Mietminderung wegen Corona-Einschränkungen abgelehnt
In einem aktuellen Gerichtsfall stritten die Parteien über die Forderung von Restmietbeträgen für vier Monate, die aufgrund der Corona-Pandemie offen geblieben waren. Die Beklagte hatte während dieser Zeit Mietminderungen geltend gemacht, da sie angebliche Nutzungseinschränkungen ihrer angemieteten Büroflächen durch die Pandemie erfahren hatte.
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Übersicht
Nutzungseinschränkungen durch Corona?
Die Beklagte behauptete, aufgrund von Hygiene- und Abstandsregeln seien ihre Büroflächen während der Pandemie nur eingeschränkt nutzbar gewesen. Insbesondere habe die Anordnung von Homeoffice die Nutzung der Mieträume beeinträchtigt.
Keine spürbaren Einschränkungen
Die Klägerin entgegnete jedoch, dass die Einhaltung von Schutz- und Hygienemaßnahmen keine negativen Auswirkungen auf die Nutzung der Räume gehabt habe. Auch die Anordnung von Homeoffice sei lediglich auf unternehmerische Entscheidungen der Beklagten zurückzuführen und nicht auf behördliche Verfügungen.
Kein Recht auf Mietminderung
Da keine ausreichenden Beweise für erhebliche Nutzungseinschränkungen durch die Pandemie vorgebracht wurden, entschied das Gericht, dass die Beklagte keinen Anspruch auf Mietminderung habe und die geforderten Restmietbeträge zu begleichen seien.
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Das vorliegende Urteil
LG Köln – Az.: 17 O 90/22 – Urteil vom 29.03.2023
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin … zu zahlen.
2. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrags.
Tatbestand:
Die Klägerin macht mit ihrer Klage angeblich noch offen stehende Restmietbeträge für vier Monate geltend.
Die Beklagte nutzt aufgrund von Mietverträgen mit der Klägerin Mietflächen von rund … m² Bruttogrundfläche in einem Gebäudekomplex in … Die Beklagte übernahm den Standort … als zentralen Unternehmenssitz mit Hauptverwaltung, umfangreichen Büroflächen … … In der Folgezeit mietete die Beklagte weitere Büroflächen in dem Gebäudekomplex an.
Das Mietverhältnis der Parteien besteht aus zwei Mietverträgen: Zum einen aus einem Gewerberaummietvertrag vom … und zum anderen aus einem Hauptmietvertrag vom … nebst diversen Nachträgen.
Im Rahmen des … sind Büroflächen, Konferenz- und Besprechungsräumen, … sowie zahlreiche Stellplätze, davon ca. … in einem Parkhaus, vermietet. Die Miete für die gemäß GMV an die Beklagte vermieteten Flächen betrug monatlich … …Euro brutto. Wegen der Herabsetzung der Umsatzsteuer in der 2. Hälfte 2020 von 19% auf 16% betrug die monatliche Miete in dieser Zeit inkl. Umsatzsteuer … …. Die Entrichtung von Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Nebenkosten ist im … nicht vereinbart.
Wegen des zusätzlichen Bedarfs an Büroflächen mietete die Beklagte ab … sukzessiv weitere Flächen von der Klägerin an. Dies geschah auf der Grundlage eines … neu gestalteten Geschäftsraummietvertrages, …… Aktuell hat die Beklagte neben dem … Flächen von insgesamt … Brutto-Grundfläche angemietet. Die hierfür anfallende Grundmiete beträgt ohne Umsatzsteuer monatlich … Euro netto. Zusätzlich zu der monatlichen Grundmiete schuldete die Beklagte in dem streitbefangenen Zeitraum bis zum … die Zahlung von Umsatzsteuer in Höhe von 19%, also in Höhe … Euro. Die monatliche Grundmiete inkl. Umsatzsteuer beträgt somit … Euro. Aufgrund der gesetzlichen Absenkung der Umsatzsteuer für die 2. Hälfte 2020 von 19% auf 16% reduzierte sich entsprechend die Umsatzsteuerzahlungspflicht auf … Euro. Für diesen Zeitraum … betrug somit die von der Beklagten geschuldete monatliche Bruttomiete inkl. 16% Umsatzsteuer … Euro. Die in dem … vorgesehenen Betriebskostenvorauszahlungen sind in den mit der Klage geltend gemachten Mietbeträgen nicht berücksichtigt und nicht Bestandteil der Klageforderung.
