LG Kleve – Az.: 1 O 45/16 – Urteil vom 27.07.2016
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 41.627,60 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz
- auf 2.273,60 EUR seit dem 15.11.2014,
- auf weitere 2.273,60 EUR seit dem 04.12.2014,
- auf weitere 2.648,60 EUR seit dem 05.01.2015,
- auf weitere 2.648,60 EUR seit dem 05.02.2015,
- auf weitere 2.648,60 EUR seit dem 05.03.2015,
- auf weitere 2.648,60 EUR seit dem 04.04.2015,
- auf weitere 2.648,60 EUR seit dem 05.05.2015,
- auf weitere 2.648,60 EUR seit dem 04.06.2015,
- auf weitere 2.648,60 EUR seit dem 04.07.2015,
- auf weitere 2.648,60 EUR seit dem 05.08.2015,
- auf weitere 2.648,60 EUR seit dem 04.09.2015,
- auf weitere 2.648,60 EUR seit dem 05.10.2015,
- auf weitere 2.648,60 EUR seit dem 05.11.2015,
- auf weitere 2.648,60 EUR seit dem 04.12.2015,
- auf weitere 2.648,60 EUR seit dem 06.01.2016,
- auf weitere 2.648,60 EUR seit dem 04.02.2016 zu zahlen.
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.336,90 EUR nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 10.03.2016 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Tatbestand
Die Parteien streiten um Mietzinszahlungen.
Die Parteien schlossen am 04.07.2006 über Räume des Klägers einen Gewerberaummietvertrag auf bestimmte Zeit bis zum 31.12.2017 zur ausschließlichen Nutzung als Büroräume.
Der Kläger erhöhte mit Schreiben vom 27.12.2012 die Miete auf 2.273,60 EUR. Die monatliche Miete beträgt ohne Nebenkosten nach erfolgter Mietzinserhöhung 2.273,60 EUR. Die Nebenkosten betragen 375,00 EUR. Die Beklagten zahlten die erhöhte Miete ab dem 01.04.2013.
Der Mietvertrages regelte, dass der Mieter zur Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt war. Dies wurde in der Anlage zum Mietvertrag jedoch dahingehend modifiziert, dass es der Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung nicht bedurfte, wenn diese nicht im Widerspruch zu dem mit diesem Vertrag vereinbarten Büronutzungszweck stand. Ausdrücklich ausgeschlossen war jedoch die Untervermietung an Berufsgruppen im Bereich Gewerbe, Handel und Verkauf sowie des Bausektors, insbesondere an Bauingenieure und Architekten.
Im Jahre 2013 zogen die Beklagten aus den Mieträumen des Klägers aus und vermieteten nach ihrem Auszug die Räumlichkeiten ab dem 15.07.2013 an die Firma xy GmbH & Co. KG Pflegedienst und Gesundheit zum Zwecke des Betriebs eines häuslichen Pflegedienstes unter. Diese nahm ihre Tätigkeit in den Räumen derart auf, dass ihre Angestellten diese schon morgens zumindest um 5:30 Uhr betraten und abends gegen 21 Uhr verließen. Die eigentlichen Bürozeiten begannen um 8:30 Uhr.
Der Kläger wandte sich daraufhin am 23.12.2013 und 22.01.2014 an die Beklagten, rügte die Betriebszeiten und mahnte sie mehrmals ab.
Als der Kläger die Zustimmung zu dieser Untervermietung verweigerte (Anlage B9, Bl. 72 GA), kündigten die Beklagten das Hauptmietverhältnis unter dem 12.02.2014 (Anlage B1, Bl. 59 GA) fristlos und stellten die Mietzinszahlungen ein. Die Beklagten sprachen mit Schreiben 24.02.2014 erneut eine außerordentliche Kündigung aus (Anlage B2, Bl. 61 GA).
Die Beklagten gaben die Schlüssel zu dem Mietobjekt mit Schreiben vom 30.04.2014 (Anlage B13, Bl. 150 GA) an den Kläger zurück.
