Ein Regensburger Vermieter wollte sein Sonderkündigungsrecht nutzen, indem er ein baulich zusammenhängendes Haus mit drei Wohnungen als Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen interpretierte. Doch gerade getrennte Eingänge und Hausnummern führten zu einer verblüffenden juristischen Erkenntnis über die mietrechtliche Definition.
Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Die Urteilslogik
- Benötigen Sie Hilfe?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Um wie viele Monate verlängert sich meine Kündigungsfrist, wenn der Vermieter ohne Grund kündigt?
- Kann ich gegen eine unbegründete Kündigung nach § 573a BGB Widerspruch einlegen?
- Welche Schritte sollte ich als Mieter nach Erhalt einer unbegründeten Kündigung prüfen?
- Zählen meine Einliegerwohnung oder eine Praxisfläche als separate Wohnung?
- Wie kann ich als Vermieter rechtssicher prüfen, ob mein Gebäude die Kriterien erfüllt?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 21 S 25/25 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht Regensburg
- Datum: 16.06.2025
- Aktenzeichen: 21 S 25/25
- Verfahren: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Zivilverfahrensrecht
- Das Problem: Ein Vermieter wollte einem Mieter kündigen, ohne einen besonderen Grund angeben zu müssen. Er argumentierte, dies sei zulässig, da er selbst im selben Gebäude wohnt und dieses seiner Meinung nach nicht mehr als zwei Wohnungen zählt. Der Mieter war anderer Ansicht.
- Die Rechtsfrage: Zählt ein Gebäude, in dem der Vermieter selbst wohnt, als „Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen“, wenn es zwar drei Wohnungen hat, diese aber separate Eingänge und teilweise unterschiedliche Hausnummern aufweisen? Dies hätte es dem Vermieter erlaubt, ohne besonderen Grund zu kündigen.
- Die Antwort: Nein, die Kündigung war nicht zulässig. Das Gericht entschied, dass der Gebäudekomplex trotz separater Eingänge und Hausnummern als ein einziges Gebäude mit drei Wohnungen gilt. Ausschlaggebend waren die überlappenden Grundrisse und die einheitliche Fassade.
- Die Bedeutung: Für Mieter und Vermieter bedeutet dies, dass bei der Bestimmung der Wohnungsanzahl im Gebäude die tatsächliche bauliche Beschaffenheit und Zusammengehörigkeit wichtiger sind als formale Merkmale wie separate Eingänge oder Adressen. Eine leichtere Kündigung ohne besonderen Grund ist nur bei tatsächlichen Zwei-Wohnungs-Häusern möglich.
Der Fall vor Gericht
Wann darf ein Vermieter ohne triftigen Grund kündigen?
Das deutsche Mietrecht schützt Mieter stark. Eine Kündigung durch den Vermieter braucht fast immer einen handfesten, nachvollziehbaren Grund – zum Beispiel Eigenbedarf. Doch das Gesetz kennt eine Ausnahme, eine Art Sonderrecht für Vermieter.
Wohnt der Eigentümer selbst in einem Gebäude mit insgesamt nicht mehr als zwei Wohnungen, darf er seinem Mieter auch ohne einen solchen Grund kündigen. Er muss die Kündigungsfrist lediglich verlängern. Die Idee dahinter ist einfach: Auf so engem Raum kann das Zusammenleben schwierig werden, und der Gesetzgeber wollte dem Vermieter einen leichteren Ausweg ermöglichen. Genau auf dieses Sonderrecht stützte sich ein Vermieter aus L., als er seinem Mieter die Kündigung schickte.
Warum glaubte der Vermieter, im Recht zu sein?
Der Fall schien auf den ersten Blick eindeutig für den Vermieter zu sprechen. Er bewohnte eine Wohnung im Erdgeschoss. In dem gesamten Gebäudekomplex gab es noch zwei weitere Wohnungen. Drei Wohnungen sind mehr als zwei. Das Sonderkündigungsrecht dürfte also nicht greifen. Doch der Vermieter hatte ein starkes Argument. Eine der drei Wohnungen besaß nicht nur einen komplett separaten Eingang an einer anderen Gebäudeseite, sondern auch eine eigene Hausnummer. Sie war als Hausnummer 2a ausgewiesen, während die anderen beiden unter Nummer 2 liefen.
