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Gewerberaummiete – Fotokopien von Betriebskostenbelegen bei Einsichtnahme bei Hausverwaltung

KG Berlin – Az.: 12 U 72/11 – Urteil vom 12.03.2012

Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Berlin vom 30. Mai 2011 – 32 O 132/10 – teilweise abgeändert:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger weitere 5.975,22 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 1.717,51 € seit dem 07.01.2008, aus 1.999,16 € seit dem 07.01.2009 sowie aus 2.258,55 € seit dem 07.01.2010 zu zahlen.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

I.

Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gemäß § 540 Abs. 2 ZPO i. V. m. § 313 a Abs.1 Satz 1 ZPO abgesehen (vgl. § 26 Nr. 8 EGZPO).

Entscheidungsgründe

II.

Die Berufung der Kläger ist statthaft, frist- und formgerecht eingereicht und begründet worden (§§ 511, 517, 519, 520 ZPO). In der Sache hat sie Erfolg.

Den Klägern steht gegenüber der Beklagten nach § 3 des Mietvertrages vom 05.04./ 10.05.2002 i. V. m. § 535 Abs. 2 BGB ein Anspruch auf Zahlung der aus den Betriebskostenabrechnungen resultierenden Nachzahlungsbeträge in Höhe von 1.297,51 € für 2006, in Höhe von 1.579,16 € für 2007 und in Höhe von 1.835,55 € folgenden Nachzahlungsbeträgen, sowie ein Anspruch auf Zahlung des nicht geleisteten Anteils der Heizkostenvorauszahlung für den Zeitraum Januar 2007 bis Dezember 2009 i. H. v. 1.260,00 € (36 x 35,00 €) zu.

Gewerberaummiete - Fotokopien von Betriebskostenbelegen bei Einsichtnahme bei Hausverwaltung
Symbolfoto: Von fizkes/Shutterstock.com

Die sich aus den formell ordnungsgemäß erstellten und der Beklagten zugegangenen Betriebskostenabrechnungen ergebenden Nachforderungen sind fällig (vgl. BGH Urteil vom 08.03.2006 – VIII ZR 78/ 05; BGH Urteil vom 14.02.2007 – VIII ZR 1/ 06; BGH Urteil vom 28.05.2008 – VIII ZR 261/07 – wonach der Eintritt der Fälligkeit nicht voraussetzt, dass nach Erteilung der Abrechnung zunächst eine angemessene Frist zu ihrer Überprüfung durch den Mieter verstrichen ist – Rechtssprechung hier und nachfolgend zitiert nach juris), da der Beklagten ein nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB zu korrigierendes Zurückbehaltungsrecht wegen eines vertragswidrigen Verhaltens der Kläger im Hinblick auf die Wahrung des Einsichtsrechts der Beklagten in die den streitgegenständlichen Abrechnungen zugrunde liegenden Belege nicht zusteht.

Zwar kann dem Mieter gegenüber der Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB zustehen, solange der Vermieter ihm keine Überprüfung der Abrechnung ermöglicht. Da die Pflicht zur Einsichtgewährung insoweit gegenüber der Mieterpflicht zum Ausgleich des Nebenkostensaldos vorgreiflich ist, verletzt der Vermieter durch Verweigerung der Belegeinsicht eine vertragliche Nebenpflicht. In diesem Falle stellt sich das Zahlungsverlangen des Vermieters unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen Rechtsausübung als ein Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) mit der Folge dar, dass eine Zug um Zug Verurteilung des Mieters, wie sie in § 274 BGB für die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts vorgesehen ist, ausscheidet (vgl. zum Meinungsstand im Einzelnen: Schmidt-Futterer/ Langenberg, Mietrecht, 9. Auflage 2007, § 556 Rn. 429 ff, 493; Palandt-Weidenkaff, BGB, 71. Auflage 2012, § 535 Rn. 97).