In einem vorangegangenen Rechtsstreit (LG Kleve, Urteil vom 18.03.2015, 1 O 168/14) klagte der Kläger bereits schon einmal auf Zahlung der Miete (für den Zeitraum Mai 2014 bis Oktober 2014). Das OLG Düsseldorf (OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.02.2016, 24 U 63/15, juris) stellte fest, dass die außerordentliche Kündigung des befristeten Mietvertrags durch die Beklagten unwirksam gewesen sei und das Mietverhältnis nicht zum 30.04.2014 beendet worden sei. Der Kläger sei nicht verpflichtet gewesen, den Gebrauch der Untermieterin zu dulden. Der von der Untermieterin in den Mieträumen betriebene Pflegedienst stehe im Widerspruch zu der im Mietvertrag vereinbarten „ausschließlichen Nutzung als Büroräume“. Die Beklagten wurden u.a. zur Mietzinszahlung für die Monate Mai 2014 bis Oktober 2014 verurteilt.
Gegenstand dieses Rechtsstreits sind nunmehr die Nettomieten für November/Dezember 2014 sowie die Bruttomiete für die Monate Januar 2015 bis Februar 2016.
Mit Schreiben vom 29.01.2016 forderte der Kläger die Beklagte zu 1) auf, die offenen Mieten ab November 2014 zu zahlen und ab Februar 2016 wieder regelmäßige Mietzahlungen aufzunehmen. Die Beklagten zahlten nicht.
Mit Schreiben vom 24.03.2016 sprachen die Beklagten eine außerordentliche sowie eine ordentliche Kündigung aus. Die Beklagten kündigten erneut mit Schriftsatz vom 05.07.2016 ordentlich.
Der Kläger ist der Ansicht, dass das Mietverhältnis nicht mit einer ordentlichen Kündigungsfrist gekündigt werden könne. Da das OLG Düsseldorf festgestellt habe, dass die außerordentliche Kündigung unwirksam gewesen sei, seien die Beklagten zur Zahlung der weiteren Miete verpflichtet. Insbesondere läge in der nachträglichen Erhöhung des Mietzinses keine wesentliche Änderung i.S.d. § 550 BGB, sodass nicht gegen das Schriftformerfordernis verstoßen worden sei.
Selbst wenn eine wesentliche Änderung i.S.d. § 550 BGB vorläge, könnten sich die Beklagten hierauf nicht berufen. Nach § 45 des Mietvertrags seien sie verpflichtet, nachträglich die Mieterhöhungen schriftlich zu genehmigen.
Er meint, die außerordentliche Kündigung der Beklagten könne nicht in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden. Wenn der Beklagte zu 1) als Seniorpartner einer renommierten Anwaltskanzlei in Abstimmung mit seinem Prozessbevollmächtigten, welcher ein hochqualifizierter Fachanwalt für Mietrecht sei, eine fristlose Kündigung ausspreche, diese allein mit der Problematik des Untermietverhältnisses begründe und ausdrücklich auf den Tatbestand des § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB verweise ohne eine hilfsweise vertragsgerechte Kündigung auszusprechen, sei für eine Umdeutung kein Raum. Eine ordentliche Kündigung habe gerade nicht ausgesprochen werden sollen. Im Übrigen werde auch daraus, dass die Beklagten den Kläger – unstreitig – mit Schreiben vom 17.03.2016 zur Renovierung der Mieträume aufgefordert haben, deutlich, dass sie keine ordentliche Kündigung gewollt hätten.
Der Kläger beantragt,
1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 41.627,60 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz
- auf 2.273,60 EUR seit dem 15.11.2014,
- auf weitere 2.273,60 EUR seit dem 03.12.2014,
- auf weitere 2.648,60 EUR seit dem 05.01.2015,
- auf weitere 2.648,60 EUR seit dem 04.02.2015,
- auf weitere 2.648,60 EUR seit dem 04.03.2015,
- auf weitere 2.648,60 EUR seit dem 04.04.2015,
- auf weitere 2.648,60 EUR seit dem 05.05.2015,
- auf weitere 2.648,60 EUR seit dem 03.06.2015,
- auf weitere 2.648,60 EUR seit dem 03.07.2015,
- auf weitere 2.648,60 EUR seit dem 04.08.2015,
- auf weitere 2.648,60 EUR seit dem 03.09.2015,
- auf weitere 2.648,60 EUR seit dem 05.10.2015,
- auf weitere 2.648,60 EUR seit dem 04.11.2015,
- auf weitere 2.648,60 EUR seit dem 03.12.2015,
- auf weitere 2.648,60 EUR seit dem 05.01.2016,
- auf weitere 2.648,60 EUR seit dem 04.02.2016 zu zahlen.
