VG Frankfurt/Main – Az.: 8 L 1907/22 – Beschluss vom 22.08.2022
Der Antrag wird abgelehnt.
Die Kosten des Verfahrens hat der Antragsteller zu tragen.
Der Streitwert wird auf 1.092,35 EUR festgesetzt.
Gründe:
I.
Der Antragsteller wendet sich als Eigentümer der Liegenschaft „B-Straße“ in Frankfurt a. M. gegen eine Verfügung des Amtes für Wohnungswesen der Stadt Frankfurt, mit welcher ihm aufgegeben wird, die Gasheizungsanlage im Keller der Liegenschaft in einen funktionsfähigen Zustand zu versetzen.
Am 30.06.2022 teilte die bevollmächtigte Rechtsanwältin einer Mieterin der Liegenschaft dem Amt für Wohnungsaufsicht der Antragsgegnerin mit, dass in der Liegenschaft seit diesem Tag kein Warmwasser mehr verfügbar sei. Der Antragsteller habe mit Schreiben vom 10.06.2022 angekündigt, die Gaszufuhr zum 01.07.2022 einzustellen.
Mit Schreiben vom 01.07.2022 wurde der Antragsteller zu dem Sachverhalt angehört.
Am 19.07.2022 wurde im Rahmen einer örtlichen Überprüfung festgestellt, dass die Heizungsanlage trotz des auf „an“ stehenden Schalters der Einschaltvorrichtung nicht in Funktion ist und die Gaszufuhr offensichtlich unterbrochen ist. Ob darüber hinaus gehende Mängel an der Anlage vorliegen konnte nicht festgestellt werden. Eine Warmwasserversorgung in der Wohnung der vorgenannten Mieterin war jedenfalls nicht gegeben.
Mit Verfügung vom 20.07.2022 wurde dem Antragsteller aufgegeben, die Gasheizungsanlage der Liegenschaft durch einen Gasinstallationsbetrieb in einen ordnungsgemäß funktionsfähigen Zustand zu versetzen, sodass die Versorgung der Wohnungen mit Warmwasser gewährleistet ist. Sofern technische Mängel vorliegen seien diese durch den Gasinstallationsbetrieb fachgerecht beseitigen zu lassen. Es wurde die sofortige Vollziehung der Verfügung angeordnet, die damit begründet wurde, dass die Versorgung mit fließendem Wasser bei mehrgeschossigen Mietshäusern ein gängiges Mindestausstattungsmerkmal darstelle. Das öffentliche Interesse an der Einhaltung baulicher Mindestanforderungen sowie der Umstand, dass im vorliegenden Fall eine besonders pflegebedürftige Mieterin betroffen sei, gebiete ein sofortiges Einschreiten. Der inzwischen drei Wochen andauernde Zustand ohne fließendes warmes Wasser sei nicht länger hinnehmbar. Ferner wurde die Ersatzvornahme angedroht, deren voraussichtliche Kosten mit 1092,35 Euro beziffert wurden.
Der Antragsteller hat am 22.07.2022 um vorläufigen Rechtschutz nachgesucht.
Mit Schreiben vom 21.07.2022 an die Antragsgegnerin, eingegangen am 25.07.2022, das als Widerspruch zu werten ist, wendete sich der Antragsteller gegen die streitgegenständliche Verfügung und machte – ebenso wie in einem Schreiben vom 14.07.2022 an das AG Frankfurt in dem parallel geführten Zivilrechtsstreit – 33 C 2065/22 (76) -, das der Antragsteller seinem Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz beim hiesigen Gericht beifügte, geltend, dass der Krieg der Russischen Föderation gegen die Ukraine zu einer massiven Erhöhung der Gaspreise geführt habe. Nach den Feststellungen der Bundesnetzagentur habe sich der Gasbezugspreis um 500 bis 800% erhöht. Nach den Empfehlungen der Bundesregierung sei der Bezug von Gas einzustellen. Dies gelte vor allem um die Mieter vor den gewaltigen Kosten einer weiteren Gasversorgung zu schützen. Als Alternative zur Beheizung habe die Bundesregierung die Versorgung durch Strom genannt. Jeder Mieter habe in seinen Mieträumen mehrere Steckdosen. Damit könne er Elektroheizgeräte in nahezu jedem Raum verwenden. Warmes Wasser könne in der Küche bereitet werden. Bei den vorliegenden Mietverhältnissen handele es sich um das Sondermietverhältnis eines einzelnen Wohngemeinschaftszimmers. Wie der Mietvertrag belege seien dort keine Angaben über die Ausstattung mit Wärmeversorgung genannt.
