Gartenpflege in der Nebenkostenabrechnung: Welche Kosten zahlen Mieter?

Die Gartenpflege in der Nebenkostenabrechnung birgt oft finanzielle Risiken, da viele Mieter für teure Baumfällungen oder Neuanlagen zur Kasse gebeten werden. Erfahren Sie, welche Kosten rechtlich tatsächlich umlagefähig sind und wie Sie unzulässige Posten erkennen, um bares Geld zu sparen oder sich attraktive Steuervorteile zu sichern.

Welche Arbeiten zählen zur umlagefähigen Gartenpflege in der Nebenkostenabrechnung?

Die jährliche Betriebskostenabrechnung flattert in den Briefkasten und plötzlich schnellt der geforderte Betrag in die Höhe. Der Grund: Die Hausverwaltung hat im vergangenen Herbst einen gewaltigen, aber morschen Baum fällen lassen und reicht die Rechnung nun an die Hausgemeinschaft weiter. Eine Familie aus dem dritten Stock, die den Hinterhof ohnehin nur vom heimischen Balkon aus betrachtet, soll plötzlich hunderte Euro nachzahlen.

Solche Situationen sorgen in vielen Wohnanlagen für erheblichen Ärger und werfen eine zentrale Frage auf: Welche gärtnerischen Maßnahmen muss die Mieterschaft tatsächlich finanzieren und wo beginnt die finanzielle Verantwortung des Immobilieneigentümers? Das deutsche Mietrecht zieht eine scharfe Trennlinie zwischen den Lasten des Eigentums und den laufenden Betriebskosten.

Nach § 556 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung darf Ihr Vermieter Ihnen nur die Kosten in Rechnung stellen, die durch die laufende Nutzung der Anlage entstehen (Betriebskosten). Das Gesetz nennt die Gartenpflege ausdrücklich als einen Punkt, den Sie als Mieter mitbezahlen müssen. Doch genau an diesem Punkt entzünden sich oft die Konflikte.

„Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“ (§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB)

Ein zentrales Missverständnis betrifft den rechtlichen Begriff der laufenden Kosten. Häufig wird angenommen, dass hiermit ausschließlich Ausgaben gemeint sind, die in jedem Kalenderjahr in exakt gleicher Höhe anfallen. Das ist juristisch nicht korrekt.

Der Begriff richtet sich nach den natürlichen Lebenszyklen der Pflanzenwelt. Er schließt auch unregelmäßig wiederkehrende Erneuerungen ein, da ein Garten ein biologisches System ist, das über Jahrzehnte hinweg ständigen Veränderungen unterliegt. Die Umlagefähigkeit der Gartenpflegekosten erstreckt sich daher über einen weiten Zeithorizont – auch Arbeiten, die beispielsweise nur alle fünf Jahre anfallen, können gültige Betriebskosten sein.

Strikte Verbote gelten hingegen für Maßnahmen, die den Charakter der Wohnanlage grundlegend verändern. Wenn eine Bauherrin nach der Errichtung eines Neubaus erstmals Rollrasen verlegen und Blumenbeete anlegen lässt, handelt es sich um eine reine Investition in das Eigentum (Anschaffungskosten, also Kosten für die erstmalige Herstellung der Gartenanlage).

Solche Kosten für eine Garten-Erstanlage haben in der jährlichen Abrechnung nichts verloren. Die finanzielle Beteiligung der Hausgemeinschaft beginnt erst in dem Moment, in dem die fertiggestellte Anlage gepflegt und erhalten werden muss.

Wo liegt die Grenze zwischen umlegbarer Gartenpflege und Instandsetzung?

Um unerwartete Nachforderungen abzuwehren, müssen Sie genau verstehen, welche Tätigkeiten das Gesetz erlaubt. Unsere Rechtsanwälte prüfen für Sie, wo die Grenze zwischen zulässiger Pflege und unzulässiger Reparatur verläuft, damit Sie keine unnötigen Kosten tragen.

Sind die Kosten für Rasenmähen, Unkraut und den Sandkasten umlagefähig?

Zu den unbestrittenen und klassischen Aufgaben gehören das regelmäßige Mähen der Rasenflächen, das Vertikutieren im Frühjahr sowie das Düngen der Böden. Auch das Entfernen von hartnäckigem Unkraut, der herbstliche Rückschnitt von Hecken und die Beseitigung von verblühten Stauden gelten als völlig normale und unproblematische Posten bei der Abrechnung der Betriebskosten.

