BGH Urteil zur gesundheitlichen Härte bei Eigenbedarf: Attest-Anforderungen für Mieter gelockert

Aufatmen für Mieter: BGH lockert Anforderungen an Nachweis gesundheitlicher Härte bei Kündigung

Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) sorgt für erhebliche Bewegung im Mietrecht und könnte für viele Mieter, die mit einer Eigenbedarfskündigung konfrontiert sind, eine wichtige Erleichterung bedeuten. Am 16. April 2025 fällte der VIII. Zivilsenat in Karlsruhe eine Entscheidung (Az. VIII ZR 270/22), die die formalen Hürden für den Nachweis einer unzumutbaren gesundheitlichen Härte senkt. Konkret stellte der BGH klar, dass ein fachärztliches Attest nicht immer zwingend erforderlich ist, um einen solchen Härtefall zu begründen. Diese Entwicklung ist besonders relevant in Zeiten angespannter Wohnungsmärkte und hat weitreichende Folgen für Mieter, Vermieter und die Gerichtspraxis.

Der Fall: Ein Psychoanalytiker-Attest im Streit um Eigenbedarf

Im Mittelpunkt des Verfahrens stand ein langjähriger Mietvertrag in Berlin. Der Hauptmieter, Herr K., bewohnte seine Wohnung seit Dezember 2006. Seine Vermieterin sprach im April 2020 eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zum 31. Januar 2021 aus. Der Eigenbedarf selbst wurde im Laufe des Verfahrens von den Gerichten als berechtigt angesehen und war nicht mehr Kern des Streits vor dem BGH.

Der Mieter wehrt sich: Angst vor gesundheitlicher Verschlechterung

Herr K. widersprach der Kündigung. Er berief sich auf die sogenannte Sozialklausel des § 574 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Diese Vorschrift schützt Mieter, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für sie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Herr K. argumentierte, ein Umzug würde seinen Gesundheitszustand erheblich verschlechtern.

Um seine Befürchtungen zu untermauern, legte er eine „Stellungnahme über Psychotherapie“ seines Behandlers vom 20. November 2020 vor. Dieser Therapeut bezeichnete sich selbst als Psychoanalytiker und gab im Briefkopf seiner Stellungnahme unter anderem „Psychoanalyse“ und „Psychotherapie (HPG)“ als Tätigkeitsfelder an. HPG steht hier für Heilpraktikergesetz, was bedeutet, dass der Therapeut die Erlaubnis zur Ausübung der Heilkunde im Bereich der Psychotherapie besitzt, aber nicht zwingend ein approbierter Arzt oder ärztlicher Psychotherapeut ist.

In dieser ersten Stellungnahme führte der Psychoanalytiker aus, dass Herr K. seit Mitte Oktober 2020 regelmäßig einmal wöchentlich psychotherapeutische Sitzungen bei ihm wahrnehme. Der Mieter leide an einer akuten Depression und emotionaler Instabilität, verbunden mit Existenzängsten, die ihn zeitweise arbeitsunfähig machten. Ein Umzug, so die Einschätzung des Therapeuten, würde mit hoher Wahrscheinlichkeit zu einer deutlichen Verschlechterung des Krankheitsbildes führen.

Die Vorinstanzen: Strenge Anforderungen an den Nachweis

Das zuständige Amtsgericht Neukölln gab der Räumungsklage der Vermieterin statt. Zwar unterstellte das Gericht die schwere Depression des Herrn K., sah aber nicht ausreichend dargelegt, in welchem Umfang und mit welchen Folgen sich diese durch einen Umzug verschlechtern würde. Ein Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB wurde verneint.

Auch das Landgericht Berlin, als Berufungsinstanz, teilte diese Einschätzung im Wesentlichen. In einem sogenannten Hinweisbeschluss – ein Signal des Gerichts, dass es die Berufung für aussichtslos hält – führte es aus, eine drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahr sei nicht hinreichend konkret dargelegt. Das Landgericht vertrat die Auffassung, ein Mieter müsse zur Begründung einer solchen Härte ein (ausführliches) fachärztliches Attest vorlegen. Genau ein solches Attest eines Facharztes fehle hier aber. Die Stellungnahme eines „Psychoanalytikers“ genüge diesen Anforderungen nicht. Daher sei auch kein Sachverständigengutachten einzuholen.

