OLG Frankfurt – Az.: 12 U 145/19 – Beschluss vom 14.10.2019
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 27.09.2018 wird zurückgewiesen.
Die Kosten des zweiten Rechtszuges hat die Beklagte zu tragen.
Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 380.000,- € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung ihrerseits Sicherheit in Höhe von 380.000,- € leistet.
Gründe
I.
Die Klägerin klagt gegen die Beklagte auf Räumung von Gewerbemieträumen zum 31.12.2018.
Die Gesellschafter der Klägerin sind Eigentümer der streitgegenständlichen Mietobjekte (Hotel-/Boarding-Appartements), die die frühere Eigentümerin, die A Aktiengesellschaft, gemäß Vertrag vom 27.03.96/29.03.96 der Beklagten vermietet hatte. Die Eigentümer haben sich zu einer Gesellschaft (der Klägerin) zusammengeschlossen, um die Vermietung der einzelnen Einheiten gemeinschaftlich organisieren zu können.
Gemäß Mietvertrag vom 27.03.96/29.03.96 war unter § 4 Abs. 2 (Anlage K1, Bl. 15 d.A.) eine Festmietzeit von 10 Jahren ab Übergabe vereinbart. Ferner wurde der Mieter verpflichtet, spätestens sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit zu erklären, ob er das Mietverhältnis um weitere fünf Jahre fortzusetzen wünscht (Option). Dem Mieter wurde außerdem eingeräumt, das Optionsrecht viermal auszuüben. Zusätzlich zu der Option wurde eine Verlängerungsklausel aufgenommen, wonach das Mietverhältnis nach Ablauf der Festmietzeit/Optionszeit sich um jeweils zwei Jahre verlängert, sofern es nicht von einem der Vertragsparteien gekündigt wurde. Es wurde eine Kündigungsfrist von 12 Monaten zum Jahresende vereinbart, jedoch frühestens zum Ablauf der Festmietzeit bzw. Optionszeit.
Die Übergabe erfolgte zum Ende des Jahres 1996.
Die Mietvertragsparteien vereinbarten drei Nachträge zu dem Mietvertrag. Mit dem vierten Nachtrag vom 10.12.97 (Anlage K 2, Bl. 21 f. d.A.) wurden die Nachträge 1. bis 3. aufgehoben. Es wurde ferner in Ziffer 5 (Bl. 22 d.A.) die in § 4 Abs. 2 vereinbarte Festmietzeit auf 15 Jahre ab Übergabe verlängert.
Die Beklagte übte die vereinbarte Option zum 31.12.11 nicht aus.
Mit Schreiben vom 05.07.2011 (Anlage K 3, Bl. 28 d.A.) teilte die Beklagte gegenüber dem von den Eigentümern angesetzten Mietverwalter vielmehr mit, dass nicht die Absicht bestehe, den Pachtvertrag zu den vereinbarten Bedingungen zu verlängern. Das Hotel werde zum 31.12.2012 an die Verpächterin zurückgegeben.
Mit Schreiben vom 13.10.11 (Anlage K4, Bl. 29 d.A.) erklärte die Beklagte, das Schreiben vom 05.07.2011 sei im Sinne einer Kündigung zum 31.12.2013 zu interpretieren. Vorsorglich werde die Kündigung nochmals erklärt.
Am 22.03.13/08.04.13 (Anlage K5, Bl. 30 ff. d.A.) vereinbarten die Parteien u. a. die Verlängerung der in § 4 Abs. 2 des ursprünglichen Mietvertrags vereinbarte Festmietzeit um weitere fünf Jahre bis zum 31.12.18.
