Nutzungserlaubnis ist durch Vermieter grundsätzlich frei widerruflich
AG Bremen – Az.: 19 C 457/19 – Urteil vom 08.07.2020
1. Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung in dem Hause L. in Bremen, gelegen im 3. OG, bestehend aus drei Zimmern, Diele, Dusche, WC, Boden sowie Dachterrasse, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
2. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung abwenden gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 5.000 €, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
4. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.12.2020 gewährt.
5. Der Streitwert wird auf 5.400 € festgesetzt.
Tatbestand
Der Beklagte ist Mieter der im Tenor näher bezeichneten Wohnung der Klägerin.
Unter dem 21.04.2006 schlossen die Parteien einen Mietvertrag über sie streitgegenständliche Wohnung in der L.-Str.. XY in Bremen.
Unter § 1 des Vertrages („Mieträume“) heißt es u.a.:
„Vermietet wird zu Wohnzwecken die Wohnung L.-Str.. XY, 28201 Bremen im 3. Obergeschoss, 3 Zimmer, 1 Küche, 1 Diele, 1 Dusche, 1 WC, 1 Boden, 1 Keller […]“
§ 20 („Sonstige Vereinbarungen“) des gleichen Vertrages lautet auszugsweise:
„Das Betreten der Dachterrasse geschieht auf eigene Gefahr, da die Höhe des Geländers nicht den Bauvorschriften entspricht. Aus statischen Gründen dürfen nicht mehr als 3 Personen gleichzeitig die Dachterrasse betreten. Grillen und offenes Feuer sind dort nicht erlaubt.“
In der Folgezeit entstand zwischen den Parteien eine Meinungsverschiedenheit über die Nutzung bzw. das Ausmaß der Nutzung der Dachterrasse in dem Haus L. Str. durch den Beklagten.
Unter dem AZ 2 C 24/18 machte der jetzige Beklagte gegen die Klägerin eine Klage auf Herrichtung der Dachterrasse sowie auf Feststellung eines Mietminderungsrechts am Amtsgericht Bremen anhängig. Das Verfahren endete gütlich durch Vergleich vom 03.01.2019.
In Ziffer 1. des Vergleichs heißt es: „Dem Kläger wird von der Beklagten ab sofort wieder Zugang zur Dachterrasse in dem Haus L. Str. in Bremen, in dem der Kläger die streitgegenständliche Wohnung angemietet hat, gewährt.“
Auch der Abschluss dieses Vergleichs beendete in der Folgezeit die Meinungsverschiedenheit der Parteien bezüglich der Nutzung bzw. des Ausmaßes der Nutzung der Dachterrasse nicht.
Unstreitig verschloss der Beklagte jedenfalls zeitweilig den Zugang zur Dachterrasse und nahm sämtliche Schlüssel des Schlosses an sich.
Unter dem 20.05.2019 verfasste die Klägerin ein als „Abmahnung!“ bezeichnetes Schreiben an den Beklagten (Anlage K2, Bl. 11 d.A.). Darin führt die Klägerin an, der Beklagte habe Abmachungen zwecks Betreten der Dachterrasse nicht eingehalten. Ein weiteres Schreiben vom 30.05.2019 (Anlage K3, Bl. 12 d.A.) der Klägerin an den Beklagten ist als „Mahnung“ betitelt. Darin führt die Klägerin an, der Beklagte habe Gegenstände (u.a. Stühle, Tische, Sonnenschirm) auf der Dachterrasse gelagert und forderte den Beklagten auf, diese zu entfernen.
Die Klägerin brachte daraufhin ein Plastikschild mit der Aufschrift „Betreten verboten“ auf der Dachterrasse an.
Mit Schreiben seines jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 06.06.2019 (Anlage K4, Bl. 14 d.A.) wies der Beklagte die Abmahnungen zurück. Er wandte sich insbesondere gegen eine Sperrung der Dachterrasse durch ein Absperrband durch die Klägerin, da die Dachterrasse dem Beklagten mitvermietet sei und diesem daher zur (alleinigen) Nutzung überlassen sei.
Durch Anwaltsschreiben vom 18.08.2019 (Anlage K7, Bl. 23 ff. d.A.) erklärte die Klägerin die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietvertrages zum 30.11.2019 gegenüber dem Beklagten. Darin begründet die Klägerin die Kündigung damit, dass der Beklagte – was zwischen den Parteien unstreitig ist – den Zugang zur Dachterrasse verschlossen hat und den Schlüssel an sich genommen hat. Der Zugang des Kündigungsschreibens ist zwischen den Parteien nicht im Streit.