Die Eskalation: Warnung vor Suizidgefahr

Auf diesen Hinweis des Landgerichts reagierte Herr K. und reichte eine weitere, deutlich verschärfte „Stellungnahme über Psychotherapie“ seines Behandlers ein. Darin hieß es nun unter anderem, für Herrn K. seien Suizidgedanken der einzige Ausweg in den regelmäßigen Episoden seiner manischen Depression. Die Behandlung stehe erst am Anfang eines langen Gesundungsprozesses. Ein Verlust seines Lebensmittelpunkts könne mit hoher Wahrscheinlichkeit zu einer Verzweiflungstat führen, die gegebenenfalls in einem Suizid enden könne.

Trotz dieser drastischen und alarmierenden Schilderung blieb das Landgericht bei seiner Haltung und wies die Berufung des Mieters mit formellem Beschluss zurück. Die Begründung: Der neue Vortrag zur Suizidgefahr sei verspätet und die ursprüngliche Stellungnahme des Psychoanalytikers sei ohnehin unzureichend, da sie kein fachärztliches Attest darstelle und nicht aussagekräftig genug sei. Gegen diese Entscheidung legte Herr K. Revision beim Bundesgerichtshof ein.

Die Kernfrage vor dem BGH: Welcher Nachweis zählt?

Der Bundesgerichtshof musste sich also mit einer Frage von großer praktischer Bedeutung auseinandersetzen: Welche Anforderungen sind an den Nachweis einer gesundheitlichen Härte im Rahmen des § 574 BGB zu stellen? Reicht die detaillierte Stellungnahme eines Psychoanalytikers oder eines nach dem Heilpraktikergesetz zugelassenen Psychotherapeuten aus, oder ist zwingend ein Attest eines Facharztes (z.B. eines Facharztes für Psychiatrie) erforderlich?

Die Sozialklausel § 574 BGB: Ein Schutzschild für Mieter

Um die Bedeutung der BGH-Entscheidung zu verstehen, ist ein Blick auf § 574 BGB hilfreich. Diese Vorschrift, oft als Sozialklausel bezeichnet, ist ein zentrales Element des sozialen Mietrechts in Deutschland. Sie gibt dem Mieter das Recht, einer ordentlichen Kündigung des Vermieters (wie z.B. einer Eigenbedarfskündigung) zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen. Voraussetzung ist, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder andere Haushaltsangehörige eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Eine solche Härte kann viele Gesichter haben: hohes Alter, lange Wohndauer und tiefe soziale Verwurzelung, Schwangerschaft, bevorstehende Examina oder eben – wie im vorliegenden Fall – schwerwiegende gesundheitliche Gründe. Gerade bei gesundheitlichen Härten stehen oft fundamentale Grundrechte des Mieters auf dem Spiel, wie das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit (Artikel 2 Absatz 2 Grundgesetz). Das Gericht muss dann eine schwierige Abwägung treffen zwischen dem ebenfalls grundrechtlich geschützten Eigentumsrecht des Vermieters (Artikel 14 Grundgesetz) und den Schutzinteressen des Mieters.

Die bisherige Praxis und die Rolle des „fachärztlichen Attests“

In der Vergangenheit haben viele Gerichte, so auch das Landgericht Berlin im hier besprochenen Fall, hohe Anforderungen an die Darlegung einer gesundheitlichen Härte gestellt. Oft wurde die Vorlage eines ausführlichen fachärztlichen Attests als Mindestvoraussetzung angesehen, damit das Gericht den Härteeinwand überhaupt ernsthaft prüft und gegebenenfalls ein Sachverständigengutachten einholt. Diese Praxis stellte Mieter, die beispielsweise primär von einem Psychotherapeuten (HPG) oder einem Psychoanalytiker behandelt werden, vor erhebliche Probleme. Deren Stellungnahmen wurden bisweilen als nicht ausreichend qualifiziert angesehen, um die Schwelle zur weiteren Beweisaufnahme zu überschreiten.

Diese rigide Haltung stand im Raum, obwohl der BGH selbst in früheren Entscheidungen zwar den Wert fachärztlicher Atteste betont, aber nicht explizit gesagt hatte, dass nur solche Atteste zulässig seien. Die Instanzgerichte interpretierten die BGH-Rechtsprechung jedoch häufig sehr eng.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs: Mehr Flexibilität und Fokus auf den Inhalt

Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidung des Landgerichts Berlin auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurück. Die Karlsruher Richter stellten klar, dass die Sichtweise des Landgerichts zu formalistisch war und die Rechte des Mieters verkannte.