Mit Schreiben vom 18.07.17 (Anlage K 6, Bl. 33 d.A.) erklärte die Beklagte, sie mache von ihrem Optionsrecht nach § 4 Abs. 2 des Pachtvertrags Gebrauch und erkläre die Verlängerung der Pachtzeit um fünf Jahre bis zum 31.12.23.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 28.08.17 (Anlage K7, Bl. 34 d.A.) widersprach die Vermietergemeinschaft der Verlängerung der Pachtzeit und erklärte mit anwaltlichem Schreiben vom 20.10.17 (Anlage K8, Bl. 36 d.A.) die ordentliche Kündigung zum 31.12.18.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 18.01.18 (Anlage K10, Bl. 40 d.A.) erklärte die Beklagte, sie halte die Kündigung für unwirksam, der Bevollmächtigte sei für eine gerichtliche Klärung zustellungsbevollmächtigt.
Die Klägerin ist erstinstanzlich der Auffassung gewesen, die Klage auf künftige Räumung sei zulässig, da die Beklagte zu erkennen gegeben habe, dass sie nicht rechtzeitig räumen werde. Die Optionsausübung sei unwirksam, da die Beklagte das erste Optionsrecht zum 31.12.11, spätestens zum 31.12.13 nicht ausgeübt habe. Infolgedessen seien auch alle weiteren Optionsrechte verfallen.
Die Beklagte ist der Auffassung gewesen, mit dem fünften Nachtrag sei nach dem erkennbaren Willen der Parteien das Optionsrecht zum Ende der Festlaufzeit neu begründet worden. Das Optionsrecht sei an die neu vereinbarte Festmietzeit gebunden, da es im Mietvertrag vereinbart und durch keinen der Nachträge aufgehoben worden sei.
Das Landgericht hat die Klage auf künftige Räumung gem. § 259 ZPO für zulässig erachtet, da die Beklagte mit Schreiben vom 18.01.18 zu erkennen gegeben habe, dass sie die Kündigung für unwirksam halte.
Die Klage sei auch begründet (§ 546 BGB). Das Pachtverhältnis sei durch die ordentliche Kündigung der Klägerin zum 31.12.18 beendet worden.
Die Kündigung sei wirksam. Das Vertragsverhältnis sei nicht durch Optionsausübung bis zum 31.12.13 verlängert worden. Zu dem Zeitpunkt, als die Beklagte die Option gemäß Schreiben vom 18.07.17 ausgeübt hat, habe ihr kein Optionsrecht mehr zugestanden.
Die Ausübung eines Optionsrechts könne nur im Rahmen der vereinbarten Optionszeit erfolgen. Vorliegend sei zu berücksichtigen, dass es sich um einen Vertrag handele, bei dem eine Optionsklausel und eine Verlängerungsklausel selbstständig nebeneinander vereinbart wurden. Die Option müsse gemäß § 4 Abs. 2 des ursprünglichen Pachtvertrags im Rahmen der Festmietzeit erklärt werden. Diese sei zunächst bis 31.12.06 vereinbart und mit dem vierten Nachtrag bis 31.12.11 verlängert worden. Bis zum 31.12.11 habe die Beklagte unstreitig von ihrem Optionsrecht keinen Gebrauch gemacht. Damit sei ihr Optionsrecht, ebenso die vereinbarten weiteren drei Optionsmöglichkeiten, gegenstandslos geworden. Denn dann, wenn dem Mieter nach dem Vertrag ein mehrmaliges Optionsrecht zustehe, müsse er von der ersten Optionsmöglichkeit Gebrauch machen, wenn er sich die weiteren Optionsmöglichkeiten erhalten wolle.
Die Tatsache, dass die Parteien ca. 15 Monate nach Ablauf der Optionszeit die in § 4 Abs. 2 des ursprünglichen Pachtvertrags vereinbarte Festlaufzeit um weitere fünf Jahre bis zum 31.12.2018 verlängert haben, führe nicht zu einem Wiederaufleben der Optionsmöglichkeiten. Werde das ursprüngliche Mietverhältnis über den Optionszeitraum hinaus verlängert und soll der Mieter auch für die Verlängerungszeit ein Optionsrecht haben, so bedürfe es dazu einer unmissverständlichen Vereinbarung (vgl. BGH, NJW RR 95, 714; NJW 82, 2717). Das müsse auch dann gelten, wenn wie hier der Optionszeitraum bereits vor der Verlängerung abgelaufen war.