Für den Vermieter war die Sache damit klar. Bei der Wohnung 2a handelte es sich um ein baulich und rechtlich eigenständiges Gebäude. Man musste sie aus der Rechnung herausnehmen. Übrig blieben dann nur noch zwei Wohnungen in seinem Gebäude – seine eigene und die des Mieters. Die perfekte Konstellation für eine Kündigung ohne Angabe von Gründen. Er verwies auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die besagt, dass klar abgrenzbare Gebäudeteile wie Reihenhäuser als eigenständige Gebäude gelten können. Seine Kündigung war in seinen Augen unangreifbar.
Was macht ein Haus nach Ansicht des Gerichts zu einem einzigen Gebäude?
Das Gericht folgte der Logik des Vermieters nicht. Es zerlegte die Illusion der zwei getrennten Gebäude mit einer einfachen, aber bestechenden Frage: Was sieht ein objektiver Beobachter, der auf der Straße steht und sich das Haus ansieht? Die Antwort darauf entscheidet, was rechtlich als „ein Gebäude“ gilt. Diesen Maßstab nennt man die „Verkehrsauffassung„. Und aus dieser Perspektive zählten weder die separate Hausnummer noch die getrennten Eingänge.
Entscheidend war allein die Bauliche Realität. Ein Blick auf die Pläne und ein Foto des Hauses genügten. Die Wohnung mit der eigenen Hausnummer war kein sauber abgetrenntes Reihenhaus. Ihre Räume ragten in den Grundriss des Hauptgebäudes hinein. Teile der oberen Mietwohnung befanden sich direkt über der Wohnung des Vermieters. Das Haus hatte eine durchgehende, einheitliche Fassade. Es war ein einziger, zusammenhängender Baukörper. Eine echte bauliche Trennlinie existierte nicht. Im Klartext: Man konnte die Einheit 2a nicht einfach absägen, ohne ein riesiges Loch im Hauptgebäude zu hinterlassen. Damit war die Sache für das Landgericht Regensburg klar. Es handelt sich um ein einziges Gebäude mit drei Wohnungen.
Weshalb hatte die Berufung des Vermieters keine Aussicht auf Erfolg?
Die erste Instanz, das Amtsgericht Regensburg, hatte die Räumungsklage bereits abgewiesen. Der Vermieter legte Berufung ein, doch das Landgericht machte ihm in einem rechtlichen Hinweis unmissverständlich klar, dass dieser Schritt aussichtslos sei. Die Argumente des Vermieters waren geprüft und für nicht tragfähig befunden worden. Die Berufungskammer zementierte die Sichtweise der Vorinstanz. Die Orientierung an der äußerlich erkennbaren Bauform sei für die Rechtssicherheit unerlässlich. Formale Kriterien wie Hausnummern oder Eingänge sind zweitrangig, wenn die bauliche Substanz eine unteilbare Einheit bildet.
Das Gericht stellte klar, dass der Zweck des Gesetzes – das Konfliktpotenzial bei engem Zusammenleben – nicht dazu dient, den Begriff „Gebäude“ zu verbiegen. Was baulich eins ist, wird rechtlich auch als eins behandelt. Da der Vermieter in einem Gebäude mit drei Wohnungen lebte, stand ihm das Sonderkündigungsrecht aus § 573a BGB schlicht nicht zu. Seine Kündigung war von Anfang an unwirksam. Das Gericht legte dem Vermieter daher nahe, seine aussichtslose Berufung zurückzuziehen. Das würde ihm zumindest einen Teil der Gerichtskosten ersparen.
Die Urteilslogik
Dieses Urteil schärft das Verständnis für die bauliche Einheit eines Gebäudes und deren weitreichende Konsequenzen im Mietrecht.