Der Antragsteller trägt vor, die Verfügung sei unzulässig. Sie ignoriere die Situation in der gegenwärtigen Gaskrise, die seitens des Amtes für Wohnungswesen nicht in Betracht gezogen werde. Die Mieter hätten keinen Rechtsanspruch auf Belieferung mit Energie zu einem dauerhaft günstigen Preis. Im Übrigen bezieht sich der Antragsteller inhaltlich im Wesentlichen auf die Ausführungen in seinem Widerspruchsschreiben.
Der Antragsteller beantragt – sinngemäß -, die aufschiebende Wirkung seines Widerspruchs vom 25.07.2022 hinsichtlich deren Ziffer I. wiederherzustellen und hinsichtlich deren Ziffer III., sowie des gesonderten Gebührenbescheides gleichen Datums anzuordnen.
Die Antragsgegnerin beantragt, den Antrag abzulehnen.
Die Antragsgegnerin trägt vor, es liege ein Totalausfall der Warmwasserversorgung in der kompletten Liegenschaft vor. Die Mietgebrauch sei insoweit beeinträchtigt, als Warmwasser zum Duschen/Baden, Händewaschen, Spülen des Geschirrs und vor allem für die tägliche Körperhygiene nicht vorhanden seien. Dies Beeinträchtigung sei nicht nur lästig, sondern führe zu einer absoluten Beeinträchtigung in diesem Bereich. Bereits aus gesundheitlichen Gründen sei die Versorgung der Mietwohnungen mit Warmwasser dringend und die Eilbedürftigkeit gerechtfertigt. Die Versorgung mit Warmwasser habe für die Körperhygiene der Menschen erhebliche Bedeutung, vor allem jetzt bei hohen Außentemperaturen. Eine Einschränkung der Wasch- und Duschmöglichkeiten habe gerade unter diesen Umständen unangenehme Folgen. Es sei den Mietern bis zur Entscheidung im Hauptsacheverfahren nicht zumutbar eine anderweitige Wassererwärmungsmöglichkeit zu nutzen. Eine entsprechende Verpflichtung der Mieter bestehe ebenfalls nicht.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte und die Behördenakte des Amtes für Wohnungswesen der Antragsgegnerin Bezug genommen.
II.
Der Antrag ist zulässig.
Der Zulässigkeit steht nicht entgegen, dass der Antragsteller ausweislich der Behördenakte erst Widerspruch gegen die streitgegenständliche Verfügung erhoben hatte, nachdem er einen entsprechenden Eilantrag bei Gericht gestellt hat, denn der Widerspruch wurde innerhalb der Widerspruchsfrist wirksam erhoben.
Hinsichtlich des Antrag mit dem sich der Antragsteller gegen den Sofortvollzug der wohnungsaufsichtsrechtlichen Anordnung wendet, ist der Antrag gemäß § 80 Abs. 5 Satz1, 2 Alt. VwGO statthaft, im Übrigen gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1, 1. Alt. VwGO i. V. m. Abs. 2 Nr. 1 und 3 i. V. m. § 16 HessAGVwGO.
Gemäß § 80 Abs. 5 VwGO kann das Gericht die aufschiebende Wirkung eines Rechtsbehelfs gegen einen für sofort vollziehbar erklärten Verwaltungsakt (§ 35 Satz Hessisches Verwaltungsverfahrensgesetz (HVwVfG), § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO) auf Antrag des Betroffenen ganz oder teilweise wiederherstellen. Ein solcher Antrag ist begründet, wenn das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsaktes gegenüber dem Privatinteresse des Antragstellers, die Vollziehung bis zur Entscheidung über seinen Rechtsbehelf hinauszuschieben, nicht überwiegt. Das ist dann der Fall, wenn der Verwaltungsakt offensichtlich rechtswidrig ist, denn an der sofortigen Vollziehung eines rechtswidrigen Verwaltungsaktes kann kein vorrangiges öffentliches Interesse bestehen. Umgekehrt ist der Rechtsschutzantrag abzulehnen, wenn der angefochtene Verwaltungsakt offensichtlich rechtmäßig und seine Vollziehung eilbedürftig ist. In allen anderen Fällen entscheidet bei summarischer Beurteilung des Sachverhalts eine Abwägung der beteiligten öffentlichen und privaten Interessen, die für oder gegen die Dringlichkeit der Vollziehung sprechen, über die Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes.