…
Die Beklagte machte ab dem Monat April 2020 bis August 2020 gegenüber der Klägerin für insgesamt vier Monate Ansprüche auf Mietreduktion aufgrund angeblicher coronabedingter Einschränkungen ihres Mietgebrauchs geltend.
…
Im Hinblick auf den … bedeutet dies, dass die Beklagte von der monatlichen Brutto-Grundmiete jeweils monatlich … einbehielt, so dass sich für die Monate April bis Juni 2020 ein angeblicher Mietrückstand von … Euro errechnet. Für den vierten Monat ergibt sich wegen der zu dieser Zeit lediglich angefallenen 16% Umsatzsteuer eine Brutto-Grundmiete von …Euro, von der die Beklagte ebenfalls … einbehielt … … …
Nach dem … war für die Zeit vom 01.04. bis 30.06.2022 in Summe monatliche Grundmieten in Höhe von … Euro netto zzgl. 19% Umsatzsteuer, mithin in Höhe von … Euro brutto zu zahlen. Davon behielt die Beklagte jeweils monatlich … ein, … … … Für den vierten Monat … … die Beklagte ebenfalls … einbehielt.
…
Ab September 2020 nahm die Beklagte die Zahlung der monatlichen Miete wieder in voller Höhe auf, nahm in der Folgezeit keine Mieteinbehalte mehr vor und zahlte die Miete auch nicht unter Vorbehalt.
Weder der … noch der … beinhalten jeweils eine Regelung, welche sich ausdrücklich auf die Situation von Pandemien und Epidemien bezieht.
…
Weiterhin behauptet die Klägerin, die hier gegenständlichen Mietflächen würden im Wesentlichen für Bürozwecke genutzt werden.
Die Klägerin behauptet, die Beklagte sei in dem hier relevanten Zeitraum nicht erheblich in der Nutzung der Mietgegenstände eingeschränkt gewesen.
Hinsichtlich der Einhaltung von Hygienevorschriften handele es sich in erster Linie um Hygieneregelungen im Sinne der sog. AHA-Regeln, die behördlicherseits im Rahmen der ersten Coronavirus-Welle entwickelt und empfohlen worden seien.
„Richtiges“ Husten und Niesen in die Armbeuge sowie gründliches Händewaschen bzw. -desinfizieren falle nicht unter eine deutlich spürbare Beschränkung des Mietgebrauchs.
Selbiges gelte für Abstandsregeln gemäß CoronaSchVO. Diese hätten sich im Wesentlichen auf die Einhaltung eines Mindestabstandes zwischen Personen von 1,5 m bezogen, was sich durch schlichte betriebsorganisatorische Maßnahmen und das entsprechende Anordnen von Mobiliar herbeiführen ließe. Dementsprechend habe die Beklagte sogar ihren Kantinenbetrieb während des gesamten streitbefangenen Zeitraums aufrechterhalten können.
Eine hoheitliche Regelung zur Einhaltung von Mindestabständen für Geschäftsbetriebe wie denjenigen der Beklagten habe es nicht gegeben, und zwar weder für die umfangreichen Büroflächen im Mietgegenstand noch … sonstige Bereiche … Schon deswegen könne von einer besonderen deutlich spürbaren Beschränkung des Mietgebrauchs keine Rede sein. Im Ergebnis habe nach Einschätzung der Klägerin die Einhaltung von Schutz- und Hygienemaßnahmen zu keinerlei negativen Beeinträchtigungen … der Beklagten geführt.
Auch etwaige Homeoffice-Anordnungen der Beklagten gegenüber ihren Mitarbeitern seien nicht auf Beschränkungen des Mietgegenstandes zurückzuführen. Vielmehr läge denen allein eine unternehmerische Entscheidung der Beklagten zugrunde, die auf eigenwirtschaftliche Interessen zurückzuführen sei. Hoheitliche Verfügungen zur Anordnung von Home-Office habe es dagegen in den für die Klage relevanten Zeiten nicht gegeben.