- Bauliche Einheit bestimmt Gebäudestatus: Beurteile ein Gebäude im Mietrecht nach seiner äußerlich sichtbaren, baulichen Einheit und der Verkehrsauffassung, nicht nach formalen Kriterien wie separaten Eingängen oder Hausnummern.
- Begrenzte Ausnahmen beim Kündigungsschutz: Das Sonderkündigungsrecht für Vermieter in Zweifamilienhäusern ist eng gefasst und gilt nur, wenn das Gebäude nach objektiver Betrachtung tatsächlich nicht mehr als zwei Wohneinheiten umfasst.
Diese Prinzipien verdeutlichen, dass die physische Realität eines Gebäudes rechtlich über äußeren Anschein und formale Abgrenzungen triumphiert.
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Experten Kommentar
Mancher Vermieter sieht eine separate Hausnummer und denkt, er habe ein Ass im Ärmel, um leichter kündigen zu können. Dieses Urteil aber macht deutlich: Es kommt nicht auf äußere Kosmetik an, sondern auf die harte bauliche Realität. Wer die Sonderregelung für Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen nutzen will, muss genau hinschauen, ob das vermeintlich separate Gebäude auch wirklich baulich eigenständig ist. Das Gericht zieht damit eine klare rote Linie und verhindert, dass formale Tricks die geschützte Stellung des Mieters bei Kündigungen ohne Begründung untergraben.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Um wie viele Monate verlängert sich meine Kündigungsfrist, wenn der Vermieter ohne Grund kündigt?
Bei einer Kündigung ohne Angabe von Gründen nach § 573a BGB verlängert sich Ihre reguläre gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate. Das bedeutet, zu Ihrer üblichen Frist, die von der Dauer Ihres Mietverhältnisses abhängt, kommt immer noch ein Vierteljahr hinzu. So ergeben sich je nach Mietdauer insgesamt sechs, neun oder zwölf Monate. Diese Verlängerung soll Sie als Mieter zusätzlich schützen.
Der Gesetzgeber sieht diese spezielle Regelung vor, wenn der Vermieter selbst in einem Zweifamilienhaus wohnt und Ihnen kündigt, ohne einen klassischen Grund wie Eigenbedarf nennen zu müssen. Normalerweise staffelt sich Ihre Kündigungsfrist nach der Dauer Ihres Mietverhältnisses: Bei bis zu fünf Jahren beträgt sie drei Monate, zwischen fünf und acht Jahren sechs Monate und bei über acht Jahren sogar neun Monate.
Diese Fristen sind der Ausgangspunkt. Erhält Ihr Vermieter nun das Sonderrecht aus § 573a BGB, addieren sich zu diesen Zeiten nochmals pauschal drei Monate hinzu. Für Sie bedeutet das: Mindestens sechs Monate bei kurzer Mietdauer, bis zu zwölf Monate, wenn Sie schon sehr lange in der Wohnung leben. Der Gesetzgeber schafft damit einen Ausgleich für die fehlende Begründung der Kündigung.
Ein passender Vergleich ist ein verlängerter Countdown. Statt der üblichen drei, sechs oder neun Monate erhalten Sie quasi noch einen zusätzlichen „Puffer“ von drei Monaten, um sich in Ruhe auf den Umzug vorzubereiten. Es ist keine Strafe für den Vermieter, sondern ein Schutz für Sie als Mieter.
Prüfen Sie unbedingt das genaue Enddatum in Ihrem Kündigungsschreiben. Vergleichen Sie es mit den gesetzlich vorgeschriebenen Fristen plus den zusätzlichen drei Monaten. Notieren Sie genau, wie lange Sie schon in der Wohnung leben. Lassen Sie sich nicht von einer ungenauen Fristangabe irritieren. Suchen Sie bei Zweifeln umgehend rechtlichen Rat, etwa bei einem Mieterverein oder Fachanwalt. So stellen Sie sicher, dass Ihre Rechte gewahrt bleiben und Sie nicht zu früh ausziehen.