Entsprechendes gilt in den Fällen des § 80 Abs. 5 Satz 1, 1.Alt. VwGO, in denen ein Rechtsbehelf gemäß § 80 Abs. 2 Nr. 1 und 3 VwGO bereits kraft Gesetzes keine aufschiebende Wirkung entfaltet. In diesen Fällen ist im Rahmen der zu treffenden Interessenabwägung zusätzlich zu berücksichtigen, dass aufgrund der gesetzgeberischen Wertung im Einzelfall dem öffentlichen Vollzugsinteresse ein erhöhtes Gewicht beizumessen ist. Bei dem streitgegenständlichen Gebührenbescheid handelt es sich um die Anforderung von Kosten im Sinne des § 80 Abs. 2 Nr. 1 VwGO. Daher entfaltet ein hiergegen eingelegter Rechtsbehelf keine aufschiebende Wirkung. Bei der angegriffenen Androhung der Ersatzvornahme ist von einer Maßnahme der Verwaltungsvollstreckung auszugehen, bei der nach § 80 Abs. 1 Nr. 3 VwGO i. V. m. § 16 Hessisches Ausführungsgesetz zur VwGO (HessAGVwGO) ein Rechtsbehelf ebenfalls kraft Gesetzes keine aufschiebende Wirkung entfaltet.
Der Antrag ist jedoch in allen seinen Teilen unbegründet.
Keinerlei rechtlichen Bedenken begegnet die formelle Rechtmäßigkeit der Anordnung des Sofortvollzugs in Bezug auf die wohnungsaufsichtsrechtgliche Verfügung selbst, deren Sofortvollzug angeordnet wurde. Insbesondere genügt die nach § 80 Abs. 3 VwGO erforderliche besondere Begründung vollumfänglich den gesetzlichen Anforderungen.
Die Anordnung des Sofortvollzugs in Bezug auf die Wiederherstellung der Warmwasserversorgung in der streitgegenständlichen Liegenschaft ist anhand der vorstehend bereits erläuterten Maßstäbe auch als materiell rechtmäßig anzusehen.
Nach § 2 Hessisches Wohnungsaufsichtsgesetz (HWoAufG) i. d. F. v. 04.09.1974 (GVBl I, S. 395) obliegt es den Gemeinden als Aufgabe des eigenen Wirkungskreises (Selbstverwaltungsaufgabe) nach den Bestimmungen dieses Gesetzes auf die Beseitigung von Wohnungsmissständen hinzuwirken.
§ 9 HWoAufG, auf den die Antragsgegnerin ihre Anordnung allein stützt, ermächtigt die Antragsgegnerin erforderliche Anordnungen zu treffen, die den dinglich Berechtigten verpflichten, Gebäude, in denen sich Wohnungen oder Wohnräume befinden und zugehörige Nebengebäude und Außenanlagen so instand zu setzen oder zu verbessern, dass Bewohner nicht gefährdet oder unzumutbar belästigt werden oder der bestimmungsgemäße Gebrauch von Gebäuden und Anlagen nicht erheblich beeinträchtigt wird.
Die getroffenen Anordnungen sind zunächst formell rechtmäßig. Insbesondere hat eine Anhörung des Antragstellers gemäß § 28 Abs. 1 Hessisches Verwaltungsverfahrensgesetz (HVwVfG) stattgefunden.
Die Anordnung erweist sich auch materiell als offensichtlich rechtmäßig. Entgegen der geradezu abwegigen Rechtsauffassung des Antragstellers gehört die Versorgung mit Warmwasser zu den absolut gängigen Mindeststandards, die bei einer Mietwohnung erwartet werden können. Daran ändern auch die Ausführungen des Antragstellers zur Gaskrise nichts. In diesem Zusammenhang spielt es für die Verpflichtung des Vermieters einer Liegenschaft eine bestehende Warmwasserversorgung auf Gasbasis funktionsfähig zu erhalten, schlicht keine Rolle, wie sich die Gaspreise gegenwärtig entwickeln. Es handelt sich dabei um Nebenkosten, die regelmäßig in Form monatlicher Vorauszahlungen und letztlich auf der Basis einer vom Vermieter zu erstellenden Jahresendabrechnung von den Mietern zu erbringen sind. Die Ausführungen des Antragstellers er wolle die Mieter vor den gewaltigen Kosten einer weiteren Gasversorgung schützen, erweisen sich als fadenscheinig und sind überdies Ausdruck einer bevormundenden Haltung des Antragstellers gegenüber seinen Mietern, die diesem in keiner Weise zusteht. Vollständig irrelevant ist auch der Einwand, bei den vorliegenden Mietverhältnissen seien in den Mietverträgen keine Angaben über die Ausstattung mit Wärmeversorgung enthalten. Selbst wenn dies richtig sein sollte, ist darauf zu verweisen, dass die Beheizung von Wohnungen und die Bereitstellung von Warmwasser zu den mietrechtlichen