…
Die Klägerin behauptet weiterhin, ein von der Beklagten dargestellter Umsatzeinbruch wegen eines Rückgangs an …einnahmen im II. Quartal 2020, ohnehin nur als gering zu bezeichnen, beruhe gerade nicht auf Beeinträchtigungen ihres Mietgebrauchs, sondern sei ausschließlich konjunkturellen Einflüssen infolge der Covid-19-Pandemie geschuldet. Im Übrigen sei aber auch, trotz der Anfang Oktober 2020 einsetzenden zweiten COVID-19-Welle in Deutschland mit ihrem Höhepunkt zum Jahresende 2020, der Beklagtenumsatz im zweiten Halbjahr 2020 höher als im Vergleichszeitraum 2019 gewesen, so dass damit die Umsatzeinbußen des II. Quartal habe ausgeglichen werden können.
Daneben behauptet die Klägerin, staatliche Unterstützung sei für die Beklagte denkbar gewesen. Von Seiten der öffentlichen Hand seien aus Anlass der Corona-Krise privaten Großunternehmen finanzielle Zuwendungen zuteil geworden, wie dies aus der Presse etwa für die L. AG oder Reisekonzerne wie TUI hervorgehe.
So seien Großunternehmen wie die Beklagte durchaus auch antragsberechtigt bzgl. Corona- und Überbrückungshilfen gewesen.
Die Klägerin beantragt,
… …
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
…
Die Beklagte behauptet weiterhin, die streitgegenständlichen Räumlichkeiten seien nicht zur überwiegenden Nutzung als Büroräume angemietet. Ein Schwerpunkt liege auf dem Produktions- …betrieb. Um diesen aufrechtzuerhalten, sei die Anwesenheit von bestimmtem Personal zwingend. Seit 2020 seien es insoweit ca. … Mitarbeiter der Beklagten.
Daneben behauptet die Beklagte, seit März 2020 sei für sie der Betrieb … … … … stark eingeschränkt oder gänzlich ausgeschlossen gewesen. Gleiches gelte für den Betrieb der angemieteten Büros. Insoweit seien die Allgemeinverfügungen der Stadt … vom 16.03.2020 und 18.03.2020 zu weiteren kontaktreduzierenden Maßnahmen zur Bekämpfung von übertragbaren Krankheiten nach dem Gesetz zur Verhütung und Bekämpfung von Infektionskrankheiten beim Menschen (Infektionsschutzgesetz) sowie eine Verordnung des Landes NRW zum Schutz vor Neuinfizierungen mit dem Coronavirus SARS-CoV-2 „CoronaSchVO“ vom 22.03.2020 zu beachten gewesen.
Normalerweise arbeiteten knapp … Personen in den streitgegenständlichen Objekten. Im Frühjahr 2020 hätten dagegen nur … Leute vor Ort tätig sein können. Der reduzierte Betrieb sei zusätzlich durch erhöhte Schutz- und Hygieneauflagen beeinträchtig gewesen.
Bei der Beachtung der behördlich verfügten Kontaktreduzierung (Abstandsminimum zwischen zwei Personen) habe man die Räume nicht derart nutzen können, wie die Mietverträge dies vorsähen. Der Zuschnitt der Büroräume sei nicht dahingehend ausgelegt, dass jeder Mitarbeiter dauerhaft 1,5 m bis 2 m Abstand von seinen Kollegen halten könne. Die Räumlichkeiten seien hinsichtlich des … Betriebs für spezielle Tätigkeiten angemietet worden und eben diese seien durch die Corona-Pandemie stark beeinträchtigt gewesen.
Die Klägerin behauptet bzgl. der Anordnung von Homeoffice, sie habe als Arbeitgeberin gegenüber ihren Arbeitnehmern zivilrechtliche Schutzpflichten hinsichtlich deren Gesundheit zu erfüllen gehabt. Bis zum Vorliegen eines wirksamen und flächendeckend verfügbaren Impfstoffes oder Medikaments hätte der präventive Schutz der Mitarbeiter vor arbeitsbedingten Gesundheitsgefahren erhöht werden müssen.
Daneben sei dies auch aus Gründen der Schadensminderung für den Betrieb notwendig gewesen, da die Gefahr einer Masseninfektion bei den Mitarbeitern der Beklagten bestanden habe. Infolge der Arbeit im Homeoffice sei der Geschäftsbetrieb der Beklagten letztlich gravierend beeinträchtigt gewesen.
