AG Ludwigshafen – Az.: 2i C 51/21 – Urteil vom 23.08.2021
In dem Rechtsstreit wegen Forderung hat das Amtsgericht Ludwigshafen am Rhein am 23.08.2021 auf Grund des Sachstands vom 12.08.2021 ohne mündliche Verhandlung mit Zustimmung der Parteien gemäß § 128 Abs. 2 ZPO für Recht erkannt:
1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 4.000,00 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz jeweils aus 1.000,00 Euro seit 07.01.2021, 07.02.2021, 07.03.2021 und 07.04.2021 zu zahlen.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
5. Der Streitwert wird auf 8.000,00 festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Höhe des zu zahlenden Mietzinses für die Zeit, in der der Cafébetrieb des Beklagten in den angemieteten Räumen aufgrund staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie geschlossen bzw. stark eingeschränkt war.
Die Klägerin vermietete dem Beklagten mit Vertrag vom 06.03.2016 Gewerberäume in der ### in 67063 Ludwigshafen/Rh zum Betrieb eines Cafés. Die Parteien vereinbarten eine monatliche Kaltmiete in Höhe von 1.000,00 zuzüglich 500,00 Euro Nebenkostenvorauszahlung. Die Miete war monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats zu zahlen. Der Beklagte entrichtete die vereinbarte Kaution in Höhe von 4.000,00 Euro.
Seit April 2020 nutzte der Beklagte aufgrund behördlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie die Gewerberäume nicht mehr zum Cafébetrieb. Der Beklagte zahlte zunächst die Miete unter Vorbehalt weiter.
Ab August 2020 zahlte der Beklagte nicht mehr die vereinbarte Betriebskostenvorauszahlung, weil die Klägerin trotz Fälligkeit nicht über die Betriebskosten abgerechnet hatte. Ab Januar 2021 leistete der Beklagte überhaupt keine Miete mehr.
Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis zum 30.04.2021. Der Beklagte räumte die Gewerberäume fristgerecht und gab sie der Klägerin zurück.
Mit dem ursprünglichen Klageantrag vom 23.02.2021 verlangte die Klägerin vom Beklagten jeweils 1.000 Euro ausstehenden Nettomietzins für die Monate Januar und Februar 2021.
Mit außergerichtlichen Schreiben vom 20.04.2021 forderte der klägerische Prozessbevollmächtigte den Beklagten zur Zahlung der März- und Aprilnettomiete in Höhe von jeweils 1.000 Euro auf.
Die Klägerin trägt vor, da es bekanntermaßen seit der Antike mehrfach Pandemien mit mehreren Millionen Toten gegeben habe („Spanische Grippe“, „Vogelgrippe“, „HIV“, …) und auch die Risikoanalyse des RKI von 2013 öffentlich bekannt sei, sei den Parteien das Risiko eines Pandemiegeschehens bekannt gewesen und sie hätten bewusst auf die Aufnahme einer Vorsorgeklausel für den Fall des Eintritts verzichtet.
Die Klägerin beantragt zuletzt,
1. den Beklagten zu verurteilen, an sie 4.000 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 1.000 Euro seit 07.01.2021, 07.02.2021, 07.03.2021 und 07.04.2021 zu zahlen;
2. den Beklagten zu verurteilen, für die außergerichtliche Tätigkeit Rechtsanwaltskosten in Höhe von 280,60 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte trägt vor, die Geschäftsgrundlage des Vertrags sei wegen der behördlich angeordneten Schließung des Cafés weggefallen. Der Vertrag sei anzupassen. Die Miete sei ab diesem Zeitpunkt nicht in voller Höhe geschuldet gewesen. Er habe keinen Anspruch auf die sog. „Corona-Hilfspakete“.
Hilfsweise erkläre er die Aufrechnung mit einem Rückzahlungsanspruch in Höhe von 4.500 Euro, weil er seit dem Lockdown im April 2020 nur zur hälftigen Mietzahlung verpflichtet gewesen sei.
Entscheidungsgründe
I.
Die Klage ist zulässig. Das Amtsgericht Ludwigshafen/Rh. ist gem. §§ 23 Nr. 1, 71 Abs. 1 GVG sachlich und gem. § 29a ZPO örtlich zuständig.
II.
Die Klage führt auch in der Sache überwiegend zum Erfolg. Die Klägerin hat gem. § 535 Abs. 2 BGB gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der ausstehenden Kaltmiete in Höhe von insgesamt 4.000 Euro. Der Anspruch ist nicht gem. § 389 BGB durch Aufrechnung erloschen.