Kann ich gegen eine unbegründete Kündigung nach § 573a BGB Widerspruch einlegen?
Ja, unbedingt! Sie können und sollten gegen eine Kündigung, die sich auf § 573a BGB stützt, Widerspruch einlegen, wenn Sie Zweifel an den Voraussetzungen haben. Das sogenannte Sonderkündigungsrecht des Vermieters ist streng begrenzt und greift nur, wenn die Anzahl der Wohnungen im Gebäude korrekt beurteilt wird. Viele solche Kündigungen sind unwirksam, was der Artikel eindrücklich beweist.
Juristen nennen das Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB eine Erleichterung für Vermieter, die in einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen wohnen und selbst eine davon belegen. Doch diese vermeintliche „Kündigung ohne Grund“ ist an sehr strenge Bedingungen geknüpft. Entscheidend ist nicht nur, dass der Vermieter selbst im Haus lebt, sondern vor allem die korrekte Definition des „Gebäudes“ und die genaue Zählung der Wohneinheiten nach der „Verkehrsauffassung“.
Der Grund: Oft weicht die „bauliche Realität“ von der Annahme des Vermieters ab. Separate Eingänge oder Hausnummern machen aus einem zusammenhängenden Baukörper noch lange kein eigenständiges Gebäude. Die Gerichte prüfen hier, wie ein objektiver Beobachter das Haus von außen wahrnehmen würde. Stimmen diese Kriterien nicht, ist die Kündigung von Anfang an unwirksam, und Ihr Widerspruch hat gute Chancen auf Erfolg, wie der Fall in Regensburg zeigte, wo die Räumungsklage abgewiesen wurde.
Ein passender Vergleich ist ein Reihenhaus: Obwohl es zwei separate Eingänge hat, ist es baulich eine untrennbare Einheit. Man kann nicht einfach eine Hälfte „absägen“, ohne die andere zu beschädigen. Genauso verhält es sich oft mit vermeintlich „separaten“ Wohnungen im Sinne des Gesetzes, die in Wirklichkeit Teil eines einzigen Baukörpers sind.
Prüfen Sie sofort die Voraussetzungen des § 573a BGB ganz genau: Wie viele Wohnungen sind tatsächlich im baulich zusammenhängenden Gebäude? Formulieren Sie umgehend einen schriftlichen Widerspruch gegen die Kündigung, in dem Sie die Nichteinhaltung der Kriterien rügen und diesen fristgerecht an Ihren Vermieter senden. Suchen Sie parallel unbedingt rechtlichen Rat, etwa bei einem Fachanwalt oder Mieterverein.
Welche Schritte sollte ich als Mieter nach Erhalt einer unbegründeten Kündigung prüfen?
Als Mieter einer unbegründeten Kündigung nach § 573a BGB sollten Sie primär die ‚bauliche Realität‘ Ihres Gebäudes anhand der ‚Verkehrsauffassung‘ prüfen. Zählen Sie die Wohneinheiten und beurteilen Sie, ob es sich objektiv um einen einzigen Baukörper handelt. Dies ist der Kernpunkt für die Gültigkeit des Sonderkündigungsrechts des Vermieters, denn formale Merkmale sind oft irreführend.
Das Gesetz erlaubt dem Vermieter die Kündigung ohne Angabe eines konkreten Grundes nur unter sehr spezifischen Bedingungen: Er muss selbst in einem Gebäude wohnen, das insgesamt nicht mehr als zwei Wohnungen umfasst. Ihre erste Aufgabe ist es daher, die Anzahl der tatsächlichen Wohneinheiten im gesamten baulichen Komplex genau zu überprüfen. Hierbei zählt auch die Wohnung des Vermieters mit.