Daneben behauptet die Beklagte, als … finanziere sie sich … durch Werbeeinnahmen. Infolge der Corona-Pandemie hätten zeitgleich diverse Vertragspartner der Beklagten … Abstand genommen. Diverse Werbekunden der Beklagten hätten ihre Geschäfte aufgrund des ersten Lockdowns im Frühjahr 2020 nicht öffnen können, weswegen Werbung massiv an Bedeutung verloren habe. Hierbei sei ein entscheidender Faktor für den Einbruch des …Werbemarkts während der COVID-19-Pandemie die konjunkturelle Lage gewesen. Große …treibende hätten einen Abschwung in den Konsumausgaben antizipiert und ihre …budgets als Reaktion auf die Pandemie gekürzt, was zu erheblichen Umsatzeinbrüchen … geführt habe. Insoweit sei allein auf die Beklagte als juristische Person abzustellen und nicht auf den gesamten Konzern.
Im Mittelwert ergäbe sich danach für die Beklagte für die hier gegenständlichen Monate ein Umsatzrückgang (netto) in Höhe von 32%.
Im Hinblick auf etwaige staatliche Zuschüsse behauptet die Beklagte, Zuschüsse für größere Unternehmen seien gerade nicht vorgesehen gewesen und die Voraussetzungen der sog. Überbrückungshilfen der Bundesregierung hätten zudem nicht vorgelegen. Auch anderweitige Unterstützungsmöglichkeiten seien nicht oder nur in geringem Maße (allenfalls das Instrument der Kurzarbeit) in Betracht gekommen.
Schließlich behauptet die Beklagte, die Parteien hätten bei Abschluss der streitgegenständlichen Mietverträge stillschweigend unterstellt, dass die Beklagte … ausreichend …einnahmen generieren könne, um die vertraglichen Miete finanzieren zu können.
Hinsichtlich des weiteren Parteivortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig und begründet. Der Klägerin steht gegenüber der Beklagten ein Anspruch auf Zahlung rückständiger Mieten in Höhe von insgesamt … Euro gemäß § 535 Abs. 2 BGB zu.
I.
Die Miete war weder gemindert (§ 536 Abs. 1 S. 1, 2 BGB) noch war der Klägerin die von ihr geschuldete Überlassung des Gebrauchs an der Mietsache zu dem vertraglich vereinbarten Mietzweck ganz oder teilweise unmöglich (§ 326 Abs. 1 S. 1, 2, § 275 Abs. 1, 4 BGB). Auch kann die Beklagte für diesen Zeitraum eine Herabsetzung der Miete wegen einer relevanten Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrags nicht verlangen (§ 313 Abs. 1 BGB).
1. Die Miete war zunächst nicht aufgrund eines Mangels gemindert gemäß § 536 BGB. Die Mietsache selbst erfuhr keinerlei Veränderungen sondern stand jederzeit zur vollen Nutzung zur Verfügung. Insbesondere begründen die allgemeinen Auswirkungen der Corona-Pandemie in Gestalt von beispielsweise Umsatzeinbußen wegen Rückgang von … Einnahmen sowie behördlich verordneten Beschränkungen in der Regel keinen Mangel der vermieteten Mietsache im Sinne von § 536 BGB (vgl. OLG Köln BeckRS 2021, 16176 für die Gastronomie).
Zwar können grundsätzlich behördlich angeordnete Nutzungs- und Betriebsverbote einen Sachmangel darstellen, doch ist die Voraussetzungen für die Anwendbarkeit des mietrechtlichen Gewährleistungsrechts regelmäßig, dass die Beschränkungen ihre Ursache in Lage und/oder Beschaffenheit des Mietobjekts haben.
Wenn aber selbst die Einschränkung des Publikumsverkehrs aufgrund der Corona-Pandemie und der hoheitlichen Anordnungen im Wege der Coronaschutzverordnung keine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit der gemieteten Räume zu dem vertraglich vereinbarten Zweck darstellt, so kann dies bei dem hier vorliegenden Fall, bei dem weder ein Nutzungs- noch ein Betriebsverbot vorliegt, erst recht nicht gelten. Eine Nutzung der gegenständlichen Mieträume war der Beklagten jederzeit möglich, sie waren zu keiner Zeit aufgrund behördlicher Anordnung geschlossen; die Nutzung im mietvertraglichen Sinne war durchgehend erlaubt. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet den Vermieter, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der dem Mieter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermöglicht, das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko trägt hingegen grundsätzlich der Mieter allein (BGH NZM 2011, 727; OLG Köln aaO).