1. Die Parteien haben eine monatliche Nettomiete für die vermieteten Gewerberäume in Höhe von 1.000 Euro vereinbart. Das Mietverhältnis endete am 30.04.2021, so dass die Klägerin gegen den Beklagten noch einen Zahlungsanspruch in Höhe von 4 Monatsmieten für die Monate Januar bis April 2021 besitzt, in denen der Beklagte keine Zahlungen erbracht hat.
Das aufgrund der staatlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie erlassene Verbot, in den vermieteten Räumlichkeiten ein Cafés oder ähnliches zu betreiben, hat keine Minderung oder Anpassung der vereinbarten Miete zur Folge.
a) Der Mietzahlungsanspruch ist nicht nach § 536 Abs. 1 oder Abs. 2 BGB gemindert, weil die verordnete Schließung des Cafés weder einen Sach- noch einen Rechtsmangel der Mietsache darstellt.
Nach § 536 Abs. 1 BGB wird die Miethöhe kraft Gesetzes gemindert, wenn an der Mietsache ein Mangel besteht, der die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache reduziert In dieser Zeit hat der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Öffentlich-rechtlich verordnete Schließungen sind nur dann ein Mangel der Mietsache, wenn die Ursache für die Schließung in der Beschaffenheit (oder gflls. Lage) der Mietsache selbst liegt (vgl. BGH NJW 1992, 3226, 3227). Dies ist vorliegend nicht der Fall. Die behördlichen Anordnungen zielten darauf, Menschenansammlungen zu vermeiden, um das Infektionsrisiko zu verringern, das Ansteigen der Infektionszahlen zu verlangsamen und so das Gesundheitssystem funktionstüchtig zu halten. Ein Bezug zu den vermieteten Räumlichkeiten bestand nicht.
Es fehlt entsprechend auch keine zugesicherte Eigenschaft im Sinne des § 536 Abs. 2 BGB.
b) Der Beklagte ist auch nicht nach § 326 Abs. 1 BGB von der Entrichtung der Miete befreit. Die Klägerin hat dem Beklagten über den gesamten streitgegenständlichen Zeitraum die Gewerberäume zur Verfügung gestellt und ist damit ihrer Pflicht aus dem Mietvertrag nachgekommen.
c) Der Mietpreis ist vorliegend auch nicht nach § 313 Abs. 1 BGB im Wege der Vertragsanpassung zu reduzieren.
Nach § 313 Abs. 1 BGB kann unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Risikoverteilung, die Anpassung des Vertrages verlangt werden, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien, wenn sie diese Veränderung vorhergesehen hätten, den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, und einem Vertragsteil das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
§ 313 Abs. 1 BGB findet grundsätzlich Anwendung.
Die mietrechtlichen Gewährleistungsansprüche stehen einer Anwendung des § 313 Abs. 1BGB nicht entgegen, da bereits kein Mangel vorliegt und die Gewährleistungsregelungen damit nicht eingreifen (s.o.).
Auch Art. 240 § 2 EGBGB schließt die Anwendung des § 313 BGB nicht aus. Die Vorschrift regelt den Bestandschutz von Mietverhältnissen. Art. 240 § 2 EGBGB enthält keine Regelungen zur Miethöhe.
Die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 313 Abs. 1 BGB liegen ebenfalls vor. Der Gesetzgeber selbst hat durch den neugeschaffenen Art. 240 § 7 EGBGB klargestellt, dass eine schwerwiegende Änderung eines Umstands, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, durch die infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie verbundenen Einschränkungen vermutet wird.
Diese Vermutung ist vorliegend nicht widerlegt.