Die Mitarbeiter der für die Kläger handelnden Hausverwaltung haben jedoch der Beklagten die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Büroräumen der Hausverwaltung und damit die Möglichkeit ihrer Überprüfung jedenfalls angeboten und nicht verweigert, so dass ein vertragswidriges Verhalten nicht gegeben ist. Nach § 4 des Mietvertrages vom 05.04./ 10.05.2002 wird dem Mieter freigestellt, innerhalb einer Frist von vier Wochen nach Zugang der Betriebskostenabrechnung in den Büroräumen der Hausverwaltung in die jeweiligen Abrechnungsbelege Einsicht zu nehmen. Entsprechend dieser vertraglichen Vereinbarung wurde bei Übersendung der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen in den jeweiligen Anschreiben mitgeteilt: “Die Berechnungsunterlagen liegen, nach telefonischer Terminvereinbarung, in unserem Büro zur Einsichtnahme bereit.” Damit wurde der Beklagten die Einsichtnahme in den Büroräumen der für die Kläger tätigen Hausverwaltung, die sich im selben Hauskomplex und damit in der Nähe der streitgegenständlichen Gewerberäume befinden, angeboten und konnte jederzeit von der Beklagten wahrgenommen werden. Diese Vorgehensweise ist angesichts der Tatsache, dass die Hausverwaltung nicht nur die streitgegenständlichen Gewerberäume verwaltet, als verkehrsüblich anzusehen und begegnet daher keinen Bedenken. Eine Verletzung vertraglicher Nebenpflichten der Kläger kann danach jedenfalls nicht festgestellt werden, da der Beklagten grundsätzlich die Möglichkeit zur Einsichtnahme in die Abrechnungsbelege angeboten wird. Die Beklagte hat jedoch ihrerseits lediglich mit dem Widerspruchsschreiben vom 21.01.2008 (Anlage B 14) um Einsicht in die Abrechnungsunterlagen und um eine terminliche Absprache mit ihr gebeten. Im Übrigen hat die Beklagte mit den Schreiben vom 17.02.2009 (Anlage B 16) und vom 07.01.2010 (Anlage B 18) “Widerspruch” gegen die übersandten Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2007 bzw. 2008 erhoben, ohne die Inanspruchnahme ihres Rechts auf Einsichtnahme anzukündigen oder dieses sonst in irgendeiner Weise wahrzunehmen. Soweit die Beklagte behauptet, die Bitte um Vereinbarung eines Termins zur Einsichtnahme in die jeweiligen Abrechnungsunterlagen in jedem einzelnen Widerspruchsschreiben geäußert zu haben, lässt sich eine solche Bitte nur dem Schreiben vom 21.01.2008 entnehmen. Auch hat die Beklagte lediglich pauschal behauptet, sie habe mehrfach telefonisch und schriftlich um Einsicht in die Abrechnungsunterlagen gebeten, ohne dies anhand von Daten und Gesprächsinhalten im Hinblick auf die einzelnen streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen näher darzulegen. Demgegenüber ist nach dem Wortlaut der zu den Akten gereichten Widerspruchsschreiben davon auszugehen, dass es sich hierbei um eine erste Reaktion der Beklagten auf die ihr zuvor übersandten streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen handelt, weitere Reaktionen, insbesondere das Ersuchen um Einsichtnahme in Belegunterlagen, hat die Beklagte jedoch weder hinreichend dargelegt, noch sind solche ersichtlich.

Soweit die für die Kläger tätige Hausverwaltung der Bitte der Beklagten um Vereinbarung eines Termins zur Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in dem Schreiben vom 21.01.2008 nicht entsprochen hat, kann allein aufgrund dieses Umstandes ein vertragswidriges Verhalten nicht angenommen werden. Vielmehr ist die Beklagte ihrerseits in der Folgezeit untätig geblieben und hat gerade nicht an die begehrte Terminvereinbarung erinnert. Im Übrigen kann dieser Umstand angesichts der insoweit zwischen den Parteien getroffenen vertraglichen Vereinbarung nicht als Verweigerung der begehrten Einsicht und damit nicht als vertragswidriges Verhalten der Kläger gewertet werden.

Auch unter Berücksichtigung des mit der Mitarbeiterin der Hausverwaltung, Frau L, am 13.12.2006 geführten Gespräches, dessen Inhalt zwischen den Parteien streitig ist, kann eine den Klägern zuzurechnende Verweigerungshaltung der Mitarbeiterin der Hausverwaltung nicht erblickt werden. Vielmehr behauptet die Beklagte, sie habe anlässlich des Gespräches die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen für die vergangenen Abrechnungszeiträume begehrt. Ungeachtet der streitigen Frage, ob der Beklagten die Einsicht tatsächlich seitens der Mitarbeiterin Frau L verwehrt worden ist, ist dies für die hier streitgegenständlichen Abrechnungszeiträume ohne Relevanz.