Selbst der Austausch von verschmutztem Spielsand auf dem hauseigenen Spielplatz ist nach § 2 Nr. 10 BetrKV ausdrücklich erlaubt. Die Begründung hierfür liegt in der hygienischen Notwendigkeit, um den Spielplatz für die Kinder der Wohnanlage nutzbar zu halten.

[…] „die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand“ […] (§ 2 Nr. 10 BetrKV)

Bricht jedoch das morsche Holz-Klettergerüst zusammen und wird durch ein neues Modell ersetzt, sind das keine laufenden Kosten mehr. Die Reparatur oder der Neukauf von Spielgeräten ist eine klassische Instandsetzung (Maßnahme zur Wiederherstellung der Anlage), die Ihr Vermieter komplett aus eigener Tasche bezahlen muss.

Dürfen Anschaffungskosten für Gartengeräte auf Mieter umgelegt werden?

Ein weiterer häufig diskutierter Punkt ist der Einsatz von Werkzeugen und schweren Maschinen. Verbrauchsmaterialien wie Dünger, Rindenmulch oder Pflanzenschutzmittel sind als Sachkosten problemlos umlagefähig. Auch die laufenden Betriebskosten für die eingesetzten Geräte, etwa der Benzintank für den Aufsitzmäher oder der Strom für die elektrische Heckenschere, dürfen weiterberechnet werden.

Streng verboten ist hingegen, dass der Vermieter Ihnen die Anschaffungskosten für die Geräte selbst berechnet. Kauft die Hausverwaltung einen nagelneuen Rasentraktor für mehrere tausend Euro, muss sie diesen aus eigener Tasche zahlen. Langlebige Geräte gehören zur Grundausstattung.

Die Verwaltung darf Ihnen die Reparatur von Verschleißteilen zwar unter strengen Auflagen berechnen – übersteigt die Werkstattrechnung jedoch den Preis eines Neugeräts, greift das Wirtschaftlichkeitsgebot (die gesetzliche Pflicht zu einem vernünftigen Kosten-Nutzen-Verhältnis). Solch unwirtschaftliche Reparaturen müssen Sie auf keinen Fall mittragen.

Welche Gartenarbeiten sind umlagefähig und welche nicht?

Wer trägt die Kosten für die Baumfällung in der Wohnanlage?

Das größte rechtliche Konfliktpotenzial bargen über Jahre hinweg die hohen Kosten für die Baumfällung. Wenn ein jahrzehntealter Baum von einem Pilz befallen wird und eine Spezialfirma mit Hebebühnen anrücken muss, entstehen schnell Rechnungen im mittleren vierstelligen Bereich. Lange Zeit argumentierten Mietervereine sehr erfolgreich, dass ein kranker Baum einen Sachmangel am Grundstück darstelle.

Das Fällen sei demnach eine bloße Mängelbeseitigung und müsse von der Vermieterin aus eigener Tasche bezahlt werden. Zudem erfülle der Eigentümer mit der Fällung lediglich seine allgemeine Verkehrssicherungspflicht – also die gesetzliche Pflicht, Passanten vor herabstürzenden Ästen zu schützen. Dieser Argumentation erteilte die höchste deutsche Instanz jedoch eine Absage und sorgte für juristische Klarheit.

Ein Garten ist ein dynamisches Gebilde, in dem das Absterben einzelner Pflanzen einen natürlichen Prozess darstellt. Die Beseitigung eines morschen Baumes dient der Erhaltung der gesamten Anlage und ist keine bloße Mängelbeseitigung, sondern Teil der laufenden Pflege.

Gericht: Bundesgerichtshof – Datum: 10.11.2021 – Az.: VIII ZR 107/20 Die Karlsruher Richter stellten klar, dass der Gesetzgeber unter dem Begriff der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen auch das Entfernen toten Holzes versteht. Ein Baum ist biologisch und juristisch ein Gehölz. Sein Lebensende und die anschließende Entnahme schaffen erst den notwendigen Raum, damit sich die restliche Flora im Garten weiterentwickeln oder neu gepflanzt werden kann.

Dass die Vermieterseite durch die Fällung gleichzeitig einen Haftungsfall verhindert, ändert laut Gericht nichts an der Einstufung als legitime Pflegemaßnahme. Schließlich dient auch das Streuen von Salz im Winter der Gefahrenabwehr und wird dennoch völlig selbstverständlich über die Nebenkosten abgerechnet.

Wer trägt die Kosten für eine Ersatzpflanzung?