Die Klägerin ist der Ansicht, die Dachterrasse sei dem Beklagten nicht mitvermietet worden. Dem Beklagten sei die Mitnutzung lediglich gestattet worden. Folglich stehe ihr ein Kündigungsrecht wegen des fortgesetzten vertragswidrigen Gebrauchs zu.
Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, die von ihm angemietete Wohnung in dem Hause L. in Bremen, gelegen im 3. OG, bestehend aus drei Zimmern, Diele, Dusche, WC, Boden sowie Dachterrasse, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen; hilfsweise eine Räumungsfrist von mindestens 10 Monaten festzusetzen.
Der Beklagte ist der Ansicht, ihm stehe aufgrund des Mietvertrages das alleinige Nutzungsrecht an der Dachterrasse zu. Diese sei auch keinem anderen Mieter des Hauses vermietet worden. Folglich sei er auch berechtigt gewesen, die Dachterrasse mit einem Schloss zu verschließen und den Schlüssel an sich zu nehmen. Einen Zweitschlüsse habe er auch nicht an die Klägerin auszuhändigen. Die im Schreiben vom 18.08.2019 ausgesprochene Kündigung habe er zurückgewiesen, da das Kündigungsschreiben keine Originalvollmacht des Klägervertreters enthalten habe.
Hinsichtlich des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
I.
Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus den §§ 985, 546 Abs. 1 BGB zu.
1. Denn jedenfalls ihre im Schreiben vom 18.08.2019 hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung hat das Mietverhältnis, das zwischen den Parteien bestand, wirksam beendet.
a) Die Zurückweisung der Kündigung gem. § 174 Satz 1 BGB wegen der dem Kündigungsschreiben vom 18.08.2019 nicht beigefügten Originalvollmacht verfängt nicht.
Die Zurückweisung ist ebenso wie die Zurückweisung nach § 111 eine empfangsbedürftige Willenserklärung (MüKoBGB/Schubert, 8. Aufl. 2018, BGB § 174 Rn. 20). Der Klägervertreter hat hingegen den Zugang des Telefaxes des Urlaubsvertreters des Beklagtenvertreters im Schriftsatz vom 16.12.2019 bestritten. Dem ist der Beklagte nicht mehr entgegengetreten; insbesondere wurde kein Zugangsnachweis zur Akte gereicht. Folglich kann eine wirksame, d.h. eine dem Klägervertreter zugegangene, Zurückweisung der Entscheidung nicht zugrunde gelegt werden (§§ 138 Abs. 2, Abs. 3 ZPO).
b) Auch sonst ist das Kündigungsschreiben in formeller Hinsicht wirksam. Bei einer Kündigung wegen einer Vertragsverletzung muss der Vermieter das Verhalten des Mieters hinreichend genau beschreiben und die Zeit, den Ort und die näheren Umstände des Vorfalls („wann, wo, was, wie‟) mitteilen (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 573, Rn. 222). Diese Voraussetzungen sind erfüllt.
2. Ein Kündigungsgrund gemäß § 573 BGB lag vor. Danach steht dem Vermieter ein ordentliches Kündigungsrecht zu, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches ist nach § 573 Abs. 2 Nr.1 BGB gegeben, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass vertragliche Pflichtverletzungen im Sinne von § 573 BGB zwar nicht nur unerheblich sein dürfen. Allerdings ist eine ordentliche Kündigung eines Vermieters nicht nur dann möglich, wenn Gründe vorliegen, die ihn auch zu einer fristlosen Kündigung im Sinne der §§ 543 Abs.1, 569 Abs.2 BGB berechtigen würden, sondern bereits bei Pflichtverstößen geringeren Gewichts; es ist insbesondere nicht zu verlangen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrages bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar ist (BGH, Urteil vom 11.01.2006 – VIII ZR 364/04 -, NJW 2006, S.1585, Rz. 19 m. w. N.).
Gemessen an diesem Maßstab stellt sich das Gesamtverhalten des Beklagten als erhebliche Pflichtverletzung dar, welche die Klägerin zu einer ordentlichen Kündigung berechtigte.
Nach dem Mietvertrag vom 21.04.2006 ist dem Beklagten das „Betreten“ der Dachterrasse „auf eigene Gefahr“ gestattet. Unter § 1 („Mieträume“) des Vertrages wird die Dachterrasse indes nicht aufgelistet. Als Räume des Hauses außerhalb der eigentlichen Wohnung werden lediglich der Kellerraum und der Boden als Mieträume erfasst mit der Folge, dass das ausschließliche Nutzungsrecht für diese Räume dem Beklagten als Nutzer vertraglich zugewiesen wird.