Schließlich stellt auch das Angebot der Bereitstellung von acht bis zehn Aktenordnern, in denen sich sämtliche, den Abrechnungen zugrunde liegenden Belege und Unterlagen befinden, entgegen der Auffassung der Beklagten keine “verdeckte Belegeinsichtsverweigerung” dar. Zwar besteht eine Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter die Belege in geordneter Form zu präsentieren und bei umfangreichen Abrechnungen die Belege zu den einzelnen Kostenarten bzw. Kostenblöcken zusammenzufassen und jeweils mit einem Deckblatt zu versehen, damit dem Mieter eine zügige Kontrolle möglich ist (Schmidt-Futterer/ Langenberg, a. a. O., § 556 Rn. 484 m. w. N.). Konkrete Umstände, nach denen insoweit von einer Pflichtverletzung der Kläger auszugehen ist, hat die Beklagte indes nicht dargelegt. Zudem haben die Kläger vorgetragen, dass die entsprechenden Belege und Unterlagen geordnet und damit die Ansätze der Abrechnungen auch ohne Erläuterungen verständlich sind und der Umfang der Unterlagen allein durch die Größe der verwalteten Häuser bedingt ist.

Entgegen der Auffassung der Beklagten bestand auch keine Verpflichtung der Kläger, sämtliche Belege auf Kosten der Beklagten zu kopieren und an diese zu übersenden. Zwar enthält § 4 des Mietvertrages vom 05.04./ 10.05.2002 eine Vereinbarung zur Übersendung von Betriebskostenbelegen unter den dort genannten Voraussetzungen. Gleichwohl ist ein dahingehender Anspruch der Beklagten nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) hier ausgeschlossen. Zu berücksichtigen ist insoweit, dass die für die Kläger handelnde Hausverwaltung der Beklagten die Einsicht in die Originalunterlagen in den Büroräumen der Hausverwaltung, die sich in räumlicher Nähe zu den Gewerberäumen befinden, angeboten hat. Dies stellt sich auch angesichts des Umfangs der jeweiligen Abrechnungsunterlagen als der einfachere und weniger belastende Weg für diese dar, so dass ein berechtigtes Interesse gegeben ist, die Beklagte zunächst auf die Einsichtnahme in die Rechnungsbelege zu verweisen (so auch BGH Urteil vom 08.03.2006 – VIII ZR 78/ 05; KG Berlin Urteil vom 05.01.2004 – 8 U 22/ 03). Ein Anspruch der Beklagten auf Übersendung sämtlicher Belegunterlagen in Fotokopie kommt auch nicht ausnahmsweise nach Treu und Glauben in Betracht, denn Umstände, nach denen der Beklagten die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Büroräumen der Hausverwaltung nicht zugemutet werden konnte, sind weder ersichtlich noch von der Beklagten substantiiert dargelegt worden (vgl. BGH Urteil vom 08.03.2006 – VIII ZR 78/ 05).

Der Fälligkeit der streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnungen steht entgegen der Auffassung der Beklagten auch nicht eine formelle Unwirksamkeit aufgrund der fehlenden Erläuterung des Umlageschlüssels entgegen. Eine Betriebskostenabrechnung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur dann formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. Danach muss sie zumindest eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Mieteranteils und den Abzug der – grundsätzlich – tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen enthalten. Eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabes ist jedoch nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist (vgl. BGH Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 27/ 10 m. w. N.) Damit kann zwar ein unverständlicher Verteilungsschlüssel einen formellen Fehler der Abrechnung begründen (BGH Urteil vom 09.04.2008 – VIII ZR 84/ 07), hiervon ist jedoch nicht auszugehen. Den streitgegenständlichen Abrechnungen lassen sich die jeweils zugrunde gelegten Verteilerschlüssel hinreichend entnehmen. So enthalten bereits die Schreiben vom 20.12.2007 sowie vom 28.12.2009, mit welchen die Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2006 bzw. 2008 übersandt wurden, einen Hinweis auf die Umlage der Heizkosten und der Kosten für Be- und Entwässerung nach dem abgelesenen Verbrauch sowie die Umlage der übrigen Kosten nach der konkreten Nutzfläche. Dies entspricht den Vereinbarungen in § 3 des Mietvertrages vom 05.04./ 10.05.2002, so dass der Beklagten der Verteilungsschlüssel jedenfalls bekannt war. Zudem enthalten die streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen jeweils die Angabe des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels. So erschließt sich aus der Rubrik “Einzelverteiler” hinsichtlich der einzelnen Kostenpositionen für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter (vgl. BGH Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 27/ 10 m. w. N.) das verwendete Flächenmaß von 114,00, welches der in § 1 des Mietvertrages angegebenen Fläche der streitgegenständlichen Gewerberäume entspricht. Die Frage, ob der zugrunde gelegte Verteilerschlüssel, also das angegebene Flächenmaß, zutreffend ist, stellt sich hier nicht. Im Übrigen fehlt es insoweit an einem substantiierten Vorbringen der Beklagten.