Wenn die Hausverwaltung einen alten oder kranken Baum fällt, stellt sich unweigerlich die Frage, wer den neuen Baum bezahlt. Auch die Kosten für eine sogenannte Ersatzpflanzung sind voll auf die Mieter umlagefähig. Nach § 2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung umfasst die Gartenpflege ausdrücklich auch die „Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen“.

Da der neue Baum den entfernten Baum ersetzt und somit den Status quo der Gartenanlage aufrechterhält, handelt es sich juristisch um eine erlaubte Pflegemaßnahme und nicht um eine unzulässige Erstanlage. Das Wirtschaftlichkeitsgebot setzt hier jedoch Grenzen: Die Hausverwaltung darf zwar einen angemessenen Jungbaum pflanzen lassen, aber nicht auf Kosten der Mieterschaft unverhältnismäßig teure, bereits komplett ausgewachsene Großbäume ordern.

Müssen Mieter für die Gartenpflege zahlen, auch wenn sie den Garten nicht nutzen?

Besonders ärgerlich wird es für Sie, wenn Sie für eine Grünfläche zahlen sollen, die Sie gar nicht betreten dürfen. Es klingt paradox: Sie zahlen im Dachgeschoss für das Rasenmähen eines Innenhofs, der durch ein verschlossenes Eisentor gesichert ist. Viele Mieter empfinden das als ungerecht. Warum sollten Sie für etwas bezahlen, das Sie nicht nutzen können?

Was besagt das Wohnwert-Prinzip bei der Gartenpflege?

Die Gerichte haben für dieses Dilemma das sogenannte Wohnwert-Prinzip entwickelt. Dieses rechtliche Konstrukt besagt, dass eine gepflegte Gartenanlage das Erscheinungsbild der gesamten Immobilie aufwertet. Ein schöner Ausblick aus dem Fenster, der Duft von blühenden Sträuchern im Sommer oder schlicht das repräsentative Entree beim Betreten des Gebäudes steigern die Lebensqualität aller Bewohner erheblich. Diese optische Wohnqualität rechtfertigt eine Umlage ohne ein direktes Nutzungsrecht an der jeweiligen Fläche.

Gericht: Bundesgerichtshof – Datum: 26.05.2004 – Az.: VIII ZR 135/03

In diesem wegweisenden Urteil bestätigten die Richter, dass der finanzielle Solidargedanke innerhalb einer Hausgemeinschaft greift. Wer von dem repräsentativen Gesamteindruck eines Gebäudes profitiert, muss sich an den laufenden Kosten der Garteninstandhaltung beteiligen.

Die Situation ist vergleichbar mit den Wartungskosten für einen Fahrstuhl: Oft müssen auch die Bewohner im Erdgeschoss ihren Anteil an der Aufzugswartung tragen, obwohl sie den Fahrstuhl nicht nutzen oder andere Bewohner nur die Treppen nutzen.

In welchen Ausnahmefällen entfällt die Zahlungspflicht für die Gartenpflege?

Trotz dieses großzügigen Wohnwert-Prinzips gibt es strenge Grenzen, die Sie vor ungerechtfertigten Kosten schützen. Sie müssen die Rechnungen nicht übernehmen, wenn der Garten nichts mehr mit Ihrer Wohnung zu tun hat.

• Exklusive Privatgärten: Wenn die Gartenfläche ausschließlich an den Erdgeschossmieter vermietet ist und dieser sie durch einen blickdichten Zaun vom Rest des Hauses abtrennt, dürfen die Pflegekosten auf keinen Fall auf die Hausgemeinschaft abgewälzt werden. In diesem Fall fehlt der kollektive Nutzen völlig.
• Öffentliche Parkanlagen: Das Gericht urteilte am 10.02.2016 (Az. VIII ZR 33/15), dass Vermieter die Pflege von Flächen, die ungesichert der Allgemeinheit zur Verfügung stehen, nicht berechnen dürfen. Wenn der Vorgarten nahtlos in den öffentlichen Gehweg übergeht und jeder Passant ihn als Durchgang nutzt, handelt es sich faktisch um einen öffentlichen Park.
• Versteckte Dachbegrünungen: Ein besonders interessanter Fall landete vor dem Amtsgericht Köln (Urteil vom 01.03.2016, Az. 206 C 232/15). Ein Eigentümer wollte die Pflegekosten für ein begrüntes Flachdach umlegen. Da das Dach für niemanden zugänglich und von keiner einzigen Wohnung aus einsehbar war, verweigerten die Richter die Umlagefähigkeit. Die Bepflanzung diente in diesem Fall lediglich dem physikalischen Schutz der Dachhaut und erfüllte ökologische Ausgleichspflichten des Bauherrn – ein rein optischer Wohnwert existierte nicht.

