des Vertrages verpflichtete sich die Tochter, das Eigentum an den Grundstücken auf ihre Kinder, den Beklagten zu 1) und zu 2), zu übertragen, wobei der Anspruch erst mit dem Tode der Tochter fällig werden sollte. Die Tochter verstarb am …. In der Folgezeit sind die Beklagten zu 1) und zu 2) Eigentümer der Immobilien geworden. Sie und der Beklagte zu 3) bewohnen das Objekt …straße 1a.
Bereits vor Abschluss des Übertragungsvertrages bewohnte die Tochter der Kläger mit dem Beklagten zu 3) zunächst die Dachgeschosswohnung im Hause …straße 3. Es wurde eine Gegenleistung gezahlt, deren Höhe nicht vorgetragen wurde. Später zogen die Tochter und der Beklagte zu 3) mit ihren Kindern in die Erdgeschoßwohnung …straße 3. Als Gegenleistung wurde ein Betrag von 212,50 € monatlich bezahlt. Nach Trennung der Kläger, die bis dahin das Objekt …straße 1a bewohnt hatten, wurde ein Wohnungstausch vollzogen. Die Klägerin zu 2) zog zurück in die Erdgeschoßwohnung der …straße 3, die Tochter der Kläger zog mit ihrer Familie in die Wohnung der …straße 1a. An der Gegenleistung änderte sich nichts.
Der Beklagte zu 3) zahlte auch nach dem Tod seiner Ehefrau monatlich 212,50 € an die Kläger weiter und bezeichnete diese Zahlungen als Miete. Nachdem er zunächst seit November 2012 keine Zahlungen geleistet hatte, ließen die Kläger den Beklagten zu 3) über den …Verein H. e.V. mit Schreiben vom 08.03.2013 aufzufordern, die Zahlungen wieder aufzunehmen und die Rückstände bis zum 20.03.2013 zu begleichen. Die ausstehenden Zahlungen wurden als Mietrückstände bezeichnet. Weitere Zahlungen, etwa auf Nebenkosten, leistet der Beklagte zu 3) nicht. Die Kläger tragen weiterhin die Kosten der Grundbesitzung, namentlich Grundbesitzabgaben, Versicherungskosten und Wasserkosten.
Mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom … sprachen die Kläger den Beklagten die fristlose Kündigung des Nutzungsverhältnisses über das Wohnobjekt …straße 1a aus und begründeten dies mit der Weigerung der Beklagten, eine angemessene Nutzungsausfallentschädigung zu zahlen.
Die Kläger meinen, zwischen Ihnen und den Beklagten gebe es keinen Vertrag über die entgeltliche Überlassung von Wohnraum. Ein Mietvertrag über das Wohnobjekt …straße 1a in H. sei zwischen ihnen weder ausdrücklich noch konkludent zustande gekommen. Nur mit der verstorbenen Tochter habe es eine Einigung über die Wohnnutzung gegeben. Die Beklagten hätte nur eine sehr geringe Nutzungsentschädigung bezahlt. Sie, die Kläger, sein pflegebedürftig und würden Geld benötigen, welches durch die Vermietung der Wohnung zu erwirtschaften sei. In einen Teil der Wohnung …straße 1a solle eine Pflegerin einziehen. Das Verhältnis zu den Beklagten sei zerrüttet. Weder die Enkel noch der Schwiegersohn würden grüßen. Es bestehe kein Kontakt und keine emotionale Bindung. Mit der Klage begehren die Kläger von allen 3 Beklagten aufgrund ihres Nießbrauchsrechts die Zahlung einer „Quasimiete“ i.H.v. 4,95 € pro Quadratmeter x 120 m² = 594,00 € monatlich zzgl. 35,00 € pro Garage x 2 Garagen = 70,00 €, insgesamt 664,00 € monatlich, was für den Zeitraum von Oktober 2017 bis Dezember 2017 einen Betrag von 1.992,00 € und für Januar 2018 weitere 664,00 € ausmacht. Sie meinen ferner, die Kündigung sei wegen Nichtzahlung einer angemessenen „Quasimiete“ begründet.