Dass das im Vertrag vom 27./29.3.96 enthaltene Optionsrecht für den am 22.03.13/08.04.13 vereinbarten Verlängerungszeitraum gelten sollte, sei nicht ausdrücklich und unmissverständlich vereinbart worden.
In dem genannten fünften Nachtrag sei das Optionsrecht nicht erwähnt. Aus dem Text des Nachtrags ergebe sich, dass es bei den ursprünglichen vertraglichen Vereinbarungen bleiben solle, soweit diese nicht abgeändert wurden. Dies bedeute jedoch entgegen der Auffassung der Beklagten nicht, dass § 4 Abs. 2 des ursprünglichen Vertrags mit der Maßgabe Geltung habe, dass erneut ein Optionsrecht mit viermaliger Ausübungsmöglichkeit entstehe. Vielmehr bleibe es bei der vor Vereinbarung des Nachtrags bestehenden Situation des erloschenen Optionsrechts. Eine unmissverständliche Vereinbarung der Fortgeltung des Optionsrechts über den ursprünglichen Optionszeitraum hinaus (also den 31.12.2013) sei jedenfalls nicht getroffen worden.
Dagegen richtet sich die Berufung der Beklagten:
Das erstinstanzliche Gericht habe fehlerhaft übergangen, dass die Beklagte Beweis durch Parteivernehmung ihres Geschäftsführers angeboten hatte, dass bei den Verhandlungen der Parteien über den Abschluss eines neuen Mietvertrages das im vorherigen Vertrag vereinbarte Optionsrecht nicht ausgeschlossen worden sei.
Das Landgericht sei fälschlicherweise von einer Verlängerung des ursprünglichen Mietverhältnisses ausgegangen und habe zur Rechtfertigung auf ein BGH-Urteil Bezug genommen, welches allein die Frage des Fortbestehens des Optionsrechts in einem verlängerten Mietverhältnis betreffe (BGH, NJW-RR 1995, 714; NJW 1982, 2717). Nach der Feststellung des Gerichts, dass das Mietverhältnis zum 31.12.2013 wirksam beendet worden sei, wäre aber nicht diese Frage zu klären gewesen. Vielmehr sei zu klären gewesen, ob beim Abschluss eines neuen Mietvertrages, der inhaltlich auf die Vereinbarungen eines früheren Mietvertrages Bezug nimmt, ein dort geregeltes Optionsrecht nur dann rechtswirksam werde, wenn diese Optionsklausel noch einmal im Wortlaut des neuen Vertrages wiederholt werde. Dies habe das Landgericht fehlerhaft nicht geprüft.
Nach Zugang der Kündigung vom 13.10.2011 sei das Mietverhältnis einseitig zum 31.12.2013 beendet worden, eine Rücknahme der einseitigen Willenserklärung sei nicht mehr möglich gewesen.
In der Folge sei am 22.3./8.4.2013 ein vollständig neuer Mietvertrag abgeschlossen worden, der lediglich fälschlicherweise als „5. Nachtrag zum Mietvertrag“ bezeichnet worden sei. Ein vollständig neuer Vertrag sei auch der Wille der Parteien gewesen. Beide Seiten hätten in Bezug auf die Festmietzeit von 5 Jahren und die in diesem Zeitraum eventuell vorzunehmende Erneuerung des Mobiliars durch die Beklagte in diesem sowie in anderen Punkten die Regelungen des vorherigen Mietvertrages als akzeptabel betrachtet, so dass es der gemeinsame Wille gewesen sei, diese auch in das neue Mietverhältnis einzubeziehen.