Entscheidend ist dabei nicht, was in der Hausnummer steht oder ob es separate Eingänge gibt. Juristen nennen das die ‚bauliche Realität‘ aus Sicht eines ‚objektiven Beobachters‘. Dieser Blickwinkel bewertet, ob das Haus von außen wie ein zusammenhängendes Ganzes wirkt. Ragen etwa Teile Ihrer Wohnung in den Grundriss des vermeintlich separaten Nachbarhauses hinein? Besitzt das gesamte Gebäude eine durchgehende, einheitliche Fassade? Solche Aspekte sprechen klar gegen die Annahme mehrerer Einzelgebäude.
Denken Sie an ein Doppelhaus: Oft wirken diese von außen wie zwei separate Einheiten, sind aber baulich so miteinander verbunden, dass sie eigentlich ein einziger Baukörper sind. Nur wenn eine echte bauliche Trennlinie existiert und man die Einheiten voneinander ‚absägen‘ könnte, ohne das Ganze zu zerstören, liegt ein separates Gebäude vor.
Fertigen Sie daher umgehend detaillierte Fotos vom gesamten Gebäude aus verschiedenen Blickwinkeln an. Versuchen Sie zudem, Baupläne einzusehen, beispielsweise beim Bauamt oder der Hausverwaltung. Diese Dokumente helfen Ihnen, die bauliche Einheitlichkeit oder Trennung objektiv zu belegen und Ihre Position im Falle eines Widerspruchs zu stärken.
Zählen meine Einliegerwohnung oder eine Praxisfläche als separate Wohnung?
Eine Einliegerwohnung oder Praxisfläche zählt als separate Wohnung im Sinne des § 573a BGB, wenn sie nach der Verkehrsauffassung ein baulich eigenständiger Gebäudeteil ist. Dieser müsste sich ohne wesentlichen Eingriff vom Hauptgebäude abtrennen lassen. Wenn Räume jedoch ineinandergreifen oder eine durchgehende, einheitliche Fassade besteht, spricht dies stark gegen eine separate Zählung, da dann der gesamte Komplex als ein Gebäude gilt.
Juristen nennen das Prinzip der baulichen Realität die „Verkehrsauffassung“. Es kommt darauf an, wie ein unvoreingenommener Betrachter das Gebäude von außen wahrnimmt. Sie müssen sich fragen: Wirkt die betreffende Einheit als eigenständiger Baukörper oder als integraler Bestandteil eines größeren Ganzen? Separate Hausnummern oder eigene Eingänge sind dabei oft irreführend und zweitrangig.
Der Grund dafür: Das Gesetz will das Konfliktpotenzial bei engem Zusammenleben minimieren. Wenn jedoch baulich alles ineinandergreift – beispielsweise wenn die Einliegerwohnung mit ihren Räumen in den Grundriss des Hauptgebäudes ragt oder die obere Mietwohnung teilweise über der Vermieterwohnung liegt –, dann handelt es sich laut Rechtsprechung um ein einziges Gebäude. Eine echte bauliche Trennlinie existiert dann nicht.
Ein passender Vergleich ist ein Doppelhaus mit zwei völlig autonomen Hälften, die sich allenfalls berühren. Solche Hälften wären separate Gebäude. Anders verhält es sich, wenn ein scheinbar abgetrennter Gebäudeteil wie ein L-förmiger Anbau fest mit dem Hauptgebäude verzahnt ist und nicht ohne massive Bauarbeiten abgelöst werden könnte. Das wäre eine Einheit.
Prüfen Sie umgehend die Baupläne des gesamten Gebäudes auf überlappende Grundrisse oder fehlende echte bauliche Trennwände. Fertigen Sie zudem detaillierte Fotos vom Gebäude aus verschiedenen Blickwinkeln an. Diese Dokumente sind Gold wert, um die bauliche Einheitlichkeit oder tatsächliche Trennung objektiv zu belegen.
Wie kann ich als Vermieter rechtssicher prüfen, ob mein Gebäude die Kriterien erfüllt?
Als Vermieter prüfen Sie die Kriterien des § 573a BGB am besten, indem Sie die bauliche Realität Ihres Gebäudes objektiv aus der Verkehrsauffassung bewerten. Nutzen Sie Fotos und Baupläne. Stellen Sie sicher, dass es sich eindeutig um ein einziges Gebäude mit maximal zwei Wohnungen handelt, von denen Sie selbst eine bewohnen. Das vermeidet teure Fehler.