Das Gericht geht weiter lebensnah davon aus, dass die Parteien bei Vertragsschluss nicht daran gedacht haben, dass es dem Beklagten in Folge einer Pandemie über Monate hinweg untersagt sein könnte, die angemieteten Räume zum vereinbarten Zweck, nämlich zum Empfang und zur Bewirtung von Gästen, zu nutzen. Eine Pandemie mit derart weitreichenden Folgen für das öffentliche Leben war bis zu dem Zeitpunkt, als die Schließungen erstmals angeordnet wurden, nicht vorherzusehen (vgl. auch AG Dortmund, MIR 2021, 589 ff.). Der Einwand der Klägerin, Pandemien habe es schon immer gegeben und durchschnittliche (Gewerbemiet-)Vertragsparteien hätten deshalb mit den tatsächlich eingetretenen Einschränkungen rechnen müssen (so Leo, NZM 2021, 249, 251), greift nicht. Das Gericht nimmt an, dass sich auch die Klägerseite bei Vertragsschluss nicht hat vorstellen können, dass das öffentliche Leben nur 4 Jahre später derart zum Erliegen kommen wird auf Grund einer Pandemie, die im fernen Wuhan oder an einem anderen fernen Ort ihren Ursprung hat. Auch das Pandemie-Szenario, das das Robert-Koch-Institut bereits 2013 durchspielte und das den späteren Ereignissen sehr nahekommt, schaffte es nicht in das allgemeine Bewusstsein. Dies zeigt sich bereits daran, dass selbst die verantwortlichen Behörden vom Pandemieeintritt überrascht und nicht ausreichend vorbereitet waren (vgl. fehlende Masken, Desinfektionsmittel, u.a.). Sie hatten anscheinend nicht damit gerechnet, dass das RKI-Szenario auch nur annähernd Realität werden könnte. Dass dagegen die Parteien dieses Rechtsstreits den Pandemieeintritt mit den erfolgten Lockdown-Folgen für möglich erachtet und bewusst auf die vertragliche Aufnahme einer vorsorglichen Klausel für den Fall des Eintritts verzichtet haben, erscheint deshalb eher abwegig.
Das Auftreten der Covid-19 Pandemie und die damit einhergehenden Schließungsanordnungen fallen nicht in den Risikobereich einer der beiden Parteien, da dieser Umstand weder etwas mit der Person oder dem Gewerbe des Beklagten noch mit der Mietsache an sich zu tun hat.
Hätten die Parteien bei Vertragsschluss bedacht, dass der Beklagte aufgrund staatlicher Maßnahmen zur Pandemiebekämpfung über mehrere Monate hinweg sein Café nicht betreiben könne, hätten sie hierfür eine eigenständige Regelung getroffen, nach der wohl keine der Parteien das alleinige Risiko dafür übernommen hätte. Unter den gegebenen Umständen ist es dem Beklagten daher grundsätzlich nicht zuzumuten, weiterhin den vertraglich vereinbarten Mietzins zu zahlen.
Inwieweit die vertraglich vereinbarte Miethöhe tatsächlich anzupassen ist, richtet sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalls. Art. 240 § 7 EGBGB enthält hierzu keine Angaben.
Grundsätzlich erscheint es aus den bereits genannten Gründen zunächst angemessen, von einer hälftigen Risikoverteilung auszugehen (vgl. AG Dortmund, ZMR 2021, 589 ff., OLG Dresden ZMR 2021, 476; OLG Dresden NZM 2021, 231). Keine der Parteien hat die Ursache für die Notwendigkeit einer Anpassung gesetzt oder die Störung der Geschäftsgrundlage vorhergesehen.
Daneben sind allerdings weitere Umstände zu berücksichtigen, die es im konkreten Einzelfall als angemessen und zumutbar erscheinen lassen, einer der Parteien ein größeres Risiko aufzuerlegen, indem die Anpassung um mehr beziehungsweise um weniger als 50 % erfolgt. Zu berücksichtigen ist beispielsweise, wie stark sich die staatlichen Beschränkungen tatsächlich auf den Betrieb des Beklagten ausgewirkt haben (BeckOK BGB/Lorenz , 58. Ed. 1.5.2021, EGBGB Art. 240 § 7 Rn. 4).
Hier sind beispielsweise auch die aktuellen Umsätze im Vergleich zu den anhand der Vorjahresdaten erwartbar gewesenen Umsätze zu berücksichtigen. Selbst wenn man es als gegeben hinnimmt, dass es dem Beklagten nicht möglich war, seine Umsatzeinbußen durch Straßenverkauf oder einen Lieferdienst, was zeitweise erlaubt war, zu reduzieren, so wären zudem seine ersparten Aufwendungen (ersparte Lohn-, Putzkosten, u.a.) miteinzukalkulieren. Schließlich sind bei der Berechnung des Anpassungsanspruchs auch die staatlich gewährten sog. Corona-Hilfen für Gewerbetreibende zu berücksichtigen.