Auch aus dem Wortlaut des Vergleichs vom 03.01.2019 im Verfahren 2 C 24/18 vor dem Amtsgericht Bremen, dort insbesondere Ziffer 1 („gewährt“), ergibt sich, dass dem Beklagten die Nutzung der Dachterrasse durch die Klägerin gestattet worden war. Zugleich ergibt sich indes kein Anhaltspunkt dafür, dass die Dachterrasse dem Beklagten auch (entgeltlich) vermietet wurde.
Vermietet der Eigentümer Wohnungen in seinem Haus, erstreckt sich das Recht des Mieters zur Benutzung der gemieteten Räume auf das Recht zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen des Hauses. Bei der Benutzung der Gemeinschaftsflächen hat der Mieter ausdrücklich oder stillschweigend vereinbarte Grenzen seines Gebrauchsrechts zu beachten. So dürfen insbesondere zu gemeinschaftlichem Gebrauch mehrerer Mieter dienende Räume oder Flächen (Zugänge, Treppenhaus, Hofflächen) nur in der dafür vorgesehenen Weise benutzt werden (vgl. Kraemer/von der Osten/Schüller, in: Bub/Treier MietR-HdB, 5. Aufl. 2019, Kapitel III. Durchführung des Mietverhältnisses, Rn. 2478 mwN).
Diese Gestattung der Nutzung der Dachterrasse ist durch die Klägerin als Vermieterin grundsätzlich frei widerruflich (KG, Urteil vom 01.12.2008 – 8 U 121/08, BeckRS 2009, 28275; KG, Urteil vom 14.12.2006 – 8 U 83/06, BeckRS 2007, 1199; BeckOK/H. Schmidt, 1.4.2020, BGB § 535 Rn. 302-309).
a) Dem Widerruf der Gestattung steht auch nicht § 242 BGB entgegen (KG, Urteil vom 14.12.2006 – 8 U 83/06, BeckRS 2007, 1199). Nach dem Vortrag der Klägerin benötigt diese einen dauerhaften, ungehinderten Zugang zur Dachterrasse, um insbesondere Dachreparaturarbeiten durchführen zu lassen. Hierbei handelt es sich um ein berechtigtes Interesse der Klägerin. Anhaltspunkte dafür, dass dieser Beweggrund nur vorgeschoben sei, sind nicht ersichtlich. Folglich kann auch keine gem. § 242 BGB unzulässige Schikane festgestellt werden.
Vielmehr ist darauf hinzuweisen, dass das Verschließen der Dachterrasse durch den Beklagten eine vertragliche Pflichtverletzung des Beklagten begründet. Ausgangspunkt dieser Handlung mag die vom Beklagten verkannte Rechtslage in Bezug auf die Dachterrasse sein. Diese ist ihm nicht vermietet worden, sondern nach dem Mietvertrag ist lediglich die Nutzung der Dachterrasse in engen Grenzen und nach dem Inhalt des Vergleichs in etwas weiteren Grenzen dem Beklagten gestattet.
b) Auch bestehen keine besonders schützenswerten Interessen des Beklagten. Insbesondere ist der Beklagte nicht zwingend auf die Benutzung der Dachterrasse angewiesen, da sich diese Fläche außerhalb der Mietwohnung des Beklagten befindet.
c) Folglich stellt die Nutzung der Dachterrasse durch den Beklagten in dieser konkreten Ausgestaltung, d.h. in der Weise wie sie vom Beklagten selbst im Schreiben vom 16.07.2019 (Anlage K6, Bl. 20 d. d.A.) einen vertragswidrigen Gebrauch und damit eine vertragliche Pflichtverletzung dar. In diesem Schreiben wird u.a. zugestanden, dass der Beklagte die Dachterrasse verschlossen und den Schlüssel an sich genommen hat.
d) Diese Pflichtverletzungen des Beklagten erfolgen auch schuldhaft. Dabei verkennt das Gericht nicht, dass der Beklagte möglicherweise in einem rechtlichen Irrtum über die Nutzungsrechte der Dachterrasse handelte. Ein derartiger Irrtum ist anzunehmen, wenn der Mieter auf Grund unzutreffender Tatsachen oder einer fehlerhaften Bewertung der Rechtslage irrig davon ausgeht, dass er zu einem bestimmten Verhalten berechtigt sei. War der Irrtum vermeidbar, so ist Fahrlässigkeit gegeben. Bei einem unvermeidbaren Irrtum entfällt jedes Verschulden. Allerdings setzt dies voraus, dass sich der Mieter mit der gebührenden Sorgfalt über die tatsächlichen und rechtlichen Gegebenheiten informiert hat. Bei Zweifeln muss der Mieter sachkundigen Rat einholen (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 573, Rn. 16). Ein etwaiges Verschulden eines rechtlichen Beraters wird dem Mieter zugerechnet. Die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen einer nicht unerheblichen Vertragsverletzung setzt ein eigenes schuldhaftes Verhalten des Mieters nicht voraus (BGH NJW 2007, 428).