Die Regel lautet: Zählen Sie alle baulich vorhandenen Wohneinheiten im gesamten physischen Baukörper. Lassen Sie sich dabei nicht von separaten Eingängen oder Hausnummern täuschen. Insgesamt dürfen es nicht mehr als zwei Wohnungen sein, Ihre eigene inklusive. Stellen Sie sich vor, Sie wären ein unbeteiligter Passant, der das Gebäude von der Straße aus betrachtet. Wirkt es wie ein einzelner, zusammenhängender Baukörper mit mehreren Einheiten? Oder sehen Sie tatsächlich voneinander getrennte Gebäude, vielleicht mit Reihenhaus-Charakter? Diese objektive Wahrnehmung ist entscheidend.
Eine genaue Analyse der baulichen Realität ist unerlässlich. Ziehen Sie Baupläne heran. Prüfen Sie, ob Räume von scheinbar separaten Einheiten in den Grundriss des Hauptgebäudes ragen. Achten Sie auf eine durchgehende, einheitliche Fassade. Nur wenn eine echte bauliche Trennlinie existiert, können Sie von separaten Gebäuden sprechen.
Denken Sie an die Situation eines Baums. Sie können einen Ast nicht einfach abtrennen, ohne den ganzen Baum zu beschädigen, wenn dieser Ast untrennbar mit dem Stamm verbunden ist. Genauso wenig können Sie einen Gebäudeteil als „eigenständig“ betrachten, wenn seine Struktur untrennbar mit dem Hauptgebäude verwoben ist. Formalien sind hierbei zweitrangig.
Erstellen Sie sofort eine detaillierte Fotodokumentation des gesamten Gebäudes von allen Außenseiten. Besorgen Sie sich zudem die aktuellen Baupläne. Diese Dokumente dienen als objektive Grundlage für Ihre rechtliche Bewertung und eine mögliche Beratung.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Bauliche Realität
Die Bauliche Realität beschreibt den tatsächlichen physischen Zustand eines Gebäudes, unabhängig von formalen Merkmalen wie separaten Eingängen oder unterschiedlichen Hausnummern. Juristen legen Wert auf die konkrete Bauweise, um objektiv zu beurteilen, ob ein Haus eine untrennbare Einheit bildet. Das Gesetz will vermeiden, dass rein formale Angaben die eigentliche Struktur überdecken.
Beispiel: Das Gericht beurteilte die Kündigung des Vermieters anhand der baulichen Realität, die ein einziges zusammenhängendes Gebäude zeigte, obwohl eine Wohnung eine andere Hausnummer hatte.
Einliegerwohnung
Eine Einliegerwohnung ist eine baulich untergeordnete Wohneinheit innerhalb eines größeren Hauses, die jedoch einen eigenen, vollständigen Haushalt ermöglicht und oft separat vermietet wird. Bei der Anwendung des Mietrechts ist entscheidend, ob eine Einliegerwohnung als separate Wohnung zählt oder als integraler Teil des Gesamtgebäudes, um die korrekte Wohnungsanzahl zu ermitteln.
Beispiel: Das Landgericht prüfte, ob die vermeintlich separate Wohneinheit tatsächlich als eigenständige Einliegerwohnung zählte oder baulich zu eng mit dem Hauptgebäude verbunden war.
Rechtssicherheit
Rechtssicherheit bedeutet, dass rechtliche Verhältnisse klar, verlässlich und vorhersehbar sind, sodass jeder Bürger seine Rechte und Pflichten kennt und darauf vertrauen kann. Das Gesetz fördert Rechtssicherheit, damit Rechtsstreitigkeiten zügig beigelegt werden und sich Parteien nicht auf unklare oder ständig wechselnde Interpretationen berufen können.