Wer trägt die Kosten der Gartenpflege bei leerstehenden Wohnungen?

Besonders ärgerlich ist es, wenn Wohnungen in Ihrem Gebäude leer stehen. Manche Hausverwaltungen versuchen dann, die Kosten für die Gartenpflege einfach auf Sie und die anderen verbliebenen Mieter abzuwälzen. Meist ändern sie dabei heimlich den Umlageschlüssel (die Formel, nach der die Kosten verteilt werden) oder streichen die leere Wohnfläche einfach. Das ist rechtlich unzulässig. Das finanzielle Risiko eines Leerstands trägt allein Ihr Vermieter – das hat der Bundesgerichtshof klar entschieden. Ihn trifft die Pflicht, den Gartenanteil für die leeren Wohnungen selbst zu bezahlen.

Prüfen Sie in Ihrer Abrechnung deshalb genau, ob bei der Gesamtwohnfläche wirklich das komplette Haus berechnet wurde und nicht nur die aktuell vermieteten Wohnungen. Fehlen plötzlich Quadratmeter in der Basisberechnung, zahlen Sie unzulässigerweise die Gartenpflege für den Leerstand mit. Entdecken Sie diesen Fehler, ist die Abrechnung jedoch nicht komplett ungültig: Sie dürfen den geforderten Betrag eigenständig auf Basis der korrekten Gesamtwohnfläche neu berechnen und Ihre Nachzahlung entsprechend kürzen.

Warum müssen Hausmeisterkosten und Gartenpflege getrennt abgerechnet werden?

Die formelle Erstellung einer Nebenkostenabrechnung unterliegt strengsten rechtlichen Vorgaben. Ein besonders häufiger und schwerwiegender Fehler von Hausverwaltungen liegt in der mangelnden Transparenz bei der buchhalterischen Erfassung von Dienstleistungen (Bestimmtheitsgrundsatz, also die Pflicht,

Kosten so präzise aufzuschlüsseln, dass der Mieter sie ohne Hilfe eines Experten prüfen kann). Oft existiert in großen Wohnanlagen ein sogenannter Objektbetreuer, der am Montagmorgen das Treppenhaus kontrolliert, am Dienstag eine kaputte Glühbirne wechselt und am Mittwoch den Rasen im Innenhof mäht.

Führt eine pauschale Abrechnung zur Unwirksamkeit der Nebenkosten?

Hausmeister und Gartenpflege in einem einzigen Sammelposten abzurechnen, kann unzulässig sein. Wenn Ihre Hausverwaltung diese Kosten in einer undurchsichtigen Summe bündelt, kann die betroffene Position formell unwirksam sein. Für Sie bedeutet das: Der Vermieter kann diesen unsauber abgerechneten Teil unter Umständen nicht verlangen.

Gericht: Amtsgericht Hamburg – Datum: 2024 – Az.: 49 C 535/23

Das Gericht in Hamburg machte deutlich, warum eine saubere Trennung wichtig ist. Viele typische Hausmeistertätigkeiten, wie etwa Reparaturen an der Heizanlage oder reine Verwaltungsgänge, sind gesetzlich nicht umlagefähig. Wenn die Verwaltung solche Kosten mit umlagefähigen Gartenarbeiten vermischt, erschwert das die Kontrolle für Mieter erheblich.

Erledigt der Hausmeister auch Gartenarbeiten, muss die Hausverwaltung die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Anteile nachvollziehbar aufschlüsseln. Werden daneben besondere Gartenpflegearbeiten abgerechnet, müssen diese klar erkennbar getrennt ausgewiesen werden. Fehlt es an einer nachvollziehbaren Darstellung, kann die Umlage der betroffenen Kosten scheitern.

Wie schützt das Wirtschaftlichkeitsgebot Mieter vor überhöhten Kosten?

Neben der reinen Formvorschrift greift § 556 Abs. 3 S. 1 BGB auch bei der Höhe der Betriebskosten ein. Diese Norm verankert das sogenannte Wirtschaftlichkeitsgebot. Immobilieneigentümer dürfen bei der Vergabe von Aufträgen nicht ohne sachlichen Grund unnötig teure Anbieter auswählen oder deutlich überzogene Pflegerhythmen ansetzen.