Durch den Verweis in dem neuen Mietvertrag auf die Bestimmungen des Vorvertrags sollten die Regelungen auch im neuen Mietverhältnis im gleichen Umfang gelten, wie dies im vorherigen Mietverhältnis der Fall gewesen sei, ohne dies noch einmal im Einzelnen aufzuführen. Dies gelte auch für das Optionsrecht zur Vertragsverlängerung. Die Auffassung des Landgerichts, das Optionsrecht hätte in der neuen Vereinbarung ausdrücklich aufgeführt werden müssen, sei falsch. Denn auch die anderen Vertragsinhalte seien ja zweifelsohne Inhalt des neuen Mietvertrages geworden. Warum allein für das Optionsrecht eine Ausnahme gelten solle, sei nicht nachvollziehbar.
In dem neuen Mietvertrag sei ausdrücklich eine Festmietzeit von 5 Jahren bis 31.12.2018 vereinbart worden. Der gleiche Begriff finde sich auch in § 4 Abs. 2 des ursprünglichen Mietvertrages aus dem Jahr 1996, an diese Begriffsdefinition schließe sich unmittelbar das Optionsrecht an. Für beide Seiten sei klar gewesen, dass auch in der neuen Vereinbarung das Optionsrecht wieder gelte. Dies ergebe sich auch aus der Verwendung des Begriffs Festmietzeit, der durch den Verweis auf den alten Vertrag impliziere, dass es nach deren Ablauf eine Möglichkeit zur Fortsetzung geben solle. Hätten die Parteien das Optionsrecht nicht wieder vereinbaren wollen, hätten sie es ausschließen müssen.
Selbst wenn nur von einer Vertragsverlängerung und nicht vom Abschluss eines neuen Mietvertrages ausgegangen werde, sei der Berufung stattzugeben. Auch in diesem Fall sei von einer wirksamen Ausübung des in § 4 Abs. 2 des Mietvertrages vereinbarten Optionsrechts auszugehen. Das Schreiben der Beklagten vom 5.7.11 sei nur wenige Tage nach dem Termin erfolgt, an dem nach dem ursprünglichen Vertrag die 1. Verlängerungsoption hätte ausgeübt werden können. Die Beklagte habe damit zum Ausdruck gebracht, dass sie grundsätzlich das Mietverhältnis (zu anderen Parametern) fortsetzen wolle. Die Parteien hätten sich dann auf neue Parameter geeinigt. Dazu habe auch das Optionsrecht gezählt, da auch der Klägerin bewusst gewesen sei, dass die Beklagte die von ihr zugesagten Investitionen keinesfalls nur für einen Zeitraum von 5 Jahren vornehmen wollte. Jedenfalls verstoße das Verhalten der Klägerin gegen Treu und Glauben, die Lücke des 5. Nachtrags sei durch Auslegung zu schließen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil:
Das Landgericht gehe zutreffend davon aus, dass für den Fall hintereinander geschalteter Optionsrechte die Möglichkeit zur Ausübung einer Folgeoption dann ausscheide, wenn ein vorhergehendes Optionsrecht nicht ausgeübt worden sei. So verhalte es sich hier.
Die erste Option hätte die Beklagte bis zum Ablauf der letztmalig verlängerten Festmietzeit bis zum 31.12.2011 ausüben müssen. Dies habe sie nicht getan. Damit seien nach den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts auch alle weiteren Optionsrechte gegenstandslos geworden.
Verlängere sich ein Mietverhältnis mangels Ausübung einer vereinbarten Option, weil der Mieter den Mietgebrauch fortsetze und der Vermieter der Gebrauchsfortsetzung nicht widerspreche, lebe ein Optionsrecht, das zum Ende der fest vereinbarten Mietlaufzeit hätte ausgeübt werden müssen, nicht wieder auf, selbst dann nicht, wenn das Mietverhältnis einverständlich verlängert werde.
Ein ehemals vereinbartes Optionsrecht lebe nur dann wieder auf, wenn es neu vereinbart werde. Dies sei nicht erfolgt.
Die wirksame Vereinbarung einer neuen Festmietzeit von 5 Jahren habe gemäß § 550 S. 1 BGB der Schriftform bedurft. Damit sei die Einhaltung des Schriftformerfordernisses auch bei der Einräumung einer Option zwingend. Es könne daher dahingestellt bleiben, ob die Parteien auch über eine erneute Vereinbarung eines Optionsrechtes gesprochen haben, was bestritten werde.