Beispiel: Für die Gerichte ist die Orientierung an der äußerlich erkennbaren Bauform unerlässlich, um die Rechtssicherheit bei der Anwendung des Sonderkündigungsrechts zu gewährleisten.
Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB
Juristen nennen die Möglichkeit, dass ein Vermieter in einem Zweifamilienhaus eine Wohnung ohne klassischen Kündigungsgrund beenden darf, das Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB. Das Gesetz räumt Vermietern dieses erleichterte Kündigungsrecht ein, wenn sie in einem Gebäude mit maximal zwei Wohnungen wohnen, um potenzielle Konflikte im engen Zusammenleben zu entschärfen. Allerdings müssen sich die regulären Kündigungsfristen für den Mieter dann um drei Monate verlängern.
Beispiel: Der Vermieter stützte seine Kündigung auf das Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB, da er annahm, in einem Gebäude mit nur zwei Wohnungen zu leben.
Verkehrsauffassung
Die Verkehrsauffassung ist ein rechtlicher Maßstab, der beurteilt, wie ein objektiver, unvoreingenommener Beobachter eine Sache oder einen Sachverhalt im allgemeinen Verständnis wahrnehmen und einschätzen würde. Gerichte nutzen diesen Blickwinkel, um die tatsächliche Bedeutung eines Begriffs zu ermitteln und nicht nur auf formale Kriterien zu achten. So wird verhindert, dass rein technische oder juristische Definitionen die allgemeine, sinnvolle Einschätzung verfälschen.
Beispiel: Das Gericht wandte die Verkehrsauffassung an, um zu klären, ob das Gebäude von außen betrachtet als eine einzige Einheit oder als mehrere separate Baukörper erschien.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- Sonderkündigungsrecht des Vermieters (§ 573a BGB)
Diese Vorschrift erlaubt es einem Vermieter, unter engen Bedingungen auch ohne Angabe eines Kündigungsgrundes zu kündigen, wenn er selbst in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen wohnt.
→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Der Vermieter stützte seine Kündigung allein auf dieses Sonderrecht, weil er glaubte, dass sein Haus die gesetzliche Bedingung von maximal zwei Wohnungen erfülle. - Definition des „Gebäudes“ nach Verkehrsauffassung (Allgemeiner Rechtsgrundsatz)
Die „Verkehrsauffassung“ beschreibt die objektive Sicht eines unbeteiligten Beobachters und ist maßgeblich, wenn ein Gesetz einen Begriff wie „Gebäude“ nicht explizit definiert.
→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht entschied nach der Verkehrsauffassung, dass die drei Wohnungen trotz separater Eingänge und Hausnummern einen einzigen, zusammenhängenden Baukörper bildeten und somit als „ein Gebäude“ galten. - Erforderlichkeit eines berechtigten Interesses zur Kündigung (§ 573 Abs. 1 BGB)
Ein Vermieter kann ein Mietverhältnis grundsätzlich nur dann kündigen, wenn er ein gesetzlich anerkanntes „berechtigtes Interesse“ an dessen Beendigung hat, wie etwa Eigenbedarf oder eine schwerwiegende Vertragsverletzung.
→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Weil der Vermieter kein solches berechtigtes Interesse nachweisen konnte, hing die Wirksamkeit seiner Kündigung vollständig von der Anwendbarkeit des speziellen Sonderkündigungsrechts aus § 573a BGB ab. - Rechtssicherheit (Allgemeiner Rechtsgrundsatz)
Die Rechtssicherheit stellt sicher, dass rechtliche Regeln klar, vorhersehbar und verlässlich sind, was Vertrauen in die Rechtsordnung schafft und willkürliche Entscheidungen verhindert.
→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht betonte die Notwendigkeit, sich für die Definition eines „Gebäudes“ an äußerlich erkennbaren, baulichen Kriterien zu orientieren, um eine klare und nachvollziehbare Rechtsanwendung zu gewährleisten.
Das vorliegende Urteil
LG Regensburg – Az.: 21 S 25/25 – Beschluss vom 16.06.2025
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