Die Kläger beantragen,
1)
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie als Gesamtgläubiger 1.992,00 € zuzüglich Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 664,00 € seit dem 01.11.2017 und 01.12.2017 sowie seit dem 01.01.2018 zuzüglich vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten i.H.v. 309,40 € zu zahlen,
2)
die Beklagten weiter als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger einen weiteren Betrag i.H.v. 664,00 € zuzüglich Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.02.2018 zu zahlen,
3)
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die gesamte Immobilie einschließlich sämtlicher Anbauten mit der postalischen Bezeichnung …straße 1a, H., zu räumen und ordnungsgemäß geräumt sowie unter Herausgabe sämtlicher Schlüssel an die Kläger zu übergeben.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten meinen, es läge ein Mietverhältnis über das Wohnobjekt zwischen den Klägern und dem Beklagten zu 3) vor. Dafür spreche die gesamte Vorgeschichte sowie das Schreiben des …Vereins vom 08.03.2013. Sie meinen, in der Sache würden die Kläger eine Mieterhöhung verlangen. Diese sei rechtswidrig, weil kein Mieterhöhungsverfahren durchgeführt worden sei. Die geforderte Miete von 4,95 € pro Quadratmeter sei auch zu hoch, denn sie liege über dem Mittelwert des einschlägigen Mietspiegels für Gebäude der Klasse I C. Zudem weise die Wohnung einer Reihe von Mängeln auf, die die Beklagten im Einzelnen weiter darlegen.
Zur ergänzenden Darstellung des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist das angerufene Amtsgericht Gelsenkirchen trotz des über 5.000,00 € liegenden Streitwerts sachlich zuständig. Denn die Parteien streiten – wie noch ausgeführt werden wird – materiell-rechtlich über ein Mietverhältnis über Wohnraum, so dass sich die Zuständigkeit des Amtsgerichts aus gemäß § 23 Nr. 2a GVG ergibt. Die Beklagten haben, nach dem die Kläger ihre Sachanträge gestellt hatten, sich darüber hinaus in der mündlichen Verhandlung vom … auch rügelos zur Hauptsache eingelassen, so dass auch hierüber gem. § 39 S. 1 ZPO die Zuständigkeit des Amtsgerichts begründet worden ist.
An den mit Verfügung vom 20.05.2018 erteilten Hinweisen hält das Gericht deshalb aufgrund neuer Sachlage, neuen Parteivortrages und neuer Bewertung der Rechtslage nicht fest. Daher kommt auch eine Verweisung an das Landgericht …, wie von den Klägern mit Schriftsatz vom 12.07.2018 noch einmal beantragt, nicht in Betracht.
Die Klage nicht begründet.
Die Kläger haben gegen den Beklagten zu 3) keinen Anspruch auf Zahlung des Betrages von 594,00,00 € monatlich für die Nutzung in des Wohnraums im Mietobjekt Verbindungsstraße 1a sowie von weiteren 70,00 € für die Nutzung von 2 Garagen gem. § 535 Abs. 2 BGB. Denn zwischen den Klägern und dem Beklagten zu 3) besteht ein Wohnraummietvertrag über die Wohnung …straße 1a in H. Nach diesem Vertrag schuldet der Beklagte zu 3) die Zahlung einer monatlichen Miete Brutto-Inklusivmiete von 212,50 €. Ein Entgelt für die Nutzung von 2 Garagen ist nicht vereinbart. An diese Miete sind die Kläger gebunden, weil gem. § 557 Abs. 1 BGB eine erhöhte Miete nur aufgrund einer Vereinbarung zwischen den Parteien geschuldet ist. Eine derartige Vereinbarung gibt es nicht. Die Kläger können die Mieterhöhung auch nicht nach den §§ 558 bis 560 BGB verlangen, weil die Voraussetzungen des dort geregelten Mieterhöhungsverfahrens nicht vorliegen.