Die vom Vermieter geschuldete Hauptleistung schließt es insoweit nicht ein, etwaige pandemiebedingte Gebrauchsbeschränkungen zu beseitigen bzw. für die Folgen der Nichtbeseitigung im Gewährleistungswege einzustehen. Die Mietsache selbst war daher weiterhin ordnungsgemäß und wies keinen Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 S. 1 BGB auf.
2. Die Pflicht zur Zahlung der monatlichen Miete war auch nicht wegen Unmöglichkeit der Leistung der Klägerin gemäß §§ 326 Abs. 1, 275 BGB entfallen. Unabhängig davon, ob diese Regelungen nach Überlassung der Mietsache an die Beklagte überhaupt noch anwendbar sind oder aber von den speziellen Regelungen des Gewährleistungsrechts (§§ 536 ff. BGB) verdrängt werden (so OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021 – 5 U 1782/20; LG Münster, Urteil vom 19.02.2021 – 23 O 18/20; LG München I, Urteil vom 12.02.2021 – 31 O 11516/20; LG München I, Urteil vom 25.01.2021 – 31 O7743/20, NZM 2021, 194 ff.; a.M. Leo/Götz, NZM 2020, 402 ff., 404 f.), war es der Klägerin gerade nicht unmöglich, der Beklagten den Gebrauch der Mietsache zu gewähren und sie während der Mietdauer in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Etwaige behördliche Anordnungen oder das Fehlen derselben unterfallen nicht dem vertraglichen Pflichtenprogramm der Klägerin aus dem Mietverhältnis, genauso wenig war sie dazu verpflichtet, spezielle Tätigkeiten der Beklagten zu ermöglichen (vgl. OLG München NJW 2021, 948). Dies umfasst das Mietverhältnis nicht. Ihre Verpflichtung bestand darin, die Räumlichkeiten der Beklagten zur Verfügung zu stellen. Dies ist unstreitig erfolgt, so dass Unmöglichkeit der Leistung hier ausscheidet. Etwas anderes könnte allenfalls dann gelten, wenn die Klägerin als Vermieterin eine Einstandspflicht für pandemiebedingte Einschränkungen des Mietgebrauchs übernommen hätte. Dafür bieten die Mietverträge der Parteien indessen keine Anhaltspunkte.
3. Die Beklagte hat auch keinen Anspruch auf Anpassung der Miete nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB.
Gemäß § 313 Abs. 1 BGB kann eine Anpassung des Vertrags verlangt werden, wenn sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten. Dabei kann eine Anpassung nur insoweit verlangt werden, als dem einen Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
Es ist insoweit bereits fraglich, ob durch die pandemiebedingten weitreichenden Beschränkungen des gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Lebens sich die Geschäftsgrundlage für den zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag wirklich schwerwiegend geändert hat. Auch wenn unstreitig keine der Parteien bei Abschluss des Mietvertrags die Vorstellung gehabt hatte, während der vereinbarten Mietzeit werde es zu einer Pandemie und damit verbundenen erheblichen hoheitlichen Eingriffen in den Geschäftsbetrieb der Beklagten kommen, durch die die beabsichtigte Nutzung der Mieträume eingeschränkt wird, so ist doch in Frage zu stellen, ob die Beeinträchtigungen auf Beklagtenseite derart gravierend waren, dass von einer schwerwiegenden Veränderung auszugehen ist. Betroffen wäre insoweit die sogenannte große Geschäftsgrundlage, d.h. die Erwartung der vertragschließenden Parteien, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrages nicht etwa durch Revolution, Krieg, Vertreibung, Hyperinflation oder eine (Natur-) Katastrophe ändern und die soziale Existenz nicht erschüttert werde. Insbesondere im Falle von zeitlich nicht völlig zu vernachlässigenden Schließungsanordnungen, tendenziell aber auch im Falle von pandemiebedingten, deutlich spürbaren hoheitlich verordneten Gebrauchsbeschränkungen, wird regelmäßig davon ausgegangen, dass sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags im Sinne von § 313 BGB geworden sind, nach Vertragsabschluss schwerwiegend verändert haben (vgl. OLG Köln, Beschluss v. 31.05.2021, Az.: 22 U 105/20). Vorliegend sind allerdings schon eine Schließungsanordnung oder ähnlich einschneidende behördliche Maßnahmen und Beschränkungen nicht gegeben. Die von der Beklagtenseite angeführten angeblichen Beeinträchtigungen betreffen nicht die Mietobjekte unmittelbar sondern wirken sich beispielsweise im Hinblick auf die genannten Allgemeinverfügungen der Stadt Köln allenfalls mittelbar auf die Nutzung der Mieträume aus.