Ebenso unerheblich sei die Frage, ob es sich bei dem 5. Nachtrag zum Mietverhältnis vom 22.3./8.4.2013 um die Fortsetzung des alten Mietverhältnisses mit neuer Befristung oder um einen neuen Mietvertrag gehandelt habe. Wenn es ein neuer Mietvertrag wäre, hätte erst recht ein neues Optionsrecht schriftlich vereinbart werden müssen, von welchem allerdings in dem Nachtrag keine Rede sei. Es erscheine auch ausgeschlossen, dass einerseits ein neuer Vertrag geschlossen sei, andererseits die Regelungen aus dem Vorvertrag gelten sollen.
Jedenfalls hätte bei einer unterstellten Inbezugnahme nur solche Regelungen des Altvertrages übernommen werden können, die noch wirksam waren, was hinsichtlich des Optionsrechtes nicht mehr der Fall gewesen sei, da die Option mangels Ausübung erloschen gewesen sei. Wenn die Möglichkeit zur Ausübung eines Optionsrechts von einer vorhergehenden wirksamen und fortlaufenden Optionsrechtsausübung abhänge, durch den Nichtgebrauch einer Option die Optionsrechte insgesamt aber erloschen seien, sei ein Wiederaufleben des Optionsrechts ausgeschlossen. Dann sei es erst recht nicht möglich, dass der Hinweis auf ein solch erloschenes Optionsrecht ein neues Recht zur Option begründen könne.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird ergänzend auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
II.
Die Berufung hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Da eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern, weist der Senat das Rechtsmittel im Beschlusswege zurück (§ 522 Abs. 2 ZPO).
Der Senat erachtet die Berufung nach wie vor als – offensichtlich – unbegründet. Hierzu verweist der Senat auf den von ihm erteilten Hinweis vom 03.09.2019 (Bl. 177 ff. d. A.).
Etwas anderes folgt auch nicht aus der Stellungnahme des Klägers mit Schriftsatz vom 25.09.2019:
1. Das Landgericht hat es entgegen der Auffassung der Beklagten nicht in rechtsverletzender Weise unterlassen, Beweis zu erheben durch Vernehmung des erstinstanzlich im Schriftsatz vom 06.09.2018 benannten Zeugen B.
Zu unterscheiden ist ein etwaiger Wille der Parteien bei den Verhandlungen zum 5. Nachtrag, ein Optionsrecht neu zu schaffen, und der Vereinbarung eines solchen Optionsrecht in dem Nachtrag.
a) Dass in den Verhandlungen über die Verlängerungsoption gesprochen wurde (so der erstinstanzliche Vortrag auf S. 2 des Schriftsatzes vom 06.09.2018 mit dem Beweisangebot, vgl. Bl. 72 d.A.), kann dabei als wahr unterstellt werden.
b) Eine solche Vereinbarung kann aber – entsprechend den Ausführungen im Hinweisbeschluss – nicht allein deshalb angenommen werden, weil die Parteien in dem Nachtrag pauschal auf den ursprünglichen Mietvertrag Bezug genommen haben.
aa) Der Nachtrag enthält keinen Hinweis auf ein Optionsrecht.
bb) Es kann entgegen der Auffassung der Beklagten auch nicht aus dem Schreiben der Klägerin vom 21.10.2016, in dem diese bei der Beklagten nachfragt, ob diese an einer Verlängerung des Mietverhältnisses interessiert sei, geschlossen werden, dass ein Optionsrecht vereinbart wurde.