Eine Überkompensation des Beklagten zu Lasten der Klägerin, die weiterhin Finanzierungs- und Erhaltungsmaßnahmekosten trägt, darf durch die Anpassung der Miethöhe nämlich nicht erfolgen (vgl. LG Zweibrücken, Urteil vom 11.09.2020 – HK O 17/20 BB 2020, 2450 Rn. 55). Daher verbietet sich eine pauschale Kürzung der Miete um 50 %.
Trotz ausführlichen Hinweises in der gerichtlichen Verfügung vom 18.06.2021 (Bl. 54 Rs. d.A.) und in der mündlichen Verhandlung vom 24.06.2021 hat es der Beklagte unterlassen, zu seinen konkreten Umsatz- und Gewinneinbußen (unter Berücksichtigung ersparter Aufwendungen) und staatlicher Coronahilfe weiter vorgetragen, um die angemessene Anpassung zu ermitteln.
Der Beklagte hat lediglich vorgetragen, dass er laut Auskunft seines Steuerberaters keine staatlichen Ausgleichshilfen in Anspruch nehmen konnte und eine Beantragung aus diesem Grunde unterlassen hat. Er hat nicht vorgetragen, woran die Antragsstellung konkret gescheitert ist. Da es bekanntermaßen staatliche Coronahilfen gibt, kann beispielsweise nicht ausgeschlossen werden, dass der Beklagte schon vor der behördlichen Schließung keinen Gewinn mehr erzielte, und deshalb auch keine staatliche Unterstützung als Ausgleich erwarten konnte. In diesem theoretischen, aber möglichen Fall hätten sich die Coronamaßnahmen nicht oder kaum ausgewirkt. Eine Halbierung der Miete würde die Klägerin unangemessen benachteiligen.
Mangels konkreter Anhaltspunkte jeglicher Art war es dem Gericht daher vorliegend nicht möglich, in entsprechender Anwendung der §§ 287, 242 ZPO zu ermitteln, ob und gegebenenfalls auf welche angemessene Höhe der Mietzins anzupassen ist. Da die fehlenden Daten aus der Sphäre des Beklagten stammen und deshalb auch von ihm beizubringen sind, kann sein Versäumnis nicht zu seinen Gunsten mit einer pauschalen hälftigen Metkürzung „belohnt“ werden.
Aus diesem Grund verbleibt es bei der vertraglich vereinbarten Miethöhe von monatlich 1.000 Euro.
2. Der Mietzinsanspruch ist nicht durch die hilfsweise erklärte Aufrechnung des Beklagten mit überzahltem Mietzins für die Monate April bis Dezember 2020 gem. § 389 BGB erloschen. Aus den oben genannten Gründen kann die Miethöhe nicht angemessen angepasst werden. Damit besteht auch kein Bereicherungsanspruch nach § 812 Abs. 1 BGB, mit dem hätte aufgerechnet werden können.
3. Der ausgeurteilte Zinsanspruch folgt aus §§ 280 Abs. 1, 2, 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB.
4. Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Erstattung der geltend gemachten außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten gem. §§ 280 Abs. 1, 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Der Beklagte geriet zwar mit der Zahlung des Mietzinses für die Monate März und April 2021, der jeweils monatlich im Voraus zum dritten Werktag des Monats zur Zahlung fällig war, in Verzug. Gem. § 254 Abs. 2 BGB besteht jedoch eine Obliegenheit zur Schadensminimierung. Vorliegend war es offensichtlich nicht erforderlich zur Durchsetzung des Zahlungsanspruchs außergerichtliche Anwaltshilfe in Anspruch zu nehmen. Das vorliegende Verfahren war bereits rechtshängig. Der Beklagte hatte zu erkennen gegeben, dass er sich gegen den ursprünglichen Klageanspruch, Mietzinszahlung für die Monate Januar und Februar 2021, verteidigen will. Es war daher nicht zu erwarten, dass der Beklagte der außergerichtlichen anwaltlichen Aufforderung, Miete für März und April 2021 zu zahlen, Folge leisten wird. Die außergerichtliche anwaltliche Inanspruchnahme war vorhersehbar nicht zielführend. Die dadurch verursachten zusätzlichen Kosten waren unnötig und sind deshalb nicht dem Beklagten anzulasten. Die Kosten für das Schreiben des klägerischen Prozessbevollmächtigten vom 20.04.2021 sind daher nicht erstattungsfähig.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Ziff. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 1 ZPO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 45 Abs. 3 GKG, 322 Abs. 2 BGB.