2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn eine außergerichtlichen nicht anrechnungsfähige Geschäftsgebühr in Höhe von 1.336,90 EUR nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Ansicht, dass der Vertrag zumindest ordentlich gekündigt hätte werden können. Es sei gegen das Schriftformerfordernis nach § 550 S. 2 BGB verstoßen worden, sodass der ursprünglich befristete Vertrag nun unbefristet sei und ordentlich gekündigt werden könne. Die außerordentlichen Kündigungen aus dem Februar 2014 könnten in ordentliche Kündigungen umgedeutet werden.
Sie meinen, die Regelung in § 45 des Mietvertrags sei unwirksam. § 45 Nr. 1 schließe das Kündigungsrecht nach § 550 S. 2 BGB aus. Ein Ausschluss des § 550 BGB sei generell unzulässig. Als Wirksamkeitsvoraussetzung sei § 550 BGB der Dispositionsfreiheit der Parteien entzogen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und begründet.
Der Kläger hat einen Anspruch auf Zahlung von 41.627,60 EUR aus § 535 Abs. 2 BGB.
Die Parteien sind durch Mietvertrag verbunden. Aus diesem schulden die Beklagten dem Kläger einen monatlichen Mietzins i.H.v. 2.273,60 EUR (November/Dezember 2015) bzw. 2.648,60 EUR (Januar 2015 bis Februar 2016).
Entgegen der Ansicht der Beklagten hat die außerordentliche Kündigung der Beklagten das Mietverhältnis nicht zwischenzeitig beendet.
Wie das OLG Düsseldorf festgestellt hat, ist das Mietverhältnis nicht durch die Kündigung bereits zum 30.04.2014 beendet worden. Die außerordentliche Kündigung war unwirksam (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.02.2016, 24 U 63/15, juris).
Der Mietvertrag ist auch nicht ordentlich gekündigt worden.
Dabei ist davon auszugehen, dass der zunächst befristete Mietvertrag ordentlich gekündigt werden kann. Es handelt sich um einen auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrag handelt, da das Schriftformerfordernis nach § 550 BGB nicht eingehalten worden ist. Die nachträglich vereinbarte Mieterhöhung genügt nicht der Schriftform. Die von §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 BGB geforderte Schriftform ist nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere über den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt (BGH, Urteil vom 30. April 2014 – XII ZR 146/12 – NJW 2014, 2102 Rn. 23 m.w.N.). Von der Schriftform ausgenommen sind lediglich solche Abreden, die für den Inhalt des Vertrags, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind (BGH, Urteil vom 22. April 2015 – XII ZR 55/14 – NJW 2015, 2034 Rn. 15 m.w.N.). Für Vertragsänderungen gilt nichts anderes als für den Ursprungsvertrag. Sie müssen daher ebenfalls der Schriftform des § 550 BGB genügen, es sei denn, dass es sich um unwesentliche Änderungen handelt (st. Rspr. des BGH, vgl. etwa Urteil vom 13. November 2013 – XII ZR 142/12 – NJW 2014, 52 Rn. 22 m.w.N. und vom 30. Januar 2013 – XII ZR 38/12 – NJW 2013, 1083 Rn. 22 m.w.N.).
Die Änderung der Miethöhe ist stets als wesentliche und – jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann – dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung anzusehen (BGH, Urteil vom 25. November 2015 – XII ZR 114/14 -, Rn. 17, juris).
Die Beklagten wären auch nicht nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB daran gehindert, sich auf den Schriftformmangel zu berufen.
Entgegen der Ansicht des Klägers steht dem insbesondere nicht die Regelung in § 45 des Mietvertrags entgegen. Diese Regelung ist unwirksam, da der § 45 Nr. 1 einen Ausschluss des Kündigungsrechts nach § 550 S. 2 BGB darstellt, obwohl § 550 BGB nicht abbedungen werden kann (OLG Düsseldorf, Urteil vom 22. Januar 2013 – I-24 U 97/12, 24 U 97/12 -, Rn. 53, juris; Palandt/Weidenkaff, BGB, 75. Auflage 2016, § 550 Rn. 2).