Zwischen den Klägern und dem Beklagten zu 3) besteht ein Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung. Ursprünglich bestand zwischen den Klägern und ihrer verstorbenen Tochter, Frau U., ein Vertrag über die Benutzung einer Wohnung der Kläger. Es kann dahingestellt bleiben, ob dieser Vertrag seinerzeit ausdrücklich oder durch konkludentes Handeln zu Stande kam. Er betraf zunächst die Nutzung einer Dachgeschosswohnung im Haus …straße 3, sodann die Nutzung der Erdgeschosswohnung im Hause …straße 3 und schließlich die Nutzung der Wohnung im Haus …straße 1a. Bei der Rechtsbeziehung zwischen den Klägern und ihrer verstorbenen Tochter handelte es sich nicht lediglich um eine familiäre oder sonst gesellschaftliche Bindung im Rahmen eines reinen Gefälligkeitsverhältnisses, sondern um ein Vertragsrechtsverhältnis im Sinne des Schuldrechts. Denn bei der Überlassung von Wohnraum handelt es sich um eine Angelegenheit von großer wirtschaftlicher, sozialer und persönlicher Bedeutung, die den Lebensmittelpunkt der Beteiligten unmittelbar betrifft und deshalb aus einem reinen Gefälligkeitsverhältnis herausgehoben ist und vertragsrechtliche Qualität hat. Außerdem spricht auch die Tatsache, dass für die Nutzung stets ein Entgelt an die Kläger gezahlt worden ist dafür, dass tatsächlich ein schuldrechtlicher Vertrag zwischen den Klägern und der verstorbene Tochter bestanden hat. In dieses Vertragsrechtsverhältnis ist mit dem Tod der Tochter der Beklagte zu 3) eingerückt. Dies ergibt sich aus der praktischen Handhabung der Parteien, wonach der Wohnraum zu den gleichen Konditionen nunmehr an den Beklagten zu 3) überlassen wurde.
Bei diesem Rechtsverhältnis handelt es sich um einen Mietvertrag über Wohnraum und nicht etwa um einen durch das familiäre Verwandtschaftsverhältnis oder das Nießbrauchsrecht der Kläger geprägten Nutzungsvertrag eigener Art. Die Schuldrechtsverhältnisse des bürgerlichen Rechts sind typisiert. Für die entgeltliche Überlassung von Wohnraum sieht das Gesetz in §§ 535 ff., 549 ff. BGB den Wohnraummietvertrag vor. Es besteht gar keine Notwendigkeit, für Schuldverhältnisse dieser Art ein hiervon abweichendes andersartiges Vertragsverhältnis sui generis zu kreieren. Für die entgeltliche Überlassung von Wohnraum müssen sich die Vertragsparteien des Wohnraummietvertrages bedienen und dessen gesetzlichen Regelungen unterworfen.
Die von dem Beklagten zu 3) gemäß § 535 Abs. 2 BGB zu zahlende Miete beträgt 212,50 € monatlich als so genannte Inklusivmiete. Dies ergibt sich ebenfalls aus der jahrelangen praktischen Handhabung sowie der Rechtsüberzeugung der handelnden Personen, dass es sich hierbei um die geschuldete Gegenleistung für die Überlassung des Wohnraumes handeln sollte. Eine erhöhte Miete setzt eine Vereinbarung zwischen den Parteien gem. § 557 Abs. 1 BGB voraus. Diese Vereinbarung gibt es nicht. Der Beklagte zu 3) ist auch nicht verpflichtet, gem. §§ 557 Abs. 3, 558b Abs. 1 BGB einer Mieterhöhung der Kläger zuzustimmen. Denn die Kläger haben weder ein Mieterhöhungsverlangen in der Form und mit der erforderlichen Begründung nach § 558a BGB ausgesprochen, noch sind Zustimmungs- und Klagefrist nach § 558b Abs. 2 BGB eingehalten noch materiell-rechtlich die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB.
Die Kläger können auch keine Miete für die Überlassung von 2 Garagen verlangen. Auch insoweit sind sie an die vertragliche Regelung gebunden, dass insgesamt nur 212,50 € für die Überlassung des gesamten Objekts …straße 1a geschuldet sind.