Selbst wenn aber eine schwerwiegende Veränderung angenommen wird und sodann davon auszugehen sein dürfte, dass die Parteien den Vertrag mit anderem Inhalt geschlossen, insbesondere für den Fall einer solchen Pandemie eine zeitweise Herabsetzung der Miete oder jedenfalls ihre zeitweise Stundung vereinbart hätten (vgl. insoweit BGH, Urteil v. 12.01.2022, Az.: XII ZR 8/21) käme eine Anpassung des Vertrages nur in Betracht, wenn das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar erscheint. Dies hat die Beklagte jedoch nicht schlüssig dargelegt.
Die Prüfung dieser Voraussetzung erfordert eine umfassende Interessenabwägung unter Würdigung aller Umstände, insbesondere auch der Vorteile, die der betroffenen Partei neben den Nachteilen aus den eingetretenen Veränderungen erwachsen sind (vgl. OLG Köln aaO m.w.N.). Wenn und soweit ein Mieter geltend machen möchte, dass er infolge pandemiebedingter Auswirkungen Anspruch auf Anpassung der Miete gemäß § 313 BGB hat, so kann das Gericht die Interessenabwägung in seinem Sinne nur dann vornehmen, wenn er schlüssig und substantiiert dazu vorträgt, dass und gegebenenfalls inwieweit sein Geschäftsbetrieb beeinträchtigt ist und ggf. seine Umsätze durch die Pandemie während der Zeiten behördlich verordneter Beschränkungen zurückgegangen sind. Bei der Abwägung im Rahmen der Zumutbarkeit kommt es auf eine umfassende Bewertung der tatsächlichen, und im Falle des behaupteten Umsatzrückgangs, konkreten wirtschaftlichen Situation des Mieters an. Für die Umstände, auf die die Anwendung der Regeln über den Wegfall der Geschäftsgrundlage gestützt werden soll, ist derjenige darlegungs- und beweispflichtig, der sich darauf beruft, insoweit im Streitfall dem die Anpassung gegebenenfalls anstrebenden Mieter. Hierbei können zugunsten des Mieters naturgemäß erhebliche Umsatzeinbußen, wenn und soweit diese auf behördlich angeordneten Maßnahmen beruhen und nicht lediglich mittelbare Auswirkungen der allgemeinen wirtschaftlichen Lage sind, als wesentlicher Nachteil im Rahmen der Zumutbarkeitsbewertung berücksichtigt werden.
Umgekehrt müssen aber auch erhaltene oder aber zwar beanspruchbare, aber zurechenbar dennoch nicht beantragte staatliche Hilfszahlungen in die Bewertung einfließen. Denn der Gesetzgeber hat verschiedene Maßnahmen ergriffen, um die wirtschaftlichen Folgen der pandemiebedingten Betriebsschließungen für die betroffenen Unternehmen abzufedern (OLG Köln aaO; OLG München NJW 2021,395).
Nach umfassender Abwägung und Auswertung der vorliegenden Unterlagen kann nicht festgestellt werden, dass der Beklagten ein Festhalten an der vertraglich vereinbarten Miethöhe unzumutbar wäre. Nach eigener Feststellung der Beklagten fußt die Geltendmachung einer Vertragsanpassung hier auf der Kumulation von zwei Faktoren, nämlich zum einen den angeblich gravierenden Beeinträchtigungen des Geschäftsbetriebs durch notwendig gewordenen Kontaktreduzierungen und eigenen Homeoffice-Anordnungen und zum anderen dem dadurch bedingten angeblichen drastischen Rückgang von …einnahmen. Die hier in Betracht kommenden Beeinträchtigungen des Geschäftsbetriebs für sich genommen waren nicht derart gravierend, dass sie eine Unzumutbarkeit im Sinne des § 313 BGB auf Seiten der Beklagten ergeben. Denn die geschilderten Beschränkungen wurden zum einen lediglich durch allgemeine Schutzmaßnahmen die Pandemie betreffend ausgelöst, die für jeden gewerblichen Bereich wie auch für Privatpersonen gleichermaßen galten, nämlich insbesondere Regelungen zur Kontaktreduzierung und Hygiene- und Abstandsregeln. Zum anderen lässt gerade die Tatsache, dass es der Beklagten im Gegensatz zu anderen gewerblichen Mietern, die während eines Lockdowns temporären Schließungsanordnungen unterlagen, überhaupt möglich war, den Betrieb, wenn auch ggf. unter Anstrengungen, aufrechtzuerhalten, eine grundsätzliche Unzumutbarkeit allein aufgrund jener angeblichen Beeinträchtigungen entfallen. Somit kommt allenfalls die Annahme einer Unzumutbarkeit im Zusammenwirken mit dem behaupteten Rückgang der …einnahmen in Betracht.