Wer in einem durchschnittlichen Hinterhof dreimal wöchentlich einen professionellen Gartenbaubetrieb anrücken lässt, kann unwirtschaftlich handeln. Das Wirtschaftlichkeitsgebot zwingt die Vermieterseite jedoch nicht dazu, immer den günstigsten Anbieter zu wählen. Qualität, Zuverlässigkeit und eine langjährige Zusammenarbeit können einen gewissen Preisunterschied rechtfertigen.

Wenn Mieter aber konkrete Anhaltspunkte dafür vortragen, dass die abgerechneten Kosten deutlich über dem Üblichen liegen, muss die Vermieterseite die Kosten im Streitfall nachvollziehbar erklären. Gelingt das nicht und liegt ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor, kann der überhöhte Teil der Kosten nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Können Mieter die Kosten für die Gartenpflege von der Steuer absetzen?

Sobald die formellen und wirtschaftlichen Hürden der Abrechnung genommen sind, bietet das Dokument Mietern noch einen ganz anderen finanziellen Nutzen. Eine korrekte und detaillierte Aufschlüsselung der Rechnungsposten hat für den zahlenden Bewohner einen erheblichen finanziellen Vorteil. Gemäß § 35a EStG können Sie 20 Prozent der begünstigten Kosten steuerlich geltend machen.

Bei haushaltsnahen Dienstleistungen wie der Gartenpflege sind grundsätzlich die Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten begünstigt, nicht aber die Materialkosten. Damit das Finanzamt den Steuervorteil gewährt, müssen die begünstigten Kosten aus der Abrechnung oder einer gesonderten Bescheinigung nachvollziehbar hervorgehen.

Weigert sich die Verwaltung oder der Vermieter, eine ausreichende Aufschlüsselung zu liefern, kann ein Anspruch auf Erteilung dieser Angaben bestehen. Ob darüber hinaus ein Schadensersatzanspruch wegen eines entgangenen Steuervorteils besteht, hängt vom Einzelfall ab.

Wie können Mieter eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung zur Gartenpflege anfechten?

Ob versteckte Reparaturen oder überzogene Preise: Wenn Sie sich gegen unberechtigte Forderungen wehren möchten, ist ein taktisches Vorgehen entscheidend. Unsere Kanzlei unterstützt Sie dabei, Ihre Rechte strukturiert durchzusetzen und unberechtigte Posten in Ihrer Abrechnung rechtssicher zu beanstanden.

Ausgehend von der Notwendigkeit einer klaren Taktik wird deutlich: Ein reiner Verdacht reicht bei der Rechnungskontrolle leider nicht aus, um eine Zahlung dauerhaft zu verweigern. Die nachfolgenden Schritte zeigen stattdessen, wie Sie Ihre Rechte sicher durchsetzen.

Welche Fristen gelten für den Widerspruch gegen die Gartenpflegekosten?

Die gesetzlichen Fristen sind manchmal komplex, aber entscheidend, damit Sie nicht auf falschen Kosten sitzen bleiben. Wenn Sie Fehler entdecken, haben Sie grundsätzlich eine Einwendungsfrist von zwölf Monaten. Diese Frist beginnt mit dem Zugang der Abrechnung. Ein Beispiel: Erhalten Sie die Abrechnung am 15. Mai 2025, muss Ihre Einwendung grundsätzlich spätestens bis zum 15. Mai 2026 bei der Hausverwaltung vorliegen.

Diese Frist ist wichtig: Wer die Jahresfrist ohne guten Grund verstreichen lässt, kann Einwendungen gegen die Abrechnung oft nicht mehr durchsetzen. Es gibt aber Ausnahmen, etwa wenn Sie die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten haben. Die Einwendungsfrist bedeutet nicht automatisch, dass Sie mit einer Nachzahlung beliebig lange warten dürfen. Ob und wann Sie zahlen müssen, hängt vom Einzelfall ab. In der Praxis kann es sinnvoll sein, die Forderung fristgerecht und unter Vorbehalt zu zahlen, um Streit über Verzug zu vermeiden und den Betrag später gegebenenfalls zurückzufordern.

Was muss im Mietvertrag zur Gartenpflege konkret vereinbart sein?