Andere Anspruchsgrundlagen sind nicht ersichtlich. Andere vertragliche Anspruchsgrundlagen scheiden aus, weil – wie ausgeführt – das Rechtsverhältnis der Parteien als Wohnraummietvertrag zu qualifizieren ist. Aus dem Nießbrauchsrecht können die Kläger ebenfalls keinen Anspruch auf Zahlung einer erhöhten Vergütung für die Gebrauchsüberlassung ableiten. Das sachenrechtliche Nießbrauchsrecht i.S.d. § 1085 BGB begründet keine dementsprechende Ansprüche. Vergleichbar dem noch stärkeren Eigentümer, der mietvertraglich gebunden ist, hat der Nießbraucher allein aus dem Sachenrecht gegenüber dem Mieter keine weitergehenden Ansprüche, als sie durch den Mietvertrag bestimmt sind. Soweit denkbar aus den schuldrechtlichen Regelungen zwischen Besteller und Nießbraucher wechselseitige schuldrechtliche Ansprüche entstehen können, ist jedenfalls im vorliegenden Fall nichts dafür ersichtlich, dass sich aus den schuldrechtlichen Regelungen zum Nießbrauchsrecht zwischen den Klägern und der Tochter inhaltlich etwas zur Wohnraumüberlassung ergibt. Der Übertragungsvertrag enthält schuldrechtliche Regelungen nur insoweit, als die Nießbraucher alle Lasten tragen sollen. Die Regelungen in § 3 sind als Gegenleistung der Tochter für die Eigentumsübertragung ausgestaltet, berühren das Nießbrauchsrecht also nicht. Regelungen über die Wohnraumüberlassung finden sich nicht. Die jahrelange praktische Handhabung führt, wie ausgeführt, zur Begründung eines Wohnraummietvertrages.
Das Gericht hat auch geprüft, ob die Kläger unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 311 Abs. 1 BGB eine Anpassung des Vertrages verlangen können. Das ist nicht der Fall. Zum einen sind diese Vorschiften nicht anwendbar, weil die Mieterhöhung als Instrument der Anpassung der geschuldeten Gegenleistung für die Überlassung von Wohnraum an veränderte Rahmenbedingungen in §§ 557 ff BGB speziell geregelt ist. Diese Regelungen sind als Mieterschutzvorschriften weder abdingbar, noch dürfen sie über § 311 Abs. 1 BGB ausgehöhlt oder umgangen werden. Zum anderen haben die Kläger auch nichts Konkretes dafür vorgetragen, dass ein Festhalten an den bisherigen Vertragsbedingungen unzumutbar erscheinen ließe. Die Angaben der Klägerin zu 2) in der mündlichen Verhandlung vom … reichen dazu nicht aus, auch wenn sie von den Beklagten nicht bestritten worden sind. Es ist nicht erkennbar, in welchen wirtschaftlichen Verhältnissen die Kläger – zudem getrennt – tatsächlich leben und wieso sie deshalb gezwungen sind, unter Abwägung auch der Interessen des Beklagten zu 3), die Wohnung gerade anderweitig zu vermieten. Im Übrigen sind auch in § 3 des Übertragungsvertrages Pflegeleistungen angesprochen, die auch die Erben der Tochter verpflichten dürften, so dass vorrangig diese durchzusetzen wären, bevor eine Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages wegen Pflegebedürftigkeit in Betracht käme.
Die Kläger haben auch gegen die Beklagten zu 1) und 2) keinen Anspruch auf Zahlung von 664,00 € monatlich für die Überlassung des Wohnraumes und der beiden Garagen. Zwischen den Klägern und den Beklagten zu 1) und 2) besteht kein vertragliches Mietverhältnis über die Überlassung des Wohnraumes. Ursprünglich lebten die Beklagten zu 1) und zu 2) als minderjährige Kinder in der zunächst von der Tochter der Kläger und sodann vom Beklagten zu 3) gemieteten Wohnung. Ein Mietvertragsverhältnis kommt hierdurch mit dem Vermieter nicht zu Stande. Die Beklagten zu 1) und zu 2) schulden daher auch keine erhöhte Miete.
Die Kläger haben gegen alle drei Beklagten auch keinen Anspruch auf Rückgabe der Wohnung gem. § 546 BGB. Denn das Mietverhältnis zwischen den Klägern und dem Beklagten zu 3) ist durch die Kündigung vom 29.03.2018 nicht beendet worden. Die Kündigung ist unwirksam. Es liegt kein Kündigungsgrund gem. §§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 2a BGB vor, weil kein Zahlungsrückstand besteht. Das Schreiben erfüllt zudem nicht die formalen Voraussetzungen des § 569 Abs. 4 BGB.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die sofortige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.
Der Streitwert wird auf 10.624,00 EUR festgesetzt.