Die Leitsätze des Urteils: Die Kernaussagen des BGH

Der BGH formulierte zwei zentrale Leitsätze, die wegweisend für zukünftige Fälle sind:

1. „Der erforderliche hinreichend substantiierte Sachvortrag des Mieters zu einer gesundheitlichen Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann insbesondere – muss aber nicht stets – durch Vorlage eines (ausführlichen) fachärztlichen Attests untermauert werden.“ Dieser Leitsatz bestätigt, dass ein fachärztliches Attest ein gutes Mittel ist, um eine gesundheitliche Härte darzulegen. Das entscheidende Wort ist jedoch „nicht stets“. Es ist also nicht der einzig mögliche Weg.
2. „Vielmehr kann im Einzelfall auch eine (ausführliche) Stellungnahme eines – bezogen auf das geltend gemachte Beschwerdebild – medizinisch qualifizierten Behandlers geeignet sein, den Sachvortrag des Mieters zu untermauern, auch wenn diese nicht von einem Facharzt erstellt worden ist. Dabei kommt es auf die konkreten Umstände, insbesondere den konkreten Inhalt des (ausführlichen) Attests an.“ Das ist die eigentliche Öffnung: Auch andere medizinisch qualifizierte Behandler können die notwendigen Informationen liefern. Entscheidend sind die Qualifikation des Behandlers bezogen auf die konkrete Erkrankung und vor allem der Inhalt und die Ausführlichkeit der Stellungnahme.

Die Begründung des BGH: Substanz vor formalem Titel

Der BGH rügte, dass das Landgericht die bisherige Rechtsprechung des Senats falsch interpretiert habe. Es sei nie gesagt worden, dass ausschließlich fachärztliche Atteste genügen. Vielmehr komme es darauf an, ob der Mieter seine gesundheitlichen Probleme und die befürchteten Folgen eines Umzugs hinreichend substantiiert, also detailliert und nachvollziehbar, darlegt.

Die Qualifikation des Therapeuten: Der BGH betonte, dass es auf die medizinische Qualifikation des Behandlers bezogen auf das geltend gemachte Beschwerdebild ankommt. Im Fall von Herrn K. war der Behandler als Psychoanalytiker und Psychotherapeut nach dem Heilpraktikergesetz tätig. Dies kann nach Ansicht des BGH ausreichen, um eine fundierte Einschätzung zu psychischen Erkrankungen und deren möglicher Verschlechterung durch einen Umzug abzugeben.

Der Inhalt der Stellungnahme ist entscheidend: Viel wichtiger als der formale Titel des Ausstellers ist für den BGH der Inhalt der Stellungnahme. Sie muss ausführlich sein und dem Gericht ermöglichen, sich ein Bild von der Art und Schwere der Erkrankung sowie den spezifischen Risiken eines Umzugs zu machen. Dazu gehören Angaben zum aktuellen Gesundheitszustand, zur Diagnose, zur bisherigen Behandlung, zu den konkret befürchteten Verschlechterungen und zum ursächlichen Zusammenhang zwischen dem Umzug und diesen Verschlechterungen.

Gerichtliche Prüfungspflicht: Wenn ein Mieter einen derart substantiierten Vortrag leistet, auch wenn dieser „nur“ durch die Stellungnahme eines Psychoanalytikers oder Therapeuten (HPG) untermauert wird, darf das Gericht diesen Vortrag nicht einfach als unbeachtlich abtun. Es muss sich inhaltlich damit auseinandersetzen und – wenn die Tatsachen bestritten werden oder das Gericht keine eigene Sachkunde hat – in der Regel ein Sachverständigengutachten einholen. Dies ist eine wichtige Konkretisierung der Pflicht der Gerichte, den Sachverhalt bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsgefahren besonders sorgfältig aufzuklären, auch im Hinblick auf das Grundrecht auf körperliche Unversehrtheit (Art. 2 Abs. 2 GG).