Zudem ist vorliegend zu beachten, dass die vertragliche Pflichtverletzung dem Beklagten im Termin erläutert worden ist. Der Beklagte hat im Termin zur mündlichen Verhandlung vehement deutlich gemacht, dass er die Dachterrasse als „seine“ ansieht und die Nutzungswünsche der Vermieterin als Schikane versteht. Auch aufgrund dieser Vehemenz bei der Verkennung der Rechtslage ist nicht damit zu rechnen, dass der Beklagte die vertragswidrige Nutzung der Dachterrasse zukünftig unterlassen wird.
e) Die dem Beklagten zur Last zu legende Pflichtverletzung war auch hinreichend erheblich. Für die Beurteilung der Erheblichkeit der Pflichtverletzung ist die Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls erforderlich. Dazu zählen die beanstandungsfreie Dauer des bisherigen Vertragsverhältnisses, das Gewicht und die nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung, eine mögliche Wiederholungsgefahr und der dem Mieter zur Last zu legende Grad des Verschuldens (LG Berlin, Urteil vom 28. Mai 2020 – 67 S 21/20 –, juris).
Dem Beklagten ist aufgrund mehrerer (handschriftlicher) (Ab-)mahnungen (Anlagen K2, K3, Bl. 11 u. 12 d.A.) spätestens seit dem 20.05.2019 bekannt, dass eine alleinige Nutzung der Dachterrasse durch den Beklagten von der Klägerin nicht geduldet wird. Der jetzige Prozessbevollmächtigte des Beklagten hat mit Schreiben vom 06.06.2019 (Anlage K4, Bl. 14 ff. d.A.) klargestellt, dass von Seiten des Beklagten die Auffassung vertreten wird, das Nutzungsrecht der Dachterrasse sei aufgrund des Mietvertrages dem Beklagten zugewiesen. Ein „jederzeitiges“ Betreten der Dachterrasse durch die Eigentümerin erfülle den Tatbestand des Hausfriedensbruches nach § 123 StGB. Aus diesem Grund sei dem Beklagten anwaltlich angeraten worden, den Schlüssel zur Dachterrasse an sich zu nehmen.
Deswegen ist die Pflichtverletzung des Beklagten durchaus erheblich. Denn der Beklagte beschränkt die Klägerin in ihren Rechten als Eigentümerin (z.B. nach § 903 BGB). Die Klägerin hat sehr wohl ein jederzeitiges Betretungsrecht der Dachterrasse als Gemeinschaftsfläche aus den zuvor dargelegten Gründen. Dabei ist die Klägerin auch nicht gehalten, dem Beklagten die Gründe für den Wunsch des Betretens zu erläutern oder darzulegen, weshalb ein Betreten der Dachterrasse erforderlich ist.
f) Gem. § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB verlängert sich die Kündigungsfrist, da das Mietverhältnis mehr als acht Jahre bestand, um sechs Monate. Die Angabe einer kürzeren als der gesetzlichen Frist führt nicht zur Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung, sondern das Mietverhältnis wird zum nächst zulässigen Termin beendet (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 542, Rn. 22 mwN). Folglich wurde die ordentliche Kündigung der Klägerin nicht zum 30.11.2019, sondern zum 30.05.2020 wirksam.
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.
III.
Dem Beklagten war nach § 721 ZPO auf seinen Antrag hin eine Räumungsfrist zu gewähren. Die Bewilligung einer Räumungsfrist und die Bestimmung ihrer Dauer stehen im Ermessen des Gerichts; es hat dabei die Interessen der beiden Parteien gegeneinander abzuwägen (OLG Hamm NJW-RR 95, 526; KG MDR 2008, 1090; zur Pflicht des Mieters zur Beschaffung von Ersatzraum: LG Mannheim NJW-RR 93, 713).
Zugunsten des Beklagten war hier zu berücksichtigen, dass das Mietverhältnis bereits eine sehr lange Zeit andauert und die Beschaffung von Ersatzwohnraum auf einem angespannten Wohnungsmarkt nicht ohne weiteres schneller erreicht werden kann. Umgekehrt, und damit zugleich zugunsten der Klägerin, war zu berücksichtigen, dass der Beklagte die mehrfach beanstandeten Pflichtverletzungen fortgesetzt hat. Er war auch nach eingehender Erläuterung der Sach- und Rechtslage im Termin nicht zur Einsicht in die Rechtswidrigkeit seines Handelns bereit. Unter Abwägung der beiderseitigen Interessen erschien die gesetzte Frist geboten.
IV.
Der Streitwert beruht auf § 41 Abs. 1 u. 2 GKG (450 € x 12).