Grundsätzlich darf sich jede Vertragspartei darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Nur ausnahmsweise, wenn die vorzeitige Beendigung des Vertrags zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, wenn die Partei sich darauf beruft, der Mietvertrag sei mangels Wahrung der Schriftform ordentlich kündbar. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre (BGH, Urteil vom 30. April 2014 – XII ZR 146/12 – NJW 2014, 2102 Rn. 27 m.w.N.). Dass vorliegend eine dieser Konstellationen gegeben wäre, ist nicht ersichtlich. Eine Treuwidrigkeit folgt insbesondere nicht aus dem Umstand, dass die Parteien ihren Pflichten aus dem Mietvertrag über einen längeren Zeitraum bis zur Kündigung nachgekommen sind. Daraus lässt sich nicht herleiten, der Kläger hätte darauf vertrauen können, der Vertragspartner werde nicht von der besonderen Kündigungsmöglichkeit Gebrauch machen, die das Gesetz vorsieht, wenn die Schriftform nicht eingehalten ist (st. Rspr. des BGH, vgl. BGH, Urteil vom 30. Januar 2013 – XII ZR 38/12 – NJW 2013, 1083 Rn. 26 m.w.N. und vom 9. April 2008 – XII ZR 89/06 – NJW 2008, 2181 Rn. 28 m.w.N.). Schließlich kann für sich genommen nicht die Annahme eines Rechtsmissbrauchs rechtfertigen, dass der Änderungsbetrag vergleichsweise gering ist. Denn die Änderung der Miethöhe ist – wie dargestellt – unabhängig von ihrem Umfang vertragswesentlich, unterfällt daher § 550 BGB und führt dann, wenn sie nicht der Schriftform genügt, kraft gesetzlicher Anordnung zu einem auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietverhältnis und damit zur Kündbarkeit.
Die außerordentliche Kündigung war jedoch nicht gemäß § 140 BGB in eine ordentliche Kündigung umzudeuten.
Wegen der unterschiedlichen Rechtsfolgen kann eine fristlose Kündigung nicht in jedem Falle in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden, wenn die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nicht vorliegen (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juli 2013 – XII ZR 104/12 -, Rn 17 f.; BGH, Urteil vom 15. Januar 2003 – XII ZR 300/99 – ZIP 2003, 667, 669).
Grundsätzlich muss sich aus der Erklärung selbst ergeben, dass die Kündigung hilfsweise als ordentliche gelten soll. Das ist zur Sicherheit des Rechtsverkehrs geboten. Nur wenn sich dem Vertragsteil, für den die Kündigung bestimmt ist, aus Umständen, die aus der Kündigungserklärung nicht ersichtlich sind, eindeutig ergibt, dass der Kündigende das Vertragsverhältnis auf alle Fälle zur Beendigung bringen will, kann auch in einem solchen Falle eine fristlose Kündigung in eine ordentliche umgedeutet werden (BGH, Urteil vom 12. Januar 1981 – VIII ZR 332/79 -, Rn. 41, juris).
Danach ist im vorliegenden Fall eine Umdeutung der außerordentlichen Kündigung in eine ordentliche Kündigung nicht geboten. Es fehlt vorliegend an Umständen, aus denen sich für den Kläger eindeutig ergeben hätte, dass die Beklagten das Vertragsverhältnis auf alle Fälle zur Beendigung bringen wollten.
Die Kündigungsschreiben vom 12.02.2014 und vom 24.02.2014 sprechen ausdrücklich nur von einer außerordentlichen Kündigung. Hinzu kommt, dass die Beklagten als Rechtsanwälte fachkundig sind, den Unterschied zwischen einer außerordentlichen und einer ordentlichen Kündigung kennen und lediglich auf die außerordentliche Kündigung abgestellt haben. Der Kläger durfte davon ausgehen, dass eine von den Beklagten ausgesprochene außerordentliche Kündigung als solche gemeint war. Daran ändert auch der Umstand, dass die Beklagten mit Schreiben vom 30.04.2014 den Schlüssel für die Mieträume an den Kläger zurückgegeben haben, nichts. Die Rückgabe erfolgte erst mehr als zwei Monate später und ändert nichts daran, wie der Kläger die Kündigungen zuvor verstehen durfte.
Die mit Schreiben vom 24.03.2016 erfolgte ordentliche Kündigung führt erst zu einer Beendigung des Mietverhältnisses mit Ablauf des 30.09.2016, § 580a Abs. 2 BGB. Die geltend gemachten Mietzinszahlungen (bis einschließlich Februar 2016) bleiben hiervon unberührt.
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288, 286, 187 BGB analog.
Der Kläger hat einen Anspruch auf Ersatz außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten i.H.v. 1.336,90 EUR aus §§ 280, 286, 249 BGB. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 BGB.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 100 Abs. 4, 709 ZPO.
Der Streitwert wird auf bis 45.000,00 EUR festgesetzt.