Verspäteter Vortrag zur Suizidgefahr: Auch die Zurückweisung des verschärften Vortrags zur Suizidgefahr als verspätet beanstandete der BGH. Er deutete an, dass bereits die erste Stellungnahme des Psychoanalytikers ausreichend substantiiert gewesen sein könnte. Dann wäre die zweite, detailliertere Stellungnahme lediglich eine zulässige Konkretisierung des bereits gehaltenen Vortrags gewesen. Unabhängig davon sah der BGH die Voraussetzungen für eine Zurückweisung als verspätet nicht als gegeben an.

Zusammenfassende Prinzipien zur Substantiierung gesundheitlicher Härte

Die Entscheidung des BGH lässt sich in folgenden Kernprinzipien zusammenfassen, die nun für die Praxis gelten:

Was bedeutet dieses Urteil für SIE als Mieter oder Vermieter?

Die Entscheidung des BGH hat erhebliche praktische Auswirkungen und beantwortet die Frage: „Warum ist das relevant für MICH?“.

Für Mieter: Ein wichtiger Etappensieg und neue Möglichkeiten

Für Mieter, die von einer Eigenbedarfskündigung betroffen sind und unter gesundheitlichen Problemen leiden, ist dieses Urteil eine deutliche Stärkung ihrer Position.

• Weniger formale Hürden: Sie sind nicht mehr zwingend darauf angewiesen, ein Attest von einem Facharzt (z.B. Psychiater) zu erhalten, was oft mit langen Wartezeiten oder Schwierigkeiten verbunden sein kann, insbesondere wenn die Hauptbehandlung durch einen anderen Therapeuten erfolgt.
• Anerkennung anderer Therapeuten: Wenn Sie sich in Behandlung bei einem qualifizierten Psychoanalytiker, einem Psychotherapeuten (HPG) oder einem anderen spezialisierten Therapeuten befinden, der Ihre gesundheitliche Situation und die Risiken eines Umzugs gut einschätzen kann, kann dessen detaillierte und fundierte Stellungnahme nun ausreichen, um Ihren Härteeinwand zu substantiieren.
• Wichtig ist der Inhalt: Achten Sie darauf, dass die Stellungnahme Ihres Behandlers sehr detailliert und konkret ist. Sie sollte genau beschreiben:
  • Ihren aktuellen Gesundheitszustand und die Diagnose.
  • Die bisherige Behandlung und deren Verlauf.
  • Welche spezifischen gesundheitlichen Verschlechterungen durch einen Umzug drohen (z.B. Verschlimmerung einer Depression, Auslösung von Panikattacken, Suizidgefahr).
  • Warum gerade der Umzug diese Folgen haben würde (Kausalzusammenhang).
  • Welche Qualifikation der Behandler hat, um diese Einschätzung abzugeben.
• Kein Freifahrtschein: Das Urteil bedeutet nicht, dass jeder Härteeinwand automatisch Erfolg hat. Die Anforderungen an die inhaltliche Substantiierung bleiben hoch. Auch müssen Ihre Interessen immer noch gegen die berechtigten Interessen des Vermieters abgewogen werden. Aber die Chance, dass Ihr Anliegen überhaupt ernsthaft geprüft wird, ist gestiegen.

Praktischer Tipp für Mieter: Wenn Sie eine Kündigung erhalten und gesundheitliche Härtegründe geltend machen wollen, sprechen Sie umgehend mit Ihrem behandelnden Therapeuten. Bitten Sie um eine möglichst ausführliche schriftliche Stellungnahme, die die oben genannten Punkte berücksichtigt. Konsultieren Sie zudem frühzeitig einen Fachanwalt für Mietrecht.

Für Vermieter: Genauere Prüfung von Härteeinwänden zu erwarten

Auch für Vermieter hat das Urteil Konsequenzen:

• Keine pauschale Zurückweisung mehr: Vermieter können Härteeinwände von Mietern nicht mehr so leicht mit dem Argument zurückweisen, es liege kein fachärztliches Attest vor. Sie müssen sich darauf einstellen, dass Gerichte auch andere medizinische Stellungnahmen genauer prüfen.
• Potenziell längere Verfahren: Wenn Gerichte nun häufiger in die Beweisaufnahme eintreten und Sachverständigengutachten einholen, können sich Räumungsverfahren in die Länge ziehen.
• Fokus auf die Substanz: Vermieter und ihre Anwälte müssen sich bei der Anfechtung von Härteeinwänden noch stärker auf die inhaltliche Qualität und Glaubwürdigkeit der vorgelegten Stellungnahmen konzentrieren. Es kann beispielsweise hinterfragt werden, ob die dargelegten Gesundheitsrisiken tatsächlich so gravierend sind oder ob der Kausalzusammenhang zum Umzug wirklich besteht.