Der Vortrag der Beklagten zu angeblich gravierenden Umsatzeinbußen reicht jedoch weder für sich genommen noch im Zusammenspiel mit den von ihr behaupteten sonstigen Beeinträchtigungen aus, um im Rahmen der Gesamtabwägung zu einer Vertragsanpassung im Sinne des § 313 BGB zu gelangen. Der Beklagte oblag es zu den wirtschaftlichen Auswirkungen der pandemiebedingten Beschränkungen ihres Geschäftsbetriebs in den streitgegenständlichen Zeiträumen umfassend vorzutragen.
Entscheidend ist auch hier, ob die Folgen der Störung der Geschäftsgrundlage den Mieter so erheblich belasten, dass ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für ihn zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt (vgl. Senatsurteil BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370 Rn. 53 mwN). Vorliegend hat die Beklagte jedoch nur vorgetragen, dass in den Monaten April bis Juli 2020 …einnahmen von ca. … Euro netto weggefallen seien, dass es in jenem Zeitraum zu einem Umsatzrückgang bei …einnahmen in Höhe von 32,3% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum gekommen sei und sie mit Ausnahme von Kurzarbeitergeld, was eine Einsparung von … Euro für den Zeitraum Juni – Juli 2020 nach sich gezogen habe, keine staatlichen Unterstützungsleistungen erhalten hätte. Diese Angaben genügen jedoch nicht, um die wirtschaftliche Situation der Beklagten in den streitgegenständlichen Zeiträumen in der erforderlichen Weise beurteilen zu können. So bleibt unklar, ob und in welchem Umfang Einsparungen während der pandemiebedingten Betriebsbeschränkungen vorgenommen werden konnten und wie sich der behauptete Umsatzrückgang auf das Geschäftsergebnis der Beklagten ausgewirkt hat.
Im Rahmen der Zumutbarkeit war weiterhin zu berücksichtigen, dass der Rückgang von …einnahmen das Mietverhältnis nicht unmittelbar, sondern nur mittelbar betrifft. Die Beklagte trägt insoweit vor, infolge der Corona-Pandemie hätten zeitgleich diverse ihrer Vertragspartner … von Werbung Abstand genommen.
Diverse …kunden wären nicht in der Lage gewesen, ihre Geschäfte aufgrund des ersten Lockdowns im Frühjahr 2020 zu öffnen.
