LG Lüneburg, Az: 5 O 353/14, Urteil vom 04.08.2015
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger verlangt von der Beklagten Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen nach Beendigung des zwischen ihnen bestehenden Mietverhältnisses.
Der Kläger erwarb 2003 vom Vater der Beklagten ein Wohn- und Geschäftshaus in …. Die Beklagte war bereits Mieterin der im Erdgeschoss gelegenen Räume, in denen sie eine Buchhandlung betrieb. Bei Übergabe der Räumlichkeiten befanden sich diese in einem unrenovierten und desolaten Allgemeinzustand, welcher seinerzeit durch ein Gutachten festgehalten wurde (Gutachten der … vom 5.9.2003; B1; Bl. 49 d. A.). Mit Vertrag vom 11.10.2005 schlossen die Parteien unter Verwendung allgemeiner Geschäftsbedingungen einen neuen Mietvertrag. In dessen vorformulierten § 16 heißt es im Hinblick auf die Schönheitsreparaturen:
„1. Die Schönheitsreparaturen sind vom Mieter auf eigene Kosten bei Beendigung des Mietverhältnisses nach Maßgabe von Ziff. 2 durchzuführen.
2. Für Art, Umfang und Fälligkeit der Schönheitsreparaturen gilt im einzelnen folgendes:
2.1 Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen sowie sämtliche andere Anstriche innerhalb der gemieteten Räume einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln.
2.2. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht, dem Zweck und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen, wenn das Aussehen der Räume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt sind“.
Der Mietvertrag war gemäß dessen Ergänzung zu § 3 befristet bis zum 31.12.2014. Die Beklagte übte ihr zum Zwecke der Verlängerung eingeräumtes Optionsrecht nicht aus. Sie veräußerte ihre Buchhandlung, ein neuer Mietvertrag mit den Nachfolgern schloss der Kläger mit diesen bislang nicht ab. Die Beklagte führte die Schönheitsreparaturen trotz Aufforderung durch den Kläger nebst Fristsetzung nicht durch.
Der Kläger verlangt von der Beklagten Kosten der für Schönheitsreparaturen erforderlichen Beträge laut Aufstellung des von ihm beauftragten Architekten … nebst der durch den Auftrag entstandenen Kosten abzüglich der Renovierungskosten für den nicht weiter vermieteten Wintergarten in Höhe von insgesamt 10.015,23 €. Der Kläger verlangt gleichzeitig Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten.
Der Kläger beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen, an ihn 10.015,23 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 9.1.2015 (Rechtshängigkeit) zu zahlen
2. vorgerichtliche Kosten in Höhe von 958,19 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 9.1.2015 (Rechtshängigkeit) zu zahlen
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie vertritt insbesondere die Rechtsauffassung, dass die Klausel über die Schönheitsreparaturen unwirksam ist.
Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet, weil der Beklagten eine Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht wirksam überantwortet worden ist.
1. Nach der gesetzlichen Grundkonzeption des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter die mit dem bestimmungsgemäßen Gebrauch einhergehende Abnutzung der Mietsache zu tragen. Die Norm ist jedoch abdingbar, so dass die Mietvertragsparteien die Erhaltungspflicht durch einvernehmliche Vereinbarung auf den Mieter übertragen können. Der hier einschlägige § 16 Nr. 1 des Mietvertrages enthält eine sogenannte Endrenovierungsklausel. Dabei handelt es sich um eine Regelung in einem Mietvertrag, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses renoviert zu übergeben. In einem Mietvertrag ist eine Endrenovierungsklausel im Rahmen eines Formularmietvertrages nicht grundsätzlich unzulässig. Sie kann jedoch unwirksam sein, da sie als AGB der Inhaltskontrolle der §§ 307 ff. BGB unterliegt. Eine unangemessene Benachteiligung, die nach § 307 BGB zur Unwirksamkeit der Klausel führt, liegt etwa vor, wenn der Mieter unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen zur Renovierung verpflichtet wird (BGH NJW 2007, 3776). Die Anforderungen an die Wirksamkeit von vorformulierten Klauseln in Mietverträgen wurden von der Rechtsprechung mehrfach verschärft. Nach der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist die formularmäßige Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn – wie hier – den Mietern ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wird. Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Dass die Räumlichkeiten unrenoviert übergeben wurden ist unstreitig.
2. Die Kammer verkennt nicht, dass die genannten – auch die letztgenannte Entscheidung – des Bundesgerichtshofs Wohnraum betraf. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht jedoch nur in Ausnahmefällen Veranlassung, Mietverträge über Gewerberäume anders als solche über Wohnraum zu beurteilen (BGH NJW 2005, 2006). Zudem findet die hier einschlägige Norm des § 307 BGB auch gegenüber einem Unternehmer Anwendung, § 310 Abs. 1 BGB.
Verstößt hier also die Regelung des § 16 des Mietvertrages gegen § 307 BGB, so ist diese Vertragsklausel unwirksam, so dass eine Übertragung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf die Beklagte nicht erfolgt ist. Die Klage auf Schadensersatz wegen Nichtdurchführung dieser Arbeiten ist daher abzuweisen.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 S. 1, 709 S. 1, 2 ZPO.