2. Die Vereinbarung eines neuen Optionsrechts lässt sich auch nicht daraus herleiten, dass der vorliegende Sachverhalt von denen der zitierten BGH-Entscheidungen abweiche.
a) Das Urteil vom 14.07.1982 (VIII ZR 196/81, NJW 1982, 2770) stützt die hier vertretene Auffassung. Dort heißt es ausdrücklich:
„Soll das Optionsrecht abweichend von dem Grundsatz, dass es jedenfalls mit Ablauf der um die Optionszeit verlängerten ursprünglichen Vertragsdauer erlischt, fortbestehen, so bedarf dies einer unmissverständlichen Vereinbarung der Vertragsparteien. Darin stimmt der erkennende Senat mit dem RG überein. An einer solchen Absprache fehlt es hier, denn in dem Bestätigungsschreiben vom 14. 4. 1966 ist – wie in dem vom RG entschiedenen Falle – lediglich gesagt, “der in allen sonstigen Punkten nach wie vor geltende Mietvertrag“ laufe bis zum 1. 12. 1976, und im Nachtrag vom August/September 1976 heißt es nur, “alle anderen Punkte des Mietvertrages vom 6. 6. 1956 und der nachträglichen Vereinbarungen bleiben unverändert”. Kommt es zum Streit darüber, ob die Vertragsparteien sich dahin geeinigt haben, das Optionsrecht des Mieters solle nicht mit dem Ablauf der um die Optionszeit verlängerten ursprünglichen Vertragsdauer erlöschen, so trifft – unabhängig von der jeweiligen Prozesssituation – den Mieter die Darlegungs- und Beweislast für das Fortbestehen des Optionsrechts.“
Auch im dortigen Fall war unstreitig das ursprünglich vereinbarte Optionsrecht erloschen. Für ein „Fortbestehen“ wäre demnach eine unmissverständliche Vereinbarung erforderlich gewesen. Darauf, dass in dem vom BGH zu entscheidenden Fall eine Mietzeit erreicht wurde, die auch durch die Ausübung des Optionsrechts hätte erreicht werden können, während hier die Beklagte, wenn sie von ihrem maximalen Optionsrecht Gebrauch gemacht hätte, den Vertrag bis 31.12.2031 hätte verlängern können, kommt es demgegenüber nicht entscheidend an.
b) Auch das BGH-Urteil vom 08.02.1995 (XII ZR 42/93, NJW-RR 1995, 714) kann zur Argumentation herangezogen werden.
Zwar war der dortige Sachverhalt insofern anders, als die im ursprünglichen Mietvertrag enthaltene Option bereits ausgeübt und deshalb erloschen war und erst dann durch eine Nachtragsvereinbarung Mietzins und Mietdauer geändert wurden.
Auf diesen Unterschied kommt es hingegen nicht an. In der Entscheidung heißt es:
„Anhaltspunkte dafür, dass durch die Nachtragsvereinbarung ein Optionsrecht neu geschaffen werden sollte, sind nicht ersichtlich. Nach der Rechtsprechung des BGH erlischt sogar ein bestehendes, noch nicht ausgeübtes Optionsrecht, wenn die Vertragsparteien das Mietverhältnis durch eine Vereinbarung um mehr verlängern, als es durch die Ausübung des Optionsrechts verlängert werden könnte. Soll in einem solchen Fall das Optionsrecht abweichend von diesem Grundsatz fortbestehen, “so bedarf dies einer unmissverständlichen Vereinbarung der Vertragsparteien” (BGH, NJW 1982, 2770 = LM § 535 BGB Nr. 78). Im vorliegenden Falle wäre erst recht “eine unmissverständliche Vereinbarung der Vertragsparteien” erforderlich gewesen, um das bereits verbrauchte Optionsrecht wieder aufleben zu lassen.
Nichts anderes kann für eine nicht ausgeübte und deshalb erloschene Option gelten.
c) Selbst wenn man zugrunde legt, dass den BGH-Entscheidungen jeweils andere Sachverhalte zugrunde lagen, ändert dies nichts daran, dass es einer ausdrücklichen Vereinbarung eines neuen Optionsrechts bedurft hätte, nachdem – unstreitig – die im ursprünglichen Mietvertrag vereinbarten Optionsrechte erloschen waren.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Gebührenstreitwert zweiter Instanz: 378.420,- €.