Dementsprechend sei sozusagen „über Nacht“ die Sinnhaftigkeit von Werbung entfallen. Hierbei sei ein entscheidender Faktor die allgemeine konjunkturelle Lage gewesen. Große Werbetreibende hätten einen Abschwung in den Konsumausgaben antizipiert und ihre …budgets als Reaktion auf die Pandemie gekürzt, was zu erheblichen Umsatzeinbrüchen … … geführt habe. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass negative wirtschaftliche Auswirkungen der Pandemie wie Umsatzeinbußen gerade unmittelbar auf hoheitlichen Maßnahmen beruhen müssen, die den jeweiligen Betrieb konkret erfassen (vgl. BGH, Urteil v. 23.11.2022, Az.: XII ZR 96/21). Eine bloß mittelbare Auswirkung aufgrund wirtschaftlicher Rahmenumstände, wie hier die allgemeine konjunkturelle Lage, zählt hierzu gerade nicht und weist auch keinerlei unmittelbaren Bezug zum Mietverhältnis auf. Denn die negativen wirtschaftlichen Auswirkungen müssen tatsächlich auch auf pandemiebedingten hoheitlichen Maßnahmen beruhen, die den jeweiligen Betrieb konkret erfassen. Dies sind etwa die Anordnungen von Betriebsschließungen oder in Bezug zur Geschäftsfläche gesetzte Begrenzungen der Personenzahl. In Betracht kommt auch die Beschränkung des Zugangs auf Personen mit einem bestimmten Impfstatus („2G“ oder „2G+“) ohne die jedermann eröffnete Möglichkeit, die Zugangsberechtigung auch durch einen Test zu erlangen (vgl. BGH, Urteil v. 23.11.2022, Az.: XII ZR 96/21). Von der Berücksichtigung im Rahmen des § 313 Abs. 1 BGB ausgenommen sind hingegen diejenigen Entwicklungen, die eine anderweitige Ursache haben und damit keine unmittelbare Folge der pandemiebedingten Beschränkungen darstellen. Dies gilt etwa für eine im Zuge der Pandemie zu beobachtende – möglicherweise auch durch eine Pflicht zum Tragen eines Mund-Nasen-Schutzes beeinflusste – allgemeine Kaufzurückhaltung der Kunden, sofern diese nicht durch die die Geschäftsräume betreffenden Maßnahmen der Schließung oder Einschränkung verursacht ist. Insoweit geht es nämlich um dem Verwendungsrisiko des Mieters zuzuordnende Umstände der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung (BGH, Urteil v. 23.11.2022, Az.: XII ZR 96/21). Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Dazu gehört bei der gewerblichen Miete vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich diese Erwartung nicht, so verwirklicht sich ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters, dass dieser nicht auf den Vermieter verlagern kann (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil v. 19.02.2009, Az.: 10 U 142/08).
Diese im Gewerberaummietrecht angelegte Risikoverteilung ändert sich nicht dadurch, dass aufgrund der allgemeinen konjunkturellen Lage große Werbetreibende ihr Werbebudget kürzen und weniger … Werbung schalten. Es geht in der vorliegenden Konstellation schließlich nicht um einen Fall, in dem eine noch mögliche mietvertragliche Gebrauchsüberlassung ihren Sinn verliert, also nicht um das Verwendungsrisiko für eine durch veränderte Umstände nicht mehr verwendbare Leistung. Vielmehr geht es darum, dass die Beklagte ihr Geschäftsmodell in Form der Generierung von Umsätzen … vorübergehend nicht mehr so erfolgreich betreiben kann. Damit ist das allgemeine Risiko betroffen, dass ein Mieter seinen eigenen Geschäftsbetrieb gewinnbringend führen kann. Falls die Mietvertragsparteien keine abweichenden Vereinbarungen zum Geschäftsrisiko – ausdrücklich oder mittelbar – getroffen haben, wie dies hier der Fall ist, trägt der Mieter die Risiken eines konjunkturellen Abschwungs beispielsweise der Werbebranche. Die verringerte Kundenfrequenz und der daraus resultierende Umsatzrückgang fallen grundsätzlich in das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Dieses Risiko ist vom Mieter zu tragen.
Hierbei ist ergänzend zu berücksichtigen, dass es während der Corona-Pandemie auch Branchen und große Werbetreibende gab, die von der speziellen gesellschaftlichen Situation in dieser Zeit profitiert haben, deutliche Gewinne erzielten und daher durchaus in der Lage waren und es für sie Sinn ergab, …Werbung zu schalten. Zu denken wäre hier unter Hygienegesichtspunkten und medizinischen Aspekten an Drogerien, Apotheken, Hersteller von Desinfektionsmitteln und Atemmasken/ Schutzkleidung sowie Pharmaunternehmen, aufgrund der speziellen Situation eines Lockdowns aber auch an Lieferdienste, Anbieter von VideokonferenzSoftware und den Online-Handel allgemein. Daher war es durchaus denkbar und gerade nicht aufgrund der allgemeinen konjunkturellen Lage ausgeschlossen, Kunden für Werbeeinnahmen zu generieren. Von einer unzumutbaren Lage kann auch deshalb nicht ausgegangen werden.
Im Ergebnis war es der Beklagten daher zuzumuten, an den vertraglichen Vereinbarungen, hier der Miethöhe, festzuhalten und eine Anpassung gemäß § 313 BGB nicht vorzunehmen.