Mindeststandards gehört, die der Vermieter zu erbringen hat. Dies gehört schlicht zum vertragsgemäßen Gebrauch. Des Weiteren muss darauf verwiesen werden, dass die Warmwasserversorgung, um die es vorliegend vorrangig geht seitens des Antragstellers bis zum 30.06.2022 gewährleistet wurde und damit auch Geschäftsgrundlage der mietvertraglichen Abmachungen gewesen sein dürfte. Dementsprechend hat das Amtsgericht Frankfurt mit Beschluss vom 05.07.2022 – 33 C 2065/22 (76) – gegenüber dem Antragsteller eine einstweilige Anordnung erlassen, mit welcher dem Antragsteller aufgegeben wird, die Warmwasserversorgung wiederherzustellen. Auch wenn das beschließende Gericht über die Tragweite mietvertraglicher Regelungen nicht zu entscheiden hat, stellen die vorbezeichneten Umstände auch ein Indiz für die öffentlich-rechtlich unter dem Blickwinkel der Wohnungsaufsicht zu treffenden Bewertungen dar. Denn auch öffentlich-rechtlich ist es vollkommen unstrittig, dass eine Versorgung mit Warmwasser und Heizung zu den absoluten Mindeststandards für ein menschenwürdiges Wohnen in einem Land wie der Bundesrepublik Deutschland gehört, die ein Vermieter und Eigentümer einer Liegenschaft nach den Wertungen des Wohnungsaufsichtsgesetzes zu gewährleisten hat, ob er nun will oder nicht. Im Übrigen ist auch von Belang, dass der Antragsteller eigenmächtig einen bestehenden absolut üblichen Wohnstandard mit absolut fadenscheiniger Begründung willkürlich abgesenkt hat.
Die Verfügung erweist sich auch als ermessenfehlerfrei und insbesondere verhältnismäßig.
Der Antragsteller ist der richtige Adressat der Verfügung, weil er Inhaber der tatsächlichen Gewalt über die Liegenschaft ist.
Der Verhältnismäßigkeit der Verfügung kann seitens des Antragstellers nicht mit Erfolg entgegengehalten werden, die Mieter könnten im kommenden Winter ihre Wärmeversorgung auf Strombasis gewährleisten und Warmwasser in der Küche zubereiten.
Dass die Bundesregierung entsprechende Ratschläge erteilt, ist schlicht unzutreffend. Vielmehr wird in den Medien regelmäßig aufgrund des vermehrten Kaufs von Heizlüftern und deren massierten Einsatzes im kommenden Winter davor gewarnt, dass dies einerseits zu einer Überlastung der Stromnetze führen könnte, andererseits die Beheizung mit Strom sich keinesfalls als wirtschaftlicher und energieeffizienter darstellt, als eine Beheizung auf der Basis von Gas. Bei den Ausführungen des Antragstellers handelt es sich um krude, nicht belegte Behauptungen denen das Gericht deshalb keinerlei Bedeutung beizumessen vermag.
Auch die Zwangsmittelandrohung in Form der Ersatzvornahme erweist sich als rechtmäßig. Die Voraussetzungen für die Zwangsmittelandrohung nach §§ 69 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2; 74 Hessisches Verwaltungsvollstreckungsgesetz (HVwVG) liegen vor.
Keinerlei rechtlichen Bedenken begegnet auch der gesondert erlassene Gebührenbescheid vom 20.07.2022. Es ist nicht erkennbar, dass die Behörde die für die wohnungsaufsichtsrechtliche Verfügung anfallenden Verwaltungsgebühren im Widerspruch zu den einschlägigen verwaltungskostenrechtlichen Bestimmungen erlassen hat. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird daher auf die Begründung dieses Bescheides Bezug genommen (§ 117 Abs. 5 VwGO analog). Da die zugrundeliegende wohnungsaufsichtsrechtliche Verfügung rechtmäßig ergangen ist, führen auch rechtliche Einwände gegen diese Verfügung nicht zur Rechtswidrigkeit des angegriffenen Gebührenbescheides.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung folgt aus §§ 52 Abs. 1 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG. Das Gericht legt der Streitwertfestsetzung die veranschlagten voraussichtlichen Kosten der angedrohten Ersatzvornahme der Verfügung vom 20.07.2022 zu Grunde (Ziffer 56.7 des Streitwertkatalogs des Bundesverwaltungsgerichts für die Verwaltungsgerichtsbarkeit, abgedruckt in Kopp/Schenke: VwGO-Kommentar, 27. Auflage, Anh § 164 Rz. 14).