Die streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen sind auch hinsichtlich der Abrechnung der Betriebskosten auf der Basis der zwischen den Parteien gemäß § 3 des Mietvertrages vom 05.04./ 10.05.2002 vereinbarten Vorauszahlungen (Soll-Vorschüsse) anstelle der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen (Ist-Vorschüsse) formell wirksam. Zwar sind grundsätzlich die vom Mieter im Abrechnungszeitraum tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen in Abzug zu bringen. Die Frage, ob die vorgenommenen Abzüge der Höhe nach zutreffend angesetzt sind, betrifft jedoch nicht die formelle Wirksamkeit der Abrechnung, sondern deren inhaltliche Richtigkeit (vgl. BGH Beschluss vom 23.09.2009 – VIII ZA 2/ 08) – was von der Beklagten jedoch nicht in Abrede gestellt wird.

Soweit die Beklagte schließlich die Umlage leerstandsbedingter Betriebskosten auf die übrigen Mieter in den streitgegenständlichen Jahren eingewendet hat, ist ihr Vorbringen nicht hinreichend substantiiert. Die Beklagte hat nicht im Einzelnen dargelegt, in welchen Zeiträumen, welche Mietflächen nicht vermietet waren und welche Betriebskosten, in welcher Höhe jeweils auf die Mieter der vermieteten Wohn- und Gewerberäume umgelegt worden sind.

Danach steht den Klägern der geltend gemachte Zahlungsanspruch in Höhe von insgesamt 5.975,22 €, mithin auch im Hinblick auf die jeweils um 35,00 € gekürzten Heizkostenvorauszahlungen für den Zeitraum Januar 2007 bis Dezember 2009 zu. Zwar wandelt sich mit Eintritt der Abrechnungsreife der Anspruch auf Entrichtung vereinbarter Vorauszahlungen in einen Anspruch auf Ausgleich des sich aus einer Abrechnung ergebenden Saldos zu Lasten des Mieters um. Danach können die Vorauszahlungen nicht mehr geltend gemacht werden, der Vermieter muss die Klage grundsätzlich, soweit sie sich auf die Betriebskostenvorschüsse bezieht, auf den Saldo umstellen. Der Vermieter kann aber auch auf Basis der schon eingeklagten Sollvorauszahlungen abrechnen und die Klage nur in Höhe des gegebenenfalls zu Lasten des Mieters verbliebenen restlichen Saldos erhöhen, sofern die Abrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist erteilt ist (Schmidt-Futterer/ Langenberg, a. a. O., § 556 Rn. 455; Palandt-Weidenkaff, a. a. O., § 535 Rn. 94). Hiervon ist vorliegend auch bezüglich der zwischenzeitlich erfolgten Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2009, die ebenfalls auf der Grundlage der vereinbarten Vorauszahlungen erstellt worden ist (Anlage K 11), auszugehen. Einwendungen hinsichtlich der vereinbarten Höhe von insgesamt 85,00 € hat die Beklagte insoweit nicht mehr geltend gemacht, sondern den vertraglich vereinbarten Heizkostenvorschuss in Höhe von 85,00 € jedenfalls seit 19.04.2011 wieder gezahlt.

Der Zinsanspruch ist gemäß §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB i. V. m. §§ 3, 4 des Mietvertrages vom 05.04./ 10.05.2002 gerechtfertigt.

Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung der vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO (vgl. § 26 Nr. 8 EGZPO).

Die Revision war gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern.

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