Praktischer Tipp für Vermieter: Bei Eigenbedarfskündigungen sollten Sie von vornherein die Möglichkeit eines Härteeinwandes einkalkulieren. Wenn ein Mieter gesundheitliche Gründe vorträgt, sollten Sie diese ernst nehmen und sich juristisch beraten lassen, wie darauf zu reagieren ist, auch wenn „nur“ die Stellungnahme eines nicht-fachärztlichen Therapeuten vorgelegt wird.

Für die Gerichte: Ein klarer Auftrag vom BGH

Die Instanzgerichte (Amts- und Landgerichte) erhalten durch dieses Urteil eine klare Handlungsanweisung:

• Inhaltsorientierte Prüfung: Sie müssen gesundheitliche Härteeinwände stärker inhaltsorientiert und weniger formalistisch prüfen.
• Bewertung der Qualifikation: Die Qualifikation des attestierenden Behandlers muss im Einzelfall bewertet werden, ebenso die Substanz seiner Aussagen.
• Sachverständigengutachten: Bei ausreichend substantiiertem und glaubhaftem Vortrag über schwerwiegende Gesundheitsrisiken muss in der Regel ein unabhängiges medizinisches Sachverständigengutachten eingeholt werden, bevor über den Härteeinwand entschieden wird.

Einordnung und Ausblick: Die Tür ist offen, aber die Abwägung bleibt

Das Urteil des BGH VIII ZR 270/22 ist ein wichtiger Schritt zu mehr Mieterschutz in Härtefällen. Es trägt der Realität Rechnung, dass viele Menschen, insbesondere mit psychischen Erkrankungen, qualifizierte Behandlung außerhalb der klassischen Facharztpraxen erhalten. Es senkt die formale Hürde für den Nachweis einer gesundheitlichen Härte, aber nicht die Anforderungen an die inhaltliche Begründung.

Es ist zu erwarten, dass Mieter nun häufiger versuchen werden, gesundheitliche Härtegründe mit Stellungnahmen ihrer nicht-fachärztlichen Therapeuten zu belegen. Die Gerichte werden diese Stellungnahmen sorgfältiger prüfen müssen. Die grundlegende Interessenabwägung zwischen dem Bleibeinteresse des Mieters und dem Erlangungsinteresse des Vermieters bleibt bestehen und muss in jedem Einzelfall vorgenommen werden.

Dieses Urteil wird die Diskussion um die richtige Balance im Mietrecht weiter befeuern. Es zeigt, dass der BGH bereit ist, die Rechtsprechung im Lichte der praktischen Bedürfnisse und der grundrechtlichen Schutzpflichten weiterzuentwickeln. Für Mieter wie Herrn K. bedeutet es, dass ihre Sorgen und die Einschätzungen ihrer Therapeuten ernster genommen werden müssen. Der Fall von Herrn K. geht nun zurück an das Landgericht Berlin, das unter Beachtung der Vorgaben des BGH neu entscheiden muss. Es bleibt abzuwarten, wie sich die Instanzgerichte dieser neuen Linie in der Praxis annehmen werden. Die Weichen für eine fairere Prüfung gesundheitlicher Härten sind jedoch gestellt.

BGH-Signal: Inhalt zählt mehr als Titel beim Härtefall

Das Urteil bedeutet eine Zäsur: Nicht der Titel des Ausstellers, sondern die fundierte Substanz einer medizinischen Stellungnahme ist für den Härtefallnachweis entscheidend. Dies stärkt Mieter, die auf qualifizierte Therapeuten auch ohne reinen Facharzttitel angewiesen sind, und fordert von Gerichten eine tiefere inhaltliche Prüfung.

Für Betroffene gilt: Ein detailliertes Schreiben des Behandlers kann nun Türen öffnen, wenn die Argumente die spezifischen Risiken eines Umzugs überzeugend darlegen. Die Qualität der Begründung rückt ins Zentrum.