Bevor Sie anfangen, jede einzelne Gärtnerrechnung nachzurechnen, sollten Sie zuerst das Fundament prüfen: Ihren eigenen Mietvertrag. Damit die Kosten im Rahmen des genannten vertraglichen Fundaments überhaupt verlangt werden dürfen, muss die Umlage wirksam vereinbart sein. Ein einfacher Verweis auf die Betriebskostenverordnung kann dafür ausreichen. Vorsicht ist jedoch bei unklaren Formulierungen geboten. Wenn im Vertrag lediglich steht, die Mietpartei müsse den „Garten in Ordnung halten“, ist oft unklar, was genau geschuldet ist.

Eine solche Klausel kann deshalb problematisch sein. Daraus folgt aber nicht automatisch, dass der Vermieter ohne Weiteres einen Gärtner beauftragen und die Kosten über die Nebenkosten auf Sie umlegen darf. Dafür braucht es eine wirksame Umlagevereinbarung.

Hat die Eigentümerin im Vertrag die Gartenpflege hingegen eindeutig auf die Bewohner übertragen („Gartenpflege durch den Mieter“), kann sie die Kosten einer externen Firma jedenfalls nicht ohne Weiteres zusätzlich als Betriebskosten weitergeben, solange die Bewohner ihre vertragliche Pflicht ordnungsgemäß erfüllen.

Welche Unterlagen können Mieter zur Prüfung der Gartenkosten anfordern?

Steht nach dem Blick in die Dokumente fest, dass eine grundsätzliche Zahlungspflicht besteht, folgt die harte inhaltliche Kontrolle der abgerechneten Summen. Eine wirksame Maßnahme gegen unberechtigte Forderungen ist die Einsicht in die Originalbelege. Unsere Rechtsanwälte analysieren diese Unterlagen für Sie und identifizieren versteckte Fehler oder unzulässige Investitionen, die fälschlicherweise als Gartenpflege abgerechnet wurden.

• Versteckte Investitionen: Hat die Verwaltung beim Gartenbaubetrieb nicht nur das Mähen bezahlt, sondern heimlich den Kauf des neuen Aufsitzmähers mit abgerechnet?
• Reine Reparaturen: Befinden sich auf den Rechnungen Posten für das Schweißen eines Zauns oder das Ersetzen morscher Terrassendielen?
• Falsche Flächen: Werden Quadratmeter abgerechnet, die physisch zu einer benachbarten, fremden Immobilie gehören oder die als reiner Privatgarten eines anderen Bewohners eingezäunt sind?

Wenn die Hausverwaltung diese Belegeinsicht ohne triftigen Grund verweigert, entsteht ein starkes Druckmittel. Die betroffenen Haushalte erhalten automatisch ein rechtliches Zurückbehaltungsrecht (Leistungsverweigerungsrecht, das es dem Mieter erlaubt, die Zahlung so lange legal zu stoppen, bis der Vermieter seine Pflicht zur Einsicht gewährt). Sie können die Zahlung der strittigen Nachforderung so lange legal verweigern, bis die Ordner mit den Originalrechnungen auf dem Tisch liegen.

Sobald Sie die unzulässigen Instandsetzungskosten, die verbotenen Geräte-Neukäufe oder die falsch berechneten Hausmeisterstunden aus den Belegen herausgefiltert haben, können Sie die geforderte Summe auf das gesetzlich erlaubte Maß reduzieren. Hier schließt sich der Kreis zu unserer vorangegangenen Betrachtung der Steuervorteile: Den verbleibenden, rechtmäßigen Betrag geben Sie im folgenden Jahr entspannt bei der eigenen Steuererklärung an, um den staatlichen Bonus gemäß § 35a EStG einzustreichen.

Muss die Hausverwaltung mir Kopien der Belege zusenden?

Viele Mieter fordern die Hausverwaltung auf, Kopien der Gartenbau-Rechnungen per Post oder E-Mail zuzusenden, um diese bequem zu Hause abzugleichen. Ein genereller rechtlicher Anspruch auf diese Zusendung besteht jedoch nicht. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mehrfach klargestellt (u.a. Az. VIII ZR 66/20), dass Mieter grundsätzlich nur ein Recht auf Einsichtnahme in die Originalbelege in den Geschäftsräumen des Vermieters oder der Verwaltung haben.

Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn Ihnen die persönliche Einsichtnahme vor Ort rechtlich „unzumutbar“ ist – etwa, weil die Hausverwaltung ihren Sitz in einer weit entfernten Stadt hat. Nur in solchen Ausnahmefällen können Sie die Zusendung von Kopien erzwingen. Der Vermieter ist dann jedoch berechtigt, Ihnen die Kopierkosten (meist zwischen 25 und 50 Cent pro Seite) sowie das Porto vorab zu berechnen.